【結論】稲城市の借地権買取は「地主との関係性」と「条件整理」が成否を分ける
稲城市で借地権の買取を検討する際、
多くの方が最初につまずくのが
「そもそも買い取ってもらえるのか」
「いくらが適正なのか」
という点です。
借地権買取の成否は、
価格だけで決まるわけではありません。
地主側の事情や意向、
関係性の深さ、
専門家の介在有無など、
複数の要素が絡み合います。
稲城市は多摩丘陵の住宅地として発展してきた経緯があり、
旧借地権が残る戸建てエリアや、
UR都市機構関連の定期借地権が混在する
独特の市場構造を持ちます。
このため、借地権買取の進め方や価格水準を
「一般論」だけで判断すると、
現実とのズレが生じやすくなります。
この記事では、
稲城市における借地権買取の仕組みと相場感、
成立しやすい条件と注意点、
具体的な進め方を順を追って整理します。
そもそも借地権買取とはどういう手続きか
借地権買取の基本的な仕組み
借地権とは、
建物を所有することを目的として土地を借りる権利のことです。
借地借家法に基づき、
借地人（土地を借りている人）は地主に対して地代を支払い、
土地を利用する権利を持ちます。
借地権買取とは、
この借地権を地主または第三者（不動産業者など）に
売却・譲渡する手続きを指します。
大きく分けて以下の3つのルートがあります。
- 地主への売却：地主に直接買い取ってもらう方法。承諾料が不要な反面、価格は低くなりやすい傾向にあります。
- 第三者への売却：一般の買主や投資家に売却する方法。価格は相対的に高くなりますが、地主の「譲渡承諾」が必要です。
- 不動産業者への売却：借地権専門の買取業者に売却する方法。スピード重視のケースや、地主交渉が難航している場合に有効です。
旧借地権と定期借地権の違い
稲城市では、
旧借地法（1992年以前に設定されたもの）に基づく借地権が
依然として多く残っています。
旧借地権は借地人保護が非常に強く、
正当事由がない限り地主から契約を打ち切ることができません。
一方、稲城市の一部エリア
（特に若葉台・東長沼周辺など）では、
UR都市機構が手がけた事業用定期借地権付きマンションも存在します。
定期借地権は契約期間終了後に更新がなく、
買取・売却の際に「残存期間」が価格に大きく影響するため、
権利の種類を最初に確認することが不可欠です。
稲城市の借地権買取相場はどう考えるか
相場の目安となる計算式
借地権の買取価格は、
一般的に以下の計算式を目安とします。
借地権価格 ＝ 更地価格（路線価 × 土地面積）× 借地権割合
稲城市の路線価は、
2025年時点で坪単価68.8万円／坪前後（約20.8万円／㎡）が目安とされています。
前年比で＋3.2％上昇しており、
多摩エリアの中でも地価上昇が続いている点は
買取価格にとってプラス材料です。
稲城市の住宅地における借地権割合は、
国税庁の路線価図によると
多くのエリアで「D（60%）」が適用されています。
例えば、100㎡の土地で路線価が20万円／㎡の場合、
更地価格：100㎡ × 20万円 ＝ 2,000万円 借地権価格（参考値）：2,000万円 × 60％ ＝ 1,200万円
借地権価格（参考値）：2,000万円 × 60％ ＝ 1,200万円
となります。
売却先によって相場は変わる
ただし、この「借地権価格」はあくまで参考値です。
実際の買取価格は、
誰に売るかによって大きく変わります。
- 地主への売却：更地価格の50%前後が目安
- 第三者（一般買主）への売却：更地価格の60〜70%前後が目安
- 不動産買取業者への売却：更地価格の**60〜70%**が目安だが、物件条件により変動あり
地主への売却は承諾料などが不要な分、
価格そのものは抑えられるケースが多い点を
念頭に置いてください。
稲城市で借地権買取が成立しやすい条件
条件①：地主が底地を活用したいと考えている
地主側に
「土地を現金化したい」
「相続対策を進めたい」
「底地管理の手間を減らしたい」
といった明確な動機がある場合、
交渉がスムーズに進みやすくなります。
借地権を地主が買い戻すことで、
完全な所有権を持つ更地として活用できるためです。
特に稲城市では開発余地のある住宅地が多く、
地主にとって更地化のメリットが感じやすいエリアも
少なくありません。
条件②：長期的に良好な関係が続いている
地代の滞納がなく、
建物の管理状態が良好で、
地主との人間関係が安定している場合、
買取交渉のテーブルに着いてもらいやすくなります。
逆に、過去にトラブルがあったり、
地代の支払いに遅れが生じていたりすると、
