さいたま市南区の不動産売却費用で見落としがちなポイント

2026年2月24日

【結論】南区の不動産売却費用は「目に見える3費用」よりも、見落とされがちな“＋αの出費”をどこまで事前に織り込めるかで手残りが変わる

さいたま市南区で不動産売却を検討するとき、
多くの方がまずイメージする費用は次の3つです。

仲介手数料
登記関連費用（抵当権抹消など）
譲渡所得税（利益が出た場合）

もちろんこの3つは重要ですが、
実務で売却サポートをしていると、**手残りを減らしているのは「その他の見落とし費用」**であることがとても多いです。

売却直前になって追加のリフォーム・残置物撤去費が発生した
相続登記や測量・境界確認など、想定していなかった専門家費用が出てきた
引っ越し後のダブル家賃・仮住まい費用を計算に入れていなかった

こうした“＋αの出費”をどこまで事前に織り込めるかで、
同じ価格で売れても、

「思ったより残らなかった…」
というケースと、
「予定どおりの範囲で収まった」
というケースに、結果が分かれてきます。

この記事では、さいたま市南区の不動産売却を前提に、

一般的な売却費用の整理
南区で特に見落とされやすい費用項目
事前にチェックしておきたい「費用の落とし穴」
実務上の費用コントロールの考え方

を、ホームワーク株式会社の現場感も交えながら解説します。

まず押さえるべき「基本の売却費用」

細かい話の前に、ベースとなる代表的な費用を整理しておきます。

仲介手数料（仲介で売却する場合）

計算の目安：
売却価格が400万円超の場合
「売却価格 × 3％＋ 6万円＋消費税」が上限（成功報酬）

南区は売却価格が数千万円になることが多いため、
仲介手数料も数十万円〜100万円超になるケースが一般的です。

登記関連費用（抵当権抹消など）

住宅ローンが残っている場合：抵当権抹消登記
司法書士報酬＋登録免許税が発生

大きな金額ではありませんが、
「必ずかかる売却の諸費用」としてカウントしておく必要があります。

譲渡所得税（利益が出た場合）

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
長期・短期の所有期間によって税率が変わる
居住用3,000万円特別控除などの特例の有無で、税額が大きく変動

南区は購入時より値上がりしている物件も多く、
**「利益が出る＝税金も発生する」**可能性が高いエリアです。

さいたま市南区で「見落としがちな売却費用」の代表例

ここからが本題です。
南区の売却相談で、特に見落とされがちな費用項目を整理します。

1. 引き渡し前の「残置物撤去・片付け費用」

よくあるパターン

相続した家で、家財や荷物がそのまま残っている
長年住んだ自宅で、物が多く自分たちだけでは処分しきれない
片付け・処分費用を「何となく」しか想定していない

南区では相続絡みの売却も多く、
家財処分・残置物撤去費用が数十万円単位で発生するケースも珍しくありません。

【ポイント】

マンション高層階・エレベーターなし・駐車スペースが遠い
→ 搬出コストが上がりやすい
戸建てで庭・物置がある
→ 室内以外の物の処分費も発生

「売買契約後に急いで片付けて想定以上に費用がかかった」
というご相談が非常に多いため、

早めに「どこまで自分たちでやるか」「どこから業者に頼むか」を決めて、
概算見積もりだけでも取っておく

ことをおすすめします。

2. 売却前のリフォーム・補修費用（「どこまでやるか」の線引き）

よくある見落とし方

売却直前になって、不動産会社から「ここは直した方がいい」と言われる
壁紙・床・設備交換などを、勢いでまとめて発注してしまう
結果として、「かけた費用ほど価格に反映されていない」ケース

さいたま市南区のような需要エリアでは、

最低限の原状回復で十分な場合
ポイントを絞ったリフォームで印象が大きく改善する場合
あえて現況のまま売り、買主に自由にリフォームしてもらう方が良い場合

と、物件によって最適解が大きく変わります。

【費用を見落とさないための考え方】

「直したほうがいいところ」リストと、見積もりを作る
それぞれについて、
- 直した場合の売却価格アップ見込み
- 直さない場合の値引き要請の可能性
  を比較する
トータルの手残りでプラスマイナスを見る

