【結論】岩槻区の再建築不可物件も「売却は可能」。ただし“接道条件の整理”と“用途の割り切り”をしないと、価格もスピードも大きくブレる
さいたま市岩槻区で、
- 「再建築不可と言われた家を相続してしまった」
- 「古い家を売りたいのに、不動産会社から“建て替え不可”と告げられた」
- 「接道の問題があると言われ、普通の売却と違うと言われて不安」
といったご相談は珍しくありません。
先に結論を整理すると、
- 再建築不可＝「売却できない」ではありません
- ただし、
- 一般のマイホーム購入層は候補から外れやすい
- 投資家・業者・用途を割り切れる買主向けのマーケットになる
- 接道条件の整理次第で「再建築できる可能性」が見つかることもある
という、「条件付きの市場」になります。
重要なのは、
- なぜ「再建築不可」なのか（接道・法規の理由）を正確に把握する
- 本当に“一生”再建築が無理なのか、それとも条件次第で改善の余地があるのかを見極める
- そのうえで、「誰に・どんな用途で・どの価格帯で売るのか」を現実的に組み立てる
ことです。
この記事では、さいたま市岩槻区の再建築不可物件について、
- なぜそうなっているのか（接道問題の仕組み）
- 岩槻区という郊外エリア特有の事情
- 売却パターンと価格の考え方
- 進め方と注意点
- ホームワーク株式会社の専門家コメントとFAQ
を整理して解説します。
そもそも「再建築不可」とは何か？接道条件の基本
再建築不可＝「建て替えや新築が原則できない土地」
不動産会社から「再建築不可です」と言われる主な理由は、
建築基準法上の接道要件を満たしていないからです。
建築基準法では、原則として、
- 幅4m以上の道路に
- 2m以上接していない土地
には、新たに建物を建ててはいけない（建築確認がおりない）
＝「再建築不可」とされています。
ポイントは、
- いま建っている建物は“昔のルール”や“既存不適格”で建っている
- しかし、同じ条件で建て替えることは原則できない
という、「今あるものはいいが、壊して新しくは建たない」状態になっていることです。
再建築不可になりやすいパターン
岩槻区でもよく見られるのは、次のようなケースです。
- 幅2〜3m程度の細い道にしか接していない
- 道路にまったく接しておらず、他人の土地を通らないと出入りできない
- 「私道扱いの通路」はあるが、建築基準法上の道路と認められていない
- 旗竿地だが“竿”部分（路地）が2m未満／隣地の協力前提で出入りしている
これらは、
所有権としては“自分の土地”だが、建築基準法上は“建て替えられない土地”
という扱いになっている可能性が高い状態です。
なぜ岩槻区では再建築不可物件が目立ちやすいのか
郊外住宅地＋昔の集落・農地由来が入り混じっている
さいたま市岩槻区は、
- 岩槻駅周辺の市街地・住宅街
- 古くからの集落・農地由来の住宅地
- 調整区域に隣接する郊外エリア
が混在しているエリアです。
このため、
- 昔からの細い生活道路
- 法的にきちんと道路認定されていない“里道・私道”
- 農地を宅地化した際の“とりあえずの通路”
などがそのまま残っているケースも多く、
結果として**「接道条件があいまいなままの土地」が発生しやすい**地域と言えます。
車前提の街なのに「道路の形」が売却の足を引っ張る
岩槻区では、
- 車2台以上を持つ世帯
- 日常の買い物・通勤も車前提
が多い一方で、
- 物理的には車がなんとか入るものの、
- 法律上は建築基準法の“道路”として認められていない
というパターンも見られます。
「普通に車で出入りできているのに、建て替えだけはNG」と言われると、
所有者としては納得しづらいものですが、
“生活道路”としての道路と、“建築基準上の道路”は別物というのが実務上のルールです。
再建築不可物件は本当に売れるのか？岩槻区での現実
結論：売却自体は可能。ただし「誰に」「いくらで」「どんな用途で」が通常物件と大きく違う
再建築不可でも、主な買主像は次のような人たちです。
- 戸建て賃貸・簡易宿泊・シェアハウスなどの投資家・事業者
- 「建て替え前提でない暮らし方」を割り切れる実需（安さ重視）
- 駐車場・資材置き場・倉庫などの土地活用目的
- 近隣所有者（隣地との一体利用・通路確保などのため）
ただし、
- 一般的なマイホーム希望者からはほぼ候補外
- 住宅ローンが付きにくい（金融機関によっては不可）
- 将来の出口（また売るとき）も基本的に“現金買い前提の市場”
となるため、価格は所有権＋再建築可の物件より相当抑えないと動きづらいのが現実です。
価格イメージ：周辺「再建築可」の土地値の◯割程度が目安になることが多い
