川崎市高津区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月7日

【結論】高津区の借地権買取は「成立しやすいが条件差が大きい」｜契約内容と利害調整を整理できるかがカギ

川崎市高津区で、

借地権付きの戸建て・アパートを所有している
地主との関係を整理して手放したい
将来の相続や建て替えを見据えて、借地をどうするか決めたい

というとき、
最初に気になるのが「そもそも借地権だけで売れるのか？」「地主が買い取ってくれるのか？」という点だと思います。

結論からいうと、高津区の借地権買取は、成立“しやすいエリア”です。

理由は、

首都圏ベッドタウンとしての需要が安定している
田園都市線・南武線沿線で、底地・借地ともに一定のニーズがある
将来の建て替え・土地活用を見据える地主も多い

一方で、

契約が古く、旧借地法時代からの条件が残っている
地主・借地人の双方に相続が絡み、利害関係者が多い
建物老朽化・再建築可否など、個別条件の差が大きい

といった事情から、「成立するかどうか」「いくらで成立するか」の差が非常に出やすいのも、高津区ならではの特徴です。

借地権買取を有利に進めるために重要なのは、
交渉に入る前に、

契約内容（借地条件）の整理
権利関係（名義・相続）の整理
将来像（誰が最終的にどう使いたいのか）の整理

という「3つの条件整理」をしておくことです。

以下で、高津区のエリア特性をふまえつつ、
借地権買取が成立しやすいケース・しづらいケース、
交渉前に整理すべき具体的なポイントを解説します。

なぜ川崎市高津区は「借地権買取」が検討されやすいエリアなのか

高津区は「古い借地」と「再開発ニーズ」が重なっている

高津区には、

二子新地〜高津〜溝の口周辺の古くからの住宅地
久地・下作延・北見方などの農地・宅地が混在してきたエリア
かつての広い地主宅地を細分化して宅地化した地域

が多く、「昭和40〜60年代に契約された借地」が数多く残っています。

そのため、

契約開始は旧借地法時代
契約書が簡易な覚書だけ
更新を重ねてきて、原本が見つからない

といったケースが珍しくありません。

一方で、

建物が築40〜50年を超えて老朽化している
二世帯化・建て替え・売却・相続など「次の一手」を考える時期にきている

という「再整理ニーズ」も強く、
借地権・底地のどちら側からも『一度整理したい』という相談が増えやすい土壌があります。

住宅需要・土地需要が底堅く、「まとめて価値を上げやすい」

高津区は、

二子新地・高津・溝の口：都心アクセス・商業利便性が高い
梶ヶ谷・久地・津田山：緑が残る住宅地としてのニーズが安定

という構造から、

借地権付きでも「自宅用として買いたい」層が一定数いる
借地権＋底地をまとめて再開発したい不動産業者のニーズもある

という、「出口の候補」が多いエリアです。

そのため、

借地権を第三者に売却する
地主に借地権を買い取ってもらう
業者が借地権・底地を同時に買い取り、完全所有権にして再販する

といった、さまざまなスキームが実際に成立しやすいと言えます。

高津区で借地権買取が「成立しやすい」ケースと「難しい」ケース

成立しやすいケースの代表例

駅徒歩圏＋再建築可能な整形地
- 溝の口・高津・二子新地徒歩圏など
- 間口・接道が良く、将来の建て替えしやすい土地
  → 自宅用・分譲用・アパート用など、複数の需要が期待できる
地主も「底地を整理したい」意向があるケース
- 地主が高齢・相続を見据えて現金化を考えている
- 借地人との関係性も悪くなく、話し合いの余地がある
  → 借地権買取と同時に、底地も一括整理するスキームが組みやすい
建物老朽化＋借地人に利用予定がないケース
- 親世代が住んでいた借地権付き戸建てを相続したが、子世代は別に自宅あり
- 建て替えするほどの資金もなく、空き家化リスクが高い
  → 借地権をまとめて処分したいインセンティブが、借地人側にも地主側にもある

成立が難しくなりやすいケースの代表例

相続未登記・共有者多数など、権利関係が複雑なケース
- 借地人・地主のいずれか、あるいは両方で相続登記が未了
- 共有名義人が多く、全員の合意を取るのが難しい
  → まず権利整理が必要で、時間・コストがかかる
再建築不可・接道条件が悪いケース
- いわゆる「再建築不可物件」
- 前面道路が私道でトラブルを抱えている、など
  → エンドユーザー需要が弱く、買取業者も慎重になりやすい
地主と借地人の関係性が悪化しているケース
- 長年の地代トラブル・滞納
- 建て替え・増改築での対立
  → 価格だけではなく「感情面の調整」が必要になり、時間がかかる