ホームワーク株式会社では、

「何を、どこまで、いくらかけるべきか」
「やらないほうがいい工事は何か」

をセットで整理するようにしています。

3. 測量・境界確認費用（土地・戸建の場合）

南区で意外と見落とされるのが、土地周りの費用です。

【こんなケースで発生しやすい】

古い戸建て・旗竿地・私道持分のある土地
境界標があいまい／近隣との境界トラブルが過去にあった
将来の建て替え・分筆利用も想定される土地

買主から、

「境界をはっきりさせて引き渡してほしい」
「測量図をきちんと出してほしい」

と求められるケースがあり、
その場合は測量費・境界確認費用が数十万円単位で発生することもあります。

【ポイント】

南区は住宅地が密集しているエリアも多く、
隣地との境界協議に時間がかかる可能性がある
早めに測量会社や不動産会社に相談し、
「測量が必要か／不要か」の見極めをしておくと安全

4. 相続登記・名義整理の費用

ありがちなパターン

名義が亡くなった親のまま → 相続登記が必要
兄弟姉妹で共有になっている → 持分整理・遺産分割協議が必要
そもそも「誰の名義なのかよく分からない」

この場合、

相続登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
遺産分割協議書の作成費用（場合によっては弁護士関与）

などが発生します。

南区では、

親世代が長く住み、子世代が別エリアに住んでいる
相続発生から数年経っているが、そのまま放置されている

といったご家庭も多く、
「売却で動かそう」とした段階で一気に登記・相続費用が顕在化するケースがよくあります。

5. 管理費・修繕積立金・固定資産税などの「精算差額」

売却時には、

マンションの管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税

などを、売買日を基準に日割り・月割りで精算する必要があります。

【見落とされがちな点】

売却まで時間がかかると、その間も毎月管理費・積立金がかかる
固定資産税は1年分を先に支払っている場合、
売却時に買主から一部を受け取る形になるが、
キャッシュフロー上は一時的に持ち出しが発生している
管理費・積立金の滞納がある場合は、売却時に清算が必要

→ 売却計画を立てるときは、

「何ヶ月売却活動をする想定なのか」
「その間の管理費・税金等はいくらになるのか」

まで見ておくと、実際の手残りの見通しがクリアになります。

6. 引っ越し・一時的なダブル家賃・仮住まい費用

意外に大きくなるのが、**住み替えに伴う「生活側の費用」**です。

【よくある見落とし】

新居の賃貸・購入を先に決めてしまい、
- 旧居のローン＋新居の家賃（またはローン）
  が数ヶ月重なる
売却→賃貸への住み替えで、
- 敷金・礼金・仲介手数料
- 新居用の家具・家電
  などで出費がかさむ
一時的に仮住まいを挟むケースで、
- 引っ越し2回分
- 仮住まい家賃数ヶ月分
  が発生する

さいたま市南区は人気エリアのため、

「良いと思った物件はすぐ決まってしまう」
→ 先に新居を押さえたくなる

という心理が働きやすく、
結果としてダブル家賃・二重ローン期間が長引いてしまうことがあります。

7. 専門家への相談費用（税理士・弁護士など）

次のようなケースでは、
税理士・弁護士への相談が必要になることがあります。

譲渡所得税の試算・特例適用の可否を詳しく確認したい
兄弟姉妹間の相続・売却方針で揉めている
借地権・底地・再建築不可など、権利関係が複雑な物件

初回相談は無料のことも多いですが、

具体的な申告書作成
遺産分割協議書の作成
紛争対応

などでは費用が発生します。

【ポイント】

早めに相談するほど、手戻りが少なく済む
不動産会社経由で紹介してもらうことで、
費用感や「どこまで頼むべきか」のイメージがつきやすい

売却費用をコントロールするための「実務的な考え方」

見落としを防ぐための3ステップ

ステップ1｜費用項目を“全部書き出す”

仲介手数料
登記費用
税金（譲渡所得税の可能性）
片付け・残置物撤去
リフォーム・補修
測量・境界確認
相続登記・名義整理
管理費・修繕積立金・固定資産税の精算
引っ越し・仮住まい・二重家賃
専門家報酬（税理士・弁護士など）

ステップ2｜「必ずかかる」「状況次第」「やるか選べる」に分類する

必ずかかる：仲介手数料・登記費用・税金（利益が出る場合）など
状況次第：測量・相続登記・専門家費用など
やるか選べる：リフォーム・片付けの範囲・仮住まいの有無など

ステップ3｜“最悪ケース”と“標準ケース”の2パターンを試算する

最悪ケース：
- 測量・相続登記・リフォームもしっかりやる
- 仮住まい・二重家賃も発生した場合
標準ケース：
- 最低限の補修・残置物撤去
- 測量や相続登記は不要 or 最小限

