川崎市中原区の借地権買取｜承諾交渉を前提にした進め方

2026年3月9日

【結論】中原区の借地権買取は「地主承諾をどう設計するか」で8割決まる｜価格交渉より先に“交渉の段取り”を固める

川崎市中原区で、

借地権付き戸建て・アパートを売りたい
地主に借地権を買い取ってもらうか、第三者に売るか迷っている
武蔵小杉周辺など地価が高くなってきたので、そろそろ借地を整理したい

と考えたとき、必ずぶつかるのが

「地主の承諾をどう取るか」「そもそも話を切り出して良いのか」

という問題です。

中原区は、

武蔵小杉・新丸子・元住吉など再開発・高騰エリア
古くからの地主さんが多く、昭和期からの借地契約が今も残っている
借地権割合・底地評価が高く、「まとめれば価値が出やすい」一方で、承諾交渉は難航しがち

という特徴があります。

ここで大事なのは、

「地主の承諾がもらえたら売る」ではなく
「どんな承諾を・誰が・どの順番で取りに行くか」まで含めて買取スキームを設計する

ことです。

この記事では、

なぜ中原区の借地権買取は承諾交渉でつまずきやすいのか
地主承諾を前提にした“現実的な進め方”
借地人側だけで動く時の限界と、プロを挟む意味
リフォーム・再生を前提としたホームワーク株式会社の関わり方

を、できるだけ分かりやすく整理します。

なぜ川崎市中原区の借地権買取は「承諾交渉」が肝になるのか

再開発・高値エリアで「借地権」「底地」の利害が大きくなりやすい

中原区、とくに武蔵小杉〜新丸子〜元住吉周辺は、

マンション・商業・オフィスが混在する高価格帯エリア
地価上昇によって、借地権・底地ともに評価が上がっている

ため、

借地人：
「今のうちに借地権を売る／地主から買い取って所有権にしたい」
地主：
「底地としてまとめたい／将来の再開発・一括売却を見据えたい」

という、それぞれの思惑が交錯しやすい状況です。

その結果、

「誰が最終的に土地・建物をまとめるのか」
「借地権と底地をどういう配分で評価するか」

をめぐって、価格だけでなく、“関係性”の調整が必要になることが多くなります。

契約が古く、「ルールより慣行」で続いてきたケースが多い

昭和40〜60年代に契約した旧借地法時代の借地
書面は簡易な覚書だけ、更新時は口約束
地代・更新料・承諾料なども、地域慣行で何となく決めてきた

というケースが、中原区でも少なくありません。

そのため、

借地人：「昔からこの条件でやってきた」
地主：「最近の相場はもっと高い／承諾料をしっかりもらいたい」

といった感覚のズレが生まれやすく、
「名義変更承諾」「譲渡承諾」「建替承諾」といった交渉がこじれがちです。

中原区の借地権買取で最初に整理すべき3つの論点

論点① 契約の中身（旧借地法か／借地借家法か）

契約開始時期
契約書・覚書の内容
更新の履歴

を確認し、

旧借地法が適用される借地なのか
借地借家法（現行法）に切り替わっているのか

を把握する必要があります。

ここで分かること：

地主側からの解約・更新拒絶のしやすさ／しにくさ
建替・譲渡・名義変更の承諾交渉における“力関係”
借地残存期間の考え方

※ここが曖昧なまま「買取額はいくらか」だけを先に考えると、
後から承諾交渉で行き詰まりやすくなります。

論点② 登記と実態（名義・相続・増改築）

借地権者の名義（登記上・実際に住んでいる人）
地主（底地所有者）の名義（相続登記済みか）
建物の増築・改築履歴（登記に反映されているか）

中原区では、

親名義のまま、子世代が住んでいる
地主が高齢で、相続人が複数・連絡がとりづらい
建物を増築しているが、登記・承諾手続きが曖昧

といった「実態と登記のズレ」がよく見られます。

これはそのまま、

誰が売却の決定権を持つか
誰と承諾交渉をするべきか
事前にどんな登記整理が必要か

に直結します。

論点③ 誰が最終的に「何」を手に入れたいのか（出口イメージ）

借地権買取のパターンは大きく分けて、

借地人 → 第三者（エンドユーザー・業者）へ借地権を売る
地主 → 借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
第三者（業者など） → 借地権＋底地を同時に買い取り、“まとめて”再生する

