川崎市多摩区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月6日

【結論】多摩区の借地権買取は「契約内容・権利関係・出口イメージ」を整理できれば十分成立する｜感情で動くほど不利になりやすい

川崎市多摩区で借地権付き戸建や古家を
「そろそろ手放したい」「地主とまとめて整理したい」と考えると、

借地権だけで本当に売れるのか
地主に買い取ってもらうべきなのか、第三者に売れるのか
古い契約（旧借地法）のままでも、交渉や買取は可能なのか

といった不安が一気に出てきやすくなります。

多摩区は、

宿河原・中野島・生田・菅・長沢などで、農地由来の借地や古い契約が残っている
登戸・向ヶ丘遊園エリアの再開発や道路計画の影響も一部ある
戸建・アパート・月極駐車場など、借地の使われ方もバラバラ

という、「借地権・底地の整理ニーズ」と「再活用の可能性」が同時に存在するエリアです。

そのため、
借地権の買取（＝借地権を第三者に売る／地主が買い取る／業者が両方まとめて買う）は

条件を整理しながら進めれば現実的に成立しやすい一方で
感情と勘だけで地主交渉を始めると、不利な条件や長期化を招きやすい

という両面を持っています。

この記事では、

多摩区で借地権買取が「成立しやすい条件」と「難しくなる条件」
交渉・査定の前に必ず整理しておくべき5つの論点
借地人／地主／第三者それぞれの立場と典型パターン
実務的な進め方と注意点

を、借地・底地を含む不動産再生を扱う
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ川崎市多摩区の借地権買取は「成立の余地」が比較的大きいのか

多摩区は「住宅需要がしっかりある×古い借地ストックが残っている」エリア

多摩区の特徴として、

登戸・向ヶ丘遊園・宿河原・中野島・稲田堤といった
小田急線・南武線の人気駅が集中している
その周辺に、
- 古くからの地主さんの土地を借りて建てた戸建
- 借地上のアパート・貸家
- 駐車場・資材置き場などへの転用地
  がまとまって存在している

という、「需要」と「整理対象」が同居している構造があります。

つまり、

住宅や土地として欲しい人・業者は一定数いる
しかし、借地権・底地のままでは使いづらいので、“権利整理された状態”で欲しい

というニーズがあるため、

借地人側から見れば：
→ 借地権だけでも、条件しだいで売却・買取が成立し得る
地主側から見れば：
→ 借地を底地ごと現金化したり、完全所有権にまとめて価値を高めたい

という思惑がかみ合いやすいエリアです。

「借地権のまま放置」のリスクが高まっている

一方で、多摩区では

借地契約の開始が昭和40〜60年代（旧借地法時代）のものが多い
借地人・地主ともに高齢化しており、
- 契約書が見当たらない
- 更新のたびに口頭で済ませてきた
- 相続登記がされておらず、地主名義が先々代のまま

といった「実態と書面のギャップ」がよく見られます。

この状態で放置すると、

建物の老朽化：
→ 借地人・地主ともに、建て替えも修繕も判断しづらい
相続発生：
→ 借地権・底地が複数人の共有となり、誰も主導権を取れない
活用ニーズ：
→ 「売る・貸す・建て替える」という判断が遅れるほど、条件が悪くなりやすい

といったリスクが増えていきます。

借地権買取は、この「宙ぶらりん」を整理する手段の一つであり、
その前提として「何をどこまで整理しておくべきか」を把握することが重要です。

借地権買取の前に必ず整理すべき5つの条件

条件① 契約の種類とルール（旧借地法なのか、借地借家法なのか）

借地には大きく分けて、

旧借地法が適用される借地（主に1992年以前の契約開始）
現行の借地借家法が適用される借地

があります。

これによって、

契約期間と更新のルール
地主からの解約・更新拒絶のしやすさ／しにくさ
建て替え・譲渡・転貸に対する扱い

が変わるため、買取の条件や価格に直結します。

まず確認したいのは、

最初の契約開始時期（何年ごろか）
手元にある契約書・覚書の記載内容
更新時に書面を交わしているか、口頭か

です。

「契約書が古い」「見当たらない」という場合も、
地主側が保管しているケースや、更新時の書面から読み取れることがあるため、
専門家と一緒に“当たりをつける”作業が必要です。

