横須賀市の借地権買取｜成立可否を左右する契約条件の分岐

2026年3月2日

【結論】横須賀市の借地権買取は「契約条件の分岐」を最初に見極められるかどうかで、成立可否と価格がほぼ決まる

横須賀市で借地権買取（借地権付き建物の売却／借地権の現金化／底地との一括整理など）を検討するとき、
多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

借地権だけを第三者に売れるのか、それとも地主にしか売れないのか
契約が古くて内容もあいまいだが、それでも買取は可能なのか
地主が高齢・相続未整理など、話が通じるかどうか不安

ところが、実務の現場で借地権買取の「成立可否」と「条件」に大きく影響しているのは、
感覚的な印象ではなく、**契約書・登記・権利関係に潜む“いくつかの分岐ポイント”**です。

横須賀市は、

古くからの地主さんが多いエリア
軍港・米軍基地・造船所などの影響で、昔からの借地が残りやすい
斜面地・高低差・私道・旗竿地など、土地条件にクセのある借地も少なくない

といった特徴があり、
「どの分岐に当てはまるか」を早い段階で見抜けるかどうかで、
買取の現実性・スピード・価格が大きく変わります。

この記事では、横須賀市の借地権買取について、

なぜ「成立するケース」と「どうしても難しいケース」が出てくるのか
成否と価格を大きく左右する「契約条件の分岐ポイント」
横須賀市でよくあるパターン別の考え方
買取に向けた実務的な進め方

を、借地・底地を含む再生案件を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横須賀市の借地権買取は「条件次第」で結果が大きく変わるのか

「地価 × 契約の重さ」のバランスがシビアだから

都心部と比べると、横須賀市の路線価・地価水準は全体としては抑えめです。
その一方で、

借地契約の内容が古い（旧借地法時代からの継続）
地主側・借地人側ともに相続が絡んでいる
地形や接道状況の影響で、建て替え・再利用にコストがかかる

といった「扱うのに手間とコストがかかる借地」が多く存在します。

つまり、

土地の価値（単純な地価）は比較的高くないのに、
契約・地形・権利の整理にかかるコストは決して小さくない

ため、「条件によっては買取の採算が合わない」ケースが現れやすいのです。

借地人・地主の事情と「出口」がかみ合わないことも多い

横須賀市では、こんなご相談がよくあります。

借地人側：
「古家を相続したが、自分たちは住まないので借地権ごと整理したい」
地主側：
「地代収入があるから、借地契約は続けたい。権利をまとめる必要性を感じていない」

このように、借地人と地主の希望が食い違っていると、
条件整理なしには買取スキームを組み立てにくくなります。

しかし、ここで**契約条件の分岐（法律・契約・市場性）**を丁寧に押さえることで、

「どこまでが法的権利」「どこからが交渉の余地か」を整理
地主・借地人・買取側の三者が納得しうる落としどころを具体化

できるようになり、買取成立の可能性を現実的に判断できるようになります。

横須賀市の借地権買取｜成否を分ける主な“契約条件の分岐”5つ

ここからは、実務上「ここで分岐する」と感じるポイントを整理します。
※実際の案件では、複数の条件が絡み合います。

分岐① 旧借地法か、借地借家法か

1つ目の分岐は、適用される法律の違いです。

旧借地法（平成4年の法改正前にスタートし、そのまま継続している契約）
借地借家法（現行法）

によって、

更新のルール
地主側からの解約のしやすさ／難しさ
期間満了時の扱い

が変わります。

横須賀市でありがちなパターン

昭和40〜60年代に始まった借地契約が、口頭更新・覚書ベースで続いている
契約書には旧借地法の条文を前提とした記載が残っている

買取への影響

旧借地法の場合：
借地人の権利が強く、借地権そのものの価値は一定程度評価されやすいが、
地主側が権利関係を動かすインセンティブを持ちにくい場合もある。
借地借家法の場合：
契約期間・更新条件が明確であれば、将来の「出口設計」がしやすく、
買取側もリスクを読みやすい。