の3つです。

借地人は「いくら手元に残れば良いのか」
地主は「どの程度の承諾料・底地評価なら納得するのか」
買取業者・再生業者は「どんな再生案なら採算が合うのか」

を踏まえ、“誰に・どんな出口で売るのか”を先にイメージしておくことが大切です。

「承諾交渉」を前提にした中原区の借地権買取ステップ

ここからは、ホームワーク株式会社が中原区で実際に行っている進め方をベースに、
承諾交渉を織り込んだ流れを整理します。

ステップ① 事実関係の整理（借地人サイドのみでできる範囲）

最初にやるのは、「地主と話す」ではなく、
借地人側だけで“材料集め”をすることです。

借地契約書・更新覚書・地代領収書
建物の登記簿謄本（家屋番号・床面積・構造）
借地権の登記状況（仮登記／未登記も含めて）
地主の連絡先・これまでの関係性
借地残存期間・更新履歴

この段階で、

契約書が見つからない
口頭でのやりとりが多くて不安

という場合も多いので、
あるものだけを集め、「ないものはない」と正直に共有するスタンスで問題ありません。

ホームワーク株式会社のような専門家に一度見せることで、

「これは重要」「これは後回しで良い」
「ここは司法書士に確認した方が良い」

といった“優先順位”が整理できます。

ステップ② 仮シミュレーション（地主承諾が「ある／ない」両方を想定）

事実関係を踏まえて、

地価水準（中原区内・沿線内の相場）
借地権割合・底地としての価値のイメージ
建物の状態（解体前提か／リフォーム再生か）

などから、

地主承諾がスムーズに得られた場合の
- 借地権買取額の目安
- or 借地権＋底地一括買取額の目安
地主承諾が難航した場合に考えられる代替案

を**“数字の幅”として仮置き**します。

ここで大事なのは、

「地主がOKと言えば◯◯◯◯万円、ダメなら全く売れない」

のような“ゼロ百発想”ではなく、

A案：地主が前向きに譲渡承諾 → 通常の借地権売却
B案：地主が消極的 → 借地権＋底地まとめて第三者に売る
C案：地主が承諾料にこだわる → 承諾料を織り込んだうえで買取額を再調整

といった**“複数シナリオ”の目安を持っておくこと**です。

ステップ③ 地主の“温度感”ヒアリング（いきなり価格の話はしない）

ここで初めて、地主側にアプローチします。

ポイントは、

借地人本人が感情的になりやすいなら、第三者（ホームワーク株式会社など）を窓口にする
最初の段階では「価格」の話ではなく、
- 今後の借地の扱いについてどう考えているか
- 建替・譲渡についての考え方
- 相続人が何人いて、誰が窓口なのか
  を丁寧に聞く

ことです。

ありがちな失敗例：

借地人がいきなり「この値段で買い取ってください」「売らせてください」と切り出し、
地主の感情を逆なでしてしまうケース

中原区の地主さんは長年の付き合い・地域のしがらいも多く、「礼儀・段取り」を重視する方が多いため、
最初のコミュニケーション設計が非常に重要です。

ステップ④ スキーム案の提示（承諾内容ごとに“選択肢”として出す）

地主の考え方・家族構成・将来の希望などを踏まえ、

ホームワーク株式会社のような立場から、
次のような**「選択肢としてのスキーム案」**を提案していきます。

例：

案1：地主は底地を持ち続け、借地権だけを第三者に譲渡
- → 地主は譲渡承諾料を受け取り、地代収入を継続
案2：地主が借地権を買い取り、完全所有権として保有・再活用
- → 将来の建替・一括売却の選択肢が広がる
案3：ホームワーク株式会社などが借地権＋底地を一括買取し、再生事業を行う
- → 地主・借地人ともに“関係整理”を優先し、キャッシュに変える

