【結論】国立市の土地売却は「用途地域の理解」と「区画の特性把握」で成否が決まる
国立市で土地売却を検討する際、
多くの方が最初に迷うのが
「結局、自分の土地はいくらで売れるのか」
「何が価格を決める要因なのか」
という点です。
・用途地域が価格にどう影響するのか
・区画の大きさや形状はどう評価されるのか
・建築制限が売却にどう関係するのか
これらを個別に考え始めると、
判断が散らかりやすく、
途中で迷いやすくなります。
国立市の土地売却で重要なのは、
価格を”感覚”ではなく”構造”として理解すること、
特に用途地域と区画の特性が
価格に直結する仕組みを把握することです。
この記事では、
国立市の土地売却について、
用途地域・区画特性・価格形成の構造を含めた全体像を、
順を追って整理します。
なぜ国立市の土地売却では用途地域と区画が重要なのか
用途地域によって建築可能な内容が決まる
国立市の土地価格は、
用途地域によって大きく変わります。
用途地域とは、
都市計画法で定められた
土地の利用目的や建築制限のルールです。
・第一種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・近隣商業地域
・商業地域
それぞれの用途地域で、
建築できる建物の種類・高さ・容積率が
異なるため、
価格に直接影響します。
区画の大きさ・形状が建築計画に影響する
同じ用途地域でも、
区画の大きさや形状によって、
建築可能な建物の規模や
土地の使い勝手が変わります。
・広すぎる土地は分割できるか
・狭すぎる土地は建築できるか
・形状が不整形な場合の影響
・接道状況（道路に何メートル接しているか）
これらの要素が、
価格に直結します。
計画的に開発された街ならではの特性
国立市は、
大正時代に計画的に開発された街であり、
区画が整然と配置されています。
しかし、
その後の相続や分筆によって、
・当初の区画が細分化されている
・接道条件が変わっている
・建築基準法の要件を満たさない区画もある
といった状況が生じています。
この「計画的に作られた街」と
「現在の区画状況」のギャップを
理解することが重要です。
国立市の用途地域と価格の関係
第一種低層住居専用地域
国立市の多くのエリアは、
第一種低層住居専用地域に指定されています。
建築制限の特徴
・建物の高さ制限（10mまたは12m）
・建ぺい率・容積率の制限
・住宅以外の建物は原則建築不可
・店舗や事業所は建てられない
価格への影響
・低層住宅地としての環境価値が評価される
・住宅需要層に限定されるため、需要層が狭い
・商業利用ができないため、事業用需要は期待できない
評価されやすい区画
・100〜150㎡程度の標準的な広さ
・整形地（四角形に近い形状）
・南向き・角地などの条件
第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
国立駅北口エリアなどに
分布しています。
建築制限の特徴
・建物の高さ制限が緩和される
・建ぺい率・容積率が高め
・共同住宅（マンション）の建築が可能
・一定規模の店舗も建築可能
価格への影響
・マンション用地としての需要が加わる
・容積率が高いため、土地の有効活用が可能
・価格は低層住居専用地域より高くなる傾向
評価されやすい区画
・200㎡以上のまとまった広さ
・角地・2方向道路
・駅から徒歩圏内
近隣商業地域・商業地域
国立駅周辺の商業エリアに
分布しています。
建築制限の特徴
・建物の高さ制限がほぼない
・容積率が高い
・商業施設・事業所の建築が可能
価格への影響
・商業利用の需要が加わる
・容積率が高いため、価格も高くなる
・駅からの距離が価格に大きく影響
評価されやすい区画
・駅から徒歩5分以内
・幹線道路沿い
・角地・視認性の高い立地
国立市の区画特性と価格の関係
標準的な区画（100〜150㎡）
国立市で最も需要が高いのは、
100〜150㎡程度の標準的な区画です。
評価されるポイント
・戸建て住宅の建築に適した広さ
・ファミリー層の購入意欲が高い
・価格帯が手頃で流動性が高い
注意点
・狭すぎると建築制限に引っかかる可能性
・広すぎると価格が高くなり、需要層が限定される
広い区画（200㎡以上）
200㎡以上の広い区画は、
評価が分かれやすくなります。
評価されるケース
・中高層住居専用地域でマンション用地として需要がある
・分割して複数区画にできる場合
・富裕層向けの大型戸建て需要がある場合
評価が下がるケース
・低層住居専用地域で分割できない場合