結論として、どちらが有利・不利というより、「どのルールに乗っているか」を早期に確定させることが重要です。

分岐② 契約内容が「書面で把握できるか」それとも「口頭・慣習頼みか」

2つ目の分岐は、「契約の見える化」がどこまでできるかです。

借地契約書が残っているか
更新の覚書・承諾書があるか
地代・更新料・承諾料などの条件が書面で分かるか

横須賀市では、

当初の契約書が見当たらない
地主が保管しているが、借地人側にはコピーがない
更新時は「毎回地主のところで印鑑を押しているが、控えを持っていない」

といったケースがよく見られます。

買取への影響

条件が書面で把握できる場合：
- 買取側として、将来のコスト（地代・更新料・承諾料）の見積もりが立てやすい
- 金融機関や投資家に説明しやすく、出口設計を描きやすい
口頭・慣習頼みの場合：
- 「過去はこうだったが、将来も同じとは限らない」という不確実性が増す
- その分、買取価格にリスクが織り込まれ、条件が厳しくなりがち

ポイント

契約書が手元になくても、
「地主側に残っている」「市街地建築物取締関係の書類などで手掛かりがある」場合もあるため、
“ない前提”で諦めるのではなく、まずは探せる範囲を一緒に洗い出すことが重要です。

分岐③ 借地権と底地の「どちらが動く余地を持っているか」

3つ目の分岐は、“どちらが動けるか”です。

借地人側の意向：
住み替え・相続・老朽化に伴い、借地権を現金化したい／手放したい
地主側の意向：
現状の地代収入で良い・底地を相続税対策として保有し続けたい／逆に現金化したい

よくあるパターン：

借地人は売りたいが、地主は「このままでいい」と考えている
地主は底地をまとめて売りたいが、借地人が話し合いに応じない
両者とも本音では整理したいが、「言い出しづらい」まま年月が経過している

買取への影響

借地人“だけ”が積極的な場合：
- 借地権単独での買取検討になる
- 地主が第三者への譲渡・建て替えに前向きかどうかで、買取条件が大きく変わる
地主“だけ”が積極的な場合：
- 底地単独売却（投資家への売却）という選択肢
- 将来、借地人との調整負担を投資家がどう評価するかがポイント
両者が協力的な場合：
- 借地権＋底地をセットで買取 → 完全所有権として再販
- 「完全所有権」にまとめるため、買取価格を出しやすくなる

結論

「借地権のみ」「底地のみ」よりも、「両方一括で整理できる」案件ほど、
買取の成立可能性と価格条件が良くなる傾向があります。

分岐④ 建物の状態と「再建築のしやすさ」

4つ目の分岐は、物理的条件です。

建物の老朽化（雨漏り・傾き・設備の限界）
敷地の形状（旗竿地・高低差・階段のみのアプローチ）
接道状況（再建築可／再建築不可／要セットバックなど）

横須賀市は斜面地や高低差のある土地が多く、

海に近い斜面
階段でしか上がれない高台の借地
私道や狭い道路に面した旗竿地

など、一般のエンドユーザーから見るとハードルが高い立地も少なくありません。

買取への影響

再建築が容易で、将来の新築・建て替えに向く土地 → 買取ニーズが高くなりやすい
再建築不可／大がかりな造成が必要 → 買取価格が抑えられる、あるいは成立しない場合も

この分岐は、

「借地権としての価値」
「土地としての将来価値」

の両方に影響するため、リフォーム会社と不動産会社の両方の目線で評価することが重要です。

分岐⑤ 誰が「どのタイミングで」動けるか（相続・名義・年齢）

5つ目の分岐は、人の条件です。

借地人の名義は誰か（故人のまま／配偶者／子世代）
地主側の名義・相続登記の状況
当事者の年齢・体調・家族構成

横須賀市では、

地主が高齢で、実務は離れて暮らす子ども世代が握っている
借地人も高齢で、「次世代のために整理したい」と考えつつ動けていない

というケースが目立ちます。

買取への影響

相続登記が済んでいない → 先に登記整理が必要で、時間・費用が増える
当事者同士の関係がこじれている → 第三者が間に入らないと話が進みにくい
家族の数が多く、決済権者が分散している → 合意形成に時間がかかる