条件② 借地条件の具体的内容（期間・地代・更新料・承諾料）

次に整理したいのは、現在有効と考えられる具体的条件です。

契約期間（開始日・満了日・更新経緯）
地代（月額／年額・支払方法）
過去の更新料の支払い有無と額
名義変更・建て替え・増改築時の承諾料に関する取り決め

これらは、

借地権の「経済的価値」の評価
地主が借地権をどう見ているか（好条件／見直したい条件）
第三者が借地権を買う場合の“採算”

を考えるうえでの土台になります。

ポイント

地代が極端に安い場合：
→ 地主側の不満・不安が強く、買取交渉で「見直し」の話が出やすい
地代が相場より高い場合：
→ 借地人・第三者から見たときの「持ち続けるメリット」が薄くなる

ため、「なぜ今この水準なのか」も含めて整理しておくと交渉しやすくなります。

条件③ 権利関係（名義・相続・共有・底地との関係）

借地権買取の交渉を始める前に、必ずチェックしておきたいのが、

借地権者の名義（借地人）
- 住んでいる人と名義人が一致しているか
- 相続登記・名義変更が済んでいるか
地主（底地所有者）の名義
- 先代のまま／相続人が複数／法人名義など
共有関係の有無
- 兄弟・親族など、複数人で借地権・底地を共有していないか

です。

ありがちな多摩区パターン

親名義の借地権付き戸建に、子世帯が住み続けているが、名義は変えていない
地主が亡くなり、子どもが複数いるが、誰が窓口なのかはっきりしていない

この状態のまま買取交渉を始めると、

誰と話をすればいいのか不明確で、話が進まない
最後の最後で、別の相続人・共有者が異議を唱える

といったリスクがあります。

先に「誰がキーマンか」を整理し、必要に応じて相続登記や名義整理を検討することが大切です。

条件④ 建物と土地の状態（老朽化・再建築・用途可能性）

借地権買取を検討する第三者（買取業者・エンドユーザー・地主など）は、

その借地上に将来「何を建てられるか」
既存建物をどう扱うか（壊す・直す・そのまま使う）

を強く意識します。

事前に確認しておきたいのは、

建物
- 築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
- 老朽化の程度（雨漏り・傾き・設備の古さ）
- 過去のリフォーム・増改築履歴
土地
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 接道状況（道路の幅・私道／公道・接道長さ）
- 高低差・擁壁・崖条例の有無

です。

理由

再建築が容易で、分割や建替えの自由度が高い借地権ほど、買取ニーズが高くなる
一方で、再建築が難しい／大きな追加工事が必要な土地は、買取価格が下がりやすい

ため、ざっくりでも「どのくらいの建物が建ち得るか」をイメージできるようにしておくと強いです。

条件⑤ 誰が最終的に所有権をまとめたいのか（出口イメージ）

借地権買取のスキームには、大きく3つのパターンがあります。

借地人 → 第三者へ借地権を売る
借地人 → 地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
借地人＋地主 → 業者など第三者に、借地権＋底地をセットで売る

どのパターンが現実的かを見極めるためには、

借地人側：
- 自分たちは、その土地・建物を完全に手放したいのか
- 住み替え・相続・資産整理など、何を優先したいのか
地主側：
- 借地を将来どうしたいか（貸し続ける／現金化する／自分や家族で使うなど）
- 相続や資産運用の観点から「まとめるメリット」を感じているか

を整理しておく必要があります。

ここが曖昧なまま交渉を始めると、
“値段の話”ばかりが先行し、方向性が定まらない交渉になりがちです。

多摩区でよくある借地権買取のパターン（イメージ）

※実際の案件を参考にした一般的なパターンであり、個人が特定されないよう内容を調整しています。

パターン①：借地人が高齢になり、借地権付き戸建を第三者へ売却（宿河原エリア）

エリア：宿河原周辺・駅から徒歩圏の住宅地
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造戸建てが老朽化（築40年以上）
- 子どもはすでに都内で持ち家を取得し、戻る予定なし

