さいたま市中央区の不動産売却費用で見落としがちなポイント

2026年2月26日

【結論】「仲介手数料＋税金」だけ見ていると危険。中央区の売却は“5つの隠れコスト”まで把握してから動くべき

さいたま市中央区で不動産売却を検討される方の多くが、
まず気にされるのは次の2つです。

仲介手数料はいくらかかるか
売却益に対する税金はいくらか

もちろんどちらも重要ですが、実務の現場でトラブルや「こんなはずじゃなかった…」が起きるのは、
むしろ その他の見落とされがちな費用 の方です。

特に中央区のように、

マンション・戸建て・土地が混在し
再開発エリアと昔ながらの住宅地が隣り合い
価格帯も「数千万円〜」とそれなりに大きい

というエリアでは、

想定していなかった費用が100万単位で出てくる
売却後に残る手取り額が大きく目減りする
住み替え計画・ローン返済計画が狂う

といった事態になりやすく、売却前の「費用の棚卸し」が非常に重要になります。

この記事では、さいたま市中央区の不動産売却で

見落としがちな費用
中央区特有の注意点
売却前にやっておくべき「費用のチェックリスト」

を、ホームワーク株式会社の実務感も踏まえて整理します。

なぜ中央区の不動産売却で「費用の見落とし」が起こりやすいのか

価格帯がそこそこ高く、「数％のズレ」が大きな金額になるから

中央区は、

さいたま新都心・北与野エリアのマンション
与野本町周辺の戸建て・土地

など、物件種別によって価格帯は異なりますが、
総じて「数千万円クラス」の取引が多いエリアです。

そのため、

「1〜2％くらいの費用なら誤差だろう」と見ていた部分
数十万円単位の軽微なつもりの出費

が、積み上がると100〜200万円規模になることは珍しくありません。

“売るまでの費用”だけ見て、“売った後の費用”を忘れがち

多くの方は、

仲介手数料
登記費用
修繕・リフォーム費用

といった「売るまでに払うお金」は意識していますが、

売却後の税金（翌年の確定申告）
住み替え先にかかる初期費用との関係
固定資産税の精算・管理費・駐車場などの清算金

など、決済日をまたいで発生する費用・精算はイメージしづらく、見落とされがちです。

さいたま市中央区の不動産売却で「見落としがちな費用」5選

1. 売却前の「最低限の整備費用」（クリーニング・軽微な補修）

【よくある誤解】

「買取なら何もしなくていい」
「中古だから現状渡しでOK」

たしかに“何もせずに売る”こと自体は可能ですが、中央区のように競合物件が多いエリアでは、

数万円〜十数万円レベルの最低限の整備（ハウスクリーニング・簡単な補修）をするかどうかで
→ 反響数・内覧数・印象が大きく変わる

ということがよくあります。

【具体例】

マンション
- 水回りの水垢除去
- クロスの部分補修
- 不用品の撤去
戸建て
- 庭木の剪定
- 外回りのゴミ・残置物撤去
- 玄関周りの簡易清掃

【ポイント】

フルリフォームではなく、「最低限の身だしなみ費用」と考える
売却予定価格の1〜2％以内の範囲で、費用対効果を意識して行う

2. 管理費・修繕積立金・駐車場代などの「精算金」

マンション・戸建て（分譲地）ともに、決済時に

管理費・修繕積立金
駐車場代
町内会費・自治会費　など

を「日割り精算」するのが一般的です。

【見落としポイント】

「売却月はもう支払わなくて良い」と誤解している
管理会社・駐車場会社の解約月のルール（例えば「月末解約」など）を把握していない

さいたま市中央区のマンションでは、

管理費＋修繕積立金で月2〜3万円台
駐車場代で月1万円前後

といった水準も多く、
複数ヶ月分の重複支払いが発生すると、それだけで数万円〜十数万円の差になります。

【ポイント】

決済（引き渡し）予定日が見えてきた段階で、
管理会社・駐車場会社に「解約・精算ルール」を確認する
不動産会社から提示される「精算金一覧」を事前にチェックし、疑問点は必ず質問する