交渉自体が難航するケースがあります。
条件③：建物が老朽化しており、解体前提で話が進められる
建物が老朽化していて、
借地人自身も「更地にして返したい」と考えている場合、
地主にとっても買取後の活用計画が立てやすくなります。
解体費用の負担をどちらが持つかは交渉次第ですが、
「更地渡し」の条件が明確な場合は
成立しやすい傾向にあります。
条件④：専門家（不動産会社・弁護士）が間に入っている
借地権買取の交渉を借地人が直接行うと、
感情的になったり、
価格の根拠が不明確になったりするリスクがあります。
借地権の取引実績を持つ不動産会社が間に入ることで、
交渉の透明性が高まり、
双方にとって納得感のある条件が整いやすくなります。
条件⑤：定期借地権の残存期間がある程度残っている
定期借地権の場合、
残存期間が長いほど買取価格・売却価格は高くなります。
稲城市の一部エリアにある定期借地権付きマンションでは、
残存期間が短くなるにつれて取引価格が下落する傾向があります。
売却を検討するなら、
残存期間が十分あるうちに動くことが重要です。
借地権買取を進める際の注意点
注意点①：地主に買取義務はない
大前提として、
地主には借地権を買い取る法的義務はありません。
買取を断られること自体は珍しくなく、
断られた場合でも、
第三者への売却（地主の譲渡承諾が必要）や
不動産買取業者への売却など、
別のルートを検討する必要があります。
注意点②：地主の譲渡承諾なしに第三者に売ると契約違反になる
借地権を第三者に売却する場合、
地主の「譲渡承諾」を必ず取得しなければなりません。
承諾を得ずに売却した場合、
借地契約の解除事由になる可能性があります。
なお、譲渡承諾料の相場は
借地権価格の約10%程度とされています。
注意点③：建物の解体費用が発生するケースがある
借地契約終了時、
または「更地渡し」の条件で売却する場合、
建物の解体・撤去費用が生じます。
稲城市の木造住宅の場合、
延床面積にもよりますが
数十万円〜100万円以上の費用がかかることがあります。
解体費用を誰が負担するかは、
交渉段階で必ず明確にしておく必要があります。
注意点④：譲渡所得税がかかる場合がある
借地権を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、
所有期間に応じて譲渡所得税が課せられます。
所有期間が5年超の「長期譲渡所得」であれば
税率は約20%（所得税＋住民税）、
5年以下の「短期譲渡所得」では
約39%と大きく異なります。
売却を検討する際は、
税理士や不動産の専門家に事前に相談することをおすすめします。
注意点⑤：地主が交渉に応じない場合は「借地非訟」という手段もある
地主が買取も譲渡承諾も拒否するケースでは、
裁判所に申し立てを行う
「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きが存在します。
裁判所が地主の承諾に代わる許可を出すことで、
第三者への売却が可能になる場合があります。
ただし、費用・時間がかかるため、
まずは専門家への相談と交渉を優先させることが基本です。
稲城市での借地権買取の具体的な進め方
ステップ①：権利内容と契約書を確認する
まず手元にある借地契約書を確認します。
旧借地権か定期借地権か、
契約期間や地代、
更新の有無など、
権利の種類と内容を正確に把握することが出発点になります。
ステップ②：不動産会社に査定・相談を依頼する
借地権の取引実績がある不動産会社に相談し、
現状の借地権価格の目安を把握します。
このとき、複数社に相談することで評価のズレを確認でき、
交渉の根拠となる価格帯が整理されます。
ステップ③：地主への意向確認・打診を行う
直接交渉するのではなく、
不動産会社を通じて地主に
買取の意向があるかどうかを打診します。
地主の立場や事情を尊重しながら、
メリットをていねいに説明することが
交渉成立のポイントになります。
ステップ④：価格・条件の交渉を行う
地主が前向きであれば、
売買価格・引渡し時期・建物解体費用の負担割合などを
具体的にすり合わせます。
一般的な交渉の出発点は、
更地価格の50〜60%前後の水準から始まるケースが多いです。
ステップ⑤：売買契約・引渡し・登記手続きを行う
双方が条件に合意したら、
売買契約を締結し、
引渡しと登記移転を進めます。
このプロセスでも、
司法書士や不動産会社のサポートを受けながら進めることで、
トラブルを防ぎやすくなります。
具体的な事例・実績イメージ
事例①：旧借地権の住宅（稲城市内住宅地）を地主に売却したケース
