葉山町の不動産売却｜居住用と別荘需要で評価が二分される構造

2026年3月2日

【結論】葉山町の売却成功は「居住用として売るのか／別荘として売るのか」を最初に決められるかで大きく変わる

葉山町で不動産売却を考えるとき、
同じ物件でも「誰に売るか」によって、評価も売却戦略もまったく違ってきます。

葉山に“住む”人（居住用ニーズ）
都内などから“通う”人（別荘・セカンドハウスニーズ）

この2つの需要が重なり合っているのが葉山の最大の特徴であり、
どちら側をメインターゲットにするかを決めないまま売り出すと、価格も期間もぶれやすいエリアです。

居住用として見れば「駅・学校・買い物」など生活利便が重視される
別荘として見れば「眺望・海への近さ・静けさ・非日常感」が優先される

評価軸がそもそも違うため、
「葉山の相場はいくら」という一言では語れません。

この記事では、葉山町の不動産売却について、

なぜ居住用と別荘需要で評価が二分されるのか
自分の物件はどちら側で評価すべきかの見極め方
ターゲット別の価格帯・売り方・注意点
リフォーム会社（ホームワーク株式会社）と組んだときの戦略例

を整理して解説します。

なぜ葉山町の不動産は「居住用」と「別荘」で評価が分かれるのか

1. 同じ葉山でも「生活のしやすさ」と「非日常性」が両立しにくい

葉山町には、大きく分けて次のようなエリア性があります。

一色・森戸・長者ヶ崎周辺の「海近・眺望重視」エリア
山側の静かな住宅地（バス便＋車移動が前提になりやすい）
生活利便性の高い住宅地（スーパー・学校・病院が近い）

居住用ニーズでは、

通勤・通学のしやすさ
普段の買い物や病院までの距離
冬場の寒さ・坂道の負担

といった「日常生活」の要素が強く評価されます。

一方、別荘・セカンドハウスニーズでは、

海や山の景色
静かさ・抜け感
週末の過ごし方（趣味・アウトドア・犬と過ごす庭など）

といった「非日常」の要素が重視され、
生活利便性はある程度妥協されることも多いです。

同じ物件でも、

居住用で見ると「駅から遠くて不便」
別荘目線では「人が少なく静かで最高」

というように、評価が真逆になりやすい構造を持っています。

2. 比較対象がまったく違う

居住用で葉山を検討する人の比較対象
→ 逗子・鎌倉・大船・横浜北部など「通勤圏の他エリア」
別荘で葉山を検討する人の比較対象
→ 熱海・伊豆・軽井沢・房総・山中湖など「全国のリゾート」

そのため、

居住用ターゲットには「他の住宅地と比べてどうか」
別荘ターゲットには「他のリゾートと比べてどうか」

という、まったく違う土俵で比較されることになります。

この前提を理解せずに「とりあえず広く募集」をしてしまうと、

誰にとっても“ピンとこない”物件として埋もれる
値下げだけが続き、売却が長期化する

という結果になりかねません。

自分の物件は「居住用向き」か「別荘向き」かを見分けるチェックポイント

完全にどちらか一方だけ、というケースは少なく、
多くの物件は「どちらの要素も少しずつ持っている」状態です。

ただし、売却戦略としてはどちらを“主役”にするかを決める必要があります。

居住用向きかどうかを見るポイント

次のような条件がそろっている物件は、居住用ニーズでの評価が高まりやすいです。

【アクセス】
- バス便含め、逗子・逗子葉山方面へのアクセスが現実的
- 坂がきつすぎず、毎日の通勤・通学で負担が少ない
【生活インフラ】
- スーパー・ドラッグストア・病院までの距離が近い
- 保育園・小中学校への通学ルートが安全
【住環境】
- 静かな住宅街で、観光客の人通りが少ない
- 駐車場が1〜2台分確保できる（ファミリー向け）
【建物条件】
- 間取りが3LDK前後でファミリー向き
- 収納・水回り動線など、「日常使い」の使い勝手が良い