それぞれについて、

地主の受け取り金額のイメージ
借地人の手取り額のイメージ
将来の管理負担・相続時の整理のしやすさ

を数字と図で示しながら、「どれなら受け入れられそうか」を一緒に探るイメージです。

ステップ⑤ 承諾条件の具体化（承諾料・書面・タイミング）

スキームの方向性が定まってきたら、

譲渡承諾料・建替承諾料の金額
承諾をもらうタイミング（売買契約前か同時か）
必要な書面
- 承諾書
- 覚書
- 将来のトラブル予防のための特約

を、不動産会社・司法書士・必要に応じて弁護士も交えて具体化していきます。

中原区の場合のよくある落とし穴

口頭での承諾をもらっただけで進めてしまい、
後から「そんな話は聞いていない」とひっくり返される
承諾料の相場感がずれていて、地主が納得せずに長期化

ここは、過去の事例や近隣の慣行も参考にしながら、
感情と相場の「ちょうどよい落としどころ」を探るプロセスになります。

ステップ⑥ 売買契約〜決済〜将来の関係整理

承諾条件が固まったら、

第三者への借地権売却（or 借地権＋底地の一括売却）の契約
決済（代金受領）・登記手続き
旧借地権者・新借地権者・地主の三者間での覚書作成（必要に応じて）

へ進みます。

このとき大切なのは、

将来の地代・更新料の取り決めを明文化しておく
建替・再譲渡の扱いを一度整理しておく
借地人・地主双方が「これでこの話は一区切り」と言える状態をつくる

ことです。

「借地人だけで交渉する」時によくある行き詰まりパターン

パターン① 感情が先に立ち、肝心の話が進まない

借地人：「昔から安く借りてきたのだから、地主も分かってくれるはず」
地主：「最近の地価を考えれば、この条件では到底応じられない」

という状態で、価格の話を先にしてしまうと、

「恩知らずだ」「強欲だ」といった感情論になりやすい
家族ぐるみの関係が長いほど、言いづらく・こじれやすい

第三者が入ることで、

あくまで「相場と仕組み」の話にしやすくなる
お互いが直接言いづらい本音も整理できる

というメリットがあります。

パターン② 承諾料・評価の相場感が合わず、数年単位で塩漬け

地主側が、ネット情報や一部の高額事例だけを見て「承諾料は◯割必要」と主張
借地人側は「そんな金額を払うなら売らない方がマシ」と感じる

結果、

何年も話が止まる
その間に建物が老朽化し、価値が下がっていく
地主・借地人ともに損な結果に近づいてしまう

専門家を挟むことで、

エリアごとの実勢・裁判例・税務上の考え方
再開発エリアとしての期待値

も踏まえた**“現実的なレンジ”**を提示できます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市中原区・高津区で、借地権・底地の再生とリフォームを多数手がける会社）

「川崎市中原区の借地権買取は、
“いくらで売れるか” よりも先に “地主とどう向き合うか” を整理することが大切です。

地主さんも、ご家族・相続・将来のことを心配している
借地人さんも、老後・相続・建物の老朽化に不安を感じている

のに、**『何となく言い出せないまま10年20年経ってしまった』**というケースを本当によく見ます。

私たちが間に入るときに意識しているのは、

借地人・地主のどちらか一方に“肩入れする”のではなく、
『両方にとって無理のない現実解』を、数字とスキームで一緒に探すこと
『この借地を、10年後・20年後までどう持ち続けるのが良いか』
という時間軸も含めて考えること

です。

中原区のように地価が高いエリアほど、

まとめれば価値が出る
放置すればするほど問題も大きくなる

という「振れ幅」も大きくなります。

『地主に何て言えばいいか分からない』『どこから手を付ければいいか分からない』
という段階からで構いませんので、

契約書の有無
おおよその場所
地主さんとの関係性

を教えていただければ、一緒に“承諾交渉を前提にした進め方”を整理していけます。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市中原区の借地権でも、本当に買取は可能ですか？
A. 物件・契約内容・地主の意向によりますが、

借地権のみの買取
借地権＋底地の一括買取
地主買取をセットにしたスキーム
など、何らかの形で買取が成立する事例は多くあります。まずは契約内容と立地を確認するところからです。

Q2. 地主が高齢で、話を切り出しづらいです。それでも進められますか？
A. 可能です。

まずは借地人側だけで状況整理
必要に応じて、地主のご家族・相続人候補にも配慮しながら
第三者（ホームワーク株式会社など）が同席して話を始めることで、感情的な対立を避けつつ議論を進めやすくなります。

Q3. 借地契約書が見つかりません。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は問題ありません。

地代の領収書
更新の際に交わしたメモ・覚書
などから、契約内容を推定できる場合もありますし、地主側が契約書を保管していることもあります。最初から完璧な資料が揃っている必要はありません。

Q4. 地主が「絶対に承諾しない」と言っている場合、買取は諦めるしかないですか？
A. ケースバイケースです。

条件の出し方
説明の順番
誰が窓口になるか
によって、地主の姿勢が変わることも少なくありません。
法的な強制は難しくても、「スキームを変えれば受け入れられる」可能性があるため、一度第三者と一緒に整理してみる価値はあります。

Q5. 借地権を売ると、税金はどのくらいかかりますか？
A. 取得時期・取得費・相続の有無・所有期間などによって、譲渡所得税・住民税の額は変わります。
中原区のように地価が高いエリアでは税額も大きくなりやすいため、
具体的な買取額の目安が出た段階で、税理士によるシミュレーションを行うのが安心です。

Q6. ホームワーク株式会社に相談すると、必ず買取前提になりますか？
A. いいえ。