さいたま市浦和区の不動産売却費用｜後半で増えやすいコストの正体

2026年2月25日

【結論】浦和区の不動産売却費用は「契約後～引き渡し前」に膨らみやすく、初期見積りに入っていない項目を把握できるかがカギ

さいたま市浦和区で不動産売却を進めるとき、多くの方が最初にイメージする費用は、

仲介手数料
登記費用（抵当権抹消など）
税金（譲渡所得税など）

といった「分かりやすいコスト」です。

しかし実務では、実際に売却を進めていく中で、

「見積もりには入っていなかった追加費用」
「契約の後半になってから判明するコスト」
「買主側との調整の中で増えていく支出」

がじわじわと積み上がり、

「思っていたほど手元に残らなかった」
という結果につながるケースが珍しくありません。

特に浦和区のように売却金額が大きくなりやすいエリアでは、

1つ1つの追加費用の絶対額が大きい
しかも「契約後に断りづらい性質」のものが多い

ため、“後半で増えやすいコストの正体” を知っておくことが、手取り額を守るうえで非常に重要になります。

この記事では、

浦和区の不動産売却でよく挙がる「基本的な費用」
そのうち 後半で増えやすいもの／見落とされやすいもの
どのタイミングで何を確認しておくべきか
実際に「後半コスト」を抑えるための考え方と進め方

を、ホームワーク株式会社の実務経験を踏まえて整理します。

まず整理しておきたい「基本的な売却費用」

浦和区で不動産を売却する際、ほとんどのケースで関わる代表的な費用は次の通りです。

仲介手数料
抵当権抹消登記などの登記費用
譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
印紙税（売買契約書に貼る印紙）

ここまでは不動産会社からも説明されやすく、
「売るときにかかるお金」としてイメージしやすい部分です。

問題はここからで、

測量・境界確定費用
解体費用（古家付き土地など）
引き渡し前の修繕・補修費用
残置物の撤去・処分費用
管理費・修繕積立金・固定資産税などの精算
相続登記・住所変更登記など、事前整理に伴う費用
税理士・司法書士・専門家への相談費用

といった「状況によって発生したりしなかったりする費用」が、
契約の後半～引き渡し直前にまとまって出てくることが多いのが実情です。

後半で増えやすいコスト① 測量・境界確定費用（土地・古家付き土地）

「買主の金融機関」や「将来の建築」の条件から、あと出しで必要になるケース

浦和区の土地・戸建売却では、

「現況測量図はあるが、境界杭が一部ない」
「昔、一度測ったと言われているが、図面が見つからない」

といった状態で売り出しを始めるケースが多くあります。

契約前は「おおよその面積・境界」で話が進んでも、

買主側の金融機関から
「確定測量図（境界確定済み）が必要です」
と言われる
買主が新築予定で、建築会社から
「境界の明示・越境の有無の確認を」と求められる

結果、**「やっぱり測量と境界確定をしてください」**という流れになり、
ここで初めて数十万〜数百万円単位の費用が具体的になります。

よくある費用感（目安）

単純な測量のみ：数十万円台〜
複数の隣地との立会い・境界確定を伴う場合：
50〜100万円台以上になることも
道路との境界立会いで、市の協議が必要な場合：
期間も数か月かかるケースあり

浦和区は区画が細かく、隣地との境界が複雑なエリアも多いため、
「測量ナシで済む」と思っていたら、後半で想定外のコストと時間を取られるパターンが少なくありません。

事前に押さえるポイント

「現況測量でよいのか」「確定測量が必要か」を、
売出し前に仲介会社＋測量士に確認する
近い将来の建て替え・分筆などを想定するなら、
売却を機にきちんと境界を確定しておいたほうが、
買主にとっても安心＝価格交渉されづらいことが多い

後半で増えやすいコスト② 解体費用（古家付き土地・老朽戸建）

「現況引き渡し」のつもりが、「更地渡し」前提に変わることも

浦和区では、
「古家付き土地」として売り出しつつ、

買主「建て替え前提なので、更地で引き渡してもらえませんか」
銀行やハウスメーカー「老朽建物は解体済みのほうがローンが通りやすいです」

といった要望から、

契約条件として「売主負担で解体して引渡し」
という形に変わるケースがあります。

このとき、

解体費用が数十万〜200万円超になることもある
アスベスト調査・処理、古い浄化槽の撤去、庭石・樹木の処分などで
見積もりが後から増えることも多い

ため、後半パートで一気にコストが膨らみやすい項目です。

「解体してから売る」か「古家付きで売る」かの見極め

売却前に、

「解体してから売った場合の売却価格」
「古家付き土地として売った場合の価格」
「現況のまま業者買取に出した場合の価格」

を比較しておくことで、

自分で解体した方がいいのか
解体費を織り込んだ価格で“まとめて”業者に売る方がいいのか

を判断しやすくなります。

ホームワーク株式会社のように、

古家付きのまま買取
当社側で解体・造成・再販

というルートを持つ会社に相談すると、
「自分で解体」一択にならずに済むことが多いです。

後半で増えやすいコスト③ 引き渡し直前の修繕・補修費用

「契約不適合責任」や引渡し条件から発生するケース

売買契約時に、

雨漏り・設備不良などについて
「現況有姿」「契約不適合責任の免責」
がどこまで認められるかは、物件・買主・金融機関次第です。

契約までは問題とならなかったものの、

引渡し前の最終確認で、
「給湯器が作動しない」「水漏れがある」「雨染みが拡大している」
などが発見される
買主の住宅ローン特約や保険の条件から、
「この部分だけは直してから渡してほしい」と言われる