このタイプの物件では、

都内・横浜からの移住・住み替えファミリー
葉山育ちの子世代が戻ってくるケース

などをメインターゲットに据える戦略が有効です。

別荘・セカンドハウス向きかどうかを見るポイント

次のような要素が強い場合、別荘・セカンドハウス向きでの評価が高まりやすくなります。

【ロケーション】
- 海が見える・徒歩圏で海に出られる
- テラス・庭からの眺望が良い
- 周囲が静かで、夜は星がよく見える
【雰囲気】
- 周りに別荘・セカンドハウスが多いエリア
- 観光地としての“葉山らしさ”（一色・森戸など）を感じられる
【建物の個性】
- 吹き抜け・大きな窓・デッキ・薪ストーブなど「非日常」を感じる造り
- 間取りが多少使いにくくても、空間としての魅力がある
【生活利便よりも「滞在の質」が勝っている】
- 坂道がきつくても、眺望がそのデメリットを上回る
- 最寄りのスーパーが遠くても、週末利用前提なら許容範囲

このタイプの物件では、

都内の富裕層・クリエイター層
子育てが一段落した50〜60代の夫婦
一棟貸しヴィラ・貸別荘を検討する投資家

などがメインターゲットに想定されます。

ターゲット別に変わる「価格帯・売り方・見せ方」

居住用ターゲット：価格感と「日常のシミュレーション」がカギ

【価格の考え方】

近隣の売出・成約事例との比較で説明が付きやすい
「月々いくらのローンになるか」「家賃との差」が重要な判断軸
無理な強気価格より、「手が届く現実的なライン」に設定したほうが動きやすい

【見せ方・販促のポイント】

通勤・通学のシミュレーション（朝の混雑・バス本数）
近隣のスーパー・公園・病院など、生活情報の可視化
間取りの「家事動線」「収納計画」「子ども部屋の取り方」など具体的な暮らしの説明

【注意点】

リフォーム前提より「そのまま（または軽微リフォーム）で住める」状態が好まれやすい
固定資産税・光熱費・メンテナンスなど、ランニングコストの説明も重要

別荘・セカンドハウスターゲット：相場より「価値の納得感」

【価格の考え方】

「周辺相場」よりも、「この眺望・ロケーションに対して妥当か」が軸
逗子・鎌倉・鎌倉山・熱海・軽井沢などとの“横比較”も視野に入る
強気価格でも、「ここでしか得られない体験」が明確なら十分成立しうる

【見せ方・販促のポイント】

写真のクオリティ（特に眺望・外部空間・光の入り方）
朝・夕・夜など時間帯別の雰囲気（夕日・星空など）
「週末の過ごし方」「友人を招いたときの使い方」など、具体的なストーリー

【注意点】

内装が古くても、「リノベ前提」で魅力を伝えられれば問題にならないことも多い
駐車場・アプローチ・プライバシーなど、滞在の快適さに直結する部分は重視される
維持管理（清掃・草刈り・設備点検）のイメージも共有しておくと安心感が高まる

居住用／別荘の「二刀流」で考えるべきケース

葉山町には、「どちらか一方に振り切る」のではなく、
**二つの方向から評価したほうが良い“ボーダー物件”**も多く存在します。

例：海は見えないが、海まで徒歩圏の3LDK戸建

居住用視点
→ 海にも歩いて行けて、通勤・通学もしやすい「子育てファミリー向け」
別荘視点
→ 週末だけ来て海を楽しみたい、都内在住ファミリーのセカンドハウス

この場合、

まずは居住用ターゲットに向けて適正価格で売り出し
一定期間反応が弱ければ、写真・文章・媒体を「別荘向け」に切り替えて再アプローチ

という二段構えの戦略もありえます。

ホームワーク株式会社では、

それぞれのターゲットに向けた「見せ方」の切り替え
「居住用ならここまで、別荘ならここまで」という価格レンジシミュレーション

を行いながら、売主の状況（時間的余裕・資金計画）に合わせた順番設計を提案することが多くあります。

リフォーム会社と組むことで広がる売却戦略

葉山町の物件は、「今の姿のまま」では居住用・別荘用どちらで見ても中途半端、
というケースも少なくありません。

そこで重要になるのが、リフォーム・リノベーションの視点です。

パターン① 少額リフォームで「居住用ニーズ」に合わせる

水回り設備の更新（キッチン・浴室・トイレ）
壁紙・床材の張り替えによる印象アップ
収納の追加・間取りの微調整

→ 「そのまま住める」状態に近づけ、居住用ターゲットの間口を広げる

パターン② 大胆なリノベで「別荘ニーズ」に振り切る

海側に大きな窓を取り、眺望を最大化
テラス・ウッドデッキの拡張
吹き抜け・勾配天井・薪ストーブなど、“非日常性”を高める要素の追加

→ 「週末のためにこの家を選ぶ理由」を明確にし、別荘ターゲットに強く刺さる物件に作り替える

パターン③ 売主負担をかけずに、リノベ前提の「提案型販売」

売主は現況のまま売り出す
ホームワーク株式会社が、
- 居住用向けプラン
- 別荘向けプラン
  それぞれの概算見積もり・イメージパースを作成
買主に「リノベ後の姿」を見せながら販売

