東久留米市の土地売却｜接道と土地形状が価格を左右する仕組み

2026年2月27日

【結論】東久留米市の土地売却は「接道条件」と「土地形状」の理解で価格が決まる

東久留米市で土地の売却を検討する際、
多くの方が最初に迷うのが「なぜ同じ広さでも価格が違うのか」という点です。

・面積が同じなのに査定額に差がある
・隣の土地より安く評価された
・思ったより反応が薄い

これらは、
土地の広さだけで判断しているために起こるズレです。

東久留米市の土地売却で価格を左右する最も重要な要素は、
「接道条件」と「土地形状」です。

この2つの要素が、
建築可能な建物の規模や用途を決定し、
結果として土地の価値を大きく変えます。

面積が広くても接道条件が悪ければ価格は下がり、
逆に面積が狭くても整形地で接道が良好であれば高値がつきやすくなります。

この記事では、
東久留米市の土地売却において、
接道と土地形状がどのように価格を左右するのか、
その仕組みを具体的に整理します。

なぜ東久留米市の土地売却では接道が重要なのか

建築基準法上の接道義務

土地に建物を建てるためには、
建築基準法上の「道路」に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」と呼び、
この条件を満たしていない土地は、
原則として建物を建てることができません。

東久留米市の土地でも、
接道義務を満たしていない「再建築不可物件」が一部存在し、
こうした土地は、
建物が建てられないため、
価格が大幅に下がります。

接道幅が広いほど建築の自由度が高まる

接道義務を満たしていても、
接道幅が狭い場合、
建築できる建物の規模や用途に制限が生じることがあります。

東久留米市では、
接道幅が2m〜4m程度の土地も多く、
こうした土地は、
・大型車両が入れない
・建築時の資材搬入に制約がある
・住宅ローンの審査で不利になる

といった理由で、
購入希望者が限定されやすくなります。

一方、
接道幅が4m以上ある土地は、
建築の自由度が高く、
購入希望者の幅も広がるため、
価格が高くなる傾向があります。

接道する道路の種類も価格に影響する

接道する道路が、
・建築基準法上の道路（公道）
・位置指定道路
・私道

のどれに該当するかによっても、
土地の価格は変わります。

私道に接している場合、
私道の持分や通行権の有無が価格に影響し、
私道持分がない場合や通行権が不明確な場合、
価格が下がる可能性があります。

土地形状が価格に与える影響

整形地と不整形地の価格差

土地形状は、
「整形地（正方形や長方形に近い形）」と、
「不整形地（三角形、台形、旗竿地など）」に分けられます。

整形地は、
・建物の配置がしやすい
・敷地を無駄なく活用できる
・購入希望者が多い

といった理由で、
価格が高くなりやすい傾向があります。

一方、
不整形地は、
・建物の配置に制約がある
・デッドスペースが生じやすい
・購入希望者が限定される

といった理由で、
価格が下がりやすくなります。

旗竿地は接道幅と奥行きが鍵

東久留米市では、
「旗竿地（路地状敷地）」と呼ばれる、
細い通路部分を経て奥に敷地が広がる形状の土地も多く見られます。

旗竿地は、
接道部分が狭く、
奥行きが長い形状のため、
・建築時の資材搬入が難しい
・駐車場の配置に制約がある
・日当たりや通風に影響がある

といった理由で、
整形地に比べて価格が下がる傾向があります。

ただし、
接道部分が4m以上あり、
奥の敷地が十分に広い場合は、
価格への影響を最小限に抑えることができます。

高低差がある土地の注意点

東久留米市は起伏のある地形が多く、
土地に高低差がある物件も少なくありません。

高低差がある土地は、
・造成費用がかかる
・駐車場の設置が難しい
・建物の基礎工事費用が増える

といった理由で、
価格が下がる可能性があります。

一方で、
高台にある土地は、
眺望や日当たりが良好なため、
高低差があってもプラス評価されるケースもあります。

間口の広さが価格を左右する

土地の「間口（道路に接している部分の幅）」も、
価格に影響します。

間口が広い土地は、
・建物の配置がしやすい
・駐車スペースを確保しやすい
・採光や通風が良好

といったメリットがあり、
価格が高くなる傾向があります。

逆に、
間口が狭い土地は、
建築プランに制約が生じやすく、
価格が下がりやすくなります。

東久留米市の土地売却でかかる主な費用

測量・境界確定費用

境界が未確定の場合、
測量費用として30万円〜80万円程度が必要になるケースがあります。

東久留米市の土地売却では、
境界が未確定のまま保有されているケースも多く、
売却前に境界確定を行うことが推奨されます。

境界を確定することで、
購入希望者の不安が解消され、
成約率が向上します。

造成費用（必要な場合）

高低差がある土地や、
整地が必要な土地の場合、
造成費用がかかることがあります。

造成費用は、
土地の状態や規模によって大きく異なりますが、
数十万円〜数百万円程度が目安です。

造成を行うことで、
購入希望者の幅が広がり、
価格を維持できる可能性があります。

解体費用（建物がある場合）

土地に古い建物が残っている場合、
解体費用がかかります。

東久留米市の戸建ての場合、
解体費用は100万円〜200万円程度が目安です。

更地にして売却することで、
購入希望者の幅が広がり、
早期売却につながるケースも多くあります。

仲介手数料

仲介で売却する場合、
成功報酬として仲介手数料が発生します。

土地の売却価格に応じて手数料が変わるため、
事前に概算を把握しておくことが重要です。

譲渡所得税（利益が出た場合）

売却によって利益が出た場合、
譲渡所得税がかかります。

所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得、
5年未満の場合は短期譲渡所得となり、
税率が異なります。