ここを甘く見ると、「買取できるはずの案件」が時間切れ・関係悪化で頓挫することも少なくありません。

横須賀市で実際にあった借地権買取のイメージケース

※実例をベースにしたイメージであり、個人が特定されないよう内容を調整しています。

ケース①：高台の借地古家を、底地と一括で整理（借地権＋底地同時買取）

エリア：横須賀市内高台の住宅地
状況：
- 昭和50年代の旧借地法契約
- 木造2階建てが老朽化し、空き家になって数年
- 階段アクセスのみ・高低差あり

【分岐ポイント】

旧借地法：借地人の権利は強い
契約書と更新覚書は双方保管
借地人・地主ともに高齢で、双方「子ども世代に負担を残したくない」という本音あり

【対応（ホームワーク株式会社が関与した流れの一例）】

契約内容・権利関係を整理し、「完全所有権にまとめた場合の土地価値」を試算
借地人・地主双方と面談し、
- 借地権＋底地をセットでホームワーク株式会社が買取
- 古家解体・造成・再区画まで当社で実施
再販時は、緩やかな階段整備・宅盤整形を行ったうえで、
高台眺望を活かした新築用地として販売

【結果】

借地人：
- 空き家管理・解体費用の不安から解放され、現金化
地主：
- 長年の借地関係を整理し、底地をまとめて現金化
当社：
- 高台の眺望という“強み”を活かした新築用地として再生

ケース②：借地権のみ売却希望だが、契約不明瞭で条件が厳しいパターン

エリア：横須賀市中心部に近い住宅エリア
状況：
- 借地人は相続で取得したものの、自宅は別に所有
- 契約書の原本が見当たらず、地主とも疎遠
- 古家は賃貸として細々と運用していたが、老朽化が進行

【分岐ポイント】

契約書不明 → 詳細条件が分からない
地主の連絡先も古く、まずは所在確認から
借地権だけを第三者に売りたいが、地主の承諾意向が不明

【対応】

法務局・固定資産税資料などから地主情報を特定
地主と連絡を取り、「過去の契約書・覚書」が残っているか確認
地主は「第三者への譲渡には慎重」で、名義変更承諾料も高めの希望

【結論】

借地権単独買取を検討したが、
- 将来の承諾料リスク
- 契約内容の不確実性
  から、採算上どうしても価格条件が合わず、買取は見送り。

ここでは、**「成立しない案件」であることを早期に見極め、
売主が無意味に時間をかけ続けないようにすることも“正しい助言”**になります。

横須賀市での借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 目的と希望タイミングを整理する

いつまでに整理したいのか（相続・住み替え・資金需要など）
「なるべく高く」より「早く・確実に」の方が重要かどうか
将来、土地や建物をどうしたいのか（自分／子ども世代）

ここを曖昧にしたまま動くと、
選択肢が多いようでいて、どれも決め切れない状態になりがちです。

ステップ② 手元にある書類と情報を洗い出す

借地契約書・覚書
地代の領収書・更新時の資料
登記簿謄本（借地権・底地）
建物図面・固定資産税の通知書

「全部揃っていなくても大丈夫」です。
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、
何が足りないか・どこから回収できるかを整理します。

