相模原市中央区の借地権買取｜成立しやすい条件と落とし穴

2026年3月5日

【結論】相模原市中央区の借地権買取は「契約の整理」と「地主・借地人の着地点」を先に描けるかどうかで決まる

相模原市中央区で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討する際、
最初につまずきやすいのは次のような点です。

借地権だけで本当に売れるのか
地主が協力してくれないと何も進まないのではないか
古い契約（旧借地法）のままだが、整理できるのか

中央区は、昔からの農地・宅地を貸している地主と、
高度成長期以降に家を建てた借地人が混在するエリアであり、

契約開始が昭和40〜60年代の「旧借地法」案件が多い
更新・増改築を口頭で済ませてきた結果、書面が揃っていない
相続をきっかけに「このままで良いのか」と不安になる地主・借地人が増えている

といった事情から、契約の中身を整理できているかどうかが、買取成立のカギになります。

一方で、「借地だから売れない」「地主と揉めそうだから動けない」と放置すると、

建物が老朽化し、建て替えや売却の選択肢が狭まる
地主・借地人双方の代替わりが進み、話し合いがますます難しくなる

という“時間の悪化”が進みやすいのも、中央区の借地の特徴です。

この記事では、相模原市中央区の借地権買取について、

成立しやすい条件
見落とされがちな落とし穴
実際によくあるパターンと進め方

を、借地・再生案件を扱うホームワーク株式会社の視点で整理していきます。

なぜ相模原市中央区の借地権買取は複雑になりやすいのか

地域特性：古い借地と新しい住宅地が混在している

中央区は、

旧相模原市内の既成住宅地（星が丘・清新・氷川町など）
再開発や区画整理で整った住宅地
かつての農地・雑種地を宅地として貸し出したエリア

が入り組んでいます。

このため借地契約も、

昭和期の簡易な契約書＋その後の口頭更新
借地借家法に切り替わってからの契約
覚書やメモ程度しか残っていないケース

など、**一件ごとに“ルールがバラバラ”**になりがちです。

借地人・地主双方に「モヤモヤ」が溜まりやすい

よくある声としては、

借地人側
- 「家が古くなったが、建て替えの承諾をもらえるか不安」
- 「子どもたちは中央区に住まないので、借地を相続させてよいか悩む」
地主側
- 「地代が安いままで、税金の方が高い気がする」
- 「相続のことを考えると、底地をこのまま残して良いか不安」

こうした“将来の不安”があるにもかかわらず、

契約書がよく分からない
誰に相談してよいか分からない
今までの関係性があるので、いきなり条件変更を言い出しにくい

といった理由から、具体的な整理に踏み出せないケースが多くあります。

相模原市中央区で「借地権買取が成立しやすい条件」とは

ここからは、実務の中で「話が前に進みやすい」条件を整理していきます。

条件① 契約書・登記・相続関係がある程度把握できている

必ずしも“完璧に揃っている”必要はありませんが、最低限、

借地契約書（コピーでも可）
更新時の覚書・書面
借地権者・地主の登記名義（誰の名義か）
相続登記の有無

が把握できていると、買取の可能性がぐっと高まります。

ポイント

契約書が見つからなくても、「地主側にコピーがある」「司法書士が控えを持っている」ことも多い
相続登記が済んでいなくても、「誰が相続人か」が分かっていれば、一緒に整理していくことは可能

条件② 地主・借地人双方が「将来の整理」に前向き

借地権買取は、基本的に地主と借地人の双方の協力があるとスムーズです。

成立しやすいパターンとしては、

借地人：
- 「自分たちでは使わないので、なるべく早く現金化したい」
- 「相続前に整理しておきたい」
地主：
- 「相続前に底地を現金化したい」
- 「一度、借地権を買い取って所有権にまとめたい」

