平塚市の不動産売却｜駅周辺と郊外で評価が大きく分かれる理由

2026年3月4日

【結論】平塚市の不動産売却は「エリア特性」と「買主ニーズ層」を分けて考えないと価格がブレる

平塚市で不動産売却を検討する際、多くの方が最初に戸惑うのが、

「同じ平塚市なのに、駅に近い物件と郊外で価格差が大きすぎる」
「ネットの平塚市平均相場と、査定額がかなり違う」
「駅から遠くても“広さ”があるから、高く売れるのでは？」

といった、“エリアごとの評価ギャップ”です。

平塚市は、

平塚駅周辺のマンション・商業エリア
国道1号・129号沿いのロードサイド
花水川以西や田村エリアなどの郊外住宅地

といった、性格の違うエリアが一つの市に混在しています。
そのため、「平塚市の相場」という単純な一本線では語れず、

「どのエリアにある物件なのか」
「どんな買主層（実需／投資／事業）がメインなのか」

を切り分けて考えないと、売り出し価格も売却戦略もブレやすくなります。

この記事では、平塚市の不動産売却について、

駅周辺と郊外で評価が分かれる理由
平塚市の相場感を“構造”として捉えるポイント
売却時にかかる主な費用
実際の進め方と注意点

を、ホームワーク株式会社の実務経験も踏まえながら整理していきます。

なぜ平塚市の不動産売却は「駅周辺」と「郊外」で判断が難しくなるのか

物件タイプ・用途がエリアごとに大きく異なる

平塚市は一口に「地方都市」と言っても、エリアごとの不動産の“役割”が違います。

平塚駅徒歩圏
- 分譲マンションが多い
- 通勤・通学需要が中心
- 投資用ワンルーム・店舗・事務所ニーズも一定数あり
国道1号・129号沿い
- 店舗・事務所・倉庫・ロードサイド店舗が混在
- 事業用・投資用としての評価が入りやすい
郊外住宅地（田村・纒・旭エリアなど）
- 戸建て用地・戸建て住宅が中心
- 車移動前提のファミリー需要がメイン

このように、

同じ「平塚市」でも、市場に出したときに競合する物件の種類が違う
買う人の“目的”がエリアによって異なる

ため、「平均坪単価×面積」で単純に評価しづらいのが特徴です。

実需・投資・事業ニーズが入り混じる「境界エリア」が多い

平塚市では、

住居系マンションの1階に店舗が入っているエリア
住宅街の端に小規模工場・事業所があるエリア
幹線道路沿いだが、裏側は完全な住宅地

といった、「住居＋事業」が隣り合う場所が多く存在します。

そのため、不動産会社によって、

「住居用として評価するのか」
「事業用・投資用として評価するのか」

という見方が変わり、査定額にも差が出やすくなるのです。

平塚市の相場感はどう捉えるべきか

「平塚市全体の平均相場」は“目安”として扱う

ポータルサイトなどに掲載される「平塚市の平均単価」「駅別相場」は、
大まかなイメージをつかむには役立ちますが、そのまま売出価格に使うのは危険です。

価格に影響する要素は、たとえば次のようなものがあります。

エリア
- 駅徒歩10分以内か／バス利用前提エリアか
- 幹線道路沿いか、静かな住宅地内か
用途・物件タイプ
- 居住用マンションか、一棟アパートか、戸建てか、店舗併用か
物件固有の条件
- 管理状態・修繕履歴（マンション）
- 接道状況・駐車場の有無（戸建て・土地）
- 借地権・再建築不可・賃借人の有無など権利関係

同じ「平塚市」「同じ築年数」であっても、
これらの条件によって数百万円〜1,000万円単位で評価が変わることもあります。

駅周辺と郊外で変わる「買主の価値基準」

相場を理解するうえでは、**「誰がいくらまで出すのか」**という視点が欠かせません。

平塚駅周辺のマンション
- 買主：通勤・通学重視の実需、将来賃貸も視野に入れる層、投資家
- 価値基準：駅距離・管理状態・築年数・利回り（投資家）
郊外の戸建て・土地
- 買主：車移動前提の子育てファミリー、建売業者、戸建て用地としての業者
- 価値基準：駐車場の台数・敷地の広さ・周辺環境（道路幅、生活施設）

同じ「70㎡」であっても、

駅徒歩5分の70㎡マンション
バス便エリアの70㎡戸建て用地

では、見ている買主も、評価のロジックもまったく違うという前提が必要です。

査定価格に差が出やすい理由

平塚市では、同じ物件でも不動産会社によって査定額に差が出やすくなります。
その理由は主に次の2点です。

どの需要層を想定して評価しているか
- 自住用としての評価を重視する会社
- 投資家・業者への再販を想定する会社
- 将来の再開発・活用を見込む会社
どんな「出口」を描いているか
- リフォーム前提でエンドユーザーに販売
- 現況のまま投資物件として保有
- 解体して土地として売り直しなど

