さいたま市大宮区の古い家売却｜解体すべきか残すべきかの判断基準

2026年2月27日

【結論】大宮区の古い家は「立地・土地条件・買い手像」の3点を整理できれば、解体するか残すかは冷静に決められる

さいたま市大宮区で古い家（築古戸建て・老朽家屋）の売却を考えたとき、
多くの方がまず迷うのが、

先に解体して「更地」で売るべきか
建物を残したまま「古家付き」で売るべきか
解体費用をかける価値が本当にあるのか

という点です。

大宮区は、

大宮駅を中心に地価と需要が高いエリア
住宅地でも「土地目当て」「戸建てリノベ前提」など、買い手の層が多様

という特徴があり、
「古い＝すぐ解体が正解」とは限りません。

むしろ、

立地（駅距離・周辺環境）
土地条件（接道・形状・再建築性）
想定される買い手像（自宅用／建売業者／投資家など）

この3つを整理したうえで、

更地で売るときの価格と手取り額
古家付きのまま売るときの価格と手取り額
売却スピードと手間の違い

を比較することで、数字と現実感をもって判断することができます。

この記事では、

大宮区ならではの「古い家売却」の考え方
解体すべきか残すべきかを分ける具体的な判断基準
実際に多いパターン別の考え方
売却までの流れと注意点

を、リフォーム・解体・買取も扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ大宮区の「古い家」は、解体一択ではないのか

大宮区は「土地としての価値」と「家としての価値」が重なりやすい

大宮区の古い家は、大きく分けて次の2つの見られ方をします。

土地として見られるケース
→ 建て替え前提、建売用地、アパート用地など
建物を活かす前提で見られるケース
→ 戸建てリノベを前提に買う実需・投資家層

同じ「築40年の古い家」でも、

大宮駅徒歩圏・整形地・接道良好
→ 建売業者や注文住宅希望者から「土地」として高く評価されやすい
バス便だが、閑静な住宅地・しっかりした造り・広い庭付き
→ 古家リノベで“味わいのある一戸建て”として購入したい層もいる

