【結論】高津区の土地売却は「用途地域×事業性（どう使えるか）」を理解できるかどうかで価格が変わる
川崎市高津区で土地売却を検討するとき、多くの方が最初に戸惑うのは次の点です。
- 「更地なら高く売れるはず」と思っていたのに、査定額に差が大きい
- 用途地域や建ぺい率・容積率の話をされても、価格との関係が分からない
- 戸建用なのか、アパート用なのか、事業用なのか、どこを狙うべきか判断できない
高津区（溝の口・高津・二子新地・久地・梶ヶ谷・末長・子母口・久末など）は、
- 住居系用途地域（第一種・二種低層、第一種・二種中高層、第一種住居など）が中心
- 幹線道路沿いなどに商業・準工業系が点在
- 住宅需要と小規模な事業・投資ニーズが重なり合うエリア
という特性があり、「どんな建物を建てられるのか」「どんな事業に向くのか」という“事業性の見え方”によって、同じ広さでも評価が大きく変わる土地区域です。
重要なのは、
- 「用途地域＝建てられる用途のルール」
- 「事業性＝その土地をどう使えば一番価値を生めるか」
を分けて理解し、
自分の土地が「誰にとって、どんな使い方に向いているのか」を整理してから売却戦略を立てることです。
この記事では、川崎市高津区の土地売却について、
- なぜ判断が難しくなりやすいのか
- 用途地域ごとの“見られ方”と、事業性の考え方
- 売却価格に影響するその他のポイント（形状・接道・既存建物など）
- 実務的な売却の進め方
を、リフォーム・不動産再生に強いホームワーク株式会社の視点で整理します。
なぜ高津区の土地売却は判断が難しくなりやすいのか
住宅地と準商業エリアが入り組んでおり、「一律の相場」が当てはまりにくい
高津区はエリアごとに色合いがかなり違います。
- 溝の口・高津・二子新地周辺：
マンション・商業施設・事務所が混在する、比較的高密度なエリア - 久地・末長・子母口・久末など：
低層住宅地中心の落ち着いたエリア - 幹線道路沿い（府中街道・尻手黒川線など）：
店舗・事務所・倉庫なども点在
同じ「高津区・〇坪の土地」でも、
- 用途地域
- 前面道路の幅員・交通量
- 周囲の建物用途（住宅か、店舗・倉庫か）
によって、「誰が・何に使う土地なのか」が変わり、
“一律の坪単価”では語れないケースが多くなります。
買主によって「土地の見え方」が変わる
土地の買主層は、大きく分けると次のようなパターンがあります。
- 自分で戸建住宅を建てたい個人（実需）
- 戸建分譲・建売業者
- アパート・マンションを建てたい投資家・事業者
- 店舗・事務所・クリニック・倉庫などの事業者
それぞれ、
- 重視する用途地域・建ぺい率・容積率
- 好む土地の広さ・形・接道条件
- 支払える価格水準
が違うため、どの層をターゲットにするかで「適正価格」が変わります。
川崎市高津区の土地｜用途地域ごとの“見られ方”と事業性
※実際の用途地域は住所ごとに異なります。ここでは高津区で多い代表的な例としての考え方です。
第一種低層住居専用地域：戸建ニーズ中心の「静かな住宅地」
【よくあるエリア】
- 子母口・久末・末長の一部など、低層住宅が並ぶエリア
【建てられる用途のイメージ】
- 一戸建て・長屋住宅
- 小規模な共同住宅（低層）
- 小さな店舗併用住宅など（制限あり）
【見られ方・事業性のポイント】
- 戸建用地としてのニーズが主軸
- アパートや大規模開発には向きにくく、「静かな住環境」が価値になる
- 建ぺい率・容積率が低め（例：50％／80％など）で、
「とにかく床面積を稼ぎたい」事業者にとっては魅力が弱い
→ ファミリー向け戸建用地／建売業者向け用地としての事業性が中心になります。
第一種・二種中高層住居専用地域：低層〜中高層住宅が混在するエリア
【よくあるエリア】
- 駅からやや離れた中層マンション・アパートが点在するエリア
【建てられる用途のイメージ】
- 一戸建て
- 中小規模マンション・アパート
- 一部店舗・事務所付き住宅など
【見られ方・事業性のポイント】
- 戸建用地としても、集合住宅用地としても検討対象
- 建ぺい率・容積率が低層専用地域より高く、
「アパート・小規模マンション事業」としての採算も計算されやすい
→ 戸建実需・建売業者・賃貸アパート事業者が、候補にしやすいエリアです。
第一種住居地域・準住居など：住居＋沿道サービスが混在するエリア
【よくあるエリア】
- 幹線道路沿い・駅周辺寄りなど
【建てられる用途のイメージ】
- 住居系建物（マンション・戸建て）
- 店舗・事務所・クリニック・飲食店（一定の制限内）
- 中小規模の業務ビル など
【見られ方・事業性のポイント】
