鎌倉市の不動産売却相場｜エリア別に見た現実的な価格帯

2026年3月3日

【結論】鎌倉市の売却相場は「駅と海と高低差」で分かれる。エリア別の“現実ライン”を押さえれば価格判断はぶれない

鎌倉市で不動産売却を検討するとき、多くの方が悩むのは次の点です。

「ネットの相場と、不動産会社の査定額に差がありすぎる」
「鎌倉“だから”高いはずと思っていたが、エリアによって全然違うと言われた」
「海が近い／雰囲気がいいのに、なぜこの価格なのか腑に落ちない」

鎌倉市の売却相場は、

「どの駅エリアか」（鎌倉／大船／湘南モノレール沿線など）
「海側か山側か・平坦か坂か」
「実需ファミリー向きか、移住・セカンドハウス向きか」

といった要素で大きく分かれます。

言い換えると、「鎌倉市の相場」ではなく「自分のエリア・自分の物件タイプの相場」を見ることが重要です。

この記事では、鎌倉市の不動産売却相場について、

エリア別（鎌倉駅周辺・大船エリア・海側エリア・山側住宅地など）のざっくりした価格帯イメージ
「ネット相場」と「実際の成約価格」の差が生まれやすい理由
自分の物件の“現実的なライン”を知るための見方

を、ホームワーク株式会社の実務感覚も踏まえながら整理します。
（※具体的な金額はあくまで目安のレンジです。最新の市況・物件条件によって変動します）

なぜ鎌倉市の売却相場は「エリア別」で見ないとズレやすいのか

物件タイプと買主層がエリアごとに全く違うから

同じ「鎌倉市」でも、エリアによって主な買主像が変わります。

鎌倉駅周辺（鎌倉・和田塚・由比ヶ浜・北鎌倉）
- 実需ファミリー＋鎌倉ブランド志向の移住層
大船エリア
- 通勤利便性重視のファミリー・共働き世帯
長谷・稲村ガ崎・腰越など海側エリア
- 海・サーフィン・二拠点生活志向の層
山ノ内・台・常盤・梶原など山側住宅地
- 静かな住環境重視の定住派・子育て世帯

買主層が違えば、

許容できる価格帯
立地・築年数・広さへの「こだわり方」
住宅ローン利用の有無

も変わるため、同じ広さ・築年数でも「どのエリアか」で相場レンジが変わります。

「海に近い」「雰囲気が良い」＝一律で高値、ではないから

鎌倉らしい自然環境は大きな魅力ですが、同時に、

坂・階段の多さ
道路幅・車の出し入れのしにくさ
津波・土砂災害などハザード情報

といった「マイナス要因」とセットで評価されます。

そのため、

海が近くても、ハザードや道路条件で価格が抑えられるエリア
海までは少し距離があっても、平坦・駅近で安定した相場がつくエリア

など、「雰囲気」と「価格」の関係が一筋縄ではいきません。

エリア別に見た鎌倉市の売却相場イメージ

※ここでの価格帯は、「ファミリー向けマンション／戸建て」の代表的なレンジの“イメージ”です。
ピンポイントな査定ではなく、「エリアごとの高さ・安さの傾向」を掴むための前提としてご覧ください。

① 鎌倉駅・北鎌倉駅エリア｜ブランド性が強く、総額は高めに出やすい

主なエリア

鎌倉駅周辺（御成町・小町・雪ノ下・扇ガ谷・笹目町など）
北鎌倉駅周辺（山ノ内・台など）

傾向

「鎌倉ブランド」「歴史的環境」によるプレミアム
土地価格は市内でもトップクラス
一方で、土地が狭い・高低差がある・接道が厳しいなど、個別条件の差も大きい

価格帯イメージ（あくまでレンジ感）

マンション：駅近・築浅なら5,000万〜8,000万円前後も視野
戸建て：土地広さ・立地次第で7,000万円〜1億円超も珍しくない

ポイント

「駅徒歩距離」「高低差」「接道条件」で同じエリア内でも大きくブレる
鎌倉駅徒歩圏＝何でも高い、ではなく、個別条件の“クセ”をどう見るかが相場判断のカギ

② 大船駅エリア｜交通利便性で“実需相場”が安定しているゾーン

主なエリア

大船駅周辺（岡本・台・大船・岩瀬・玉縄など）

傾向

ターミナル駅としての利便性が高く、横浜・東京への通勤ニーズが強い
マンション・戸建とも「実需ファミリー」が中心
鎌倉市内では、“現実的な価格帯”で需要・供給がバランスしやすいエリア

価格帯イメージ

マンション（ファミリー向け）：4,000万〜6,000万円台がボリュームゾーン
戸建て：立地・土地広さによるが、4,000万〜7,000万円台あたりの事例が多いイメージ