といったように、「今のままではなく変えたい」という方向性が共通している場合です。

条件③ 将来の活用イメージが持ちやすい立地・形状

中央区内でも駅徒歩圏（相模原駅・矢部駅・淵野辺駅など）
車移動前提でも、前面道路が十分な幅員である
極端な不整形地・旗竿地ではない

といった土地は、

建て替え
分譲用地
賃貸用アパート
など、買取後の活用方法を描きやすく、買取が成立しやすい傾向があります。

成立のカギを握る「契約整理」の考え方

借地権買取の最大の肝は、「契約整理」です。
ホームワーク株式会社が実際に見ているポイントを整理します。

ポイント① 旧借地法か、借地借家法か

契約開始が1992年（平成4年）以前で、特段の切り替えがない → 旧借地法の可能性大
それ以降の新規契約 → 原則として借地借家法

これによって、

契約期間と更新ルール
地主側からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え承諾の考え方

が変わります。

誤解しがちな点

「旧借地法だから絶対に整理できない」ということはありません。
現行法との整合性や、当事者の合意次第で、再契約や条件変更も検討可能です。

ポイント② 地代・更新料・承諾料の取り扱い

現在の地代（月額／年額）
今までの更新料支払いの有無・金額
建て替え・名義変更・譲渡時の承諾料ルール

これらは、買取価格を考えるうえでも重要ですが、
それ以上に、

「地主が今の借地契約をどう見ているか」
「どこに不満・不安を感じているか」

を知る手がかりになります。

たとえば、

長年地代を据え置いてきた → 地主は「割に合わない」と感じているかもしれない
更新料・承諾料をきちんと支払ってきた → 信頼関係が比較的保たれている可能性が高い

など、その後の交渉スタンスにも直結します。

ポイント③ 権利関係（名義・共有・相続）の整理

借地権者が単独なのか、共有なのか
地主が個人か法人か
相続登記が済んでいるか
連絡の取れる相続人が誰なのか

を確認します。

落とし穴になりやすい点

借地人は「地主さん一人」と思っていたが、相続で相続人が5〜6人に増えていた
共有者が海外在住で、意思確認・書類のやり取りに時間がかかる

こうした点は、「金額の問題」ではなく「手続きの難易度」として、買取の可否やスケジュールに直結します。

相模原市中央区でよくある借地権買取パターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のため、一部条件を加工したイメージです。

事例①：老朽化した借地戸建てを、再建築前提で買取（借地人→第三者）

エリア：相模原市中央区・駅徒歩圏内
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造戸建てが築40年以上で老朽化（雨漏り・傾きあり）
- 子世代は別のエリアで持ち家を取得済み

【課題】

借地人：
- 「この家には住み続けないが、解体まで含めて動くのは負担が大きい」
地主：
- 「このまま古い家が建っている状態は好ましくない」
- 「将来的には更地か、きれいな家になっていてほしい」

【対応（ホームワーク株式会社が関与した流れの一例）】

契約書・更新履歴・地代条件を確認
地主と面談し、「第三者による借地権買取＋建て替え承諾」の方向性を調整
ホームワーク株式会社が
- 借地権を一度買取
- 建物を解体し、地主と建て替え承諾料・今後の地代条件を合意
- 新築プランを作成し、エンドユーザー向けに販売

【結果】

借地人：
- 解体費用を先に負担することなく、借地権を現金化
地主：
- 借地契約の継続＋将来の資産価値アップ（新しい建物）を両立

事例②：相続した借地権付きアパートを、底地とまとめて整理（同時売却）

エリア：中央区内・準工業地域
状況：
- 先代が借地に建てた2階建てアパートを子世代が相続
- 入居率低下・修繕費増加で、今後の運営に不安
- 地主も高齢で、「底地をそろそろ整理したい」と考えていた

【課題】

借地権だけ／底地だけで売ろうとすると、買い手が限定される
アパートの状態が悪く、入居者ニーズが落ちている

【対応】

借地人・地主それぞれと意向をヒアリング
- 借地人：賃貸経営から手を引きたい
- 地主：現金化し、子どもたちに分けやすい形にしたい
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地をセットで買取
- アパートを解体し、土地を分割・整形
- 一部は戸建て用地、一部は新築アパート用地として再販