・価格が高くなり、需要層が限定される場合
狭小地（100㎡未満）
100㎡未満の狭小地は、
建築制限に引っかかる可能性があります。
建築基準法の要件
・接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）
・建ぺい率・容積率の制限
・斜線制限
評価のポイント
・建築可能かどうかの確認が最優先
・隣地と合筆できる場合は評価が上がる
・駐車場や資材置き場としての需要
不整形地（形状が四角形でない）
形状が不整形な土地は、
建築計画が立てにくく、
評価が下がる傾向があります。
評価への影響
・デッドスペースが生じやすい
・建築コストが上がる
・価格は整形地の70〜90%程度
評価されるケース
・設計の工夫で魅力的な建物が建つ場合
・敷地延長（旗竿地）でも奥行きが十分ある場合
接道状況
接道状況は、
土地の価格に大きく影響します。
評価が高い接道
・幅員4m以上の公道に接している
・角地（2方向道路）
・南側道路
評価が下がる接道
・幅員4m未満の道路（セットバックが必要）
・私道に接している
・敷地延長（旗竿地）
国立市の土地売却でかかる主な費用
仲介手数料（仲介で売却する場合）
仲介で売却する場合、
成功報酬として仲介手数料が発生します。
国立市の土地価格帯では、
手数料も含めた手取り額を事前に把握しておくことが重要です。
「売却価格」だけでなく、
最終的に手元に残る金額まで含めて
把握しておくことが大切です。
測量・境界確認費用
土地売却では、
境界が未確定の場合に測量や境界確認が
必要になることがあります。
費用の目安
・確定測量：50〜100万円程度
・現況測量：30〜50万円程度
国立市は古くからの住宅地も多く、
境界確定に時間がかかるケースもあります。
登記関連費用（抵当権抹消など）
住宅ローンが残っている場合、
売却時に抵当権抹消登記が必要になります。
司法書士報酬や登録免許税など、
売却手続き上、
必ず発生する費用として把握しておきましょう。
譲渡所得税（利益が出た場合）
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、
条件に応じて譲渡所得税がかかります。
土地は長期保有されているケースが多いため、
所有期間による税率差や特例適用の有無を含めて、
早めに整理しておくことが重要です。
解体費用（建物がある場合）
建物が残っている場合、
・そのまま売却するか
・解体してから売却するか
の判断が必要です。
解体費用の目安
・木造戸建て：150〜300万円程度
解体すれば土地として売りやすくなりますが、
費用対効果を見極める必要があります。
国立市の土地売却における相場感の捉え方
用途地域別の坪単価の目安
国立市の土地相場は、
用途地域によって大きく異なります。
第一種低層住居専用地域
・坪単価：150〜250万円程度
・エリアや駅距離で変動
第一種・第二種中高層住居専用地域
・坪単価：200〜350万円程度
・駅距離やマンション用地としての評価で変動
近隣商業地域・商業地域
・坪単価：300〜500万円以上
・駅距離や接道条件で大きく変動
区画特性による価格補正
標準的な区画と比較して、
以下のような補正が入ります。
・角地：+5〜10%
・南向き道路：+5〜10%
・不整形地：−10〜30%
・狭小地：−20〜40%
・旗竿地：−20〜30%
周辺成約事例との比較が有効
国立市の土地相場を把握する際には、
自分の土地と条件が近い
周辺成約事例を参考にする方が現実的です。
・同じ用途地域内の成約事例
・同じ駅距離・同じ広さの類似物件
・同じ接道条件の物件
こうした具体的な比較材料を持つことで、
「成立しやすい価格帯」が見えてきます。
国立市の土地売却の進め方
① 用途地域を確認する
自分の土地がどの用途地域に属するかを
確認します。
国立市役所の都市計画課や、
不動産会社に確認できます。
② 建築制限を把握する
用途地域に基づく、
建ぺい率・容積率・高さ制限を
把握します。
③ 区画特性を整理する
・広さ・形状
・接道状況
・角地かどうか
・方位
といった区画特性を整理します。
④ 境界を確認する
境界が確定しているか、
測量が必要かを確認します。
⑤ 現実的な相場感を把握する
用途地域・区画特性を踏まえた
相場感を把握します。
⑥ 売却方法を検討する
・仲介で売却するか
・買取で売却するか
・分割して売却するか
といった売却方法を検討します。
⑦ 査定と条件調整を行う
査定額の根拠を確認しながら、
条件をすり合わせていきます。