- 住居・事業どちらの用途も選択肢に入る
- 道路付け・間口の広さによって、
店舗・クリニック用地としての価値が大きく変わる - 騒音・車通りがある分、
「純粋な戸建実需」だけでなく、事業ニーズも踏まえた価格形成になる
→ 店舗兼住宅・クリニック・オフィス・駐車場事業など、複数の出口を検討しやすいゾーンです。
準工業地域：小規模事業・倉庫・工場も混在できるエリア
【よくあるエリア】
- 川沿い・鉄道沿い・幹線道路沿いの一部 など
【建てられる用途のイメージ】
- 住居＋小規模工場・倉庫・作業場
- 物流拠点・加工場など
【見られ方・事業性のポイント】
- 事業用地としてのポテンシャルがあるかどうかがカギ
- 騒音・振動・交通量などがある場合、
「純住宅地」としては敬遠されやすいが、
倉庫・事務所・作業場ニーズにはマッチすることも多い
→ 事業者・投資家の目線を入れることで、
住宅用としての相場より高い事業用価値が見込めるケースもあります。
用途地域だけでは決まらない「事業性」を左右する4つの要素
同じ用途地域内の土地でも、「事業性＝使いやすさ・採算性」を左右する要素があります。
1. 接道条件（道路との関係）
- 前面道路の幅員（4m未満だと再建築時にセットバックが必要な場合あり）
- 間口の広さ（駐車場・駐輪場・店舗入口の取り方に影響）
- 角地か否か（店舗・マンションのプラン自由度に影響）
事業性の観点
- 戸建用地 → 駐車しやすさ・車の出し入れ
- アパート・マンション → ゴミ置場・駐輪場の配置・建築計画のしやすさ
- 店舗・事務所 → 視認性・駐車場の取りやすさ
接道条件が悪い土地は、
- 再建築不可
- セットバックによる有効面積の減少
などの要因で、事業性・価格に大きく影響します。
2. 土地形状・高低差
- 正方形・長方形か、旗竿地か、不整形地か
- 道路との高低差（擁壁・階段の有無）
事業性の観点
- 整形地・フラットな土地 → 建築プランが立てやすく、事業者に好まれやすい
- 旗竿地・不整形地 → 戸建実需にはやや不利だが、
設計次第でアパート・共同住宅に転用できる場合も
ホームワーク株式会社のようなリフォーム・不動産再生会社が入ると、
「一見使いづらい形状を、どうプランニングすれば事業として成り立つか」を逆算して評価できるため、
一般のマイナス評価より高く買い取れるケースもあります。
3. 規模（坪数・分割可能性）
- 一般的な戸建1〜2棟分の広さか
- アパート・中規模マンションが建てられる広さか
- 分筆して複数区画にできるか
事業性の観点
- 戸建用地としては「40〜60坪前後」が扱いやすいケースが多い
- ある程度まとまった面積があると、
分譲業者・アパート事業者にとって魅力が増す - 中途半端な広さの場合、
「どう使っても余りが出る」ことで評価が伸びにくいことも
4. 既存建物・借地・賃貸中などの状況
- 古家付きか、更地か
- 借地権か、所有権か
- 現在、駐車場・倉庫・住宅として賃貸中かどうか
事業性の観点
- 解体・整地費用がどれくらいかかるか
- 既存の賃貸契約をどう整理する必要があるか
- 借地・底地など権利関係が複雑かどうか
これらは「手取り額」と「売却スケジュール」に直結します。
高津区で実際にあった土地売却のイメージ事例
※実際の案件をもとに要素を加工したイメージです。
事例①：第一種住居地域の角地｜戸建用地か、クリニック用地かで評価が変わったケース
- 場所：高津区内、駅徒歩15分弱・幹線通りから少し入った角地
- 用途地域：第一種住居地域
- 土地面積：約60坪
【当初の想定】
- 売主様は「戸建2棟分として売る」イメージ
- 戸建分譲業者からの査定は一定水準
【ホームワーク株式会社の見立て】
- 角地で車の出入りがしやすく、視認性も高い
- 周辺にクリニック・薬局が少ないエリア
- 第一種住居地域のため、クリニック併用住宅の建築も可能
【対応】
- 戸建業者向けに加え、医療系テナント・事業者への情報提供
- 「クリニック＋自宅」「2階建て事務所＋住居」など、
複数パターンの建築イメージを提示
【結果】
- 医療モール計画を検討していた事業者から高めの条件で購入申込
- 戸建用地だけで見ていた査定額より、数％〜一段階高い水準で成約
→ 同じ土地でも、「用途地域から読み取れる事業性」を広く検討したことで、結果的に売主の手取りが増えた事例です。
事例②：第一種低層住居専用地域の大きな土地｜分筆か、一括売却か
- 場所：高津区の低層住宅地
- 用途地域：第一種低層住居専用地域
- 土地面積：約100坪・南道路・整形地
【課題】
- 相続で取得したが、自分たちは住む予定なし
