さいたま市大宮区の不動産売却税金｜売却後に慌てないための基礎知識

2026年2月27日

【結論】大宮区の不動産売却は「いくら利益が出るか」と「いつの売却か」を押さえれば、税金で慌てずに済む

さいたま市大宮区で自宅やマンション・土地を売るとき、
売却活動そのものよりも、あとから不安になりやすいのが「税金」です。

売れたあとに「こんなに税金がかかると思わなかった」と慌てる
手元に残ると思っていたお金が、確定申告で目減りする
直前で税務の話が出て、不動産会社と家族の意見が割れる

こうした“売却後のモヤモヤ”は、

そもそも税金がかかる利益なのかどうか（＝譲渡所得の計算）
所有期間が5年を超えているかどうか（＝税率が倍近く変わる）
マイホームの特例（3,000万円控除など）を使えるかどうか

この3つを売却前にざっくり把握しておくだけで、かなり防げます。

この記事では、

大宮区で不動産を売ったときにかかる主な税金
「いくら売れたら税金がかかりそうか」の基礎計算
所有期間5年で変わる税率と、マイホームで使える特例
売却前・売却後に最低限やっておきたいチェック

を、大宮区で売却・買取・リフォーム再生を行う
ホームワーク株式会社の視点で整理して解説します。

※以下は2026年2月時点の一般的な税制を前提とした概要です。細かい適用条件や最新の制度は、必ず税理士・税務署でご確認ください。

大宮区の不動産売却でかかる「税金の全体像」

売却で意識すべき税金は主に3つ

不動産を売ったときに関係する代表的な税金は以下の3つです。

譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）
住民税（譲渡所得に対する市県民税）
印紙税（売買契約書に貼る印紙）

このうち、一番インパクトが大きいのが「譲渡所得税＋住民税」です。
「売却代金」そのものにかかるのではなく、“利益（譲渡所得）”に対して課税されます。

そもそも「譲渡所得」とは？

ざっくりいうと、

売却価格－（取得費＋売却時の経費）＝譲渡所得（利益）

です。

売却価格：
実際に売れた金額（3,800万円など）
取得費：
- 購入時の価格（建物＋土地）
- 購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税など
- 建物部分は「減価償却」で年数に応じて価値を減らして計算
売却時の経費（譲渡費用）：
- 売却時の仲介手数料
- 登記費用（抵当権抹消など）
- 売却のために行った測量費・一部の解体費など

この「譲渡所得」がプラスになった場合に、譲渡所得税＋住民税がかかります。
逆に、利益が出ていなければ、基本的に譲渡所得税はかかりません。

税金が「高くも・安くも」変わる2つの分かれ目

① 所有期間が5年を超えているか（長期／短期）

不動産をどれくらいの期間持っていたかで、税率が変わります。

判定は「売った年の1月1日時点」での所有期間です。

所有期間5年以下：短期譲渡所得
所有期間5年超：長期譲渡所得

税率イメージ（居住用以外・一般的なケースの目安）：

短期譲渡所得：
約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税など）
長期譲渡所得：
約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税など）

ざっくり言うと、5年を境に税率が“ほぼ倍”変わるイメージです。

大宮区では、

転勤・住み替えで「購入から数年」の売却
相続からあまり時間を置かずに売るケース

も多いため、「5年ライン」を意識しておくことが非常に重要です。

② マイホーム（居住用）かどうか

「今住んでいる、または以前住んでいた自宅かどうか」で、
使える特例が大きく変わります。

マイホーム（居住用財産）の場合、代表的な特例：

譲渡所得から最大3,000万円控除（3,000万円特別控除）
所有期間10年以上＋一定の条件で、税率が軽減される「軽減税率の特例」
売ってから一定期間内に買い替える場合の「買換え・交換の特例」（制度の有無・内容は時期による）

投資用マンション・事業用・空き家・相続した家などは、
条件次第で特例の対象外になることもあります。

「どのくらい売れると、税金がかかりそうか」をざっくり把握する

基本の考え方：利益（譲渡所得）がどれくらい出るか？

簡略イメージでいうと：

利益がほとんど出ない（または赤字）
→ 譲渡所得税は基本的にかからない
利益が数百万円〜数千万円出る見込み
→ マイホームの特例や所有期間に注意
3,000万円以上の利益が出そう
→ 3,000万円特別控除を使っても課税される可能性大