【整理した条件】

借地契約書：古いが一部残存、更新覚書もあり
地代：相場並み
建物：老朽化が進んでおり、建て替え前提の評価が妥当
地主：高齢だが、「借地人が変わるのは構わないが、地代水準は維持したい」との意向

【買取スキーム】

ホームワーク株式会社が、
- 借地権付き建物を一旦買取
- 地主と名義変更・建て替え承諾の条件（承諾料・地代水準）を事前に合意
- 建物を解体し、新しい戸建を建ててエンドユーザーへ売却

【ポイント】

借地人は「借地権＋老朽建物」という状態から現金化
地主は条件を維持したまま、今後も安定した借地料収入を確保

パターン②：借地権アパート＋底地を、第三者がまとめて買取（中野島エリア）

エリア：中野島駅徒歩圏
状況：
- 先代が借地に建てたアパート（2階建／築40年超）
- 入居率低下・修繕費負担が大きく、子世代は賃貸経営を継続したくない
- 地主も高齢で、「底地を子に引き継ぐより、まとめて現金化したい」意向

【整理した条件】

借地契約：旧借地法・建物賃貸借も絡んで複雑
地代：やや安め
建物：大規模修繕が必要な状態
用途地域：中高層住居専用、再度アパートや低層マンションの建築が見込める

【買取スキーム】

ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地を一括で買取（完全所有権化）
- アパートを解体・整地し、新築アパート or 分譲用地として再活用

【ポイント】

借地人・地主ともに、「バラバラの権利」を現金に変えることができた
第三者側は、権利がまとまった状態での再開発が可能に

多摩区で借地権買取を進めるときの基本ステップ

ステップ① 現状把握と「条件の棚卸し」

まずは、「いきなり地主に話をしに行く」前に、

契約書・覚書・領収書など手元資料の確認
登記簿での名義確認（借地権者・底地所有者）
建物の状態・土地条件のざっくり把握

を行い、
「自分たちが把握している事実」と「分からないところ」を整理します。

この段階で、ホームワーク株式会社のような専門家に入ってもらうと、

足りない情報はどこから集めればよいか
どこまで分かっていれば買取の検討ができるか

が具体的になります。

ステップ② 「誰にどう売る可能性があるか」をシミュレーション

借地権だけを第三者（エンドユーザー・業者）に売る
地主に借地権を買い取ってもらう
地主と協力して、借地権＋底地をまとめて第三者に売る

など、複数のシナリオを挙げ、それぞれについて

実現可能性（地主の性格・資力・意向／市場ニーズ）
想定される価格帯（借地権割合・路線価・近隣事例などからの目安）
必要な手続き・期間・費用

をざっくり比較します。

この「方向性整理」をせずに、いきなり地主に金額の話をすると、
話がこじれやすくなります。

ステップ③ 地主（底地所有者）の意向確認と初期交渉

借地人側のイメージが固まったら、
慎重に地主側の意向を確認します。

「この先も貸し続けたい」のか
「どこかのタイミングで整理したい／現金化したい」のか
「自分たちで使う予定がある」のか

ここで、ホームワーク株式会社のような第三者が間に入ることで、

感情的な対立を避けつつ
法律・相場・税務などの“共通の土台”の上で会話ができる

ようになりやすいです。

地主にとっても「借地権買取」は突然の話であることが多いため、
一度で結論を求めず、段階的な情報提供と相談の場づくりが重要です。

ステップ④ 具体的な買取条件の調整（価格・承諾・スケジュール）

方向性が見えてきたら、

買取価格（借地権のみ／借地権＋底地セット）
地代の扱い（清算・今後の増減）
名義変更・建て替え承諾・譲渡承諾の条件
決済時期と引渡し時期

などを具体化します。

この段階では、

借地人を守る視点（不利な譲歩をしすぎない）
地主を守る視点（将来のトラブルリスクを減らす）
第三者（買主・買取業者）を守る視点（権利のクリアさ）

の3つのバランスを取ることが求められます。

ステップ⑤ 契約・決済と、その後の活用・住み替え

最終的に、

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金の授受）・登記（所有権移転・抵当権抹消など）
借地契約の終了・地代精算