といった違いがあります。

「どう見られやすい土地・建物なのか」を見極めないまま解体を決めるのは、リスクもある選択です。

解体費をかけても、必ず高く売れるわけではない

よくある誤解が、

解体して更地にした方が高く売れるはずだ

というものですが、実際には

解体前：古家付き土地として ○○○○万円
解体後：更地として ○○○○万円（＋数十万〜数百万の解体費は自己負担）

となり、解体したことで「売れる早さ」は上がっても、手取り額はあまり変わらない／むしろ減る
というケースも少なくありません。

大宮区のように土地需要があるエリアでも、

解体費用
整地費用
解体中の近隣対応・工事リスク

まで含めて考える必要があります。

解体すべきか残すべきかを分ける「5つの判断基準」

ここからは、さいたま市大宮区で実際に判断するときの基準を、できる限り具体的に整理します。

① 再建築の可否と土地条件（接道・形状）

まず最優先で見るべきは、

接道状況（道路の幅・接している長さ）
再建築可能かどうか
土地の形状（整形地か、変形地・旗竿地か）

です。

【解体・更地が有利になりやすい条件】

幅4m以上の公道にしっかり接道している
整形地で、建物計画が立てやすい
周辺に新築戸建て・建売住宅が多いエリア

→ 建売業者や注文住宅ニーズが見込めるので、
　「土地」として分かりやすく販売しやすい。

【古家付きのままでも売りやすい条件】

接道条件がギリギリで、建て替え計画がやや難しい
旗竿地・不整形地で、設計の工夫が必要
建物の配置・庭・駐車スペースなどが“味”になっている

→ 建替えより「既存建物＋リノベ」で活用したい層にとっては、
　古家の存在そのものが魅力になることもあります。

② 建物の老朽度・安全性・修繕履歴

雨漏り・シロアリ・傾きの有無
給排水管・屋根・外壁・基礎の状態
過去にどこまで修繕・リフォームをしてきたか

【解体を検討すべき状態の目安】

明らかな構造的な問題（大きな傾き・重大な雨漏り等）がある
修繕履歴がほとんどなく、建物全体の寿命が近い
耐震補強などを含むと、大規模な工事費用がかかる

【残して売る選択がありうる状態】

古いが、構造はしっかりしている（専門家の診断含む）
水回りや屋根など、要所は過去にリフォーム済み
和室・木部などに味があり、リノベ前提なら十分活かせそう

大宮区では、「古民家風・昭和レトロ」を好んで買う層も一定数おり、
“古さそのもの”を価値に変えられる場合もあります。

③ 想定される買い手像（誰に売れそうか）

自宅用の実需（子育て世帯・二世帯など）
建売業者・ハウスメーカー
投資家（戸建て賃貸・シェアハウス・民泊用途など）

【建売業者・ハウスメーカーが主な買い手になりそうなケース】

大宮駅〜周辺駅へのアクセスが良い
整形地・接道良好で、2〜3階建ての新築が建てやすい
周辺に新しい戸建てが増えているエリア

→ 解体済み、更地の方が「早く・シンプルに」勝負できる可能性が高い。

【実需・投資家が主な買い手になりそうなケース】

間取りや造りに味があり、リノベで映えそう
庭・駐車スペースなど、建物＋外構の一体感に魅力がある
土地としては扱いづらい形状だが、住む・貸すには適している

→ 古家付きのまま「現況渡し」で売り、
　その分価格を抑える方が、買い手のニーズに合うことも多いです。

④ 売主側の事情（資金・時間・手間）

解体費用を事前に出せるか（数十万〜数百万円）
いつまでに現金化したいか（期限の有無）
近隣対応・工事立ち合いなどの手間をどこまで負担できるか

【解体に向くパターン】

解体費用を先に負担しても、手取り額が十分に確保できる
売却時期に多少の余裕があり、工事スケジュールも組みやすい
遠方ではなく、工事業者とのやり取りや近隣挨拶も対応可能

【解体を無理に選ぶべきではないパターン】

解体費用の用意が難しい
相続などで現金化を急いでおり、解体の時間を取りにくい
遠方在住で、細かな対応を他人任せにしづらい

こういった場合は、
「古家付き土地として現況で売却」や「買取」を軸に考える方が現実的です。

⑤ 税金・固定資産税の影響

解体して更地にすると、住宅用地の軽減が外れ、
固定資産税・都市計画税が上がるケースが多い
売却まで時間がかかると、「税負担が増えたのにまだ売れていない」となるリスク

大宮区のように地価がそれなりに高いエリアでは、
更地にして長期間売れない状態が続くと、税負担が意外に重く感じられることもあります。

「早期に売れる見込み」があるかどうかも、
解体判断のポイントの一つです。

パターン別：解体すべきか残すべきかの考え方（大宮区イメージ事例）

※実在の個人が特定できないよう、典型的なパターンをもとにしたイメージです。

パターン①：大宮駅から徒歩圏の古い家（建売業者ニーズが強いケース）

立地：大宮駅徒歩15分
土地：30坪台・整形地・前面道路6m公道
建物：築40年・木造2階建て・老朽化進行
状況：親が住んでいたが、相続して空き家。相続人は大宮区外在住。

【判断のポイント】

周辺に新築戸建てが増えている
土地条件が良く、建売業者・ハウスメーカー向き
建物はかなり傷んでおり、実需がそのまま住むのは現実的でない

【結論の一例】

解体費用と、更地にした場合の買取価格（or仲介価格）を試算
古家付きのまま売る場合と比較し、
「手取りの差」が解体費用＋手間に見合うかを検討
買取業者が「古家付き現況渡し」での買取にも応じるなら、
売主側で解体せず、買取後に業者が解体するスキームも選択肢

→ このタイプは、「売主負担で先に解体する」よりも、
　買取業者 or 建売業者に古家付きで売り、解体は買主側で行う形が現実的なことも多いです。

パターン②：バス便の閑静な住宅地にある古い一戸建て（自宅用ニーズが残るケース）

立地：大宮駅までバス＋徒歩
土地：40坪台・やや変形地だが、駐車2台可
建物：築35年・しっかりした造り・水回りは10年前にリフォーム済
状況：子ども独立後、売却してマンションへ住み替え希望

【判断のポイント】

建物に大きな不具合はなく、「住める家」
駐車場・庭・日当たりなど、建物＋外構のバランスに魅力
土地だけにしてしまうと、逆に“普通の土地”として埋もれやすい

【結論の一例】

現況のまま「中古戸建」として売る方針が第一候補
先に解体すると、
- 解体費用負担
- 土地としての魅力（駐車2台＋庭）が伝わりづらくなる
内装クリーニング・一部補修のみ行い、
「そのまま住む」「少しリフォームして住む」両方の層にアピール

→ このタイプは、建物を残したまま「中古戸建」として売却する方が、
　買い手のイメージが湧きやすく、結果として売却もスムーズなことが多いです。

パターン③：長年空き家で放置された古い家（相続案件）

立地：大宮区内の住宅地
土地：30坪弱・旗竿地
建物：築50年超・雨漏りあり・一部床抜け・長年未使用
状況：相続人が複数・全員が遠方在住。管理も負担になっている。

【判断のポイント】

建物の安全性・快適性を確保するには、大規模修繕が必要
相続人が遠方で、修繕・内覧対応の負担が大きい
将来も自分たちが使う見込みはない

【結論の一例】

「解体して更地で仲介売却」と
「古家付き現況で買取」の両方で試算
税金・管理の負担・スピードを重視し、
古家付きのまま買取業者に売却する方がトータルで合理的になるケースが多い

→ このタイプは、「何とか高く売る」よりも、
　『相続人の負担を減らし、早期にトラブルの種をなくす』ことに価値があるケースも多く、
　買取＋解体（買主側負担）が現実的な落としどころになりやすいです。