査定額は「唯一の正解」ではなく、
それぞれの会社の“評価プロセスの結果”であると理解しておくことが大切です。

平塚市の不動産売却でかかる主な費用

※エリア問わず共通する内容ですが、平塚市特有の事情も交えて整理します。

仲介手数料（仲介で売却する場合）

一般的に、売却が成立したときにのみ発生する「成功報酬」です。
平塚市は首都圏としては“中価格帯”ですが、

駅近マンション・ロードサイドの店舗・一棟物件などでは
取引額が大きくなり、仲介手数料も数百万円単位になる場合があります。

売出価格だけでなく、
**「最終的に手元にどれくらい残るか」**を初期の段階で把握しておくことが重要です。

登記関連費用（抵当権抹消など）

住宅ローン残債がある場合の「抵当権抹消登記」
相続登記がまだの場合の「名義変更登記」

などが必要になることがあります。

平塚市では、親世代が長く住んだ戸建てを相続して売却するケースが多く、
相続登記をしていないために、売却前に登記整理から始めるパターンが増えています。

譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

不動産売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、
所得税・住民税が発生する可能性があります。
特に、長く保有していた土地・戸建て・一棟物件などでは、
利益額が大きくなるケースも少なくありません。

居住用財産の3,000万円特別控除など、
使える特例があるかどうかで手取りが大きく変わるため、
早めに税理士・専門家へ相談しておくと安心です。

測量・境界確認費用（土地・古家付きの場合）

土地売却／古家付き土地売却の場合、
境界があいまいな場合には、測量・境界確認が必要になることがあります。
平塚市の古い住宅地では、ブロック塀や古い杭だけで境界が決まっているケースもあり、
売却時にきちんと測量し直すことで、買主の安心につながります。

リフォーム・解体・クリーニング費用（必要に応じて）

マンション：表層リフォーム・クリーニングで印象改善
戸建て：屋根・外壁・水回りなどの改修、または解体して更地売却
収益物件：最低限の修繕で賃貸継続か、フルリノベして価値向上か

平塚市では、

駅近マンション：軽いリフォームでも反応が変わりやすい
郊外戸建て：解体して土地として売った方が結果的に早く・高くまとまる場合もある

など、エリア・物件タイプによって最適解が違うため、
費用対効果を見極めるプロの目が重要になります。

平塚市の不動産売却の進め方（駅周辺・郊外共通）

① 売却の目的と優先順位を明確にする

できるだけ高く売りたいのか
〇ヶ月以内に現金化したいのか
相続整理・住み替えなど、次のステップに必要な金額・時期はいつか

を先に整理します。

特に平塚市では、

「駅近マンションを売って郊外戸建てへ住み替える」
「郊外の実家を売って、駅近マンションか都内に移る」

といった“エリア間の移動”が多いため、
売却と購入をセットでプランニングする視点が重要です。

② 「平塚市の平均」ではなく「エリア別の現実的な相場」を把握する

平塚駅何分圏か
バス便エリアか、車前提の郊外か
事業用ニーズが入りそうな立地かどうか

といったエリア要素を、不動産会社と一緒に整理しながら、

このエリアでは、どんな物件がどのくらいの期間で売れているか
自分の物件は、その中でどの位置づけにあるか

を把握していきます。

③ 売却方法（仲介・買取・リフォーム併用）を検討する

仲介（一般の買主に売る）
- 時間はかかっても、価格重視で売りたい場合に有効
買取（不動産会社・専門業者にまとめて売る）
- 価格は仲介より下がりやすいが、スピード重視・手間を減らしたい場合に有効
リフォーム併用（ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社活用）
- 事前に最低限のリフォームを行い、見せ方を整えてから売却
- 場合によっては、リフォーム＋売却のワンストップ提案も可能