ステップ③ 契約条件の分岐ポイントを“見える化”する

ここまでで集まった情報をもとに、

旧借地法か／借地借家法か
契約内容が書面で把握できるか
借地人・地主・家族の意向と動けるタイミング
建物・土地の物理的条件（再建築性・高低差など）

を整理し、「成り立ちやすいスキーム」と「難しいパターン」を切り分けます。

ステップ④ 借地権単独／底地単独／両者セットなど“出口の型”を検討

借地権のみを第三者に買取
底地のみを投資家等に売却
借地権＋底地をセットにして完全所有権化 → 再販売

など、考えられるパターンを挙げ、

各パターンごとの
- 成立可能性
- 価格イメージ
- 時間・手間・専門家費用

を比較していきます。

ステップ⑤ 実際に買取査定を取り、条件をすり合わせる

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地も扱える業者に査定を依頼し、

「もし当社が借地権だけを買うなら」
「借地権＋底地をまとめて買うなら」

といった複数パターンの見積りとスキーム案を確認します。

ここで大事なのは、金額だけでなく「その前提となる条件」をセットで見ることです。

ステップ⑥ 合意形成（地主・家族・相続人）と契約・決済

借地人家族・相続人間での意思統一
地主側との条件交渉・覚書作成
最終的な売買契約・決済・登記

までを進めていきます。

借地・底地案件は「関係者の数」が多くなりがちなので、
誰がいつ・何に同意する必要があるかを事前に整理しておくことが、スムーズな決済の鍵です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「横須賀市の借地権買取案件に共通しているのは、
“表面上は似て見える物件でも、中身の契約条件で結果がまったく変わる”という点です。

同じような場所・似たような面積の借地でも、

契約書が残っているかどうか
地主さんがどこまで協力的か
建て替えや再利用のしやすさ

によって、『成立するスキーム』と『どうしても無理なスキーム』がはっきり分かれます。

私たちが大切にしているのは、

1つ目に、“とにかく買取ありき”で話を進めないこと。
成立が難しい案件は、無理に期待を持たせず、
『なぜ難しいのか』『代わりにどんな選択肢があるか』を率直にお伝えします。

2つ目に、“契約条件の分岐”を早めに洗い出し、
売主様・地主様・ご家族にとって現実的な着地点を一緒に探すこと。

借地・底地の問題は、放置すると複雑さが増し、
次の世代の負担が大きくなってしまうことが多いテーマです。

『うちの借地は売れるのか／そもそも何から整理すべきか』といった段階からで構いませんので、
まずは“現状整理のパートナー”としてご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横須賀市の借地権は、必ず地主にしか売れないのですか？
A. 必ずしも地主だけとは限りません。契約内容や地主の承諾の有無によっては、第三者（買取業者や一般の買主）が借地権を購入するケースもあります。ただし、地主の承諾が得られない場合や、契約で第三者譲渡が厳しく制限されている場合は、成立が難しくなることがあります。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。契約書がない場合でも、

地代の支払い履歴
過去の更新時の覚書や領収書
地主側が保管している契約書の写し
などから、契約条件を推定できることがあります。まずは手元にある資料を一緒に確認し、不足している情報を整理していきます。

Q3. 再建築不可の借地でも、買取は可能ですか？
A. ケースバイケースです。再建築不可の場合でも、

現状建物を活かした賃貸運用
隣地との一体利用
駐車場・倉庫用地としての活用
など、別の出口が見込めれば、一定の価格で買取できる場合があります。ただし、一般的な住宅用地としての価値に比べると、価格は抑えられる傾向にあります。

Q4. 借地権だけ先に売って、底地は後から整理することはできますか？
A. 可能な場合もありますが、

地主の承諾意向
契約上の第三者譲渡の制限
将来の底地整理の難易度
などを踏まえる必要があります。長期的な出口を考えると、「借地権と底地をセットで整理する」方が結果的にスムーズなケースも多いです。

Q5. 借地権を売った場合、税金はどうなりますか？
A. 借地権（建物とセットの場合を含む）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得費用・相続の有無・特例の適用状況によって税額が変わるため、具体的な税額は税理士に試算してもらうのが安全です。

Q6. 地主との関係が悪く、顔を合わせたくありません。それでも整理できますか？
A. 専門家が間に入ることで、直接のやり取りを最小限に抑えて手続きを進めることは可能です。委任状や仲介・コンサル契約を通じて、条件調整や交渉を代理してもらう形も一般的です。

Q7. 借地権を「売らずに」リフォームして住み続けるか、売ってしまうか迷っています。
A. どちらが有利かは、