さいたま市中央区の借地権買取は可能か？交渉前に確認すべき点

2026年2月26日

【結論】中央区の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人それぞれの出口設計」ができれば十分に可能性がある

さいたま市中央区で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権の買い取り／借地権＋底地の同時売却など）を検討する際、
多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

そもそも「借地権だけ」を売ることはできるのか
地主に買い取ってもらう形しかないのか、第三者への売却は現実的なのか
契約が古く、旧借地法のままでも買取交渉に進めるのか

中央区は、

駅徒歩圏の住宅・店舗・アパート用地が混在する市街地
昭和〜平成初期に設定された借地がまだ多く残るエリア
土地価格が郊外より高く、「権利の組み換え」で価値を高めやすい地域

という特徴があり、条件が整えば借地権買取のニーズは比較的出やすいエリアです。

一方で、

契約ごとの個別性（旧借地法・借地借家法、更新の経緯、覚書など）が非常に高い
借地人・地主・第三者（買主・買取会社など）、最低3者の利害調整が必要

といった構造上、事前の「契約整理」を怠ると、せっかくの買取チャンスを逃しがちでもあります。

この記事では、さいたま市中央区で借地権買取を検討するときに

何が「可能性を左右するポイント」になるのか
交渉前に最低限確認しておくべきこと
中央区ならではの買取パターンと注意点

を、リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点から整理して解説します。

なぜ「さいたま市中央区の借地権買取」は検討に値するのか

市街地として「再整理ニーズ」と「活用ニーズ」が両方ある

中央区は、

与野本町・北与野・与野駅周辺の市街地
幹線道路沿いの店舗・事務所・共同住宅
旧来の住宅街と近年の開発エリアが混在

といった構成で、今もなお

既存建物の建て替え・用途変更
借地・底地の相続・世代交代に伴う整理
駅近・幹線沿いの土地をまとめたい事業者・投資家のニーズ

が共存しているエリアです。

このため、

借地権者：老朽化した建物・高額な修繕負担から解放されたい
地主（底地所有者）：細かく分かれた借地をまとめて整理したい
第三者（業者・投資家）：借地＋底地をまとめて再開発・再生したい

という三者の思惑が一致すれば、借地権買取のスキームが組みやすい土壌があります。

土地値水準が「郊外より高く・都心より抑えめ」という中庸ポジション

中央区は、

浦和区・大宮区ほどのブランド・価格水準ではないが
桜区・西区などの郊外エリアよりは土地値が高い

という「中間的な価格帯」です。

借地権買取の世界では、

土地値が低すぎる → 再生しても採算が合いにくい
土地値が高すぎる → そもそも買取資金が重く、ハードルが高い

という両極端がありますが、
中央区はその中間に位置するため、

戸建・アパート・店舗などへの再活用
借地・底地の一括買取→権利調整→再販

といった**「再生ビジネス」が比較的成立しやすいレンジにある**と言えます。

借地権買取の可否を左右する「事前確認の4つの軸」

「中央区なら買取できる／できない」という単純な話ではなく、
実際には次の4つの軸をどこまで整理できるかで可能性が変わってきます。

① 契約の種類と適用法（旧借地法か現行借地借家法か）

借地契約の開始時期
契約書に記載された“根拠法”や契約期間

によって、適用される法律が

旧借地法
借地借家法（現行法）

のどちらかに分かれます。

これによって、

更新のルール
地主からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え承諾の必要性・考え方

が変わるため、買取検討の前提として最優先で押さえるべきポイントです。

【確認すべきこと】

借地契約書は残っているか（原本・コピー問わず）
契約開始年・契約期間・更新の取り決め
更新時に別途覚書などが交わされていないか

② 登記と実態のズレ（名義・相続・使用者）

中央区のように長く住まわれているエリアでは、

借地権者：実際に住んでいるのは子世代だが、登記名義は親のまま
地主：相続登記がされておらず、先々代の名義のまま

という「登記と実態のズレ」が見られることが珍しくありません。

【ここが整理されていないと】

買取契約の直前になって相続登記が必要だと判明
名義人が高齢・行方不明・相続人多数で、合意形成に時間がかかる

といった問題が噴き出し、買取のチャンスを逃すリスクがあります。

【確認すべきこと】

借地権の登記名義人は誰か
地主（底地）の登記名義人は誰か
相続発生後、登記が行われているか
実際に使用している人（居住者）と登記名義が一致しているか

③ 借地条件（期間・地代・更新料・承諾料）の整理

買取を検討する側（業者・投資家など）は、

「この借地契約が今後も続く前提」
「将来的にどこまで条件変更の余地があるか」

を見ています。

【整理しておきたい条件】

現在の契約期間（満了日）と、更新の有無・履歴
地代（現在の金額・支払い頻度・過去の改定状況）
更新料・名義変更料・増改築承諾料などの取り決め
これまでの支払い実績（滞納・免除などの有無）