- 「自宅1棟分＋庭」として売るには広すぎる
- 2区画に分けて売るべきか、一括で業者に売るべきか迷っていた
【対応】
- 2区画分譲した場合の販売価格と、造成・分筆・測量費用を試算
- 一括で建売業者に売却した場合の査定額と比較
- 販売期間・手間・税金も含めてシミュレーション
【結果】
- 分筆・個別販売よりも、
少し低い単価でも一括売却の方が「手間・時間・リスク」が小さい - 売主様は、
「早く確実に現金化したい」という意向が強かったため、
建売業者への一括売却を選択
→ 用途地域的には分譲向きの土地でも、「事業性＝誰がどう使うか」と「売主の優先順位」を整理した結果、一括売却が最適解になった例です。
高津区の土地売却でかかりやすい費用と注意点
測量・境界確定費用
- 隣地との境界が不明確・石やブロックだけの目印しかない
- 分筆（複数区画に分ける）を検討する場合
には、確定測量や境界確認が必要になることがあります。
ポイント
- 高津区のような住宅地では、隣地との境界トラブルを避けるため、
売却前に測量を行うケースが多い - 費用は土地の広さ・隣接地の数によって変動
解体費用（古家付き土地の場合）
- 建物の構造（木造・RC造）
- 床面積
- 前面道路幅・重機が入れるかどうか
によって解体費用が変わります。
注意点
- 「解体して更地」にしたからといって、
必ずしも手取りが増えるとは限らない - 古家付きのまま、建築プランを提案しながら売る方が、
事業者・実需双方から評価されることも多い
税金（譲渡所得税・住民税・相続関係）
- 土地売却で利益が出た場合は譲渡所得税・住民税
- 相続で取得した土地の場合、「取得費」「相続税の一部控除」などの計算が必要
税負担は、
- 取得経緯
- 所有期間
- 相続・贈与の有無
で大きく変わるため、早めに専門家（税理士など）へシミュレーションを依頼することをおすすめします。
川崎市高津区の土地売却の進め方（5ステップ）
① 売却の目的とタイムラインを整理する
- 相続整理・資産の組み替え
- 事業撤退・移転
- 自宅建て替え計画の変更 など
「なぜ今売るのか」「いつまでにどうしたいか」を明確にしておくと、
- 最高値を狙うのか
- スピードを優先するのか
- 複数の選択肢を比べる余裕があるのか
が整理しやすくなります。
② 用途地域・建ぺい率・容積率・接道などの“条件整理”
- 都市計画図・公図・登記簿を確認し、
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 接道方向・道路幅
- 面積・形状
を明らかにします。
ホームワーク株式会社のような専門家に相談すれば、
これらの情報から**「どう使うのが最も事業性が高いか」**を一緒に検討できます。
③ 「誰に・どんな用途で使ってほしい土地か」をイメージする
- 戸建実需向け
- 建売・分譲業者向け
- アパート・マンション事業者向け
- 店舗・クリニック・倉庫などの事業者向け
など、用途地域と周辺環境から、
現実的なターゲットを絞り込んでいきます。
④ 仲介・買取・自社活用提案の比較
- 一般仲介：市場に広く出して、最高値を目指す方法
- 買取：業者が一括で買い取り、その後の開発・建築は業者が行う方法
- リフォーム・再生会社による活用提案：
- 区画割りを見直す
- 既存建物を活かす／建替える
といった「再生プラン」を前提にした買取・共同事業 など
ホームワーク株式会社では、
-「そのまま売る」
-「一部手を加えてから売る」
-「当社が事業計画を前提に買取る」
といった複数案を比較しながら、売主にとっての総合的なメリットを一緒に検討します。
⑤ 売却活動〜条件交渉・契約・引き渡し
- 土地の条件（用途地域・建ぺい率・容積率・接道など）を丁寧に開示
- 境界・通行・越境などの権利関係を事前に整理
- 事業者相手の場合、建築スケジュールや引き渡し時期との調整も重要
土地は建物以上に**「情報の非対称性」が大きい不動産**です。
条件を正しく開示し、「どう使えるか」を明確に示すことで、
買主の安心感と価格の納得度を高めることができます。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（川崎市・城南エリアで土地活用・売却と再生事業を手がける会社）
「川崎市高津区の土地売却では、
『このあたりの坪単価はいくらくらいですか？』という質問をよくいただきますが、
実際には“場所＋用途地域＋事業性”の組み合わせで、一つひとつ評価が変わります。
同じ面積でも、
- 戸建用地として見るのか