築40年超の木造住宅が建つ旧借地権について、
地主から「相続を機に土地を整理したい」という意向があったケースです。
不動産会社が仲介役として入り、
更地価格の約50%で借地権を地主が買い取ることで合意。
建物解体費用は折半とし、
契約から引渡しまで約4ヶ月で完了しました。
事例②：地主の承諾を得て第三者に売却したケース
稲城市の住宅地で、
地主が買取を断ったものの
「第三者への売却は承諾する」としたケースです。
譲渡承諾料（借地権価格の10%）を地主に支払い、
エンドユーザーへ売却することで
更地価格の約65%の価格を実現しました。
専門家が間に入ることで、
地主・借地人・買主の三者が納得できる条件を
整理できた事例です。
専門家コメント
稲城市の借地権買取は、
多摩エリア特有の地域性と権利の複雑さが重なるため、
「一般的な不動産売却」とは異なるアプローチが求められます。
まず重要なのは、
自身が持っている借地権の種類を正確に把握することです。
旧借地権なのか定期借地権なのか、
残存期間はどれくらいか、
地代は適切に支払われてきたか。
これらが買取交渉の前提条件となり、
価格の根拠にもなります。
また、借地権の買取交渉は
感情的になりやすい側面もあります。
長年の地主との関係性が壊れることを恐れて動けない方、
逆に価格に納得できず関係が悪化してしまう方も
少なくありません。
そのため、専門の不動産会社を早い段階から関与させ、
地主との交渉を第三者目線で進めることが、
結果的に双方にとって最も合理的な選択につながります。
稲城市の地価は近年上昇傾向にあります。
更地価格が高まれば、
借地権価格も連動して上がる可能性があります。
「いつか動こう」と後回しにするよりも、
早めに専門家に相談して全体像を把握することが、
後悔のない買取につながる近道です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 稲城市の借地権は必ず買い取ってもらえますか？
地主に買取義務はなく、断られるケースも珍しくありません。断られた場合は第三者売却や買取業者への相談という選択肢があります。
Q2. 借地権割合はどうやって調べますか？
国税庁が公開している路線価図で確認できます。稲城市の住宅地の多くは借地権割合「D（60%）」が適用されています。
Q3. 地主への打診は直接行ってもよいですか？
直接交渉は感情的になりやすく、条件の整理が難しくなることがあります。不動産会社を間に挟んで進めるのが一般的です。
Q4. 定期借地権の借地権は売却できますか？
可能ですが、残存期間が短いほど価格は低下します。また地主の承諾が必要な点は旧借地権と同様です。
Q5. 買取価格の目安はどう計算しますか？
「更地価格×借地権割合」が参考値です。地主への売却なら更地価格の50%、第三者への売却なら60〜70%が一般的な目安です。
Q6. 建物の解体費用は誰が負担しますか？
契約内容や交渉次第です。「更地渡し」の場合は借地人負担が多いですが、地主負担や折半とするケースもあります。
Q7. 地主が譲渡承諾も買取も拒否した場合はどうなりますか？
借地非訟という裁判所への申立て手続きがあります。ただし費用・時間がかかるため、まずは専門家への相談が先決です。
Q8. 旧借地権は更新できますか？
借地借家法に基づき、正当事由がない限り地主から更新を拒絶することはできません。借地人の権利は法的に強く保護されています。
Q9. 稲城市の借地権売却に税金はかかりますか？
売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。所有期間が5年超か5年以下かで税率が変わります。
Q10. いつ相談するのが最適ですか？
動けるタイミングになってから相談するより、「まだ売るかどうか決まっていない」段階での相談が、選択肢を広げる上で有効です。
稲城市で借地権買取を検討している方へ
稲城市の借地権買取は、
旧借地権・定期借地権・地主との関係性など、
複数の要素が組み合わさる複雑な取引です。
相場だけを見て動くのではなく、
自身の権利の種類と現状を整理した上で、
地主との交渉をどう進めるかを
あらかじめ設計しておくことが重要です。
地価が上昇傾向にある今のうちに全体像を把握しておくことが、
納得のいく借地権買取への第一歩となります。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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