大宮区は地価が高めで、

かなり前に購入していて値上がりしている
相続で取得した土地・古家を売る

といったケースでは、譲渡所得が大きくなることが多いエリアです。

マイホームなら「3,000万円控除」があるかどうかがカギ

居住用のマイホームを売った場合は、
条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）が使えます。

ざっくり条件イメージ：

自分が住んでいた家・土地であること（持っているだけではNG）
住まなくなってから原則3年以内程度の売却（例外あり）
親子・夫婦など「特別な関係」のある人に売っていないこと
過去2年以内に同じ特例を使っていないことなど

※必ず国税庁サイトや税理士で詳細をご確認ください。

この特例が使えると：

譲渡所得が3,000万円以下 → 課税される所得が0円になり、譲渡所得税はかからない
3,000万円を超える部分にだけ税金がかかる

という形になります。

さいたま市大宮区ならではの「売却＋税金」で注意したいポイント

ポイント①：地価が高めなので、利益も出やすい

大宮区は、

大宮駅・さいたま新都心駅周辺
幹線道路沿い・商業地
人気住宅街（学区・生活利便性が高いエリア）

など、購入時より地価が上がっているケースも多い地域です。

「思ったより高く売れた」のは嬉しい
ただしその分、譲渡所得（利益）も大きくなりやすい
マイホームの3,000万円控除が使えないと、税金インパクトが大きくなる

このあたりを、売却前の段階で「ざっくり把握」しておくと安心です。

ポイント②：相続した実家・空き家は税金計算が複雑になりやすい

大宮区では、

親世代が住んでいた家を相続
自分は既に別にマイホームがある
実家は空き家〜たまに使う程度

というパターンも多く見られます。

この場合、

「マイホームの3,000万円控除」が使えるかどうか
相続税の一部を取得費に加算できる特例が使えるかどうか（相続税額の取得費加算）
相続からの期間（3年など）との関係

によって、税金の計算が大きく変わります。

「実家だから自動的にマイホーム扱い」とは限らないため、
相続前後から税理士や不動産会社に相談しておくのがおすすめです。

ポイント③：売却時の「固定資産税・都市計画税の精算」は別枠

大宮区（というより全国共通）では、

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に課税
売却時に、売主・買主で日割り・月割り精算するのが一般的

です。

これは譲渡所得税とは別の話で、

売買契約書の「清算」項目に記載
決済時の金銭授受の一部としてやり取り

されます。

税金というより「費用分担」ですが、
売主側にとっては「決済時に少し戻ってくるお金」になることが多いので、
トータルの手取り計算に入れておくと正確です。

売却前に最低限チェックしておきたい4つのこと

① 自分の不動産は「マイホーム扱い」になるか？

今住んでいる家か
以前住んでいたが、空き家にしてからどのくらい経っているか
登記名義は誰か（自分名義か、親名義のままか等）

によって、

マイホーム特例（3,000万円控除等）が使えるか
どの程度の譲渡所得がそのまま課税対象になるか

が変わります。

② 所有期間は「5年を超えているか？」

取得日（買った日・相続した日）
売却予定の年の1月1日時点で、何年経っているか

を確認します。

5年以下 → 短期譲渡（税率高め）
5年超 → 長期譲渡（税率低め）

「あと少し待てば5年超になる」場合は、
売却時期をずらす選択肢も含めて検討する価値があります。

③ 大まかな譲渡所得（利益）のイメージ

想定売却価格
当時の購入価格（分かる範囲で）
売却にかかりそうな経費（仲介手数料・登記費用など）

を元に、

ざっくり「利益が出そうか、トントンか、赤字か？」

をイメージしておきます。

利益が大きく出そう → 税理士に事前相談
トントン〜赤字っぽい → 譲渡所得税の心配は薄めだが、特例の可否は要チェック

④ 売却時期と確定申告のタイミング

売却した年の翌年に確定申告が必要（利益が出た場合や特例を使う場合）
売却時期が年末に近いと、準備期間が短くなりやすい

大宮区は税理士事務所も多いですが、
繁忙期（1〜3月）は予約が取りづらくなることもあります。

「売る前〜売却直後」に一度相談しておくと、
決算・確定申告のスケジュールが立てやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市大宮区エリアで、不動産売却・買取・リフォーム再生を行う会社）

「大宮区の売却相談でよくあるのが、

“税金のことは、売れてから考えればいいか”
“不動産会社がざっくり教えてくれたから大丈夫だろう”