さいたま市大宮区での「古い家売却」の進め方

ステップ① 現状把握（建物・土地・権利関係）

建物の築年数・構造・状態（目視＋可能なら簡易診断）
土地の条件（接道・面積・形状・用途地域など）
登記内容（名義・抵当権・相続登記の有無）

まずは「何を持っているか」を正確に把握します。

ステップ② 相場感と買い手像の確認

「古家付き土地」として売る場合の相場レンジ
「更地」として売る場合の相場レンジ
買取業者に売る場合の買取価格の目安
想定される買い手（自宅用・建売業者・投資家など）

を、不動産会社・ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社と一緒に整理します。

ステップ③ 解体の要否とタイミングを検討

「売主負担で先に解体」が本当に必要か
解体費用と、更地にした場合の「価格アップ幅」を比較
古家付き現況渡しでの買取・売却が現実的かどうか

を検討します。

ステップ④ 売却方法の決定（仲介・買取・併用）

仲介：
古家付き or 更地として一般の買主を探す
買取：
古家付きのまま、専門業者に一括売却
併用：
一定期間仲介で売り出し→期限までに売れなければ買取

大宮区のように需要があるエリアでは、
「まず仲介でチャレンジし、難しければ買取に切り替える」という二段構えも現実的です。

ステップ⑤ 契約・引き渡し・解体（必要な場合）

売買契約書・重要事項説明書の作成
残代金の授受・所有権移転登記
古家付きで売る場合は、引き渡し後に買主側が解体するのが一般的
売主側負担で解体する場合は、
近隣挨拶・工事中の騒音・粉じんなどへの配慮が必要

ホームワーク株式会社のように、
解体〜売却まで一貫対応できる会社に任せると、
各工程の調整負担を減らせます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（首都圏で古家の売却・解体・リフォーム・買取を一体でサポートする会社）

「さいたま市大宮区の古い家売却で、
私たちが一番お伝えしたいのは、
『解体するかどうかは“気持ち”ではなく“条件”で決めてよい』ということです。

古くて心苦しいから解体してから売りたい
買う人に悪いから、きれいにして渡したい

――こうしたお気持ちはとてもよく分かりますが、
解体費用を負担しても、手取り金額がほとんど増えないケースも少なくありません。

大宮区のように土地需要があるエリアでは、

古家付きで業者に買い取ってもらい、
解体・建て替えはプロに任せた方が合理的な場合
あえて建物を残し、リノベ前提の中古戸建として売る方が魅力的な場合

など、“解体しないからこそ取れる選択肢”も多く存在します。

私たちは、

建物の状態
土地の条件
売主様の事情（資金・時間・相続など）

を一つずつ整理しながら、

解体前に売る場合
解体後に売る場合
買取で一気に整理する場合

の3つを数字で比較し、
『どれが一番納得感のある選択肢か』を一緒に見つけていくことを大切にしています。

『この家、本当に壊すべきなのか』『いくらかけて、いくら戻ってくるのか』
と迷われた段階でこそ、ぜひ一度ご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 大宮区の古い家は、解体しないと売れませんか？
A. 必ずしもそうではありません。立地・土地条件・建物の状態によっては、「古家付き土地」「中古戸建」として十分に売れるケースも多いです。特に大宮区は需要が強いため、古家付き現況渡しでも検討されやすいエリアです。

Q2. 解体費用はどれくらいかかりますか？
A. 延床面積や構造（木造／RC造）、立地条件によりますが、木造2階建て30坪前後なら100〜200万円程度が一つの目安です。ただし、アスベスト・残置物の量・前面道路の状況などで変動するため、現地確認のうえ見積もりを取る必要があります。

Q3. 解体して更地にした方が、必ず高く売れますか？
A. 「売れやすさ」が上がることは多いですが、「手取り額」が増えるとは限りません。解体前後の想定売却価格と、解体費用・税金・期間を比較して判断する必要があります。

Q4. 古家付きのまま売る場合、瑕疵（かし）はどこまで説明しないといけませんか？
A. 売主が知っている範囲の重要な事実（雨漏り・シロアリ・傾き・設備故障など）は、原則として伝える必要があります。「古家付き土地」「現況渡し」として売る場合でも、知っている不具合を意図的に隠すことは避けるべきです。

Q5. 更地にすると固定資産税が上がると聞きました。本当ですか？
A. はい。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、更地にするとその軽減措置が外れるケースが多いです。大宮区のように地価が高めのエリアでは、税額の増加も含めて解体タイミングを検討することが重要です。

Q6. 相続した古い家が空き家になっています。解体してから売るべきでしょうか？
A. まずは、建物の状態・土地条件・相場感・解体費用を整理し、「古家付き現況売却」「更地売却」「買取」の3パターンで比較するのがおすすめです。相続人が遠方の場合は、古家付きで買取してもらうことで、管理負担を早く手放す選択肢も現実的です。

Q7. 解体せずに中古戸建として売る場合、最低限やっておいた方がいいことは何ですか？
A.