立地・状態によりますが、実務では、
- 周辺の「再建築可・所有権・更地」の土地値を100とすると
- 再建築不可は 30〜60 くらいのレンジに収まるケースが多い
というイメージです（あくまで“傾向”です）。
影響する要素は、
- 岩槻駅・東岩槻駅などへの距離
- 用途地域（住居系／調整区域近接など）
- 接道状況（“あと一歩”で改善できそうか／絶望的か）
- 建物の状態（賃貸できそうか／完全に解体前提か）
などです。
「本当に一生再建築不可なのか？」まず確認すべき4つのポイント
まず初期段階で、
「絶対にダメなのか」「条件を整えればギリギリいける可能性があるのか」
を切り分けることが重要です。
1. 前面道路は建築基準法上の「道路」か？
- 市役所の建築指導課などで「道路種別」を確認
- 42条1項1号道路（いわゆる公道）
- 2項道路（セットバック前提の道路）
- 位置指定道路 など
「道として存在している」ことと、「建築基準法上の道路」であることは別です。
ここが“ただの私道・通路”扱いだと、再建築は原則NGになります。
2. 接道長さ（間口）は2m以上あるか？
- “旗竿地”や“細い路地”部分が2m未満の場合
→ 原則として再建築不可 - 2m以上あるが、測量や境界が曖昧な場合
→ 測量・隣地との協議で「確認」が必要
「メジャーで測って1.9m」レベルだと、かなり厳しいのが実務です。
3. セットバックで解決しないか？
前面道路が4m未満の場合でも、
- 2項道路として認定されており
- 道路中心線から2m後退（セットバック）することで
再建築が可能なケースもあります。
その場合、
- セットバックした部分は“建物が建てられない場所”となる
- 有効敷地面積が小さくなり、建てられる建物も小さくなる
ものの、「絶対NG」ではなくなる可能性があります。
4. 越境・私道権限・通行権など、関連する権利関係
- 「他人地を通らないと家に行けない」
- 「通路部分は他人名義だが、昔から使ってきた」
といったケースでは、
- 通行地役権の設定
- 私道持分の取得・共有
- 隣地との協定・合意書作成
により、「再建築の余地」を作れることもあります。
ただし、これは法務・測量・近隣交渉を伴う“プロジェクト”レベルの話になることが多いので、
費用対効果と現実性を慎重に見極める必要があります。
岩槻区の再建築不可物件｜主な売却パターン
パターン① 「現況のまま」投資家・業者に売る
- ターゲット：
- 戸建て賃貸を運営する投資家
- リフォーム＋賃貸／簡易宿泊などを検討する事業者
- 売却の特徴：
- 表面利回り（≒安く買って家賃を取る）の視点が強い
- 建て替え前提ではなく「今ある建物をどこまで活かせるか」で判断される
【向いているケース】
- 建物が致命的ではなく、リフォーム次第で賃貸や利用が可能
- 駅から多少遠くても、車利用前提で賃貸需要が見込めるエリア
- 価格を“土地値感覚”よりも下げることを受け入れられる場合
パターン② 一旦賃貸に出し、「収益物件」として売却する
- 「空き家のまま再建築不可」より
- 「家賃◯万円で貸し出し中の再建築不可物件」の方が
投資家から見れば“収益の見通しが立てやすい”ことがあります。
【メリット】
- 賃料から逆算して価格を評価してもらえる
- “空き家リスク”をある程度解消した状態で売却できる
【デメリット】
- オーナーとして賃貸運営を一定期間行う必要がある
- 入居付け・修繕などの手間・コストが発生する
岩槻区のエリア特性（賃貸需要の有無）を見ながら検討する必要があります。
パターン③ 解体して「再建築不可の更地」として売る
- 建物を解体し、土地だけの状態で売却するパターンです。
【注意点】
- 再建築不可のままなら、「更地＝価値アップ」とは限らない
- 解体費用をかけた分だけ、手取りが減る可能性がある
- 買主は「駐車場・資材置き場・家庭菜園用地」などとして見ることが多い
解体前・解体後の査定を比較し、
「解体費用を先に出す意味があるか」を必ず検証すべきパターンです。
パターン④ 近隣に売る・一体利用を前提に売る
- 隣地所有者・同じ私道利用者・前面道路向かいの所有者などにとっては、
- 通路の拡幅
- 駐車スペースの拡張
- 将来的な一体利用（敷地拡大）
というメリットがある場合があります。
【特徴】
- 一般市場より高く売れることもあれば、逆に安くなることもある（交渉力次第）
- 情報の出し方・声のかけ方に配慮が必要
「近隣と関係を悪くしたくない」「知られずに売りたい」といった気持ちとのバランスも考慮します。
再建築不可物件の売却でやってはいけない進め方
