葉山町の空き家売却｜別荘利用停止後に条件が変わる注意点

2026年2月28日

【結論】葉山町の空き家は「別荘として使っていた頃」と同じ条件では売れない。利用停止後に進む“劣化・契約・周辺環境”の変化を見ないと、売却条件を見誤りやすい

葉山町で、

以前は別荘として使っていた家が、ここ数年まったく使われていない
両親が高齢になり、実質「空き家」の状態が長く続いている
コロナ禍で一時的に使ったが、今はまた空いている

といったご相談は非常に多くなっています。

所有者側からすると、

「あの頃はあれだけ快適だったし、ロケーションも良いから、
別荘として使っていたときと同じような感覚で売れるだろう」

と考えがちですが、
“別荘として利用していた時点の条件”と、“数年空き家にした後の条件”は、法律上も市場感覚上もまったく別物 になっていることが珍しくありません。

特に葉山町の空き家では、

建物の劣化スピード（潮風・湿気・カビ・白アリなど）
契約・権利（借地・相続・インフラ）の見直しポイント
近隣環境・行政（空き家対策・固定資産税）の扱い

が、「別荘利用停止後」にじわじわ変わっていきます。

この変化を見落としたまま売却を考えると、

想定より大きな修繕・解体費用が必要になる
借地や相続の契約整理が途中でネックになり、売却がストップする
行政から「管理不全空き家」「特定空き家」等の指摘を受け、税・行政対応が重くなる

など、条件面での“後出しのマイナス”に振り回されがちです。

この記事では、葉山町の「別荘→空き家」になった物件について、

なぜ利用停止後に売却条件が変わりやすいのか
特に注意すべき3つの変化（建物・契約・周辺環境／行政）
具体的な空き家売却の進め方
いつ・どの段階で相談すべきか

を、借地・別荘・再生案件を多く扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ「別荘→空き家」になると、同じ感覚で売れなくなるのか

理由1｜葉山特有の環境で、劣化スピードが想像以上に早い

葉山町の多くの別荘・住宅は、

海からの潮風
斜面や高台での風雨・湿気
樹木の多い環境でのカビ・腐食

といった“自然条件の厳しさ”の中にあります。

人が定期的に出入りしていた頃は、

窓の開け閉めで湿気が抜ける
小さな雨漏り・不具合にすぐ気づいて対処できる
庭木・落ち葉・排水溝の掃除がこまめにされる

ことで、“見えないダメージ”がある程度抑えられていました。

しかし、数年単位で空き家状態が続くと、

室内の湿気・カビ
給排水管・ガス・電気系統の不具合
屋根・外壁・バルコニーからの雨水浸入

といった劣化が、一気に表面化してきます。

ポイント

「最後に普通に使えていたから、そのまま売れる」は要注意
内見前の“現地チェック”で想像以上の修繕・解体前提が発覚し、条件が一段下がるケースが多い

理由2｜別荘としての「契約・インフラ」の前提が、そのまま通用しない

別荘利用時には気にならなかった、

水道・ガス・下水・浄化槽などインフラの使用状況
借地契約・管理規約・組合との関係
相続後の名義・権利変更

といった「裏側の条件」も、空き家期間が長くなるにつれ問題化しやすくなります。

例）

長らく別荘利用 → そのまま相続 → 名義変更していない状態で放置
水道・電気を休止／最低限契約 → 数年ぶりに使おうとしたら設備劣化
管理組合・自治会との連絡が途絶え、使用細則が変わっていることに気付いていない

→ 売却の段階になって、

「誰が正しい所有者か」「誰が売主になれるか」の整理が必要
インフラ再開時に思わぬ修繕・接続工事が必要
借地や管理規約上の利用条件が変わっている

など、条件交渉前に「契約整理コスト」が増えることがあります。

理由3｜周辺環境・行政からの“空き家の目線”が変わっていく

かつては、

「たまに来ている別荘」
として受け止められていた物件が、利用がピタリと止まると、
近隣住民・自治会から「空き家」として見られる
行政（葉山町・神奈川県）の空き家対策の対象に入ってくる