という状態からスタートしてしまうケースです。

もちろん、不動産会社として一般的な税制のご説明はできますが、
最終的な税額は、個々の事情（所得・他の資産・相続状況など）で大きく変わります。

私たちが実務で大切にしているのは、

売却の“前”に、
- マイホームかどうか
- 所有期間
- 利益の出そうなイメージ
  を一緒に整理すること
必要に応じて、税理士や税務署への相談を早めにご案内すること

です。

『せっかく高く売れたのに、税金でガクっと減ってしまった』
というのは、できる限り避けたいところです。

“どのくらい売れると税金がかかりそうか”
“自分のケースで3,000万円控除は使えそうか”

といった“ざっくり方向性”を売却前に押さえておくだけでも、
売り出し価格・売却時期・次の住まいの計画が立てやすくなります。

大宮区で不動産を売るか悩んでいる段階でも構いませんので、
『税金まで含めるとどうなるのか知りたい』というタイミングで
一度ご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 大宮区で自宅を売ったら、必ず税金がかかりますか？
A. いいえ。「利益（譲渡所得）」が出ていなければ、譲渡所得税はかかりません。さらにマイホームの3,000万円特別控除が使える場合、譲渡所得が3,000万円以下なら課税所得は0となり、税金がかからないケースも多くあります。

Q2. 売却で損をした場合（赤字）の税金はどうなりますか？
A. 譲渡所得がマイナスであれば、その部分に譲渡所得税はかかりません。ただし、給与所得など他の所得と損益通算できるかどうかは、マイホームかどうか・他の譲渡所得の有無など条件によって異なります。赤字の場合も、確定申告で有利になる可能性があるので、税理士に確認する価値はあります。

Q3. マイホームの3,000万円控除は、所有期間が短くても使えますか？
A. はい、所有期間の長短に関係なく、一定の条件を満たせば使える特例です。ただし、「居住用であること」「特別な関係者への売却でないこと」などの条件がありますので、国税庁の解説や税理士の確認が必要です。

Q4. 相続した家を売る場合、所有期間はどうカウントされますか？
A. 一般的には「被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した日」から通算して所有期間を計算します。つまり、親が長く持っていた不動産を相続してすぐ売った場合でも、「長期譲渡」として扱われることが多いです。ただし、相続税額の取得費加算など、別の特例との関係もあるため、個別相談をおすすめします。

Q5. 不動産会社に税金のことを全て任せてしまって大丈夫ですか？
A. 不動産会社は税金の一般的な仕組みや制度のご説明はできますが、具体的な税額の計算・最終判断は税理士や税務署の領域です。特に大きな利益が出そうな場合や、相続・複数物件を持っている場合は、税理士への相談を前提に動くのが安全です。

Q6. 売却した年の確定申告は、自分でやるのは難しいですか？
A. マイホームの売却で、3,000万円控除だけ使う比較的シンプルなケースであれば、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使って自分で行う方もいます。ただし、取得費の計算・特例の選択・他の所得との兼ね合いなどで不安があれば、税理士に依頼するほうが安心です。

Q7. 売却する年を1年ずらすと、税金が安くなることはありますか？
A. あります。たとえば、

所有期間が「5年以下→5年超」になって長期譲渡扱いになる
その年の他の所得が少ない年に売ることで、トータルの税率を低くできる
といったケースです。ただし、地価の動きや生活設計との兼ね合いもあるので、「税金だけ」で時期を決めるのはおすすめしません。

Q8. 固定資産税の精算は税金とは別と考えて良いですか？
A. はい、譲渡所得税とは別の話です。固定資産税・都市計画税は年単位で課税されますが、売主・買主間で日割り・月割りで精算するのが一般的な慣習です。その内容は売買契約書に記載され、決済時の精算項目として扱われます。

Q9. 大宮区以外の不動産を売る場合も、この考え方は同じですか？
A. 基本的な税制（譲渡所得の考え方・長期／短期の区分・マイホーム特例など）は全国共通です。ただし、地価・相場・利益の出方はエリアによって異なります。大宮区は利益が出やすいエリアの一つなので、「思ったより税金が…」となりやすい点には注意が必要です。

Q10. まだ売るかどうか決めていませんが、税金の概算だけ知りたい場合も相談して良いですか？
A. もちろん大丈夫です。