といったタイミングで、
売主負担の補修費用が後から発生することがあります。

典型例

給湯器・エアコンなど設備の交換
雨漏りの簡易補修
室内の破損箇所の修理（床の大きな傷・ドアの不具合など）

小さなものでも数万円〜、
設備交換を含めると数十万円単位になります。

事前対策の考え方

売出し前に「最低限の不具合チェック」をしておく
（水回り・給湯・漏水跡・主要設備の動作確認）
あえて修理せずに売る場合でも、
「どこが壊れているか」「いつから不調か」を正直に開示したうえで、
価格や契約不適合責任の扱いを交渉しておく

後半で増えやすいコスト④ 残置物撤去・ハウスクリーニング

「片付けは買主がやってくれるはず」が通らないことも

相続や長年の居住後の売却では、

家具・家電・生活用品・思い出の品
がそのまま残っている状態で売り出すケースが多いです。

広告時点では「残置物はそのまま引き渡し」としていても、

買主「できれば空の状態で引き渡してほしい」
仲介会社「ローン審査・引越しスケジュールからも、残置なしのほうがスムーズ」

となり、

引渡し直前に「やっぱり撤去してください」と言われる
契約書に「残置物は売主負担で撤去」と書かれていることに、後から気づく

といったケースが後を絶ちません。

費用感のイメージ

戸建て丸ごとの残置物撤去：
数十万円〜100万円超になることも
マンション1室：
20万〜50万円台くらいが多いレンジ

量が多いほど、
「想像以上に高かった」と感じる項目です。

事前に決めておくと良いこと

「どこまで片付けるか」を、売出し前に家族で決める
残置物込みで売る場合は、
- その旨を広告・条件書に明記
- 残置物前提の価格であることを買主にも認識してもらう
業者買取（ホームワーク株式会社など）であれば、
「残置物そのまま買取」ができるかどうかを最初に確認する

後半で増えやすいコスト⑤ 管理費・修繕積立金・固定資産税などの精算ズレ

「日割り精算と滞納分」の扱い

マンションや戸建て・土地の売却では、

管理費・修繕積立金（マンション）
駐車場料金・町会費
固定資産税・都市計画税

などを、引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的です。

ただし、

滞納分がある
管理組合への未払い一時金などがある
固定資産税の納付時期と決済時期がズレている

といった場合、

「思っていたより自分持ちの期間が長かった」
「滞納分を一括で清算することになった」

などの理由で、
決済直前に“予定外の持ち出し”が発生することがあります。

事前にやっておくと良いこと

管理会社・管理組合から最新の「残高・滞納の有無」を取り寄せる
固定資産税・都市計画税の納付状況を整理しておく
決済前の精算明細を、不動産会社・司法書士と一緒に確認する

後半で増えやすいコスト⑥ 登記・相続・住所変更など「事前整理」が必要な場合

意外と見落とされる「相続登記」「共有者対応」の費用

浦和区では、

親名義のまま長年放置していた家・土地を、相続して売る
兄弟共有・親族共有の不動産をまとめて売る

といったケースが多く見られます。

この場合、

売る前提として「相続登記」が必要
共有者間の持分整理や住所変更登記が必要

となり、

司法書士報酬
登録免許税（相続登記の税金）

などが、売却費用の“前提条件”として発生します。

金額はケースによりますが、

相続関係が複雑（相続人多数・世代をまたいでいる等）
複数不動産を一度に整理する

といった場合は、数十万円規模になることもあります。

売却相談の「さらに前」から動いておくメリット

相続が発生したタイミングで、
「売る可能性がある不動産」をリストアップしておく
そのうえで、
- どの不動産を誰が相続するか
- 売却までを見据えた名義整理の方針
  を決めておくと、
  → 売却の直前でバタバタせずに済む
  → 無駄な登記や二度手間も減る

