【結論】稲城市の相場は「エリアの成り立ち」で大きく異なる。平均値ではなく地域ごとの構造で理解することが重要
稲城市で不動産売却を検討する際に、
多くの方がまず感じる疑問は
「稲城市の相場はどのくらいか」という一点です。
しかし稲城市は、
- 駅前の旧来型住宅地
- 丘陵を切り開いた大規模分譲団地
- 新興ファミリー向け戸建てエリア
といった、成り立ちの異なる複数のエリアで構成されています。
そのため、「稲城市全体の平均相場」という数字は
あくまで参考値に過ぎず、
実際の売却価格はエリアごとに大きく異なります。
この記事では、稲城市内の主要エリアを「新旧」の視点で分類し、
それぞれの相場感と売却時の特徴を整理します。
稲城市の不動産相場を「平均値」で見てはいけない理由
市内に複数の「住宅地の系譜」が混在している
稲城市は、多摩丘陵の地形を活かして
段階的に開発されてきた都市です。
南武線・京王相模原線・小田急多摩線の3路線が通り、
駅ごとに周辺の住宅地の性格が大きく異なります。
特に、
- 南武線沿線（矢野口・稲城長沼・南多摩）は、
比較的古くからの市街地が形成されているエリア - 小田急多摩線沿線（若葉台・はるひ野方面）や
京王相模原線沿線（稲城・京王よみうりランド）は、
比較的新しい開発が進んだエリア - 平尾・長峰・向陽台・坂浜などの丘陵部は、
昭和後期に整備された大規模団地・分譲住宅地エリア
という三層構造になっています。
平均相場では実態を掴みにくい
稲城市全体の不動産売却相場は、
一戸建て：約5,120〜5,280万円（中央値）、
マンション：約3,480万円、
土地：約4,060万円前後（SUUMOデータより）とされています。
しかし、エリアによって実際の売却価格は
数百万〜1,000万円以上の差が生じるケースもあります。
この記事では、そのエリアごとの差を具体的に整理します。
旧来型市街地エリアの相場感
矢野口・東長沼（南武線沿線）
矢野口・東長沼は、
南武線沿線に位置する稲城市内でも
比較的開発の歴史が長いエリアです。
交通アクセスは府中・立川方面・川崎方面どちらにも
利便性があり、実需の需要が安定しています。
土地相場（矢野口）：
2025年時点で公示地価総平均が約28万5,333円/㎡（坪単価94万3,250円）で、
稲城市内でも上位の水準を維持しています。
一戸建て売却事例：
矢野口では4,700万〜6,300万円台の成約事例が確認されており、
土地面積や築年数によって幅があります。
東長沼の中古一戸建て相場：
平均売却価格が約5,924万円（坪単価160万円前後）と、
稲城市内でも価格水準が高いエリアのひとつです。
売却時のポイントとしては、
駅距離・接道状況・土地形状が価格に大きく影響するため、
個別の条件整理が重要です。
南多摩・稲城長沼周辺（JR南武線沿線）
稲城長沼駅周辺は、
再開発が進んでいるエリアとして注目度が高まっています。
土地の公示地価は約29万1,400円/㎡と
矢野口と並んで稲城市内上位の水準です。
一方で、南多摩駅周辺は約27万8,600円/㎡と
やや控えめな水準に落ち着いており、
同じ南武線沿線でも駅ごとに価格差があります。
大規模分譲団地・丘陵住宅地エリアの相場感
平尾・長峰・向陽台（丘陵部・大規模分譲住宅地）
平尾・長峰・向陽台は、
多摩丘陵の斜面を造成して整備された
大規模分譲住宅地です。
昭和後期から平成初期にかけて
多くのファミリー世帯が入居したエリアであり、
現在は住民の高齢化と
物件の世代交代が進んでいる段階にあります。
平尾の土地相場：
2025年の公示地価平均が坪単価69.8万円（21.1万円/㎡）で、
前年比+5.5%と上昇傾向が続いています。
長峰の土地相場：
坪単価69.2万円前後で推移しており、
平尾とほぼ同水準です。
向陽台の土地相場：
2025年時点で公示地価が24万円/㎡（坪単価79.3万円）となっており、
丘陵部エリアの中では比較的価格が高い水準にあります。
売却時の注意点：
これらのエリアでは、丘陵地特有の地形として
高低差・傾斜・擁壁の有無が
査定価格に大きく影響することがあります。
また、築年数が古い物件が多いため、
建物評価よりも土地評価が主体となる傾向があります。
若葉台・坂浜（比較的新しい分譲エリア）
若葉台は京王相模原線の沿線に位置し、
稲城市内でも新しい分譲エリアとして整備されました。
若葉台の一戸建て相場：
稲城市内でも売却価格が高いエリアのひとつで、
平均7,400万円台の成約事例が報告されています（SUMiTASデータより）。
環境の良さとファミリー向けの住宅設計が評価されており、