成立の可否・条件に大きく影響するのが、
ここから説明する「交渉前の条件整理」です。

交渉前に整理すべき「3つの条件」

（これができていると高津区の借地権買取は一気に進みやすくなる）

条件① 契約内容の整理（借地契約書・覚書・更新履歴）

まず最初に行うべきは、契約の“中身”をできるだけ明らかにすることです。

整理したい主な項目：

契約開始時期（旧借地法か、借地借家法か）
契約期間・更新履歴（更新年月日・更新料の有無）
地代（現在の金額・支払方法・滞納の有無）
名義変更・建て替え・増改築に関する条項
これまで交わした覚書・合意書（増改築承諾・名義変更承諾など）

ポイント

契約書が手元になくても、地主側が保管していることがあります
更新時に交わした「1枚紙の覚書」が、実質的な最新ルールになっていることも多いです
分からない箇所は、無理に“こうだろう”と決めつけず、「不明」として専門家に確認する前提で整理しておくのが安全です

条件② 権利関係の整理（登記・相続・共有）

つぎに、法律上の権利関係を明確にします。

借地権者（建物所有者）の名義
底地所有者（地主）の名義
相続登記が済んでいるか
共有名義人がいるかどうか
抵当権・担保設定の有無（借地権・底地それぞれ）

なぜ重要か

誰と交渉する必要があるのか（相手が1人か、何人もいるのか）
先に相続登記・名義整理が必要かどうか
買取代金の受け取り・清算を誰にどう行うか

といった「実務の進め方」が、ここでほぼ決まるからです。

高津区では、
親が残した借地権付き物件を「とりあえずそのまま」にしているケースも多く、
相続登記の整理から同時に進めることが珍しくありません。

条件③ 将来像の整理（誰が・いつまで・どうしたいのか）

借地権買取を検討する理由・将来像も、事前に言語化しておくことが大切です。

借地人側の典型的なパターン：

自分たちはもう住まないので、借地権を現金化したい
建物が老朽化していて、建て替えか売却か迷っている
子どもに「借地のまま」残すのは負担だと感じている

地主側の典型的なパターン：

底地を整理して相続をシンプルにしたい
将来は完全所有権で売却・活用したい
地代収入はほしいが、トラブル・管理の負担を減らしたい

ここが曖昧なままだと、

借地人：「とにかく高く売りたい」
地主：「とにかく条件を良くしたい」

と“言いっぱなし”の状態になり、交渉が前に進みにくくなります。

高津区で想定される借地権買取の代表的なスキーム

ここでは、高津区で実務上よく検討されるパターンを整理します
（具体事例は個人特定を避けるためイメージベースです）。

パターン① 借地人 → 第三者（業者含む）に借地権を売却

高津区内の戸建て借地（溝の口・久地など）
借地人は相続で取得したが、自分たちは住まない
地主は「条件を守ってくれるなら第三者への譲渡も承諾する」スタンス

【流れの一例】

借地契約内容・地代・更新状況を整理
地主に第三者譲渡の意向を伝え、承諾料などの条件を協議
不動産会社・買取業者が借地権を購入
将来的な建て替えやリノベを前提に、再販・賃貸活用

【ポイント】

地主の「譲渡承諾」が大前提
高津区での将来的な活用プラン（自宅用・アパート用など）が描きやすいほど、買取条件は良くなりやすい

パターン② 地主 → 借地権を買い取り、完全所有権にまとめる

駅徒歩圏・整形地など、底地としてのポテンシャルが高い土地
地主が将来の売却・建て替え・等価交換などを視野に入れている

【流れの一例】

借地権価格の目安（借地権割合・実勢価格）を算出
借地人と、買い取り価格・引き渡し時期などを交渉
地主が借地権を買い取り、建物も併せて取得
将来的に更地化し、建て替え・売却・一括賃貸などを検討

【ポイント】

地主にまとまった資金力が必要
借地人側にとっては、「第三者への売却」と比較して条件を判断することが多い

パターン③ 業者が「借地権＋底地」を同時に買い取り、再生する

借地人・地主ともに「整理したい」ニーズがある
建物は老朽化・空き家・入居率低下など、現状では価値を出しにくい

【流れの一例】

借地人・地主双方と個別にヒアリング
買取業者（＋リフォーム会社）が借地権・底地を同時に買い取り
建物の解体 or リノベーション＋区画整理を実施
完全所有権の宅地や建物として再販売