ポイント

駅距離・坂の有無・生活利便施設（スーパー・学校）への近さで、価格差が出る
「鎌倉市×通勤利便性」という意味で、他エリアよりも価格と需要の読みがしやすい

③ 由比ガ浜・長谷・稲村ガ崎・七里ガ浜・腰越など“海側エリア”

主なエリア

由比ガ浜・長谷・坂ノ下
稲村ガ崎
七里ガ浜
腰越〜江ノ島方面（鎌倉市側）

傾向

海への近さ・眺望・雰囲気といった「情緒的価値」が大きく評価される
移住・セカンドハウス・二拠点生活ニーズが強い
一方で、津波・高潮・塩害・観光混雑などを気にする層は一定数いる

価格帯イメージ

海に近い・眺望のあるマンション：5,000万〜8,000万円前後も多い帯
海寄り戸建て：土地・眺望・建物状態によって5,000万〜1億円超まで幅広い

ポイント

「海一列目／二列目」「海がどこまで見えるか」で評価が大きく変わる
ハザード・道路条件・高低差によっては、“イメージより現実の相場が低く出る”ケースもある

④ 山側住宅地（常盤・梶原・手広・関谷・城廻など）｜静かな環境と価格のバランスエリア

主なエリア

常盤・津・梶原
手広・笛田
関谷・今泉台・城廻〜深沢方面

傾向

緑・静けさ・ゆとりある区画が魅力
駅からはバス利用・車移動が前提となる場所も多い
市内では**「落ち着いた住宅地×比較的現実的な価格帯」**として選ばれやすい

価格帯イメージ

戸建て：3,000万〜6,000万円台の事例が多い感覚
（敷地が広い・築浅・駐車場複数台などで上振れも）

ポイント

坂・階段の有無、バス便の本数、買い物利便などで評価が割れる
同じ「山側」でも、エリアによって将来の開発計画・道路状況が違うため、細かい絞り込みが必要

ネットの「平均相場」と、実際の売却価格がズレる主な理由

理由① 広く平均した数字は「あなたの物件タイプ」を反映していない

ポータルサイトや相場サイトで見られる数字は、

マンション・戸建て・土地が混在
駅近・山側・海側が一括り
借地権・私道・再建築可否などの“クセ”が平均化

されています。

そのため、

「鎌倉市の平均マンション価格＝自分のマンションの適正価格」ではない
特に古家付き戸建て・借地権付き・私道接道などは、平均からの乖離が大きくなりがち

です。

理由② 売出価格と「実際の成約価格」は違う

ネットで目にするのは主に「売出価格」です。

最初は強気に出している
反応を見ながら価格改定している
実際の成約は◯％下げて決まっている

といったケースが多く、“見えていない値引き”が相場とのギャップを生みます。

実務では、「直近の成約事例」と「そのときの値引き幅」を見ることで、
“現実ライン”を捉えていきます。

自分の物件の「現実的な価格帯」を把握するための3ステップ

ステップ① 「駅×海×高低差」でまず“カテゴリ”を決める

最寄駅（鎌倉／大船／湘南モノレール沿線など）
駅からの距離（徒歩かバスか・バス便の本数）
海との距離（歩いて行ける／車で行く距離）
高低差（平坦／坂・階段あり）

これで、おおまかに、

鎌倉駅ブランドエリア
大船通勤エリア
海近ライフスタイルエリア
山側静かな住宅地エリア

のどれかに分類できます。
まずは“どの土俵で戦う物件なのか”を掴むことが出発点です。

ステップ② 同カテゴリの「成約事例」を見る（売出ではなく）

同じ駅・同じエリア
同じ物件タイプ（マンション／戸建て／土地）
できれば築年数・広さも近い事例

の「成約価格」を、不動産会社から見せてもらいます。
（レインズ成約事例や各社の社内データなど）

このとき、

売出開始価格
実際の成約価格
売り出しから成約までにかかった期間

までセットで見ると、「現実ライン」の感覚が掴みやすくなります。

ステップ③ マイナス要因・プラス要因を冷静に差し引きする

プラス：眺望・日当たり・庭・駐車場・角地・リフォーム履歴など
マイナス：坂・階段・狭い道路・ハザード・老朽化・借地・私道など

を洗い出し、

「類似事例の◯◯万円に対して、自分の物件は＋◯◯／−◯◯くらいが妥当」

という感覚を、不動産会社とすり合わせていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（鎌倉・湘南エリアで不動産売却・買取・再生リフォームを手がける会社）

