相模原市中央区の土地売却｜接道条件と用途地域が価格を左右する仕組み

2026年3月5日

【結論】中央区の土地価格は「どんな建物を建てられるか」を決める“接道条件×用途地域”でほぼ方向性が決まる

相模原市中央区で土地売却を考えるとき、

「更地だから高く売れるはず」
「隣と同じくらいの値段でいいのでは」
「坪単価だけ見ておけば足りるのでは」

と考えてしまいがちですが、
実務的には 「接道条件」と「用途地域」 を確認しない限り、本当の意味での相場は見えてきません。

理由はシンプルで、

接道条件 … 「そもそも建て替えできるのか」「どのくらいのボリュームの建物を建てられるか」を決める
用途地域 … 「住宅なのか、アパートなのか、店舗・事務所なのか」など、建物の“使い道”とボリュームを決める

つまり、「その土地を買った人が、どんな建物を建てて、いくら稼げる／いくらで売れるか」を左右する軸が、
この2つだからです。

相模原市中央区は、

相模原駅・淵野辺駅・矢部駅周辺の「中高層住宅・店舗が混在するエリア」
星が丘・清新・千代田・上溝・田名などの「低層住宅中心エリア」
幹線道路沿いの「準工業・商業ニーズのあるエリア」

が入り組んでおり、同じ面積の土地でも、接道条件と用途地域で価格が大きく変わる構造になっています。

この記事では、

中央区の土地売却で、なぜ接道条件と用途地域が重要なのか
価格にどう反映されるのか（仕組み・考え方）
売却前に必ずチェックしておきたいポイント

を、土地・再生案件を多く扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ接道条件と用途地域が「土地価格のエンジン」になるのか

そもそも土地価格は「建物のポテンシャル」で決まる

土地を買う人の多くは、

自分で家を建てる人（実需）
建売業者（新築戸建て用地として仕入れる）
アパート・マンション事業者（収益用不動産）
店舗・事務所を建てたい事業者

のいずれかです。

この人たちは、土地を買うときに必ず、

「この土地に、どんな建物を、どのくらいの大きさで建てられるか」

をシミュレーションし、その結果から 「出せる土地価格」 を逆算します。

その「どんな建物をどれだけ建てられるか」を決めているのが、
接道条件（道路との関係）と用途地域（エリアごとのルール） です。

接道条件が価格を左右する理由｜“建て替え可能か・ボリューム”を決める

建築基準法上の「道路に2m以上接しているか」が第一関門

建物を建て替えるには、原則としてその土地が

幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に
2m以上接していること

が必要です（いわゆる接道義務）。

相模原市中央区でも、

一見道路に面しているように見えても、建築基準法上の道路ではなかった
私道だが、位置指定道路扱いかどうかで評価が変わる
2mぎりぎり／わずかに足りない旗竿地

といったケースがあり、
接道条件次第で「再建築可」「実質的に制限あり」「再建築不可」に分かれます。

再建築可／不可で、買主の層と価格帯が激変する

再建築可
→ 一般の実需・建売業者・アパート事業者など幅広い買主が対象
再建築不可
→ 現状建物のリフォーム利用／駐車場・資材置き場など、用途が限定

当然、需要の厚い「再建築可」の方が高く売れやすく、再建築不可は価格が大きく抑えられます。

中央区では、

古い住宅地（星が丘・清新など）で、細い路地状の土地
川沿い・旗竿地・袋地（行き止まり敷地）

などで、接道条件のチェックが特に重要になります。

前面道路の「幅」と「種別」もボリューム・用途に直結する

接道条件は「2m以上接しているか」だけではありません。

前面道路の幅員（4m／6m以上か）
公道か私道か
用途地域ごとの道路制限（例えば準住居・準工業などでの高度地区など）

これらが、

容積率・建ぺい率のかかり方
駐車場の配置しやすさ
工事車両の入りやすさ（＝建築コスト）

に影響します。

たとえば同じ中央区でも、

幅員6mの公道に間口広く接している整形地
→ 建売・アパート事業者から見て「扱いやすく高く買っても良い土地」
幅員4m未満の私道に細く接する土地（セットバック必要）
→ 建築面積が減る・工事コスト増 → 土地価格も抑えられがち

という差が出ます。

用途地域が価格を左右する理由｜“何をどこまで建てて良いか”のルール

中央区に多い用途地域のイメージ

相模原市中央区では、おおむね次のような用途地域が混在しています（エリアにより異なる）。

第一種低層住居専用地域
→ 星が丘・清新・光が丘・上溝の一部など、戸建て中心のエリア
第一種・第二種中高層住居専用地域
→ 相模原駅・淵野辺駅・矢部駅から少し離れた住宅地
第一種・第二種住居地域
→ 駅徒歩圏や幹線道路沿い：マンション・店舗・事務所も混在
準住居地域・近隣商業・準工業地域
→ 国道16号・129号沿い、相模原駅周辺の一部エリア