平塚市では、

駅近マンション：仲介＋ポイントリフォームの組み合わせで高値成約
郊外戸建て：買取＋解体＋土地再販の方がトータルで有利

といったケースも多く、物件タイプごとの“勝ちパターン”を押さえた売却方法選びがポイントになります。

④ 査定と条件調整を行う

複数社に査定を依頼する場合は、単純に「一番高い会社」を選ぶのではなく、

なぜその価格になるのか（根拠）
どの買主層を想定しているのか
販売戦略（広告方法・ターゲット・想定期間）

を比較することが重要です。

ホームワーク株式会社のようにリフォームも扱う会社であれば、

「現況のまま売るとこのくらい」
「この程度リフォームすれば、このくらいを狙える」

という複数シナリオの査定を出すことも可能です。

⑤ 売却活動から契約・引き渡しまで進める

写真・間取り図・PR文を工夫した販売資料の作成
内覧対応（掃除・片づけ・印象の良い見せ方）
価格交渉への対応（どこまで下げられるかの“基準”決め）

などを進めていきます。

平塚市では、

駅周辺 → 平日夜や土日中心に内覧が入りやすい
郊外 → 車でのアクセス前提のため、時間帯・駐車スペースの確保が重要

といった“内覧の動き方の違い”もあるため、
エリア特性を踏まえた売却スケジュールを組むことが大切です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（平塚市エリアを含む神奈川・首都圏で、不動産売却とリフォームを手がける会社）

「平塚市の不動産売却でよくあるのは、
『平塚市の平均相場』と『自分の物件の査定額』とのギャップに戸惑われるケースです。

駅周辺のマンションと、郊外の戸建て・土地では、
同じ“平塚市”でも、買主の考え方も、評価のロジックもまったく違います。

私たちが平塚市の物件をお手伝いするときは、まず

“平塚市全体の相場”ではなく、“そのエリアの相場”
その物件が狙える“買主像”は誰なのか

を一緒に整理することから始めます。

そのうえで、

現況のまま売る
リフォームしてから売る
買取で一気に現金化する

といった複数の出口を数字で比較し、
売主様のライフプランや次の住まいの計画と合わせて考えることを大切にしています。

『平塚駅近だから高く売れるはず』『郊外だから安くするしかない』といった
イメージだけで判断せず、一度“構造”から整理してみることで、
売却の迷いはぐっと少なくなります。

まだ売るかどうか決めていない段階でも構いませんので、
“まずは平塚市のこのエリアだと、どういう選択肢があるのか”というところから、一緒に整理していきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 平塚市の不動産は、駅近なら必ず高く売れますか？
A. 「駅近＝高く売れる傾向」はありますが、築年数・管理状態・間取り・騒音環境などによって評価は変わります。また、同じ駅近でも、線路沿いや幹線道路沿いなどは敬遠されるケースもあるため、個別査定が重要です。

Q2. 郊外エリアの戸建ては、今後さらに値下がりしますか？
A. 一般的には、人口動態や新築供給状況の影響を受けやすく、長期的には価格が下がる可能性があります。ただし、駐車場が複数台取れる、ゆとりのある敷地など、今後も一定のニーズが見込める条件なら、適正価格での売却は十分可能です。

Q3. 平塚市の相場情報は、どこまで信用して良いですか？
A. ネットの平均相場は、全体感をつかむ目安としては有効ですが、個別の売却価格を決めるには不十分です。実際の成約事例（成約価格）や、似た条件の物件の売れ行きなどを踏まえて、不動産会社に個別に相談することをおすすめします。

Q4. 駅周辺のマンションと、郊外の戸建てを同時に売り出すことはできますか？
A. 可能です。ただし、それぞれ狙う買主層や売れ方が違うため、「どちらを先に売るか」「住み替えのタイミングをどう合わせるか」といった全体設計が重要になります。ホームワーク株式会社では、売却と住み替えのスケジュール設計も含めてサポート可能です。

Q5. 売却前にリフォームしたほうが良いですか？
A. 物件とエリア次第です。

駅近マンション → 表層リフォーム・クリーニングで印象アップが効きやすい
郊外戸建て → リフォームよりも「解体して土地売り」が有利な場合もある
ため、一度、リフォーム案と“現況売却”の両方を比較して判断するのが安全です。

Q6. 平塚市の一棟アパートや店舗付き住宅も売却できますか？
A. 可能です。居住用と違い、利回り・賃貸需要・将来の活用可能性など、評価軸が増えるため、投資物件・事業用不動産に慣れた会社に相談することをおすすめします。

Q7. 売却までの期間はどれくらい見ておくべきですか？
A. 物件タイプや価格設定によりますが、

駅近マンション：数ヶ月程度
郊外戸建て・土地：3〜6ヶ月程度
を目安としつつ、余裕を持ったスケジュールで考えておくと安心です。

Q8. 売却のタイミング（季節）はいつが良いですか？
A. 一般的には、転勤・入学シーズン前の春先や秋口に動きが活発になりますが、平塚市のようなファミリー層中心のエリアでは、年間を通じて一定のニーズがあります。タイミングよりも、「適正な価格設定」と「見せ方」の方が結果に与える影響は大きいです。

Q9. 相談は、売ると決めてからでないとダメですか？
A. 売却を“検討し始めた段階”での相談が、実は一番有効です。