これらが曖昧な状態だと、

買取側：リスクを見込んで価格を下げざるを得ない
地主側：条件変更の根拠がなく、交渉がこじれやすい

といった「不透明さがディスカウント要因」になってしまいます。

④ 建物の状態と「再活用の余地」

借地権買取において、

建物の老朽化状況
構造（木造・鉄骨・RCなど）
用途（戸建・アパート・店舗・事務所など）
再建築の可否（用途地域・接道条件・建ぺい率・容積率）

は、「買取後にどう活用できるか」を判断する材料になります。

【ポイント】

老朽化が激しい → 解体前提か、リノベ前提か
アパート・店舗 → 収益物件としての再生可能性
再建築可能な土地か → 借地権＋底地をまとめて開発する余地

ホームワーク株式会社のようにリフォーム・再生に強い会社であれば、

現状のまま買取→再生
解体・更地化を前提とした買取
借地権＋底地の一括買取→新築事業

など、複数の再活用シナリオを踏まえた査定が可能になります。

中央区で実際にあり得る「借地権買取パターン」イメージ

※プライバシー配慮のため、実例をもとに再構成したイメージです。

パターン①：中央区・駅徒歩圏の戸建借地を、建売前提で買取

エリア：中央区・駅徒歩10分前後の住宅地
状況：
- 昭和〜平成初期築の木造戸建
- 借地契約は旧借地法、数回更新済み
- 建物老朽化・駐車場なしで、建て替えor売却の判断を迫られている

【進め方の一例】

借地契約書・更新覚書・地代条件を整理
借地権者から地主へ、「第三者へ売却（買取）を検討している」旨を事前相談
ホームワーク株式会社が、
- 借地権を一旦買い取り
- 地主と建て替え・名義変更・地代条件の交渉を実施
- 建物を解体し、借地権付建売戸建として分譲

【ポイント】

借地人側：老朽建物のリフォーム負担から解放され、借地権を現金化
地主側：
- 地代水準の見直し
- 将来の安定した借地契約（新借地人）を確保
買主側：
- 借地である分、所有権より価格を抑えて中央区駅近に新築戸建を取得

パターン②：相続した借地権付きマンション（小規模）を、底地ごと一括整理

エリア：中央区・幹線道路から少し入った住宅地
状況：
- 親が借地上に建てた小規模マンション（1棟）を相続
- 空室増・修繕費増大で“子世代では賃貸経営を続けたくない”
- 地主も高齢化しており、底地売却・相続対策を検討中

【進め方の一例】

借地人（相続人）と地主双方からヒアリング
「将来的には借地・底地ともに整理したい」という方向性を確認
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地をセットで買い取り
- マンションをリノベーション・用途変更など再生
- 完全所有権の収益物件または区分販売として再構成

【ポイント】

借地人側：賃貸経営の負担・相続リスクから解放される
地主側：底地をまとめて現金化し、相続対策にもつなげられる
買取側：権利関係を一本化し、再生・出口戦略を描きやすい

交渉前に「必ず整理しておきたい」実務的チェックリスト

1. 手元の書類・情報を洗い出す

借地契約書（原本・コピー問わず）
更新時の覚書・合意書
地代の領収書・通帳記録（支払い履歴）
建物の登記簿謄本・図面
借地権・底地の登記簿謄本（取得できる範囲で）

「全部揃っていなくても構いません」が、
“何があるか・何がないか”を把握しておくこと自体が第一歩です。

2. 自分の立場・関係者を整理する

自分の立場
- 借地人本人／借地人の相続人／地主本人／地主の相続人など
共有者の有無（兄弟・配偶者など）
連絡が取れていない関係者がいないか

借地権買取では、

「話がほぼ固まった段階で、別の相続人が登場して振り出しに戻る」

ということが起こりがちなので、関係者マップの整理は非常に重要です。

3. 地主・借地人それぞれの「希望とNG」を仮置きする

借地人側：
- いつまでに現金化したいか
- 今後、中央区や周辺に住み続ける予定があるか
- 税金・相続の方針（ざっくりでOK）
地主側（分かる範囲での推測でも可）：
- 地代収入を維持したいのか／まとめて売却したいのか
- 相続人の数・世代
- これまでの関係性（良好／ややぎくしゃく等）

この「希望とNG」を整理したうえで、
ホームワーク株式会社のような第三者に入ってもらうと、

どこに“落としどころ”を作れそうか
どの順序で誰に話を通すべきか

が見えやすくなります。

「誰にまず相談するか」で結果が変わりやすい理由

不動産会社（一般仲介のみ）の場合

メリット：
- 一般の売買経験が豊富
デメリット：
- 借地権・底地の調整や買取には消極的な場合も多い
- 「借地は売りにくいので難しいですね」で話が止まりがち

「借地権専門の買取業者」の場合

メリット：
- 買取スピードは速い
- 面倒な権利調整を一括で請け負うケースもある
デメリット：
- 自社の採算を最優先にするため、買い取り価格がかなり抑えられやすい
- 借地人・地主それぞれの“納得感”より、自社都合のスキームになりがち

