鎌倉市の借地権買取｜成立条件を左右する契約内容の分かれ目

2026年3月3日

【結論】鎌倉市の借地権買取は「契約書の1行」と「更新・承諾の履歴」が、買取額とそもそもの成立可否を大きく分ける

鎌倉市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討するとき、
多くの方が最初に戸惑うのは次のような点です。

「そもそも、この借地権は売れるのかどうかが分からない」
「地主に買い取ってもらうしかないのか、第三者に売れるのか知りたい」
「古い契約書のどこを見れば、条件が良いのか悪いのか判断できるのか分からない」

借地権買取が難しく感じられる最大の理由は、

契約開始が古く、旧借地法時代のままになっている
鎌倉特有の地形（高低差・狭小地・私道・崖地など）と絡んでいる
借地人・地主・第三者（買取業者・買主）という、最低3者の利害調整が必要

という構造にあります。

鎌倉市は、
古くからの土地所有者（地主）と、戦後以降に建てられた住宅・アパートが混在しており、

契約内容（期間・更新料・承諾料）がバラバラ
「契約書に書いてあること」と「実際に運用されてきた慣習」がズレている
再建築条件や道路状況が、エリアごとに大きく異なる

といった事情から、契約内容の“ちょっとした違い”が、買取価格や成立可否の分かれ目になりやすいエリアです。

この記事では、鎌倉市の借地権買取について、

なぜ契約内容がここまで結果を左右するのか
買取の「成立／不成立」を分けやすい契約のポイント
実務上よくあるパターンと、注意すべき「分かれ目」
買取に進む前にやっておくべき契約整理のステップ

を、借地権・底地を含む不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ鎌倉市の借地権買取は「契約内容」で差が出やすいのか

鎌倉ならではの「古い借地」と「再建築ニーズ」の重なり

鎌倉市では、

昭和30〜50年代に締結された旧借地法時代の契約
覚書程度の簡易な書面、もしくは契約書が紛失しているケース
更新を重ねながら、口頭で合意している部分が多い契約

が少なくありません。

一方で、

建物が築40年前後を超え、老朽化・建て替え時期に来ている
相続をきっかけに、借地権・底地の関係を整理したい需要が増えている
鎌倉ブランドを背景に、再建築・リノベーションのニーズが高まっている

という「再構築のタイミング」に差し掛かっている物件が多いのも特徴です。

この「古い契約 × 今の再建築・買取ニーズ」という組み合わせが、
契約内容の細部による“有利・不利”をくっきりさせていると言えます。

地形・道路・法規制の条件が「契約解釈」とセットで見られるから

鎌倉市には、

接道条件がギリギリの旗竿地・路地状敷地
崖・高低差を伴う敷地
歴史的風致・景観に配慮が必要なエリア

など、そもそも「土地条件がシビア」な場所が少なくありません。

そこに借地権が絡むと、

契約で再建築・増改築の承諾についてどう定められているか
契約更新・期間満了時の扱いがどうか
地代・承諾料の水準が、地主・借地人どちらにとっても現実的か

といった契約上の条件と、土地の物理的・法的条件がセットで評価されるため、
「ちょっとした条文の違い」が、買取のしやすさを大きく変えることになります。

鎌倉市で借地権買取の「成立条件」を左右する主な契約ポイント

ここからは、買取の可否や条件を分けやすい「分かれ目」を、具体的な条文・論点ごとに整理します。

分かれ目① 適用される法律（旧借地法か、借地借家法か）

確認ポイント

契約開始時期（平成4年8月以前か以降か）
契約書に「旧借地法」「借地借家法」などの記載があるか
更新時に法律適用の切り替えがなされているかどうか

なぜ分かれ目になるのか

旧借地法：
- 借地人保護が手厚く、地主側からの解約・更新拒絶が難しい
- 長期にわたって借地関係が続きやすい
借地借家法（現行）：
- 定期借地権（期間満了で終了）が設定されているケースもありうる
- 契約期間や更新のルールが、旧法とは違う