NG①「普通の中古戸建」と同じ相場観で価格を決める
- 周辺の再建築可の戸建て／土地と同じ水準で売り出す
→ 内覧・問い合わせはあるが「ローンが通らない／条件が合わない」で決まりづらい
→ 結果として値下げを繰り返す消耗戦になりがち
再建築不可は**“別のマーケット”**と割り切り、
最初からターゲットと価格帯を分けて考える必要があります。
NG② 接道問題を曖昧にしたまま売ろうとする
- 「たぶん再建築できないらしい」程度の認識のまま
- 不動産会社任せにして、自分でも内容を把握しない
これは、
- 買主の不信感
- 売買後のトラブル（説明義務違反）
に直結します。
最低限、
- どの道路に
- 何メートル接していて
- 行政の認定はどうなっているか
という「接道条件の現状」は、
売主自身も理解しておくことが大切です。
NG③ 「どうせ売れない」と決めつけて完全放置する
- 放置期間が長くなるほど
- 建物劣化
- 雨漏り・シロアリ
- 近隣トラブル（雑草・ゴミ・不法侵入）
などのリスクが増え、
“同じ再建築不可”でも条件がどんどん悪化していきます。
「今売るかどうか」は別としても、
- 再建築不可の理由の確認
- 概算価格・活用可能性の把握
だけでも早めにやっておくことで、
将来選べる選択肢は確実に増えます。
さいたま市岩槻区の再建築不可物件｜売却の進め方（5ステップ）
① 接道・用途地域・建築条件の“現状診断”
- 市役所での道路種別確認
- 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
- 測量図・公図・登記簿の確認
を、不動産会社・建築士・測量士などと連携しながら整理します。
ホームワーク株式会社のような会社であれば、
こうした各種確認をワンストップで進めることができます。
② 「本当に再建築不可なのか？」の可能性チェック
- 2項道路＋セットバックで解決する余地
- 私道持分の有無・通行権の整理可能性
- 隣地との協議・協定で改善できる余地
などを検討し、
- 絶対に再建築不可
- 条件次第でギリギリなんとか
- 今は不可だが、将来の行政・整備で変わる可能性あり
といった“グラデーション”を見極めます。
③ 誰に・どの用途で・どの売り方を目指すか決める
- 投資家／業者向けに現況のまま売るか
- 一旦賃貸化して収益物件として売るか
- 解体して土地活用層に売るか
- 近隣への限定的な売却を優先するか
これらを、
- 手取り額
- スピード
- 手間（賃貸運営・解体など）
- 家族の希望・近隣関係
のバランスで比較検討します。
④ 価格設定と情報開示の方針を決める
- 「再建築不可」であることを、広告・重要事項説明でどう表現するか
- ローン利用が難しいことを踏まえ、現金比率の高い買主を意識するか
- 価格レンジ（チャレンジ価格／現実的な成約想定価格）を決める
再建築不可の場合、
「隠さず、かつ必要以上に怖がらせない」説明バランスが重要です。
⑤ 売却活動・交渉・引き渡し
- ポータルサイト・業者ネットワークを使った販売
- 投資家・業者への個別打診
- 条件交渉（価格・引き渡し時期・残置物など）
- 契約・決済・引き渡し
までを進めます。
再建築不可物件では、
価格だけでなく「残置物処理」「現況渡し条件」なども交渉ポイントになりやすいので、
最初からそれも含めて戦略を立てておくとスムーズです。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（さいたま市・岩槻区周辺で再建築不可・接道難物件・空き家再生を多数手がける会社）
「さいたま市岩槻区の再建築不可物件についてご相談をいただくとき、
最初にお伝えしているのは
- 『売れる・売れない』ではなく、
- 『どういう前提なら売れるのか』『そこまで整理する価値があるのか』
を一緒に考えましょう、ということです。
再建築不可と言われると、
“もうダメだ”と感じてしまう方が多いのですが、
- 接道の中身をきちんと確認してみると、“再建築ギリギリOK”だったケース
- 建て替えは無理でも、賃貸や店舗利用で十分価値があるケース
- 近隣や業者にとっては、むしろニーズが高かったケース
も、実務では多く経験しています。
同時に、
- 無理に建築可能化を目指して高額な測量・法務コストをかけるより、
- 割り切って“再建築不可として上手に売る”ほうが、手取り・ストレス・時間の面で合理的
という結論になることもあります。
私たちがご一緒するのは、
- 接道・用途・建物の“現状”の見える化
- 『この物件は、どんな人に・どんな用途でなら必要とされるか』の整理
