さいたま市大宮区の借地権買取｜事前に確認すべき契約ポイント

2026年2月26日

【結論】大宮区の借地権買取は「契約書の中身」と「地主・借地人双方の権利」を整理できるかで、価格も成立可否も大きく変わる

さいたま市大宮区で借地権付き不動産（借地権付き戸建て・アパート・店舗など）の買取を検討するとき、多くの方がまず戸惑うのが次の点です。

そもそも「借地権だけ」を売れるのか
地主に買い取ってもらうのか、第三者に売るのかの判断
古い借地契約（旧借地法）のままだが、買取に支障があるのか

大宮区は地価水準が比較的高く、再開発や建て替えニーズも強いエリアですが、
一方で昔からの地主さんの土地を借りている「古い借地」も多く、

契約内容がバラバラ（旧借地法／借地借家法、書面の有無）
更新や増改築が口頭のやりとりで済まされてきた
地主・借地人ともに高齢化しており、整理のきっかけを掴みづらい

といった事情から、「契約の読み違い」ひとつで、買取の可否や条件が大きく変わるのが現実です。

重要なのは、

「地価」や「建物」より先に、借地契約そのものを整理すること
借地人・地主・買主（買取業者や第三者）の三者の立場を踏まえて、現実的な買取スキームを組むこと

です。

この記事では、さいたま市大宮区で借地権買取を検討する際に、
ホームワーク株式会社の実務目線で「事前に必ず確認しておくべき契約ポイント」を整理してお伝えします。

なぜ大宮区の借地権買取は「契約次第」で差が出やすいのか

エリアとしては需要が強いのに、契約内容が「ボトルネック」になりがち

大宮区は、

大宮駅を中心とした高い地価・再開発ニーズ
住宅・店舗・事務所・アパートなどの多様な用途需要

があり、「土地さえ自由に使えるなら」不動産としてのポテンシャルは高いエリアです。

しかし借地権の場合、

建て替え承諾が得られない
地代・更新料・承諾料の条件が重すぎる
契約書が古くて、今の法制度と整合が取れていない

といった理由で、

「本来なら高く活用できる場所なのに、契約がネックで価値を出し切れない」

という状態になっているケースが少なくありません。

借地権・底地・第三者買主の「三者の利害調整」が必要

借地権買取は、通常の所有権の売却と違い、

借地権者（今の持ち主）
地主（底地所有者）
買取業者・第三者の買主

という最低3者の利害を調整するプロセスです。

そのため、

借地契約の中身が整理されていない
地主との関係性や意向が不透明

なまま買取だけを先に考えると、

途中で地主の同意が得られず破談
想定より低い買取金額しか提示されない

といった「途中での失速」が起きやすくなります。

借地権買取の前に必ず確認したい「契約ポイント」7つ

ここからは、大宮区で借地権買取を検討する際に、
ホームワーク株式会社が必ずチェックする7つの契約ポイントを整理します。

① 適用される法律：旧借地法か、借地借家法か

なぜ重要か

契約開始時期や契約書の内容によって
- 旧借地法が適用される借地
- 現行の借地借家法が適用される借地
  に分かれます。

これにより、

契約期間・更新ルール
地主側からの解約・更新拒絶のハードル
建て替え承諾の考え方

が変わってきます。

確認の仕方

借地契約書の「契約日」「契約期間」「契約更新」の条文
更新時の覚書・合意書の有無

ポイント

大宮区の古い住宅地では、昭和〜平成初期の「旧借地法」契約が多い
旧借地法の借地は、借地人側の保護が強く、買取や建替えに“プラスにもマイナスにも”影響し得ます

② 契約期間・更新履歴・更新料の取り決め

なぜ重要か

現在の契約期間（満了日）と更新状況によって、
- 「いつまで今の条件が続くのか」
- 「更新時に地主との交渉が必要になるか」
  が変わります。

確認すべき内容

初回契約の期間と満了日
これまでの更新回数と更新時期
更新料の有無・金額・支払い履歴

買取への影響

残り期間が極端に短い場合 → 買取後、早期に更新交渉が必要となり評価が下がりやすい
更新料が慣例的に高額な場合 → 将来の負担も織り込んで買取価格が調整される

③ 地代・増額改定条項・滞納の有無

なぜ重要か

地代水準は、借地権の「維持コスト」に直結します。
将来の地代増額リスクや、現時点の滞納状況は、買取側にとって重要な判断材料です。

確認ポイント

現在の地代（月額／年額）
過去の改定履歴（いつ、どの程度上がったか）
契約書上の「地代増額請求」に関する条項
地代滞納の有無（あれば期間と金額）

買取への影響

地代が近隣と比べて極端に高い → 将来の利回りが悪くなり、買取価格にマイナス
滞納がある → 買取前に地主との清算・合意が必要になるケースあり

④ 増改築・建て替え・譲渡・転貸の「承諾条件」

なぜ重要か

借地権の買取後、
- 建物の建て替え
- 大規模リフォーム
- 第三者への転貸・再販売
  を想定する場合、地主の承諾条件が「使い勝手」や「価値」に直結します。

契約書・覚書でチェックすべき項目