【ポイント】

双方が一度に現金化でき、相続整理も同時に進めやすい
高津区の実需ニーズ・建て替え需要をふまえた「再生プラン」が組める会社かどうかがカギ

借地権買取でかかりやすい主な費用と注意点（高津区の場合）

相続・登記関係費用

相続登記（借地権・底地いずれか、あるいは双方）
名義変更登記
司法書士報酬

→ 誰の負担とするか（借地人・地主・買主）が交渉ポイントになることも多いです。

解体・測量・境界確定費用

老朽化建物の解体費用
土地の分筆や境界確定に必要な測量費用

→ 高津区の戸建て住宅地では、
「将来の建て替え・再販を見据えた区画整理」まで含めて検討することで、買取価格が改善するケースもあります。

税金（譲渡所得税など）

借地権・底地を売却して利益（譲渡所得）が出る場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。
取得時期や取得費、相続の有無によって税額が大きく変わるため、事前に税理士・専門家に概算シミュレーションを依頼するのが安全です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市高津区・宮前区エリアで、借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「川崎市高津区の借地権買取は、『成立しやすいが、条件差が大きい』というのが現場での実感です。

同じ高津区の借地でも、

駅徒歩圏か、バス便か
再建築が容易か、制約があるか
借地契約がどれくらい整理されているか

によって、
“売れるかどうか”だけでなく “いくらで・どんなスキームなら成立するか” がまったく変わります。

私たちがご相談を受けるときに大切にしているのは、

まずは『売れる／売れない』ではなく、契約書・登記・家族・将来像を一緒に整理すること
借地人・地主・将来の買主（または買取業者）の“三方”にとって、無理のない着地点を探すこと

の2つです。

『借地は売れないのでは』『地主さんに言い出しづらい』と
お一人で抱え込んでしまう方も多いのですが、
早い段階で整理を始めれば、

借地権だけ売る
借地権と底地をまとめて整理する
リフォームして活かす

といった複数の選択肢を比較できることがほとんどです。

“高津区のこの借地、そもそも買取の話になるレベルなのか？”
という一歩手前の段階からでも構いません。
現状整理と選択肢の洗い出しから、一緒にお手伝いさせていただきます。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 高津区の借地権は、本当に第三者に売れるのですか？
A. ケースによりますが、駅徒歩圏や再建築可能なエリアを中心に、第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入する事例はあります。ただし、地主の譲渡承諾が必要であり、契約内容・地代条件などによって成立可能性が変わります。

Q2. 借地契約書をなくしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。
地主側が契約書を保管している場合も多く、また更新時の覚書や地代の領収書などから、契約内容を推定できることもあります。まずは「手元にある情報」を整理するところから始めましょう。

Q3. 地主との関係があまり良くありません。それでも借地権買取は進められますか？
A. 関係性が良くない場合でも、第三者（不動産会社など）が間に入ることで、感情的な対立を避けながら条件面の整理を進められるケースはあります。ただし、時間はかかりやすくなるため、早めの相談が大切です。

Q4. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのと、どちらが得ですか？
A.

残りの借地期間
建物の老朽化状況
地代・更新料の負担
ご家族のライフプラン（何年住む予定か）
などによって最適解は変わります。高津区では、「一旦リフォームして数年住んだあとに売却」という選択肢も現実的な場合がありますので、売却案とリフォーム案を並べて比較するのがおすすめです。

Q5. 地主が高齢で、相続人も多く、話し合いができるか不安です。どうすればいいですか？
A. まずは、

地主の現状（連絡先・ご家族の構成など）
過去のやり取りの履歴
を整理した上で、専門家を通じて慎重にアプローチするのが一般的です。相続が発生する前に整理できるのが理想ですが、相続発生後でも、相続人の代表と話し合いの場を持つことで進むケースもあります。

Q6. 借地権を売った場合の税金（譲渡所得税）はどのくらいかかりますか？
A. 取得価額・取得時期・相続の有無・特例の適用状況などによって大きく変わります。高津区のように地価が上昇しているエリアでは、利益が出る可能性もありますので、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうのが安全です。

Q7. 底地（地主側）だけを売ることもできますか？
A. 可能です。
投資家や不動産会社が「底地だけ」を購入するケースもあります。ただし、その後の借地契約の相手が変わるため、借地人との関係性や将来の方針も含めて検討する必要があります。借地権・底地を同時に整理したほうが、トータルで有利になることも多いです。

Q8. 高津区以外（宮前区・中原区など）の借地でも、同じように買取を検討できますか？
A. はい、周辺エリアでも基本的な考え方は同じです。ただし、エリアごとに地価水準・需要の質・再開発の動きが異なるため、地域特性を踏まえた個別の判断が必要になります。

Q9. まだ具体的に売るか決めていなくても、相談して大丈夫ですか？
A. まったく問題ありません。
「売る／売らない」を決めるための材料を集める段階として、