3. 境界確定・測量費用（土地・戸建ての場合）

中央区の戸建て・土地では、

敷地と道路・隣地の境界が曖昧
古いブロック塀や生垣が実際の境界とズレている可能性

といったケースもあり、
買主・金融機関から「境界確定」を求められることがあります。

【費用イメージ】

簡易測量：数十万円程度〜
境界確定測量（隣地立ち会い・境界杭設置など）：
→ 土地の広さ・隣接地の数によるが、50〜100万円前後になることも

【見落としがちな点】

売却の“かなり終盤”で必要と言われ、時間・費用ともに慌てる
「測量費用は売主負担」が実務上多いことを知らない

【ポイント】

土地・古家付き土地・戸建ての売却では、
早い段階で「境界の状態」を不動産会社＋測量士と確認しておく
将来、建て替え・分筆などの可能性がある土地なら、
売却を機にきちんと境界を確定しておくメリットも大きい

4. 抵当権抹消・住所変更など「登記関連費用」の合計

不動産売却に伴い、

住宅ローンを完済する場合の「抵当権抹消登記」
転居などで住所が変わっている場合の「表示変更登記」

など、司法書士に依頼する登記手続きが発生します。

【費用イメージ】

抵当権抹消登記（1本あたり）：
- 登録免許税＋司法書士報酬で数万円程度
住所変更登記：
- 登録免許税は軽微だが、報酬を含めると数万円規模になることも

単体ではそこまで大きく見えませんが、複数の登記が重なると、
トータルで10〜20万円前後になるケースもあります。

【ポイント】

「自分の物件に、どんな登記が載っているのか」を事前に確認しておく
→ 登記簿謄本（全部事項証明書）でチェック
売却を依頼する不動産会社か、司法書士に
「今回の売却で必要になる登記と概算費用」を早めに聞いておく

5. 譲渡所得税だけでなく「住民税」「復興特別所得税」も含めた税負担

売却益（譲渡所得）が出た場合、

所得税
復興特別所得税
住民税

といった税金が、翌年にまとめてかかってきます。

【よくある誤解】

「3,000万円特別控除を使えば税金ゼロ」と思っていた
「自宅だから税金はかからない」と思い込んでいた

実際には、

所有期間が5年超か5年以下か
居住用か投資用か
他の収入との兼ね合い

などで税額が大きく変わります。

さいたま市中央区のように地価がそこそこ高いエリアでは、

ローン完済後も売却益が残るケースが多く
気づいたら数百万円単位の譲渡所得税が発生していた

という例も現場では珍しくありません。

【ポイント】

「今回は利益が出そうかどうか」を、売却前にざっくりでいいので計算しておく
利益が出そうな場合は、税理士や不動産会社に
「概算の税額」「特例の有無」「申告の流れ」を確認しておく
売却代金をすべて使い切らず、
翌年の納税資金分は残しておくことを意識する

売却前に確認しておきたい「費用チェックリスト」

さいたま市中央区で不動産売却を進める前に、
最低限チェックしておきたい費用項目を整理します。

売却時にほぼ必ず関わるもの

仲介手数料（仲介で売る場合）
登記関連費用（抵当権抹消・住所変更など）
司法書士報酬
印紙税（売買契約書に貼付）

物件状態によって変動するもの

事前のハウスクリーニング・軽微な補修費
不用品・残置物の処分費
測量・境界確定費用（土地・戸建ての場合）
解体費用（古家付き土地で更地渡しにする場合）

決済前後で発生するもの

固定資産税・都市計画税の精算金（日割り）
管理費・修繕積立金・駐車場代・町内会費等の精算金
引越し費用・一時仮住まいの家賃（住み替えの場合）

決済後（翌年以降）に発生するもの

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
税理士報酬（確定申告を依頼する場合）

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市中央区エリアで、不動産売却・買取・リフォーム再生を手がける会社）

「不動産売却のご相談を受けていて一番多いのは、
『いくらで売れるか』という価格の話ですが、
実際に売却後の満足度を大きく左右するのは“いくら残るか”という手取り額です。