購入需要が比較的安定しています。
坂浜の一戸建て相場：
平均6,511万円台の成約事例があり、
若葉台と並んで稲城市内の高価格帯エリアに位置します。
エリア別相場を踏まえた売却時の判断ポイント
① 自分の物件がどの「エリア層」に属するかを確認する
稲城市内でも、
エリアによって想定される買主層が異なります。
- 駅近の旧来型市街地 → 幅広い実需層・利便性重視の購入者
- 丘陵部の大規模分譲団地 → ゆとりある環境を重視するファミリー層
- 新しい分譲エリア → 高品質な住環境を求めるファミリー層
どの層に向けて売るかによって、
売り出し価格の設定や売却方法の考え方が変わります。
② 築年数と土地価値のバランスを確認する
稲城市では、
特に丘陵部エリアで築年数が古い物件が多く出回っています。
建物の評価は時間とともに下がりますが、
土地の評価は立地条件によって維持・上昇することがあります。
「建物が古いから安く売れる」と決めつけるのではなく、
土地価値を軸にした査定の根拠を
丁寧に確認することが重要です。
③ 売り出しのタイミングを意識する
稲城市はファミリー層の実需が中心のため、
学校の入学・転入タイミングに合わせた
春先（2〜3月）の需要が高まる傾向があります。
売却を検討している場合は、
この時期を意識したスケジュール設計が有効です。
専門家コメント
稲城市の不動産相場を正確に理解するためには、
「稲城市全体の平均値」ではなく、
「自分の物件が属するエリアの特性」を出発点にすることが重要です。
旧来の南武線沿線エリアと
丘陵部の大規模分譲住宅地と、
新興の分譲エリアでは、
買主層・価格帯・売れやすさが明確に異なります。
特に丘陵部エリアの物件を売却する際には、
高低差や擁壁の状態・接道条件など
地形に起因する評価要因を見落とさないことが大切です。
これらの要因は、
ネット上の相場情報では読み取れない部分であり、
地域特性を熟知した担当者でないと正確に評価できません。
また、稲城市は住みやすさランキングでも
東京都内で上位（2025年版で18位）に位置しており、
エリアとしての評価は引き続き安定しています。
こうした地域ポテンシャルを最大限活かすためにも、
自分の物件が持つ強みを整理した上で
売却活動に臨むことが、
納得感の高い結果につながります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 稲城市内でもっとも相場が高いエリアはどこですか？
若葉台・坂浜・東長沼などが一戸建て売却価格の高いエリアとして挙げられます。
Q2. 平尾・長峰などの丘陵部エリアは売りにくいですか？
築年数が古い物件は増えていますが、土地評価が安定しているため、条件次第で売却は十分可能です。
Q3. 築年数が古い物件はどう評価されますか？
建物評価より土地評価が主体となり、接道・面積・形状が重要な判断軸になります。
Q4. 南武線と京王線では相場に差がありますか？
矢野口・東長沼（南武線）は土地の坪単価が高く、路線ごとの利便性の差が価格に影響しています。
Q5. 丘陵部エリアの擁壁や高低差は査定に影響しますか？
大きく影響します。擁壁の種類・築年数・管理状態によって評価が変わります。
Q6. 春以外の時期でも売却できますか？
もちろん可能ですが、ファミリー層の動きが活発な春先は成約しやすい傾向があります。
Q7. エリアによって売却方法は変えるべきですか？
実需が見込めるエリアは仲介が有利なケースが多く、条件次第で買取の検討も有効です。
Q8. 稲城市の地価は今後どうなりますか？
住宅地全体では緩やかな上昇傾向が続いていますが、エリアや物件条件によって差があります。
Q9. 相場を調べるのにどのデータが参考になりますか？
公示地価・基準地価のほか、SUUMO等の成約事例データを組み合わせるのが有効です。
Q10. 売却前に相談するべきタイミングはいつですか？
「まだ迷っている」段階でも、早めの相談が全体設計の整理に役立ちます。
稲城市で不動産売却相場を確認したい方へ
稲城市の不動産売却では、
エリアごとの特性と相場感を理解した上で
売却活動を進めることが重要です。
「自分の物件がどのエリア層に属するのか」
「どんな買主層に向けて売るべきか」を整理するだけで、
売却判断はシンプルになります。
平均値や感覚ではなく、
根拠のある相場感を持って進めることが、
後悔の少ない売却につながります。
どうぞお気軽にご相談ください。
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