⑧ 売却活動から契約・引渡しまで進める
売却活動、契約、引渡しまで、
スケジュール管理と条件確認を丁寧に行います。
国立市の土地売却事例
事例① 用途地域を理解して適正価格で成約
国立駅南口徒歩12分、
第一種低層住居専用地域の120㎡の土地を
所有していた60代男性のケース。
当初、中高層住居専用地域の相場を参考に
高値で売り出していましたが、
半年間反応がありませんでした。
相談を経て、
用途地域による価格差を理解し、
適正価格に見直したところ、
1か月で成約となりました。
事例② 区画を分割して売却価値を最大化
谷保駅徒歩10分、
第一種低層住居専用地域の250㎡の土地を
所有していた50代夫婦のケース。
当初はそのまま売却を検討していましたが、
相談を通じて、
2区画に分割して売却する戦略を採用。
測量・分筆費用はかかりましたが、
結果的に一括売却より高い総額で
売却することができました。
事例③ 接道条件を整理して不安を解消
国立市中の不整形地（100㎡）を
所有していた40代女性のケース。
「こんな土地は売れないのでは」と
不安を感じていましたが、
相談を通じて、
接道条件を満たしており、
建築可能であることを確認。
狭小地を好む需要層に向けて訴求し、
3か月で成約となりました。
専門家コメント
国立市の土地売却では、用途地域と区画特性が価格に直結する構造を理解することが成否を大きく左右します。多くの方が「土地は広さだけで価格が決まる」と思われがちですが、実際には用途地域による建築制限、区画の形状・接道状況、周辺環境といった複合的な要素が価格を形成しています。特に国立市は、計画的に開発された街であるがゆえに、用途地域の違いが明確であり、価格差も大きくなります。
第一種低層住居専用地域と中高層住居専用地域では、建築できる建物の種類・高さ・容積率が異なるため、同じ広さの土地でも価格が大きく変わります。また、区画の特性によっても評価は変わります。標準的な整形地と不整形地では、建築計画の立てやすさが異なるため、価格に10〜30%の差が生じることもあります。接道状況も重要で、幅員4m以上の公道に接しているか、角地かどうかといった条件が、価格に直接影響します。
土地売却では、まず自分の土地の用途地域を確認し、建築制限を把握することが第一歩です。その上で、区画特性を整理し、周辺成約事例と比較することで、現実的な相場感が見えてきます。相場を「感覚」ではなく「構造」として理解することで、適正な価格設定が可能になり、結果的に短期間で納得のいく売却につながります。焦らず、丁寧に情報を整理することが、成功への近道です。
よくある質問（FAQ)
Q1. 用途地域はどこで確認できますか？
国立市役所の都市計画課や、
不動産会社に確認できます。
Q2. 用途地域が価格にどれくらい影響しますか？
同じ広さでも、
用途地域によって30〜50%の差が出ることもあります。
Q3. 狭小地でも売却できますか？
建築可能であれば売却できます。
接道条件の確認が重要です。
Q4. 不整形地は価格が下がりますか？
整形地と比べて、
10〜30%程度下がる傾向があります。
Q5. 境界が確定していないと売却できませんか？
買主によっては、
境界未確定でも売却可能ですが、
確定していた方がスムーズです。
Q6. 測量費用はどれくらいかかりますか？
確定測量で50〜100万円程度が目安です。
Q7. 建物がある場合、解体してから売るべきですか？
費用対効果を見極める必要があります。
買主が解体する前提で売却することも可能です。
Q8. 広い土地は分割して売った方が良いですか？
需要層や相場感によって判断が変わります。
相談して検討することをおすすめします。
Q9. 相談はどの段階でするべきですか？
用途地域や区画特性を整理する段階での
相談が有効です。
Q10. 一番大切な判断ポイントは何ですか？
用途地域の理解と、
区画特性の把握です。
国立市で土地売却を検討している方へ
国立市の土地売却では、用途地域と区画特性が価格に直結する構造を理解することが重要です。用途地域による建築制限、区画の形状・接道状況、周辺環境といった要素を整理することで、適正な価格設定が可能になり、短期間で納得のいく売却が実現します。
相場を「感覚」ではなく「構造」として理解し、自分の土地が持つ特性を正しく把握することが、成功への第一歩です。焦らず、丁寧に情報を整理した上で、売却を進めることが大切です。
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