ホームワーク株式会社では、
こうした**「売却を視野に入れた相続整理」**の段階から、
提携司法書士等と一緒にご相談を受けるケースが増えています。

「後半コスト」を抑えるための進め方

ステップ① 最初に「費用の棚卸し」をしてから売り出す

仲介手数料
登記費用
税金（概算）

に加えて、

測量・境界確定の要否と概算
解体の要否と概算
残置物撤去費用の概算
修繕・補修の可能性と優先度
相続登記・共有整理の必要性

を、売出し前の段階でざっくり洗い出しておくと、

「売却価格」だけでなく「手取りの見通し」が立てやすい
買主からの条件変更にも、慌てず対応しやすい

状態を作れます。

ステップ② 「想定される追加費用」をシナリオ別に確認する

ケースA：このまま一般仲介でエンドユーザーに売る
ケースB：古家付き土地として業者買取に出す
ケースC：解体＋測量まで自分で行ってから売る

など、**売却ルートごとに「どんな費用がどこで発生するか」**を整理します。

ホームワーク株式会社のように、

仲介
買取
買取＋解体・リフォーム

の複数メニューを持つ会社であれば、

ルートごとの
「売却価格」
「かかる費用」
「最終的な手取り」

を比較しながら、数字ベースで選択ができるようになります。

ステップ③ 買主の要望・金融機関の条件で「後半コスト」が増えそうな項目を先に聞く

買主が住宅ローンを使う場合
→ 金融機関から「測量・修繕・解体」などの条件が付かないか
新築予定の買主の場合
→ ハウスメーカー側から「境界・擁壁・越境」などのチェックポイント

を、契約前の段階でできるだけ具体的に聞いておくことで、

後出しでの高額な追加費用
それに伴うスケジュール遅延

を減らすことができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市浦和区エリアで、売却・買取・古家・訳あり物件の再生を手がける会社）

「売却のご相談を受けるとき、多くの方が最初に気にされるのは

『いくらで売れるか』
『仲介手数料はいくらになるか』

といった“表側の数字”です。

一方で、実際にお引き渡しまでご一緒すると、

測量・解体・撤去・補修・相続登記…

といった“裏側のコスト”のほうが、
感覚的にも精神的にもインパクトが大きいことが多いと感じます。

私たちが大事にしているのは、

“売却価格”の話と同じタイミングで、“費用の全体像”も一緒に整理すること
特に『後半で増えやすいコスト』を、
売り出す前にできる限り見える化しておくこと

です。

結果として、

『このルートなら手取りはこれくらい』
『その代わり、この費用と手間がかかる』

という“シミュレーション”の中から、
売主様ご自身が一番納得できる選択をしやすくなると考えています。

『売るかどうかはまだ決めていないが、
　売った場合どのくらい残るのかを知りたい』という段階からでも構いませんので、
“価格”と“費用”の両方を一緒に整理するところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 「後半で増えやすい費用」は、最初の見積りで全部出してもらえないのですか？
A. 物件の状態や買主の条件が決まっていない段階では、「発生する可能性がある費用」としてしか出せないものが多くあります。とはいえ、測量・解体・残置物撤去・相続登記など、「起こりがちな項目」を最初から一緒に棚卸ししてくれる不動産会社を選ぶことは重要です。

Q2. 測量や境界確定は、必ず売主が負担しないといけませんか？
A. 原則として「誰が負担するか」は当事者間の合意次第です。ただ、エンドユーザー向けの仲介では、売主負担で行うケースが多いのが実情です。業者買取の場合は、買取側がまとめて負担する代わりに、その分を価格に織り込む形になることが一般的です。

Q3. 解体費用が高くて不安です。解体しないで売ることはできますか？
A. 可能です。古家付き土地として一般の買主に売る方法もあれば、ホームワーク株式会社のような買取業者に「古家付きのまま」売却し、解体・造成は業者側に任せる方法もあります。どちらが手取り・手間のバランスが良いかは、事前にシミュレーションしてから決めるのが安全です。

Q4. 残置物の撤去費用は、どれくらい見ておけば良いですか？
A. 物件の広さ・荷物の量・立地条件によりますが、

マンション1室：20〜50万円前後
戸建て：30〜100万円前後
が多いレンジです。事前に1〜2社から見積りを取っておくと、予算感が見えやすくなります。買取の場合は、「残置物そのまま」を条件にできるかもあわせて確認してください。

Q5. 引き渡し前の修繕は、どこまで対応するのが一般的ですか？
A. 「日常生活に支障が出るレベルの不具合（給湯器・水漏れ等）」や、「契約時に説明していなかった重大な不具合」が見つかった場合は、対応を求められることが多いです。売出し前に簡易的なチェックをしておき、「どこまで現況のまま」「どこからは補修前提か」を仲介会社と共有しておくと安心です。

Q6. 相続登記など、売却前の名義整理は必ず必要ですか？
A. 通常、売買契約の時点で「登記名義人＝売主」であることが求められます。相続登記をせずに売却することは原則できないため、相続が発生している場合は、売却相談とほぼ同時に相続登記の見積り・スケジュールも確認しておく必要があります。

Q7. 浦和区以外（南区・中央区・緑区など）でも、後半で増える費用の考え方は同じですか？
A. 基本的な構造は同じですが、