さいたま市中央区のように、
マンション・戸建てともに数千万円規模の取引が多いエリアでは、

見落とした費用
想定していなかった税金

が、結果として100万円単位の差になってしまうこともあります。

私たちが心がけているのは、

売却前の早い段階で、“費用と税金”の全体像を一緒に整理すること
仲介・買取・リフォーム再販など、各パターンごとに
『売却価格』『費用』『残る金額』を比較してもらうこと

です。

『とりあえず高く売れればいい』ではなく、
売却の目的（住み替え・相続・ローン整理など）に対して、
どの選択肢が一番“安心して進められるか” をご一緒に考えることが大切だと思っています。

『まだ売るか分からない』『まずは費用だけ整理したい』という段階でも構いませんので、
さいたま市中央区での売却をお考えの方は、
お気軽に“費用と手取り額のシミュレーション”からご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 仲介手数料以外に、必ずかかる費用は何ですか？
A. 多くのケースで発生するのは、

登記費用（抵当権抹消など）
司法書士報酬
印紙税
固定資産税等の精算金
です。マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代などの精算もほぼ必須です。

Q2. 測量や境界確定は必ずやらないといけませんか？
A. 「必ず」ではありませんが、

土地単体で売る場合
戸建てでも古くからの宅地で境界があいまいな場合
は、買主や金融機関から求められることが多くなります。売却前に不動産会社・測量士と相談し、必要性と費用感を確認するのが安全です。

Q3. クリーニングやリフォーム費用は、いくらくらい見ておくべきですか？
A. 最低限のハウスクリーニングと簡易な補修であれば、数万円〜20万円程度がひとつの目安です。本格的なリフォームは内容次第で大きく変わるため、まずは「やる／やらない」の前に、見積もりと“回収可能性”のシミュレーションをしてから判断するのがおすすめです。

Q4. 税金はいつ・どうやって払うことになりますか？
A. 売却した年の翌年に、確定申告を行って納税します。譲渡所得が出ている場合、

所得税・復興特別所得税（確定申告時）
住民税（その後、住民税の納税通知書で）
という流れが一般的です。

Q5. 自宅の売却なら税金はかからないと聞きましたが本当ですか？
A. 「自宅だから無条件で非課税」というわけではありません。

3,000万円特別控除などの特例が使えるかどうか
他の要件（所有期間・居住期間など）を満たしているか
で変わります。売却益が出そうな場合は、事前に税理士や専門家に確認することをおすすめします。

Q6. 買取の場合も、同じように費用はかかりますか？
A. 仲介手数料がかからない分、総額としての費用は抑えられるケースが多いです。ただし、

登記費用
固定資産税等の精算金
残置物撤去費用（どこまで業者負担か）
などは、スキームによって異なりますので、事前に契約条件をしっかり確認する必要があります。

Q7. 住み替えの場合、売却と購入のどちらの費用を先に考えるべきですか？
A. 両方をセットで考える必要がありますが、まずは「売却でいくら残るか」を先に把握することが重要です。そのうえで、購入側の頭金・諸費用・ローン条件を検討していく流れがスムーズです。

Q8. 不動産会社に「全部込みで◯◯円」と言われました。本当にそれだけで済みますか？
A. 「手数料込みで◯◯円」という説明はあっても、

税金
測量・解体費用
引越し・新居の初期費用
などは含まれていないケースがほとんどです。「何が含まれていて、何が含まれていないか」を具体的に確認しましょう。

Q9. 売却前に税理士へ相談した方がいいですか？
A. 売却益が出そうなケース（購入価格より大きく値上がりしている、ローン残債より大幅に高く売れそうなど）は、事前に相談しておくと安心です。ホームワーク株式会社のような不動産会社経由で、提携税理士を紹介してもらう方法もあります。

Q10. まだ売却を決めていませんが、「費用と税金の概算」だけ相談しても大丈夫ですか？
A. 問題ありません。むしろ、売却するかどうかを判断する材料として、
「もし今売ったら、どのくらいの費用と税金がかかり、いくら手元に残るか」
を早めに把握しておくことは非常に有効です。さいたま市中央区での売却を少しでも考えている段階で、一度シミュレーションしておくことをおすすめします。