という“周囲の目線”の変化が起こります。

具体的な影響：

庭木・雑草・落ち葉・ゴミ → 景観・防犯・防災面での懸念
外壁・屋根・ベランダなどの剥落・老朽 → 「管理不全空き家」として指摘を受ける可能性
状況次第で「特定空き家」認定 → 固定資産税の優遇解除など税負担増のリスク

→ これらは 売却検討段階で“マイナス条件”として乗っかってくる ため、
「別荘として静かに持っていたとき」とは、前提条件が変わります。

葉山町の空き家売却で特に注意したい3つの変化

1. 建物状態の変化｜「リフォーム前提」から「解体前提」へ

別荘利用停止後、数年経ってから売却検討を始めると、

当初は
「室内リフォーム＋一部外装修繕で再生できそう」
だったはずが、
実際に現地を確認すると
「構造・基礎・防水の傷みがひどく、解体前提でないと怖い」

と評価が変わるケースがよくあります。

空き家で起きやすい典型的な劣化：

雨漏り → 天井・壁・床の腐食・カビ
給排水管の凍結・詰まり・漏水
白アリ・害獣による木部のダメージ
ベランダ・デッキ・階段の腐食・落下リスク

売却条件への影響

「リフォームして使える家」として売れるか
「古家付き土地」として売るしかないか

で、価格帯は数百万円〜帯によっては千万円単位で変わります。

対策

売却を検討し始めた段階で、
- 雨漏りの有無
- 給排水の状態
- 白アリ・構造部のダメージ
  だけでも簡易チェックしておく
ホームワーク株式会社のような再生・リフォーム会社に、
「リフォーム前提で活かせるレベルか」「解体前提にした方が良いか」の目線をもらう

2. 契約・権利条件の変化｜相続・借地・管理規約の“後出し”

別荘利用停止後に売却を考えるとき、
実務上ネックになりやすいのは「契約・権利」の整理です。

よくあるパターン：

相続したが名義変更をしていない
借地権付き別荘で、借地契約書が見つからない／内容を把握していない
別荘地分譲地で、管理規約や負担金のルールが変わっている

売却時に発生しがちな問題

誰を売主として登記すべきかで時間がかかる
借地の名義変更・建替えに地主の承諾が必要で、ここで交渉や費用が発生
管理組合・自治会とのルール不一致で、買主側が引き継ぎを不安視する

特に葉山の別荘・空き家では、

旧借地法時代の借地
昭和の別荘地契約
私道・通路・擁壁の権利関係

といった「古い契約のまま」の物件が多く、
これを売却タイミングで一気に整理しようとすると、時間と費用の負担が一気に表面化します。

対策

売却前に
- 登記簿（所有者・地目・接道）
- 借地契約書・覚書
- 管理規約・使用細則
  を可能な範囲で集める
内容が不明確な部分は、ホームワーク株式会社など
「借地・別荘の契約整理」に慣れた会社や司法書士に一度見てもらう

3. 周辺環境・行政からの評価変化｜「空き家」としての扱い

葉山町を含む多くの自治体では、
空き家対策が年々強化されています。

管理不全空き家・特定空き家に関する指導・勧告・命令
防災・防犯・景観面でのチェック
固定資産税などの税制優遇の見直し

別荘利用をやめて数年放置した後、

行政から「管理状況について連絡」が来ている
近隣から「草木・虫・動物・景観」で苦情が入っている

という状態で売却相談に来られるケースもあります。

売却への影響

行政指導が入っている場合、売却前に最低限の是正（剪定・補修・撤去）が必要
特定空き家に認定されると、固定資産税の優遇が外れ、維持コストが増加
買主側も「将来、同じ問題を抱えるのでは」と警戒し、価格交渉が厳しくなりがち

対策

行政から届いている通知・文書があれば必ず保管
庭木・雑草・外壁など、外から見える範囲の印象改善だけでも早めに着手
空き家の管理・是正を含めて提案できる業者（ホームワーク株式会社など）に
「売却と同時に最低限どこまで手を入れるべきか」を相談する