用途地域によって、

建ぺい率・容積率（＝建てられる建物のボリューム）
建てられる用途（専用住宅だけか／店舗・事務所も可か／工場も可か）

が決まります。

建ぺい率・容積率が「収益性」と「再販価格」を決める

建ぺい率・容積率が高い土地ほど、建築可能な延床面積が大きく なります。

例：
100㎡の土地
- 容積率 100％ → 最大100㎡の建物
- 容積率 200％ → 最大200㎡の建物

この差は、

アパート・マンションなら「何戸つくれるか」「総家賃はいくらか」
店舗・事務所なら「どれだけの床を貸せるか／使えるか」

に直結します。

そのため、

同じ中央区内で同じ100㎡でも、
- 第一種低層住居専用地域（容積率100％）
- 第二種住居地域（容積率200％）
  では、事業用・投資用として見たときの「土地としての価値」が変わります。

接道条件×用途地域で変わる「誰が・いくらで欲しがるか」

パターン①：接道良好 × 住居系用途（第一種低層・中高層など）

【主な買主】

建売業者（新築戸建て用地）
自宅用に注文住宅を建てたい実需
小規模アパート事業者（中高層地域・容積率が高い場合）

【評価されるポイント】

間口の広さ／整形地かどうか
駐車場2台分を確保しやすいか（中央区の戸建て需要にマッチするか）
周辺の戸建て・アパート相場とのバランス

【価格への影響】

需要が厚いため、条件が整っていれば「そのエリアでの高値ゾーン」を狙いやすい
特に星が丘・清新・千代田など、住宅地として人気のエリアでは、
建売業者・実需双方からの引き合いが入りやすい

パターン②：接道良好 × 住居系＋商業・準工業系用途（第二種住居・近隣商業・準工業など）

【主な買主】

マンション・アパート事業者
店舗付き住宅・事務所を検討する事業者
将来の事業転用を見据える投資家

【評価されるポイント】

容積率の上限（200％、300％など）
幹線道路へのアクセス・視認性
周辺の賃貸需要（単身向けか、ファミリー向けか）

【価格への影響】

「将来の収益性（賃料収入）」まで評価に入るため、
純粋な住宅地より単価が上がるケースもある
一方で、騒音・環境などで実需マイホーム層には敬遠される場合もあり、
“誰に売るか”を明確にした価格設定が必要になります。

パターン③：接道に難あり × 住居系用途（旗竿地・細い私道・再建築不可に近い土地）

【主な買主】

用途に理解のある実需（価格重視派）
再建築不可・訳あり物件を扱う投資家・買取業者
現在の建物をリフォームして使う前提の人（建て替えは諦める前提）

【評価されるポイント】

現状の建物がどのくらい使えるか（築年数・構造）
駐車スペース・出入りのしやすさ
将来的にセットバックや道路拡幅の可能性があるか

【価格への影響】

再建築に制限がかかる（or そう見なされる）土地は、
一般的な「再建築可」土地に比べて1〜3割以上安く評価されることもあります。
中央区では、古い住宅地の路地・私道奥などでこうした土地が見られます。

売却前に必ずチェックしたい「接道条件・用途地域」の確認ポイント

① 公図・地積測量図・登記簿で「道路との関係」を確認

どの道路に何m接しているか（間口）
その道路は建築基準法上の道路か（42条1項1号道路など）
道路の幅員（4m以上か／セットバックが必要か）

不動産会社に相談する前に、自分で完璧に理解する必要はありませんが、
「法務局で図面を取得して共有する」「市役所・区役所で道路種別を確認してもらう」 だけでも、査定の精度が上がります。

② 市役所・都市計画情報で「用途地域・建ぺい率・容積率」を確認

用途地域（第一種低層／第一種中高層／第一種住居など）
指定建ぺい率・容積率
高度地区・防火指定などの有無

これらは、市の都市計画情報（インターネット公開）や窓口で確認できます。

用途地域が分かると、

戸建て用地としての価値が中心か
アパート・事業用のニーズも見込めるか

という「買主層」が見えやすくなり、
査定額の差の理由も理解しやすくなります。

「同じ面積なのに査定額が違う」のは、この2つの差が原因のことが多い

よくあるご相談として、

「同じ中央区内で、うちの土地と似た広さなのに、向こうの方が高く査定された」

というケースがあります。

実際に中身を見ると、

向こうの土地 →
6m道路に8m以上接道・整形地・第二種住居地域（容積率200％）
ご相談者の土地 →
私道4mに2.5m接道・やや不整形・第一種低層住居専用地域（容積率80〜100％）