買取側（第三者・業者）から見ると、

「どの法律が適用されているか」によって、
- 将来どこまで安定して使えるか
- 地主との関係調整にどれだけのコスト・リスクがあるか

が変わるため、買取の検討可否・価格の前提条件そのものが変わってきます。

分かれ目② 契約期間と更新の扱い（期間満了時の条項）

確認ポイント

契約期間（初回契約時／現在の満了予定日）
更新条項（自動更新・合意更新・期間満了で終了など）
これまでの更新履歴（更新料の授受・覚書の有無）

なぜ分かれ目になるのか

契約期間が残り少ない借地権
更新が一度も書面でなされていない借地権

は、第三者が買い取る場合、

「更新が本当に認められるのか」
「地主が将来どういう態度を取るか」が読みにくい

という意味でリスクが高くなります。

一方で、

過去に複数回更新が行われている
更新料の授受に関する覚書がある

場合は、

「今後も同様の条件で関係が続きやすい」と判断しやすい
買取後の安定性が読みやすく、価格もつけやすい

ため、更新実績と期間条項は、買取成立を左右する大きな分かれ目になります。

分かれ目③ 建て替え・増改築に関する承諾条項

確認ポイント

契約書に「建て替え・増改築の可否」がどう書かれているか
承諾料の有無・水準・支払い方法
過去に増改築・建て替えをした際の承諾書や覚書の有無

なぜ分かれ目になるのか

借地権を買い取る側が、もっとも重視するポイントのひとつが、

「将来、建て替え・リノベーションがどこまで自由にできるか」

です。

条文が曖昧
過去に無断増改築がある
承諾料水準が不明瞭・極端に高い

といった場合、

地主との将来トラブルリスク
建て替えに伴う追加コスト・交渉負担

が見込まれるため、買取額の減額要因、もしくはそもそも見送り要因になります。

逆に、

承諾条件が具体的に書かれている
過去の承諾実績があり、地主の姿勢が見えている

場合は、
「建て替えを前提とした買取」もしやすくなり、買取ニーズが高まりやすい借地権と言えます。

分かれ目④ 地代・更新料・承諾料の水準と“現実性”

確認ポイント

現在の地代（月額／年額）と、その相場感
過去に支払った更新料・承諾料の金額
契約書に定められた「将来の改定方法」の有無

なぜ分かれ目になるのか

地代が周辺相場に比べて極端に高い
更新料・承諾料が大きすぎ、地主との交渉が難航している

といったケースでは、

借地権を引き継いだ後のランニングコスト
地主との長期的な関係性の負担

が重くなるため、買取側の評価は下がりがちです。

一方で、

地代水準が妥当
更新料・承諾料も、これまで常識的な範囲で合意されてきた

という借地権は、

将来的な収益性・居住コストの見通しが立てやすく
買取側にとっても「扱いやすい」資産

として、価格も付きやすく、成立もしやすいといえます。

分かれ目⑤ 名義・相続・共有状態（権利関係のクリアさ）

確認ポイント

借地権者・底地所有者の登記名義
相続登記の有無（名義が先代のままになっていないか）
借地権・底地ともに共有者がいるかどうか

なぜ分かれ目になるのか

名義が古いまま
相続人が多数で、連絡が取りにくい
借地権者側も共有で意見が割れている

という場合、買取に進もうとしても、

誰と話をすれば決められるのか不明瞭
契約締結までに時間とコストがかかる

ため、買取側が敬遠しやすい条件になります。

逆に、

相続登記が済んでおり、意思決定権者が明確
借地人・地主ともに、代表者が交渉窓口として機能している

場合は、
買取スキームの設計がしやすく、
「借地権だけ」「底地だけ」「両方まとめて」など、
複数パターンの検討がしやすくなります。

鎌倉市で実際にあった借地権買取のイメージ事例と「分かれ目」

※以下は、鎌倉エリアで多いパターンをモデル化したイメージ事例です。
　個人が特定される情報は含みません。

事例①：旧借地法・更新実績ありで、建て替え前提の借地権買取

エリア：鎌倉市内・駅徒歩圏の住宅地
状況：
- 昭和40年代開始の旧借地法契約
- これまで2回更新、更新料の覚書あり
- 建物は築45年超の木造戸建てで老朽化（雨漏り・設備不良）