【結果】

借地人：
- 将来の修繕・空室リスクから解放され、相続整理も同時に完了
地主：
- 底地の評価・相続の煩雑さから解放され、シンプルな現金資産に転換

借地権買取で陥りやすい「落とし穴」

落とし穴① 「契約書を見ずに金額の話だけ進めてしまう」

「近所の〇〇さんはいくらで売れたらしい」
「路線価の◯％くらいで…」

といった“数字の話”からスタートすると、

実は契約内容が全く違っていた
未登記建物・増築部分・越境など、見落としていた要素が後から出てくる

ことになりがちです。

対策

最初の相談時点で、「金額の前に契約内容を確認する」スタンスを徹底する
面倒でも、契約書・登記簿・固定資産税通知書などを一つずつ揃えていく

落とし穴② 地主 or 借地人のどちらかだけの意向で走り出してしまう

借地人：「売りたいから、地主にも何とか協力してもらうはず」
地主：「底地を売りたいから、借地人もきっと賛成するだろう」

という前提で動き出すと、

片方の理解・合意がないまま話を進めてしまう
途中で相手が反発し、関係が悪化する

という事態になりかねません。

対策

できる限り早い段階で、双方の「本音」を聞く
直接言いづらい場合は、第三者（ホームワーク株式会社など）を間に入れて調整する

落とし穴③ 相続・贈与・税金の視点を後回しにする

とりあえず借地権を売って現金化 → その後の税金が想定より重くなる
底地を子どもにそのまま相続 → 将来また借地問題を先送りするだけになる

といった、“目先の解決”だけで動くと、
中長期では不利になることがあります。

対策

税理士・司法書士などと連携し、
- 今売る場合
- 相続後に整理する場合
  それぞれの税金・手間を比較したうえで判断する

相模原市中央区での借地権買取の進め方（6ステップ）

① 目的と優先順位を整理する

なぜ今、借地権（底地）を動かしたいのか
- 相続対策
- 建物老朽化
- 賃貸経営からの撤退など
優先したいのは「価格」か「スピード」か「トラブル回避」か

これを明確にしておくと、
仲介・買取・同時売却など、選択肢の比較がしやすくなります。

② 契約書・登記・現況の情報を集める

借地契約書・覚書・更新書類
借地権・底地の登記簿謄本
建物の図面・固定資産税の納税通知書

など、手元にある資料をできる範囲で揃えます。
この段階で「足りないもの」「不明な点」をリスト化しておくと、その後の整理がスムーズです。

③ 専門家に「成立しやすさ」と大枠の方向性を確認する

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地案件にも慣れている不動産・リフォーム会社に相談し、

この条件で、そもそも買取は現実的か
借地権だけ／底地だけ／同時売却、どのパターンが現実味があるか
どの順番で誰と話を進めればよいか

といった「全体像の地図」を一緒に描きます。

④ 地主・借地人双方の意向すり合わせ（必要に応じて同席調整）

借地人からの相談 → 地主の意向確認
地主からの相談 → 借地人の希望・不安のヒアリング

を行い、

双方が納得できる“着地点”の候補
- 借地権売却
- 底地買取
- 双方同時売却など

を整理していきます。

⑤ 買取スキーム・条件の具体化

誰が誰から、何を、いくらで買うのか
解体・測量・登記などの費用負担をどう分担するか
売却後の土地・建物をどう活用するか（再販・賃貸・自社利用など）

を具体的に詰めていきます。

ホームワーク株式会社のように、
買取後のリフォーム・再活用まで一気通貫で対応できる会社が関わると、

「この土地なら、こう活用できるから、ここまでは買取価格を出せる」
「建物を活かしたリノベも可能なので、解体費を抑えられる」

といった提案がしやすくなります。

⑥ 契約・決済・その後のフォロー

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金の授受）・所有権移転登記
借地契約の終了 or 条件変更（再契約）手続き

までを完了させます。

案件によっては、

相続登記の完了
地目変更・分筆登記
近隣との境界確認

なども並行して進める必要があるため、
全体のスケジュール管理が非常に重要になります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市エリアで借地・底地を含む不動産再生・リフォームを手がける会社）

「相模原市中央区の借地相談で多いのは、
『正直よく分からないまま、何十年も来てしまった』というケースです。

借地権・底地の問題は、

法律（旧借地法・借地借家法）
契約書の内容
相続・税金

など専門的な要素が多く、
インターネットの情報だけで判断するのはまず不可能に近いと思います。

私たちが大事にしているのは、
“いきなり価格の話をしない”ことです。

まずは、

これまでの経緯
地主・借地人それぞれの想い
契約・登記の現状

を整理したうえで、

今整理するのが良いのか
相続のタイミングまで様子を見るべきなのか
売るとしたら、どんな形が現実的なのか

を、一緒に考えるところから始めます。

『借地だから難しいだろう』『地主と揉めそうで怖い』と、
一人で抱え込んでしまう方も多いですが、
早めに相談をいただければ、想像しているよりも選択肢は残っていることが少なくありません。

“売る”と決めていなくても大丈夫ですので、
まずは“状況を整理するところから”お手伝いさせていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相模原市中央区の借地権でも、借地権だけを第三者に売ることはできますか？
A. ケースによります。地主の承諾が前提になりますが、借地権だけを第三者へ譲渡（売買）する事例は実務上も存在します。立地・契約条件・地主の意向によって成立可能性が変わるため、事前のヒアリングと契約確認が重要です。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 可能です。地主側や司法書士が控えを持っている場合もありますし、登記簿や固定資産税の情報から、ある程度の状況を推定することもできます。まずは「何が分かっていて、何が分からないか」を整理するところから始めましょう。

Q3. 地主との関係が微妙で、直接話をしたくありません。それでも話を進められますか？
A. 第三者（不動産会社・専門家）が間に入ることで、直接顔を合わせずに条件整理を進めることも可能です。委任状などの手続きを踏めば、交渉や調整を代理してもらうこともできます。

Q4. 建物がかなり古く、解体するお金もありません。そんな状態でも買い取ってもらえますか？
A. 状況によりますが、老朽化した建物付きの借地権を「現況のまま」買取し、その後の解体・活用を一括して引き受けるケースもあります。解体費用を価格に織り込む形にはなりますが、「自分で解体してからでないと売れない」というわけではありません。

Q5. 借地権を売った場合、税金（譲渡所得税）はどのくらいかかりますか？
A. 取得時期・取得価格・相続の有無・所有期間・特例の適用状況によって大きく変わります。借地権だから特別高い・安いということではなく、所有権の不動産売却と基本的な考え方は同じです。具体的な金額は、税理士によるシミュレーションをおすすめします。

Q6. 底地（地主側）だけを先に売ることはできますか？
A. はい、投資家や不動産会社に底地だけを売却するケースもあります。ただし、借地人との関係性や今後の地代条件などをどう引き継ぐかが重要になります。借地人が知らないうちに地主が変わると不信感を生みやすいため、丁寧な説明と事前調整が望ましいです。

Q7. 借地権割合や路線価は、買取価格にどのくらい影響しますか？
A. 借地権割合や路線価は、あくまで税務評価や価格の「考え方の基準」です。実際の買取価格は、