リフォーム・不動産再生に強い会社（ホームワーク株式会社のような）

メリット：
- 建物を生かす／壊して土地として再活用する、両方の視点がある
- 借地権だけ・底地だけ・両方一括など、複数スキームを比較提案できる
- 借地人・地主双方にとっての“整理のしやすさ”を重視しやすい
デメリット：
- 「とにかく最高額で売りたい」一点集中の場合は、他の選択肢（競争入札など）と要比較

ポイントは、「まず誰にボールを投げるか」で、その後の選択肢の広さが変わるという点です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市中央区・周辺エリアで、借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「さいたま市中央区の借地権買取についてご相談を受けるとき、
最初にお伝えしているのは

『“借地だから無理”と決めつける前に、“何が分かっていて・何が分かっていないか”を一緒に整理しましょう』

ということです。

借地権も底地も、契約ごとの個別性が非常に高いため、
“中央区だから”とか、“借地だから”という一言では片付けられません。

私たちが現場で感じるのは、

契約書の有無
相続登記の状況
地主・借地人それぞれの本音

を丁寧に整理していくと、

『地主が買い取りたい』
『第三者買取＋建て替え前提ならOK』
『借地権＋底地をセットで売ってしまいたい』

といった“現実的な選択肢”が見えてくるケースが多い、ということです。

借地権は、放置すればするほど

老朽建物の維持費
相続人の増加による合意形成の難しさ

といった問題が大きくなりがちです。

逆に言えば、“今”動くことで、
借地人・地主・次の世代にとってバランスの良い整理の仕方を選べる余地が広がります。

『うちの借地は買取なんて無理だろう』と決めつける前に、
まずは契約書や状況の“棚卸し”から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. さいたま市中央区の借地権でも、第三者への買取は現実的ですか？
A. 条件次第で十分に現実的です。特に駅徒歩圏や幹線道路近くなど、再活用の余地があるエリアでは、買取ニーズが出やすくなります。ただし、契約内容・建物状態・地主の意向によって可否が変わるため、個別の整理が必須です。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。契約書がない場合でも、地代の支払い履歴・更新時の印鑑を押した書面・地主側の記録などから内容を推定できることがあります。まずは手元にある資料を一緒に確認し、不足分をどう補うかを考えていきます。

Q3. 地主との関係があまり良くありません。地主に話を通さずに借地権だけ売れますか？
A. 借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要です（承諾料が発生することもあります）。地主との直接交渉が難しい場合でも、ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、感情面に配慮しながら条件整理を進めることは可能です。

Q4. 借地権割合や路線価は、買取価格の目安になりますか？
A. 借地権割合や路線価は、“評価の考え方”を整理するうえで有用ですが、そのまま実勢価格になるわけではありません。実際の買取価格は、建物の状態・用途地域・再活用のシナリオ・地主との調整難易度などを踏まえて決まります。

Q5. 古家付きの借地ですが、解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。

現況のまま買取→買取側で解体・再生
古家をリノベーション前提で活かす再生プラン
など、建物をどう扱うかも含めてシミュレーションしてから決めるのが安全です。先に解体費をかけるべきかどうかは、買取・再販価格とのバランスを見て判断します。

Q6. 借地権だけでなく、底地（地主側）も一緒に売りたいのですが可能ですか？
A. 可能です。むしろ中央区のような市街地では、借地権＋底地をセットで買取り、完全所有権の土地として再生するニーズが一定数あります。その方が、最終的な不動産価値を高めやすいケースも多いです。

Q7. 借地権を売ると、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・各種特例の適用状況によって変わるため、具体的な金額は税理士によるシミュレーションが必要です。方向性の目安であれば、不動産側でもお伝えできます。

Q8. 「再建築不可」や接道条件の悪い借地でも、買取の可能性はありますか？
A. 難易度は上がりますが、ゼロではありません。

既存建物を活かす再生
近隣の土地と一体利用
駐車場・駐輪場・事業用倉庫など、建物以外の用途
といった使い方を前提に買取が検討される場合もあります。一般市場向けというより、専門家による“訳あり再生”の領域になります。

Q9. 中央区以外（さいたま市内・近郊）の借地権でも相談できますか？
A. はい、可能です。エリアによって地価水準や需要層は変わりますが、
「契約整理 → 利害関係者の意向整理 → 買取スキーム検討」
という基本の流れは同じです。中央区を含む複数エリアで保有しているケースでも、一括で状況整理ができます。

Q10. まだ地主にも家族にも話していません。何から相談すればいいでしょうか？
A.