→ 「古い＝マイナス」ではなく、「自分好みに変えられる＝プラス」として伝えられる

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（湘南〜三浦半島エリアで、海沿い物件・リノベーション案件を多数手がける会社）

「葉山町の不動産売却では、『相場はいくらか』よりも先に、『誰のための家なのか』を決めることがとても大切です。

同じ家でも、

通勤・通学を考えるファミリーにとっての価値
週末に非日常を楽しみたい夫婦にとっての価値

は、まったく別物になります。
評価軸が違うのに、ひとつの“平均的な相場”で考えようとすると、
どうしても判断がぶれてしまいます。

私たちが葉山で売却のご相談を受けるときは、

その家の『居住用としての顔』と『別荘としての顔』を両方見てみる
売主様の事情（いつまでに・いくらぐらいで・どこまで手をかけられるか）を伺う
居住用／別荘用それぞれの戦略を数字とイメージで比較する

というステップで、一緒に方向性を決めていきます。

『葉山に家を持ったけれど、誰に向けて売るべきか分からない』
『居住用として出すべきか、別荘として出すべきか迷っている』

という段階でも、十分ご相談いただく価値があります。
物件の“使われ方”から逆算して、最も納得感の高い売却方法を一緒に考えましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 自分の家が「居住用向き」か「別荘向き」か、自分では判断できません。
A. どちらにも当てはまる要素を持つ物件が多いので、悩まれるのは自然です。
ホームワーク株式会社では、

周辺環境
建物の特徴
売主様のご事情
を伺いながら、
「居住用ならこういう人たちに、別荘ならこういう人たちに」という具体的なターゲット像を一緒に整理します。

Q2. 居住用と別荘向け、両方に広告を出しても良いですか？
A. 可能ですが、「同時に何でも狙う」とメッセージがぼやけやすくなります。
どちらかを“主役”、もう一方を“サブ”として位置づけ、

文言・写真
掲載する媒体
を少し変えながら運用するのがおすすめです。

Q3. 海が見えない葉山の家は、別荘としては価値が低いですか？
A. 必ずしもそうとは限りません。

「静けさ」「庭」「周辺の雰囲気」に価値を感じる別荘層
愛犬との暮らし・ガーデニング・読書などを楽しみたい層
にとっては、海が見えない山側エリアのほうが合う場合もあります。
ロケーションに合った“別荘像”を描けるかどうかがポイントです。

Q4. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
A. 物件とターゲットによります。

居住用ターゲットには「リフォーム済」の安心感がプラスに働くことが多い
別荘ターゲットには「自分好みに作り変えたい」ニーズもある
ためです。
ホームワーク株式会社では、「リフォームして売る場合／現況で売る場合」の両方のシミュレーションを行い、費用対効果を比較してから判断することをおすすめしています。

Q5. 別荘として売った場合、将来の売却時に値上がりは期待できますか？
A. 葉山は人気エリアですが、「必ず値上がりする」とは言えません。

立地の希少性（眺望・海までの距離など）
建物のメンテナンス状況
市場全体の動き
によって変わります。
購入時から「将来売るときは、どの層に・どんな魅せ方で売るか」まで含めて考えておくと、結果的に出口が取りやすくなることは多いです。

Q6. 別荘として売り出すと、近隣から嫌がられませんか？（騒音・貸別荘など）
A. 貸別荘・民泊運用を前提とする場合は、近隣との関係やルール整備が重要になります。
一方、「自分たち家族が週末利用する別荘」としての使い方なら、一般の住宅と大きく変わらないケースも多いです。
売却時には、想定される用途（自主管理／運営会社による貸別荘など）を明確にし、トラブルになりにくい運用方法をセットで説明することが大切です。

Q7. 居住用として売るか、別荘として売るかで、税金は変わりますか？
A. 売却時の譲渡所得税などは、「実際の利用状況（居住用かどうか）」「所有期間」などによって変わります。