増改築・建て替えの承諾が必要かどうか
承諾料の有無・算定方法（固定額／借地権価格の％など）
借地権譲渡・転貸の際の承諾条件

大宮区でよくあるパターン

「建て替え時に借地権価格の◯％を承諾料として支払う」
「地主の承諾がない譲渡・転貸は禁止」

買取への影響

承諾料が過大 → 買取側の将来負担として、買取価格が下がる
地主が承諾に非協力的 → そもそも再開発・再販が難しくなり、買取条件が厳しくなる

⑤ 名義・相続・共有の状況（借地人・地主ともに）

なぜ重要か

実務では、
- 借地人：名義が親・祖父母のまま相続登記未了
- 地主：代替わりして相続人が複数、誰が決定権を持っているか不明
  といったケースが珍しくありません。

確認項目

借地権者（建物）の登記名義人
底地（地主側）の登記名義人
相続登記の有無
共有名義の場合、各共有者の持ち分と連絡の可否

買取への影響

借地人側：売却前に相続登記・名義変更が必要な場合あり
地主側：全ての権利者から承諾を得る必要があり、調整コスト・時間がかかる

大宮区で特に起きやすい点

古くからの地主さんが高齢／他県在住になっている
相続人が大宮区外に散らばっており、コンタクトが取りづらい

この場合、ホームワーク株式会社のような専門家が間に入り、
相続登記・関係者調整を含めたスキーム作りが必要になることがあります。

⑥ 建物の状態・再建築の可否（建築制限）

なぜ重要か

借地権の価値は、「その土地にどんな建物を建てられるか」で大きく変わります。
大宮区のように地価が高い場所では、
- 再建築可能か
- 延べ床面積・高さ制限・用途制限
  が、買取側の検討のポイントになります。

確認すべき内容

建物の築年数・構造・老朽度
現在の用途（自宅・アパート・店舗など）
用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区等の制限
前面道路の種別・幅員（再建築に影響するか）

買取への影響

再建築不可／厳しい条件 → 借地権としての活用余地が限られ、買取価格が抑えられる
アパート・事業用としての再開発余地が大きい → 借地権買取に積極的な業者・投資家が付きやすい

⑦ 借地権割合・近隣の取引事例・底地との同時売却の可能性

なぜ重要か

借地権買取価格のベースは、
「土地の時価 × 借地権割合」から、条件に応じて調整する形が一般的です。
大宮区では、路線価・公示地価・実勢価格が比較的はっきりしているため、
“理論値”と“実務値”のすり合わせがしやすいエリアです。

確認のポイント

路線価ベースの借地権割合（一般的には60〜70％など。場所により変動）
近隣での借地権付き物件・底地の取引事例
地主が「底地も含めてまとめて売ってもよい」と考えているかどうか

買取への影響

借地権のみの買取 → 将来の地主交渉リスクを見込んで、やや控えめな価格になりやすい
借地権＋底地の同時売却 → 完全所有権として再販できるため、トータルでは高値が付きやすい

ホームワーク株式会社では、
「借地権だけ売る」「底地だけ売る」だけでなく、

借地権＋底地を当社が一括で買取り
完全所有権として再生（戸建て・アパート・店舗・マンション用地など）

といったスキームも含めて検討することが多くあります。

大宮区で借地権買取を進めるときの基本ステップ

ステップ① 手元資料の棚卸し（完璧でなくてOK）

借地契約書（原本・コピー）
更新時の覚書・合意書
地代の領収書や口座振替明細
建物の登記簿謄本・固定資産税納税通知書

「契約書が見つからない」「覚書だけある」など、不完全でも問題ありません。
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、「今分かる範囲」を整理していきます。

ステップ② 契約条件と権利関係の整理

前述の7ポイントをもとに、

法律（旧借地法／借地借家法）
期間・更新・地代条件
名義・相続・共有状況

を表に落とし込みます。

この段階で、

借地権自体の「強み・弱み」
買取を進めるうえでの「ハードル」

が見えやすくなります。

ステップ③ 地主の意向・関係性の確認

地主が誰か（個人・法人）
現在の関係性（良好・疎遠・トラブル有無）
将来の意向（売却・継続・相続対策など）

を、可能な範囲で確認します。

場合によっては、
借地人側から地主へ直接話を持ち出すのではなく、
ホームワーク株式会社のような中立的な第三者が

「借地権を売りたい」という意向
「底地も含めた整理をしませんか」という提案

を行った方が、スムーズに進むケースもあります。

ステップ④ 買取スキームの選択肢整理

借地権買取のパターンは、大きく分けて次のとおりです。

借地権だけを第三者（または業者）が買取る
地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
借地権＋底地をホームワーク株式会社のような業者が一括で買い取り、再生する