葉山町の空き家売却の進め方（6ステップ）

ステップ① 空き家の「現在地」をざっくり把握する

まずは、完璧でなくて良いので
以下をメモ程度で整理します。

最後に使ったのはいつ頃か（季節も含めて）
ここ数年、どれくらいの頻度で現地に行っているか
すでに把握している不具合（雨漏り・設備故障・外壁の傷みなど）
相続・名義・借地・管理組合などで気になっている点

ポイント

「よく分からない」をそのままにしない
何となく気になっていることをすべて書き出しておく

ステップ② 建物・敷地の“ざっくりコンディションチェック”

可能であれば、自分か家族で現地を確認し、

雨漏りの跡（天井・壁紙のシミ）
カビ臭・湿気・床のブカブカ
給水・排水・トイレの動作
屋根・外壁・バルコニー・デッキの目視での傷み
庭木・雑草の伸び具合・隣地への越境の有無

を簡単にチェックします。

自分で判断しづらい場合は、
ホームワーク株式会社のような再生系業者に
「簡易現地チェック」から依頼するのも一つの方法です。

ステップ③ 契約・権利関係の資料集め

手元にあるもので構わないので、

登記簿謄本（所有者名義・地目・地積・接道）
固定資産税の納税通知書
借地契約書・覚書（借地の場合）
分譲時のパンフレット・管理規約（別荘地分譲の場合）

などを揃えてみます。

揃わないものがあってもかまいません。
「何があるか／何がないか」が分かるだけでも大きな前進です。

ステップ④ 葉山の空き家・別荘に慣れた会社に「現状整理」を相談

ここで初めて、不動産会社に相談します。
ポイントは、

葉山エリアに実際の成約事例を多く持っている
別荘・借地・古家付き土地など、単純でない案件に慣れている
売却だけでなく、買取・再生リフォームまで選択肢を出せる

会社（ホームワーク株式会社のような）を選ぶことです。

相談時に確認しておきたいこと：

現況のまま売る場合の想定価格帯
リフォーム・解体してから売る場合のシミュレーション
買取（現況のまま）で整理した場合の価格・スケジュール
契約整理（相続・借地・管理）の論点と優先順位

ステップ⑤ 売却スキームと「どこまで手を入れるか」を決める

仲介で一般の買主に売る
買取業者（＋再生業者）に現況のまま売る
借地権＋底地、建物＋土地をまとめて整理してから売る

といったスキームの中から、

売却までの時間
必要な手出し（リフォーム・解体・契約整理費用）
最終的な手残り額

を比較し、一番納得度の高いパターンを選びます。

ここで重要なのは、

「売主が自分で手を入れる部分」と
「業者側に任せてしまう部分」

の線引きを、現実的に決めることです。

ステップ⑥ 売却活動・契約・引き渡し

スキームが決まったら、

片付け・簡易クリーニング・庭木整理（必要な範囲で）
写真撮影・広告作成（別荘／永住どちらをメインで訴求するかを明確に）
購入検討者への「空き家期間の説明」と「現況の正確な開示」
契約書・重要事項説明書での
- 不具合の開示
- 借地・管理・インフラ状況の整理

を進めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（三浦半島エリアで、別荘・空き家・借地の売却・買取・再生を手がける会社）

「葉山町のご相談で、

『昔は家族でよく来ていた別荘なんですが…』
『ここ数年はまったく使っておらず、空き家になっています』

というお話を伺うことが本当に増えました。

多くの方が共通しておっしゃるのは、

『あの頃のイメージのまま、なんとなく“良い物件”だと思っていた』

という感覚です。

しかし、実際に現地を拝見すると、

建物の傷み
契約・名義まわりの整理不足
庭木や擁壁の安全性

など、『別荘として元気だった時期』と『空き家になって数年経った今』では、
前提条件が大きく変わっていることがほとんどです。

私たちが葉山の空き家・別荘のご相談で意識しているのは、

まず、“今この状態で市場に出した場合”に、
- どのくらいの価格帯で
- どんな買主に
- どれくらいの期間で
  成立しそうかを、率直にお伝えすること。
そのうえで、
- 最低限の手入れ（片付け・剪定・簡易補修）をした場合
- リフォーム・解体を絡めて再生する場合
- 当社のような業者買取で一気に整理する場合
  を比較しながら、数字と手間のバランスを一緒に考えること。
売主様ご自身の思い入れや相続・ご家族事情にも配慮し、
“どのタイミングで・どこまで割り切るか”を、急がせずに整理していくこと。