この2パターンをざっくりでも良いので算出しておくと、

売却価格の交渉時
住み替え計画（次の物件の予算・タイミング）

で、ブレにくい判断ができるようになります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市南区エリアで、不動産売却・買取・リフォーム・訳あり再生を手がける会社）

「南区の売却相談で多いのは、
『売却価格はいろいろ調べているけど、“費用”は正直よく分かっていない』
というケースです。

実務の感覚でお伝えすると、
売却の満足度を分けるのは“価格”だけでなく、

どこまでの費用を事前に想定できていたか
想定外の出費をどれだけ減らせたか

という“費用コントロール”の部分がかなり大きいと感じています。

ホームワーク株式会社では、

まず『売ると決めた場合に出てきそうな費用項目』を全部洗い出して
それぞれの金額レンジと、発生する／しない条件を整理し
仲介・買取・リフォーム・現況渡しなど、複数パターンで
『最終的な手残り』を比較する

という順番で、売却のご相談をお受けしています。

『いくらで売れるか』と『いくら残るか』は似ているようで違います。
特に、相続・住み替え・借地・訳あり物件などでは、
見落とされた費用が最後に“ボディーブロー”のように効いてくることも少なくありません。

さいたま市南区で売却を検討されている方は、
『価格の話』と同じくらい『費用の話』も早めに整理しておくことで、
結果への納得度はぐっと高くなるはずです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 南区のマンション売却で、最低限どんな費用を見ておけばいいですか？
A. 一般的には、

仲介手数料
登記費用（抵当権抹消など）
譲渡所得税（利益が出る場合）
残置物撤去・簡易クリーニング費用
管理費・修繕積立金・固定資産税の精算
を見ておくと良いです。個別事情によっては、相続登記やリフォーム費用が追加で必要になることがあります。

Q2. リフォーム費用は、売却費用として“必要経費”に入りますか？
A. 譲渡所得を計算する際の「譲渡費用」に含められるリフォームもありますが、すべてが対象になるとは限りません。税務上の扱いは工事内容によって変わるため、金額が大きい場合は税理士に確認するのが安全です。

Q3. 測量費用は、必ず売主負担ですか？
A. 慣例として売主負担となることが多いですが、交渉次第では買主負担・折半とするケースもあります。ただし、南区の実需向け土地・戸建てでは、「境界確定済み」を条件とする買主が多いため、売主側での負担・対応を前提に計画した方がスムーズです。

Q4. 相続登記をしないまま売却することはできますか？
A. 原則として、相続登記を済ませてからでないと売買の登記ができないため、実務上は相続登記が必須と考えるべきです。売却代金で相続登記費用を賄うケースもありますが、スケジュール設計が重要になります。

Q5. 譲渡所得税がどれくらいになるかは、いつ計算すればいいですか？
A. 売却が具体的になってきた段階（査定・売却計画を立てるタイミング）で、早めに概算を把握しておくのがおすすめです。売却後に「思ったより税金が高かった」という事態を避けるためにも、事前シミュレーションは重要です。

Q6. 引っ越し費用や新居の敷金・礼金も、売却費用として考えるべきですか？
A. 税務上の「譲渡費用」とは別ですが、家計から見れば確実に“売却に伴う支出”です。南区の住み替えでは、新居費用が大きくなりやすいため、売却計画とセットで検討しておくことをおすすめします。

Q7. 買取で売却する場合、費用は仲介より少なくなりますか？
A. 多くの場合、

仲介手数料が不要
リフォーム・残置物撤去を業者側負担で現況買取してくれる
といったメリットがあります。その一方で、売却価格自体は仲介より下がるのが一般的です。トータルの手残りで比較して判断することが重要です。

Q8. 訳あり物件（事故物件・再建築不可など）は、通常より費用が増えますか？
A. 増える可能性があります。

専門的な調査・測量
近隣調整・契約書の特約設計
片付け・解体・リフォーム
などが必要になるケースが多いためです。その分、仲介より買取の方が合理的になることもあります。

Q9. 費用の見落としをなくすために、不動産会社には何を聞けばいいですか？
A.

「この物件を売る場合に想定される費用項目を、全部挙げてもらえますか？」
「それぞれの項目で、いくらくらいの幅がありそうですか？」
「仲介で売る場合と、買取の場合で、最終手残りはいくらくらい違いそうですか？」
といった質問をしてみてください。ここにきちんと答えられる会社は、費用面も含めてトータルで考えてくれている可能性が高いです。

Q10. まずは何から始めれば、“費用の不安”を減らせますか？
A.