「鎌倉市の売却相談で一番多いのは、
『ポータルの相場と、不動産会社の査定が噛み合わない』というお悩みです。

私たちがいつもお伝えしているのは、

“鎌倉市の平均相場”ではなく、“あなたのエリア×物件タイプの相場”を見ること
ネットの売出価格だけでなく、“実際にいくらで決まったか（成約価格）”を見ること
海・緑・雰囲気といった“プラス要素”と、坂・道路・ハザードなどの“マイナス要素”を、同じテーブルで整理すること

の3点です。

鎌倉の物件は、一つひとつに“物語”がある分、相場も個別性が高くなりがちです。
机上の数字だけで判断すると、強気すぎて長期化したり、逆に慎重になりすぎて安く売ってしまうこともあります。

『うちの家は、鎌倉の中でどのポジションなのか』
『この価格で出したら、どのくらいの期間で売れそうか』

といった疑問があれば、まずはエリア別の成約事例を一緒に見ながら、
“現実的なライン”を整理することから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 鎌倉市の不動産は、どのエリアでも値上がりしているのですか？
A. 全体としては上昇傾向の時期が続きましたが、直近ではエリア・物件タイプによって伸び方に差が出ています。駅近や人気の海側エリアは堅調な一方で、山側のバス便エリアなどは横ばい〜小幅な動きにとどまることもあります。

Q2. 海に近ければ近いほど、高く売れますか？
A. 一概には言えません。海への近さはプラス要因ですが、津波・高潮・塩害・観光混雑などのマイナス要因も同時に評価されます。ハザードや周辺環境を気にして海から少し離れたエリアを選ぶ買主も多く、「海一列目＝必ずしも最高値」とは限りません。

Q3. 鎌倉駅と大船駅、どちらの方が相場は高いですか？
A. 土地単価だけで見ると、鎌倉駅周辺（小町・雪ノ下・御成町など）の方が高い傾向があります。ただし、大船はターミナル駅としての利便性が高く、マンション・戸建とも実需ニーズが厚いため、「総額ベースで現実的に動く価格帯」が多いのが特徴です。

Q4. ネットの一括査定サイトで出てきた相場は、どこまで信用していいですか？
A. 「ざっくりしたレンジ感」を掴むには有用ですが、個別条件（高低差・道路・借地・ハザードなど）は十分に反映されていないことが多いです。最終的な売出価格・成約予想価格は、現地をしっかり見たうえで判断する必要があります。

Q5. リフォームしてから売った方が相場は上がりますか？
A. 場合によります。築年数・エリア・ターゲット層によっては、簡易なリフレッシュ（クロス・ハウスクリーニングなど）で十分なこともあれば、フルリノベで大きく価値を上げられるケースもあります。逆に、リフォーム費用をかけても回収しづらいケースもあるため、「リフォーム後の想定売却額」とのシミュレーションが必須です。

Q6. 借地権付き物件の相場は、所有権の何割くらいと考えればいいですか？
A. 一般論としては「土地評価の6〜8割」などと言われますが、実務的には、契約条件（旧借地法か／地代水準／承諾料／更新履歴）・地主の意向・立地によって大きく変わります。借地権は“契約次第で相場が変わる”と考えた方が安全です。

Q7. 今売るか、数年待ってから売るか、相場的にはどちらが有利ですか？
A. 将来の相場は誰にも読めませんが、

金利動向
新築供給
インバウンド・観光の状況
などによって影響を受けます。大切なのは、「相場の天井を当てにいく」よりも、「自分のライフプラン・資金計画にとってベストなタイミングかどうか」で見ることです。

Q8. まずはどんな情報を伝えれば、エリア別の相場感を教えてもらえますか？
A.

物件の住所（番地まで）
種別（マンション／戸建て／土地／借地権など）
おおよその築年数・面積
現在の利用状況（居住中・空き家・賃貸中など）

この程度が分かれば、エリア別の成約事例をベースに、概ねの“現実ライン”をお伝えできます。

Q9. 鎌倉市内で、特に値崩れしにくいエリアはありますか？
A. 一般に、

鎌倉駅・北鎌倉駅周辺の一部エリア
大船駅徒歩圏
人気の海側エリア（由比ガ浜・七里ガ浜など）の良条件物件
は需要が底堅い傾向があります。ただし、どのエリアでも「個別条件（坂・道路・ハザードなど）」次第で評価は変わるため、エリア名だけで一概には言えません。

Q10. まだ売るか決めていませんが、相場の相談だけでも大丈夫ですか？
A. 問題ありません。
「売るかどうかを決めるために、まず相場とエリア別の立ち位置を知りたい」というご相談は非常に多いです。ホームワーク株式会社では、売却・買取・リフォーム・賃貸など複数の選択肢を前提に、エリア別相場と物件の“現実的な位置づけ”を一緒に整理するところからお手伝いできます。