それぞれについて、

想定価格
買取後の活用（建替え・賃貸・転売など）
必要な承諾料・税金・手数料

を比較し、売主（借地人）にとってベストな選択肢を検討します。

ステップ⑤ 価格・条件交渉〜契約・決済

借地人 ⇄ 地主
借地人 ⇄ 買取業者
必要に応じて地主 ⇄ 買取業者

の間で、

価格
承諾料・更新料・地代精算
決済時期・引渡し条件

を調整し、最終的な売買契約へ進みます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市大宮区エリアで、借地・底地・老朽化不動産の買取・再生・リフォームを手がける会社）

「大宮区の借地権買取のご相談で多いのは、

『地主さんに申し訳なくて、どう切り出していいか分からない』
『契約書も古くて、自分でも内容がよく理解できていない』
『借地権であることが足かせになって、売れないのではないか』

というお悩みです。

借地権は、
“土地の持ち方”としては特殊でも、“間違った仕組み”ではありません。

ただし、

契約書が古いまま
更新や増築の約束が口頭
名義や相続が整理されていない

といった状態で放置されると、

建て替えたいとき
相続が起きたとき
売却・買取を検討するとき

に、初めて“重い問題”として表面化しやすくなります。

私たちホームワーク株式会社が大切にしているのは、

まず借地契約の中身を“翻訳する”こと
借地人・地主・将来の買主（または当社）の三者にとって、現実的な落としどころを探ること
借地権だけ／底地だけ／両方まとめて ― という複数ルートを数字で比較してもらうこと

です。

『この借地は売れるのか』『地主とどう話をすればいいのか分からない』
という段階からでも構いません。

大宮区というポテンシャルの高いエリアだからこそ、
“契約の整理”を一歩進めるだけで、借地権の活かし方や買取条件が大きく好転するケースも少なくありません。

まずは契約書と登記簿を一緒に眺めながら、
“今どこに問題があるのか・どんな選択肢があり得るのか”からご一緒できればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。

借地人側の手元資料（覚書・領収書など）
地主側が保管している契約書の有無
登記簿や地代のやり取りの実態
から、契約内容を推定していきます。完全に契約が分からなくても、買取の可否や方向性は整理できます。

Q2. 地主が高齢で、連絡が取りづらいです。それでも話を進められますか？
A. 状況によりますが、

相続人や代理人の有無
戸籍や登記簿を通じた権利者の特定
などを行ったうえで、調整を進めていくことは可能です。ホームワーク株式会社では、司法書士と連携しながら地主側の権利関係整理もサポートしています。

Q3. 借地権だけを売って、自分はもう関わらない形にできますか？
A. 可能です。借地権付き建物を第三者（個人・業者）に譲渡する場合、地主の承諾が必要になりますが、その承諾が得られれば、売却後は基本的に借地人としての立場から離れることができます。

Q4. 借地権を地主に買い取ってもらう場合と、業者に売る場合の違いは？
A. 主な違いは、

価格水準（地主は地代収入との兼ね合い、業者は再開発余地で評価）
交渉のしやすさ（感情面 vs 事業判断）
です。ケースによって有利・不利が変わるため、地主買取と業者買取の両方をシミュレーションしてから判断するのが安全です。

Q5. 借地権割合はどれくらい参考にすべきですか？
A. 税務評価や価格の“考え方”を整理するうえでは重要な指標ですが、
実際の買取価格は、

契約条件（地代・更新料・承諾料など）
建物の状態・再開発余地
地主との関係性・承諾の得やすさ
によって大きく変わります。あくまでスタート地点として捉え、個別事情を上乗せして評価していきます。

Q6. 大宮区の借地権は、今後売りにくくなっていきますか？
A. 築年数や建物の老朽化、地代負担、相続問題などを考えると、「放置すればするほど扱いづらくなる」傾向はあります。一方、大宮区自体のエリア人気は高いため、早めに契約整理・買取スキームを検討すれば、まだ選択肢は多く残っているエリアだといえます。

Q7. 底地だけを先に売ることはできますか？（地主側の立場）
A. 可能です。底地だけを投資家や業者へ売却し、その後も借地人から地代を受け取る権利を引き継いでもらう形です。ただし、借地人との関係性や将来の建替え・整理の方針も踏まえて検討する必要があります。

Q8. 借地権買取で、税金（譲渡所得税）はどれくらいかかりますか？
A. 取得時期・取得費（購入費・建築費）・譲渡価格によって変わります。借地権付き建物の売却には、建物部分の減価償却の扱いなども絡むため、具体的な税額は税理士に試算してもらうのが確実です。ホームワーク株式会社から税理士をご紹介することも可能です。

Q9. 借地権を売るか、リフォームして住み続けるか迷っています。
A. 「売る／住み続ける」はどちらが正解というものではなく、