- アパート・マンション用地として見るのか
- 店舗・クリニック・倉庫用地として見るのか
で、『適正価格』は大きく違ってきます。
私たちが大切にしているのは、
- その土地にとって、一番現実的で、一番価値を生みそうな使い方は何か
- その使い方を想定したとき、誰に売るのが一番良いのか
- 売主様の事情（時間・税金・相続など）とどう折り合いをつけるか
を、セットで考えることです。
“とりあえず更地にして売る”
“とりあえず業者にまとめて安く売る”
という前提に縛られず、
用途地域と事業性をきちんと整理することで、
高津区の土地はまだまだ活かし方の余地があるケースが多いと感じています。
『この土地は戸建用地としてしか売れない』と決めつける前に、
一度、“事業用としての可能性”も含めて一緒に検討してみていただきたいと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 川崎市高津区の土地は、必ずしも更地にしてから売った方が良いですか？
A. 必ずしもそうではありません。古家付きのままの方が、建築プランを柔軟に考えられる事業者には都合が良い場合もあります。解体費用と、更地にしたことでどれくらい価格が上がりそうかを比較したうえで判断するのが安全です。
Q2. 用途地域はどうやって調べればよいですか？
A. 川崎市の都市計画情報（インターネット公開）や、法務局・市役所で入手できる資料などで確認できます。ホームワーク株式会社のような専門家に住所を伝えていただければ、用途地域・建ぺい率・容積率などを含めて整理してお伝えすることも可能です。
Q3. 用途地域が第一種低層住居専用地域だと、事業性は低いのでしょうか？
A. 大規模な事業には向きませんが、その分「静かな戸建住宅地」としての価値があります。戸建実需・建売業者にとっては、低層専用地域の方が好まれるケースも多く、一概に事業性が低いとはいえません。
Q4. 準工業地域の土地は、住宅用として売れますか？
A. 条件によっては売れますが、周辺環境（騒音・におい・トラック交通量など）によって評価が分かれます。住宅よりも、倉庫・工場・事務所など事業用としての方が事業性が高く、そうした事業者向けに売却する方が良い場合もあります。
Q5. 土地の一部だけを売る（分筆する）ことはできますか？
A. 可能です。ただし、分筆後の区画ごとに
- 接道要件を満たすか
- 建築基準法上の制限をクリアできるか
を確認する必要があります。測量・分筆登記の費用・時間もかかるため、全体の採算を見ながら判断することが重要です。
Q6. 現在貸している駐車場や古い貸家付きの土地でも売却できますか？
A. できますが、既存の賃貸借契約をどう扱うか（解約するか、引き継いでもらうか）によって、買主の属性や価格が変わります。事業者によっては「賃借人付き」の方が事業計画を立てやすい場合もあります。
Q7. 土地売却時の税金が心配です。いつ誰に相談すべきですか？
A. 売却を具体的に進める前（査定〜売却計画の段階）で、一度税理士などに相談しておくのが理想です。ホームワーク株式会社にご相談いただければ、提携税理士のご紹介や、概算ベースのシミュレーションのサポートも可能です。
Q8. 高津区以外（中原区・宮前区など）の土地でも同じ考え方ですか？
A. 基本的な考え方（用途地域と事業性をセットで見る）は同じですが、エリアごとに需要構造や地価水準が違います。周辺エリアでも個別に整理が必要ですので、所在地ごとに相談いただくのが確実です。
Q9. まだ売るか決めていませんが、「将来売るかも」の段階で相談しても良いですか？
A. 問題ありません。むしろ「将来どう活かすか」を考える段階で、用途地域や事業性を整理しておくことで、相続や建て替えの方針も立てやすくなります。
Q10. まずは何から始めればいいですか？
A.
- 土地の所在地
- おおよその面積（登記簿に記載されている情報）
- 現在の利用状況（古家付き・更地・駐車場など）
の3点が分かれば十分です。
そのうえで、ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 接道・形状・高低差
- 事業性と想定ターゲット
を整理していくことで、川崎市高津区の土地でも、ご自身にとって納得度の高い売却の方向性が見えやすくなります。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
TEL：03-6407-0093
公式サイト
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