- 売却・賃貸・活用・買取といった複数シナリオの比較
です。
『岩槻区で再建築不可と言われたけれど、現実的にどう考えればいいか分からない』
という段階で、一度現地と資料を見せていただければ、
“この物件なりの出口”を一緒に組み立てていけると思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件でも、住宅ローンを組んで買う人はいますか？
A. 金融機関によりますが、
再建築不可物件は原則として融資NG、もしくは非常に厳しい条件になることが多いです。
そのため、現金購入または一部融資＋頭金多めといった買主が中心になります。
Q2. 市役所で「将来道路拡幅予定」と言われました。将来的には再建築できるようになりますか？
A. 道路拡幅計画があっても、
- 計画がいつ実現するか
- 実現後に自動的に再建築可になるか
は別問題です。
現時点での建築可否と、将来の可能性は切り分けて考える必要があります。
「今、再建築できるか」を軸に売却戦略を立てるのが安全です。
Q3. 再建築不可のままでも、リフォームは自由にできますか？
A. 原則として、
- 大規模な増築・構造を大きく変える工事
でなければ、
内装リフォームや設備交換は可能なケースが多いです。
ただし、自治体の運用や建築確認の要否によって扱いが変わることがあるため、
大きな工事をする前には、建築士や行政窓口に確認することをおすすめします。
Q4. 解体して更地にしてからの方が高く売れますか？
A. 再建築不可の場合、
- 更地にしても再建築不可のままなら、“高値”にはつながりにくい
- 解体費用を先に出す分だけ、売主の手取りが減る
のが一般的です。
建物を活かした賃貸・活用の方が評価されるケースもあるため、
解体前後の価格シミュレーションを比較してから判断するのが安全です。
Q5. 近所に知られずに再建築不可物件を売却できますか？
A. 完全に知られない形は難しいですが、
- チラシや看板を控える
- ポータルサイト掲載を最小限にする
- 業者・投資家への限定的な紹介に留める
といった工夫で“露出を抑えた売却”は可能です。
ただし、その分買主候補は絞られるため、価格や期間とのバランスを見ながら決める必要があります。
Q6. 賃貸に出してから売るか、すぐ売るか迷っています。どちらが良いですか？
A. どちらが良いかは、
- 賃貸需要（家賃水準・空室リスク）
- リフォーム・募集・管理の手間
- 売却時の想定価格（賃貸中／空き家それぞれ）
によって変わります。
岩槻区のそのエリアでの賃貸相場と、売却シミュレーションを両方出して比較するのが合理的です。
Q7. 再建築不可物件でも、買取してくれる業者はありますか？
A. あります。
- 戸建て賃貸として活用
- 駐車場・倉庫・資材置き場として活用
- 近隣との一体利用
などを前提に、再建築不可物件を買取する業者や空き家再生会社も存在します。
ただし、価格は再建築可物件より相応に低くなります。
Q8. 接道の問題を解決して“再建築可”にしてから売るべきでしょうか？
A. 解決のために必要な
- 測量・境界確定
- 私道の持分取得・通行地役権の設定
- 隣地との協定・補償
などの費用・時間が非常に大きくなる場合もあります。
そのコストをかけた場合の「価格アップ」が見合うかどうかを、
事前に具体的に試算してから判断することが重要です。
Q9. 岩槻区外に住んでいて、岩槻区にある再建築不可物件をどうするか悩んでいます。遠方からでも相談できますか？
A. 可能です。
- オンライン面談
- 写真・資料の共有
- 現地調査・近隣・役所調査の代行
などを組み合わせ、遠方にお住まいの所有者の方とも売却・活用のプランを一緒に検討できます。
Q10. まず何から相談すれば良いですか？
A. 次の3点だけ分かっていれば十分です。
- 物件の住所（岩槻区〇〇）と、建物のざっくりとした情報（築年数・広さなど）
- 「再建築不可」と言われた経緯（誰から・どんな説明を受けたか）
- 今一番困っていること（相続・空き家・税金・管理の手間など）
そこからホームワーク株式会社が、
- 接道・用途地域などの“現状診断”
- 売却・賃貸・活用・買取の選択肢整理
- 解体・放置・改善それぞれのメリット・デメリット
を一緒に整理し、
「今すぐ売る／少し準備してから動く／まだ保有する」のどれが現実的かを、
段階的に判断できるようサポートしていきます。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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