という形で、

建て替えのしやすさ（接道）
建てられる建物のボリューム・用途（用途地域）

に差があることがほとんどです。

「坪単価」だけを比べてしまうと、この構造が見えなくなり、
「査定が低すぎるのでは」と感じてしまうケースが多いのが現実です。

ホームワーク株式会社が土地査定で見ているポイント（中央区の場合）

ざっくり言うと、次のような流れで見ています。

接道条件の確認
- 再建築可か
- 将来のセットバックの有無
- 工事・駐車のしやすさ
用途地域・建ぺい率・容積率の確認
- 戸建て用地としてのポジション
- アパート・事業用の可能性
周辺の成約事例・新築建売・賃貸相場を確認
- 実需の「払える金額ゾーン」
- 事業者の「採算ライン」
その土地固有のプラス・マイナス要素
- 形状（整形／三角／旗竿）
- 高低差・擁壁
- 眺望・日当たり・周辺環境

この結果から、

実需（自宅用）に向けて仲介で売るのが現実的か
建売・アパート事業者への売却の方が高くなるか
接道・用途に難があるため、買取・再生を検討すべきか

といった「出口設計」まで含めてご提案しています。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市中央区エリアで土地売却・買取・再生を多数手がける会社）

「土地のご相談でよくあるのが、

『更地だから価値が高いはず』
『隣が坪○○万円と聞いたから、うちも同じくらいで』

というお話です。

しかし、実務的には、

接道条件（再建築のしやすさ・ボリューム）
用途地域（建てられる用途と大きさ）

を見ない限り、本当の意味での“土地の実力”は分かりません。

相模原市中央区は、

低層住宅地
駅近の住居系・商業系
準工業・事業系

が入り混じったエリアなので、
同じ面積の土地でも、
『誰がいくらまで出してくれる土地か』が大きく変わります。

私たちが大切にしているのは、

坪単価だけの話で終わらせず、
『この土地に、どんな建物を建てられそうか』
『どんな買主にとって魅力的な土地なのか』

まで含めて、一緒に整理することです。

『うちの土地は接道や用途地域の点でどう評価されるのか』
『建売用地として見るべきか、自宅用として売るべきか』など、
売ると決める前の“ポジション確認”だけでも、お気軽に相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 接道条件が悪い土地でも、相模原市中央区で売れますか？
A. 売れますが、

買主が限定される
再建築不可・難あり土地として価格が抑えられる
ことが多いです。
現況建物の活用や、駐車場・資材置き場など別用途でのニーズも含め、
「どの層に向けて売るか」を整理することが重要です。

Q2. 自分の土地が再建築可能かどうかは、どうやって調べればいいですか？
A.

市役所（建築指導課など）で道路種別を確認する
法務局で公図・地積測量図を取得して、不動産会社や建築士に見てもらう
といった方法があります。
ホームワーク株式会社でも、接道条件の簡易チェックは売却相談時に行っています。

Q3. 用途地域は、どのくらい価格に影響しますか？
A. 直接「○万円違う」とは言い切れませんが、

アパート・事業用も可能な用途地域 → 土地の利用価値が高く、事業者ニーズも見込める
第一種低層など厳しめの住居系 → 戸建て用途が中心
といった違いがあり、
「誰がいくらまで出せるか」という意味での価格帯に大きく影響します。

Q4. 同じ用途地域でも、接道条件でどれくらい差が出ますか？
A.

6m道路・間口広め・整形地
4m私道・旗竿地・間口2〜3m
などの場合、
建てられるプラン・駐車スペース・工事コストが変わるため、
1〜3割程度の価格差が出るケースもあります。

Q5. 旗竿地（細い通路状の土地）でも、建売業者は買ってくれますか？
A. 接道幅・間口・面積・周辺相場によります。
駐車場レイアウトや日当たり、建物プランが取れる場合は、
建売業者が検討するケースもありますが、
整形地に比べると値付けは厳しめになりやすいです。

Q6. 国道沿いの土地は高く売れますか？
A.

準住居・近隣商業・準工業などで事業用途が取りやすい場合 → 店舗・事務所用地として高く評価されることがあります。
ただし、騒音・振動・排気ガスなどの影響で、純粋な住宅地としては敬遠されることもあります。
事業者・投資家向けの売却戦略が重要になります。

Q7. 用途地域や建ぺい率・容積率は、将来変わることがありますか？
A. 都市計画の変更により、用途地域や建ぺい率・容積率が変更される可能性はゼロではありませんが、頻繁に起こるものではありません。
「将来の変更期待」で値付けするのは現実的ではないため、基本的には現状の指定を前提に評価します。

Q8. 土地の形が悪い（三角・変形）場合、どのくらい不利になりますか？
A.