です。

『もう何年も空き家にしてしまったから、今さら相談しにくい』
と感じている方ほど、一度“現状の棚卸し”をしてみる価値があります。

売る・持つ・貸すのどれを選ぶにしても、
別荘利用停止後に変わってしまった条件を正しく把握することが、
後悔の少ない判断につながると考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 別荘として使っていた頃から5年以上空き家です。まだ“家”として売れますか？
A. 建物状態次第ですが、

雨漏り・白アリ・構造部の劣化が大きい場合 → 「古家付き土地」としての評価になりやすい
一部の劣化にとどまっており、リフォーム前提で再生可能な場合 → “家”として売れる余地があります。
まずは現地の簡易チェックを行い、リフォーム前提か解体前提かの見極めが重要です。

Q2. 借地権付きの別荘を空き家のまま放置しています。売却は難しいですか？
A. 難易度は上がりますが、絶対に無理というわけではありません。

借地契約の内容（旧法／普通借地／定期借地）
地代・契約期間・承諾条件
地主の意向
によって、
借地権のみ売却
借地権＋底地をまとめて整理
業者による一括買取
などの選択肢があります。まずは契約書・登記の整理から始める必要があります。

Q3. 行政から「空き家の管理について」通知が来ました。売却前に対応しないといけませんか？
A. 通知内容によりますが、

庭木・雑草の剪定
ゴミ・残置物の撤去
危険箇所（落下しそうな部材など）の応急処置
といった“最低限の安全・景観対策”は、売却前に対応しておくのが望ましいです。
ホームワーク株式会社のような会社では、売却の準備と並行してこれらの手配も含めてサポートすることが可能です。

Q4. 相続登記をしていませんが、査定や相談だけ先にしても大丈夫ですか？
A. 大丈夫です。
実際の売買契約・登記には相続登記が必要ですが、

相続登記前でも「誰が売主候補になり得るか」
「どのくらいの価格帯が想定されるか」
を把握してから、相続登記に着手する方も多くいらっしゃいます。

Q5. 解体して更地にしてから売る方が、買い手が付きやすいですか？
A. 一概には言えません。

建物の劣化が激しく、買主がリフォームを敬遠しそうな場合 → 解体更地の方がわかりやすい
建物の雰囲気が良く、再生価値がある場合 → 現況のまま売った方がトータルの手残りが良いことも
解体費用と売却価格の変化をシミュレーションしてから判断するのが安全です。

Q6. 空き家の片付けが大変で手がつきません。片付け前でも相談できますか？
A. 片付け前でも相談可能です。
むしろ、

どこまで片付けるべきか（全部か・一部か）
売却スキームによって片付けの必要レベルが変わるか
を一緒に整理してから、片付け業者の手配や費用見積りをした方が無駄が少なくなります。

Q7. 別荘として再利用するか、売却するかで迷っています。どのタイミングで決めるべきですか？
A.

建物状態（これ以上放置すると解体前提になるリスク）
ご家族の利用予定（本当に使うのか・誰がどれくらいの頻度で）
維持費（固定資産税・管理・交通費など）
を整理したうえで、
「今後3〜5年でどれだけ実際に使う見込みがあるか」を冷静に検討するのがポイントです。
売却のシミュレーションを一度してみることで、「持つ場合」との比較がしやすくなります。

Q8. 仲介で売るか、業者買取で売るか迷っています。空き家の場合、どちらが向いていますか？
A.