を経て、借地権買取は完了します。

その後、

借地人側：
- 住み替え・資産運用・相続などの次のステップへ
地主側：
- 手にした資金の運用・相続対策・別不動産への組み替え
第三者（買主）：
- 解体・建て替え・リノベーション・賃貸化などの再活用

と、それぞれの「次のフェーズ」が始まります。

ホームワーク株式会社では、
買取後のリフォーム・建て替えや、売主側の住み替え提案も併せて行うことで、
“売って終わり”でない形をつくることを意識しています。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市多摩区・麻生区エリアで、借地・底地・築古物件の整理と再生を多数担当）

「川崎市多摩区の借地権買取は、
『借地だから無理だろう』『地主さんが難しそうだから動けない』と
最初からあきらめてしまう方が少なくありません。

ですが、実際の現場では、

借地人側：
『子ども世代には、この借地の問題を引き継がせたくない』
地主側：
『自分の代でこの借地を整理しておきたい』

という“同じ方向を向いた本音”が、
あと一歩でつながりそうなケースが非常に多いと感じています。

その“一歩”を邪魔しているのは、
法律の難しさでも、必ずしもお金の問題だけでもなく、

契約書や条件が整理されていないこと
どう切り出せばいいか分からない心理的ハードル
地主・借地人どちらか一方の事情だけで考えてしまう視点

です。

私たちホームワーク株式会社は、

借地人・地主・第三者（業者・エンドユーザー）の“三方よし”を目指しながら
契約・権利・建物・税務まで、必要な専門家と連携して
『どこまで整理すれば、どんな買取や売却が現実的か』

を一緒に組み立てていくことを大事にしています。

『借地だから売れない』『地主が首を縦に振らないに決まっている』と
決めつけて動かない前に、

今分かっていること
分からないままになっていること

を一度整理するところから、一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市多摩区の借地権は、本当に買い取ってもらえるのですか？
A. 借地権だけの買取、地主とのセット買取ともに、条件次第で十分成立します。駅距離・土地条件・契約内容・地主の意向などを整理し、「どのスキームなら成立しやすいか」を見極めることが重要です。

Q2. 借地契約書をなくしてしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、更新時の書面・地代の領収書・当時のメモなどから、契約内容を推定できることがあります。また、地主側が契約書を保管している場合もあるため、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主が借地権を買い取ってくれない場合、第三者に売ることはできますか？
A. 契約内容や地主の承諾要件によりますが、第三者に借地権を譲渡すること自体は法律上認められています（ただし、地主の承諾・裁判所の許可などが必要な場合あり）。実務的には、「地主がどこまで譲渡に前向きになれるか」を含めた交渉がポイントです。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。古家付きのまま借地権として売却するケースもあります。解体費用を先にかけるかどうかは、買取価格・再活用の可能性との比較次第ですので、両方のシミュレーションを行うのが安全です。

Q5. 借地権と底地を同時に売ると、税金面で不利になりますか？
A. 借地権・底地いずれも売却益が出れば譲渡所得税がかかりますが、「同時に売る＝必ず不利」というわけではありません。所有期間・取得費・相続の有無・特例適用などで税額は変わるため、具体的な税務は税理士と連携してシミュレーションする必要があります。

Q6. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。それでも進められますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社のような第三者が窓口となり、委任状等の手続きを経て地主と交渉を進めることができます。お互いの感情がぶつからない形をつくることも、私たちの役割の一つです。

Q7. 借地権割合や路線価は、買取価格にどの程度影響しますか？
A. 借地権割合・路線価は「税務上・理論上の参考値」として重要ですが、実際の買取価格は