【分かれ目となった契約内容】

契約期間・更新が明記され、過去の更新実績も明らか
建て替え時の承諾料について、金額の目安が覚書で定められていた
地代水準も周辺相場と大きな乖離なし

【対応】

ホームワーク株式会社が借地権を買取
地主と事前に建て替え承諾・承諾料条件を合意
既存建物を解体し、新築住宅として再販売

【結果】

借地人：老朽化した自宅を、借地権として現金化
地主：地代・承諾料のバランスに納得し、長期安定した借地関係を継続

→ 契約内容が整理されており、「更新・承諾のルール」が明確だったことが、
　スムーズな買取成立の決め手になりました。

事例②：契約書不明・口約束が多く、まずは契約整理から始めたケース

エリア：鎌倉市の海近エリア
状況：
- 親世代が借りていた土地に建つ戸建てを相続
- 契約書は紛失し、手元にあるのは地代の領収書のみ
- 地主は高齢で、子世代が対応している

【分かれ目となった契約内容（の不足）】

契約開始時期・期間・更新条件が不明
増改築・建て替え履歴はあるが、書面での承諾書が残っていない

【対応】

法務局で登記簿を確認し、借地関係の基本情報を把握
地主側が保管していた古い契約書・覚書をコピーさせてもらう
過去の地代改定・更新料支払いの経緯を、双方からヒアリング
そのうえで、
- 現在の契約内容を整理した「確認書」
- 将来の建て替え・売却時の扱いに関する「覚書」
  を作成

【結果】

いきなり買取には至らなかったものの、
「契約内容が双方で明文化された」ことで、
将来の建て替え・売却に向けた準備が整ったケース

→ このように、契約内容が曖昧な場合は、「まず契約整理から」が必要であり、
　それを行うかどうかが、将来の買取成立可否を左右する分かれ目になります。

鎌倉市で借地権買取に進む前にやるべき契約整理のステップ

ステップ① 手元にある資料をすべて洗い出す

借地契約書・更新時の覚書
地代の領収書・通帳記録
建て替え・増改築時の承諾書
相続関係を示す書類（遺言書・遺産分割協議書など）

「中身を理解できていなくても構わない」ので、
まずは全部テーブルに並べることが大切です。

ステップ② 登記簿・公図など、公的な情報を取得する

借地権の登記（されていれば）
底地（地主側）の登記簿（所有者・持分・住所）
地番・地目・面積・接道状況
必要に応じて、公図・地積測量図

を法務局で取得し、「紙の契約」と「登記上の事実」を照らし合わせます。

ステップ③ 契約の「抜け・ズレ」を専門家と一緒に整理する

期間・更新
地代・更新料・承諾料
建て替え・増改築の扱い
名義・相続・共有状態

といったチェックポイントごとに、

何が分かっていて
何が分かっていなくて
どこにリスクや不確定要素があるのか

を、不動産会社・司法書士・必要に応じて弁護士と一緒に整理します。

ステップ④ 地主・借地人双方の「将来の意向」を確認する

借地人側：
- 住み続けるか、売却・買取で手放すか
- 建て替え・リフォームの予定はあるか
地主側：
- 底地を保有し続けたいか、現金化したいか
- 借地人の建て替え・名義変更・売却について、どこまで了承する意思があるか

これらを確認することで、

借地権だけの買取
底地だけの買取
両方まとめての一括買取

どのパターンが現実的かが見えてきます。

ステップ⑤ 仲介・買取・同時売却など複数シナリオを比較する

ホームワーク株式会社のように、

借地権付き物件の仲介
借地権・底地の買取
リフォーム・再生後の再販

まで一体で扱える会社に相談すると、

「この契約内容と立地条件なら、仲介でこのくらいの価格・期間が目安」
「買取にした場合の価格レンジとスケジュール」
「両者を組み合わせた二段階売却の可能性」

といったシナリオ比較ができ、感覚ではなく数字と時間軸で判断しやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（神奈川・湘南エリアで借地権・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「鎌倉市の借地権買取は、『どのくらい古いか』よりも『何がどう書かれているか』『どう運用されてきたか』が重要です。
同じ場所・同じ広さでも、契約書の1行と、過去の覚書1枚で、買取のしやすさや金額が大きく変わることがあります。