東久留米市の土地売却の進め方

① 接道条件を確認する

売却前に、
・建築基準法上の道路に接しているか
・接道幅は2m以上あるか
・接道する道路の種類（公道、私道など）

といった点を確認します。

再建築不可物件の場合、
価格が大幅に下がるため、
事前に把握しておくことが重要です。

② 土地形状と間口を確認する

土地の形状、
間口の広さ、
高低差の有無などを確認します。

不整形地や旗竿地の場合、
購入希望者に対して、
「どのように建物を配置できるか」を具体的に提示することで、
成約率を高めることができます。

③ 境界を確定する

境界が未確定の場合、
売却前に測量を実施し、
境界を確定します。

境界確定により、
購入希望者の不安が解消され、
スムーズな売却が可能になります。

④ 現実的な相場感を把握する

接道条件と土地形状を踏まえた上で、
現実的な相場感を把握します。

面積だけでなく、
接道幅、
形状、
立地などを総合的に評価した価格設定が重要です。

⑤ 売却活動から契約・引渡しまで進める

売却活動、
内覧対応、
価格交渉、
契約、
引渡しまで、
スケジュール管理と条件確認を丁寧に行います。

東久留米市の土地売却の実績事例

事例① 接道幅4m以上の整形地、1か月で成約

駅徒歩15分、
接道幅5m、
整形地の土地。

接道条件が良好で、
建築の自由度が高いことをアピールした結果、
売り出しから1か月で成約しました。

事例② 旗竿地、建築プラン提示で3か月成約

接道幅3m、
奥行き20mの旗竿地。

不動産会社が建築プランを提示し、
「どのように建物を配置できるか」を具体的に説明。

購入希望者の不安が解消され、
3か月で成約に至りました。

事例③ 境界確定後、スムーズに成約

境界が未確定だった土地。

売却前に測量を実施し、
境界を確定。

購入希望者の不安が解消され、
売り出しから2か月で成約しました。

専門家コメント

東久留米市の土地売却では、
面積だけでなく、
「接道条件」と「土地形状」が価格を大きく左右します。

接道義務を満たしていない土地や、
接道幅が狭い土地、
不整形地や旗竿地といった形状の土地は、
購入希望者が限定されやすく、
価格が下がる傾向があります。

しかし、
こうした土地であっても、
事前に接道条件を整理し、
建築プランを提示したり、
境界を確定することで、
購入希望者の不安を軽減し、
成約率を高めることは可能です。

重要なのは、
「自分の土地がどのような特性を持っているか」を正確に把握し、
それに応じた価格設定と訴求戦略を組むことです。

接道条件や土地形状を無視して、
面積だけで価格を判断すると、
「反応がない」「思ったより売れない」といった結果になりやすくなります。

東久留米市で土地売却を検討している方は、
まず接道条件と土地形状を確認し、
その特性を踏まえた価格設定と戦略を組むことから始めてください。

土地の特性を正しく理解し、
購入希望者に対して適切に情報を提供することが、
納得のいく売却につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 接道義務を満たしていない土地でも売却できますか？
可能ですが、再建築不可物件となるため、価格が大幅に下がります。

Q2. 接道幅が2mギリギリの場合、価格に影響しますか？
建築の自由度が低くなるため、価格が下がる可能性があります。

Q3. 旗竿地は売れにくいですか？
整形地に比べると時間がかかる傾向がありますが、建築プランを提示することで成約率を高められます。

Q4. 境界が未確定でも売却できますか？
可能ですが、購入希望者が契約を見送るリスクが高まるため、事前確定が推奨されます。

Q5. 高低差がある土地は価格が下がりますか？
造成費用がかかるため価格が下がる傾向がありますが、眺望が良い場合はプラス評価されることもあります。

Q6. 私道に接している土地は売れにくいですか？
私道持分や通行権が明確であれば問題ありませんが、不明確な場合は価格に影響します。

Q7. 不整形地でも高く売る方法はありますか？
建築プランを提示し、活用方法を具体的に示すことで、購入希望者の不安を軽減できます。

Q8. 測量費用はどれくらいかかりますか？
30万円〜80万円程度が目安ですが、土地の状況によって異なります。

Q9. 更地にしてから売却すべきですか？
購入希望者の層や土地の条件によって判断が変わるため、不動産会社と相談することが重要です。

Q10. 土地売却で最も重要なポイントは何ですか？
接道条件と土地形状を正確に把握し、それに応じた価格設定を行うことです。

東久留米市で土地売却を検討している方へ