私たちが現場で感じる“分かれ目”は、

契約期間と更新の履歴が、きちんと追えるかどうか
建て替え・増改築・名義変更について、地主とどこまで合意形成できているか
地代・承諾料などのお金のルールが、両者にとって“現実的な水準”かどうか

の3点です。

『うちの借地権は、そもそも売れるレベルなのか』
『地主との関係を壊さずに整理する道はあるのか』

といったご不安も多いですが、
いきなり買取ありきで進める必要はありません。

まずは契約内容と登記情報の整理
借地人・地主双方の将来の希望のヒアリング
仲介・買取・同時売却など複数プランの比較

という順番で進めれば、
“落としどころ”は見えやすくなります。

『契約書が古くてよく読めない』
『地主や相続人が多くて、どこから手をつければいいか分からない』

という段階でも構いません。
鎌倉というエリアの特性も踏まえながら、
借地権・底地の整理を“現実的な選択肢”の中から一緒に考えていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 鎌倉市の借地権は、必ず地主にしか売れませんか？
A. 必ずしも地主だけではありません。契約内容・立地条件・建物の状態によっては、第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入するケースもあります。ただし、買取には地主の関与が不可欠な場面も多いため、まずは地主の意向も含めた可能性の整理が必要です。

Q2. 借地契約書が見つからなくても、買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。契約書がなくても、地代の領収書や過去の書簡、地主が保管している謄本などから、一定程度内容を推定できる場合があります。まずは手元の資料を出せるだけ出していただき、そのうえで不足している情報を一緒に洗い出していきます。

Q3. 旧借地法と借地借家法の違いで、買取条件はどれくらい変わりますか？
A. 一概に「◯％違う」とは言えませんが、旧借地法の方が借地人保護が強く、長期安定利用を前提にしやすいため、再建築前提の買取ではプラスに働くことがあります。一方で、地主側からみると自由度が低いため、条件交渉が難航する場合もあり、個別事情による部分が大きいです。

Q4. 地主との関係が良くありません。それでも借地権の買取は可能ですか？
A. 関係が悪くても、法的には借地権を第三者に譲渡することは可能ですが、実務上は地主とのコミュニケーションが重要です。第三者（不動産会社・専門家）が間に入り、感情的な対立を避けながら条件整理を行うことで、成立可能性が高まるケースも多くあります。

Q5. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、

残りの借地期間と更新の見通し
将来の建て替え・承諾料負担
ご家族のライフプラン（相続・住み替えなど）
などによって変わります。リフォーム費用と買取・売却のシミュレーションを並べて比較し、数字とライフイベントの両面から検討するのがおすすめです。

Q6. 地代が高く、買い手が見つからないと言われました。買取でも同じでしょうか？
A. 地代が相場とかけ離れて高い場合、買取側にとってもランニングコストの負担が大きいため、評価額が抑えられがちです。ただし、地代の見直し余地や、底地ごと一括整理のスキームなどもありうるため、借地権・底地の両面から検討することが大切です。

Q7. 借地権割合や路線価は、買取価格にどの程度影響しますか？
A. 借地権割合や路線価は、理論値としての評価や税務上の算定の参考にはなりますが、実際の買取価格は「契約条件」「建物の状態」「再建築の可否・難易度」「地主との関係」など、実務的な要素で大きく変わります。参考にはしつつも、「そのまま実勢価格」とは考えない方が安全です。

Q8. 鎌倉市以外の借地権でも、同じように相談できますか？
A. はい、周辺エリア（藤沢市・横浜市栄区・逗子市など）を含めて相談可能です。ただし、地価水準・借地慣行・地主層の特徴はエリアによって異なるため、「鎌倉と同じ前提」で考えず、それぞれの地域性を踏まえた整理が必要です。

Q9. 相続した借地権付き物件で、まだ住むか売るか決めきれていません。それでも相談して大丈夫ですか？
A. 問題ありません。