川崎市幸区の築古物件売却は成立する？建替え前提で判断される条件

2026年3月9日

【結論】幸区の築古物件は「土地としてどう使えるか」を整理できれば、建替え前提でも十分売却は成立する

川崎市幸区（川崎駅西口・鹿島田・新川崎エリアなど）で
築30〜40年以上の古い戸建て・アパートをお持ちの方からは、

「こんなに古い家でも、本当に売れるのか」
「結局、土地値でしか見てもらえないのでは」
「解体や建替えを自分でやらないとダメなのか」

といった不安をよく伺います。

結論から言うと、幸区の築古物件は“建替え前提”でも十分に売却は成立します。
ただしポイントは、

建物そのものではなく、「その土地に将来どんな建物が建てられるか」
買主が「再建築しやすい条件かどうか」をどう評価するか

という**「土地としての条件整理」ができているか**にあります。

特に川崎市幸区は、

川崎駅西口・新川崎など、土地ニーズの強いエリアを含み
再建築・建替え前提の需要（自宅用・建売業者・賃貸経営者）が厚い

という“築古売却に有利な土壌”がある一方で、

接道・用途地域・建ぺい率・容積率
再建築可否・セットバックの要否

などをきちんと確認しないまま売り出すと、
「思ったより安くしか売れなかった」「そもそも買い手がつかない」
という結果になりやすいのも事実です。

この記事では、

幸区の築古物件が売却成立しやすい理由
建替え前提で判断される具体的な条件
売主側で事前に整理しておきたいポイント
売却か、解体・建売か、リフォームかの選び方

を、川崎エリアで築古・再生案件を多く扱う
ホームワーク株式会社の視点で整理してお伝えします。

川崎市幸区の築古物件はなぜ「売り先」が見つかりやすいのか

理由① 土地ニーズが強く「建替え前提の買主」が多いエリアだから

幸区、とくに以下のエリアは、
「古家付き土地」を狙う買主が多いゾーンです。

川崎駅西口〜徒歩圏の住宅地
鹿島田・新川崎駅徒歩圏
バス便でも、川崎駅・新川崎駅へのアクセスが良いエリア

この周辺では、

自分たちで建築会社を選んで注文住宅を建てたい実需層
建売分譲用地を探しているデベロッパー・工務店
一棟アパート・賃貸併用住宅を新築したい投資家

など「土地から探す」買主が一定数おり、
築古物件でも、

「どうせ建て替えるから、古家付きで構わない」

というスタンスで購入するケースが多くあります。

理由② 路線・駅の“ブランド”が土地価値を下支えしているから

幸区は、

JR川崎駅（東海道線・京浜東北線・南武線）
新川崎駅（横須賀線・湘南新宿ライン）
鹿島田駅（南武線）

といったターミナル・主要駅へのアクセスがよく、

東京・品川・横浜の三方向へのアクセス
羽田空港・新幹線利用の利便性

が評価されるエリアです。

この**「交通利便性の強さ」**が、
築年数が古くても土地価値を大きく下支えしているため、

建物は評価ゼロ〜わずか
それでも「土地としての価値」で十分に売買が成立

というパターンが珍しくありません。

理由③ 再開発・街の整備で「エリアの地力」が上がっているから

川崎駅西口再開発（ラゾーナ川崎など）
周辺インフラ・生活施設の充実

により、**「古家が残っているエリアでも、将来の街のイメージが描きやすい」**状態になっています。

これにより、建売業者や注文住宅ユーザーも、

「エリアとしての将来性は高い」
「古家の見た目が古くても、土地としての価値は安定している」

と評価しやすく、築古物件の“出口”を見つけやすいエリアになっています。

建替え前提で判断される主な条件（チェックされるポイント）

築古物件を「建替え前提」で評価する際、
買主（実需・業者）が必ず見るのは、建物そのものではなく土地の条件です。

条件① 接道状況（再建築の可否・道路条件）

もっとも重要なのが接道条件です。

幅員4m以上の道路に2m以上接しているか
私道の場合、通行・掘削の承諾関係はどうなっているか
セットバック（道路後退）が必要かどうか

ポイント

再建築不可物件 → 一般の実需・建売業者には売りづらく、買取専門業者など限られた相手が中心に
再建築可だがセットバック必要 → 建築可能な敷地面積が減るため、その分価格に織り込まれる

幸区は古い路地状敷地・私道利用も少なくないため、
「何となく再建築できそう」ではなく、
事前に役所確認・図面確認をしておくことが極めて重要です。

条件② 用途地域・建ぺい率・容積率

「その土地にどのくらいのボリュームの建物が建てられるか」は、
建売業者・賃貸経営者にとっての採算性の核心部分です。

住居系（第一種・第二種住居／準住居等）か
建ぺい率・容積率はいくつか
前面道路幅員によって、実際に使える容積率はどの程度か

例：
・第一種住居地域、建ぺい率60％／容積率200％
・道路幅員が狭く、実質的に容積率が制限されるケース　など

これにより、

2階建て戸建てが2棟取れるのか1棟なのか
3階建てアパートが建つのか、戸建て規模までしか現実的でないのか

が変わり、土地としての評価額も大きく変動します。

条件③ 土地形状・面積・高低差

整形地（長方形など）か、不整形地か
高低差の有無（擁壁・崖条例などへの対応が必要か）
カースペースを確保しやすいかどうか

整形地・フラットな敷地ほど、

建て替え計画が立てやすい
無駄な工事費がかかりにくい

ため、建売業者・一般の買主ともに評価が高くなります。

逆に、

旗竿地（路地状敷地）
道路からの高低差が大きい土地

などは、建築コスト増が見込まれるため、
土地値が相場より抑えられる傾向があります。

条件④ インフラ・越境・権利関係

上下水道・ガス・電気の引込み状況
隣地との境界標の有無・越境（軒・塀・配管など）の有無
借地・底地など権利関係の複雑さ

こういった要素も、建替え時の手間・コストに直結します。

特に幸区で注意したい点

古い住宅地で、隣地との境界があいまいなケース
駐車場利用や通路として、口約束で「通らせてもらっている」部分があるケース

こうした部分は、売却前にすべて解決する必要はないものの、
事前に把握しておくかどうかで、価格交渉や契約までのスムーズさが変わるポイントです。

売主側で事前に整理しておきたいこと

① 「建物を評価してもらう」のではなく「土地条件を説明できる」状態にする

築古の場合、

建物評価はゼロ〜ごく僅か
実際の査定は「古家付き土地」として行われる

ケースが大半です。

売主としては、

いつ建築されたか（築年数）
増築・リフォーム履歴（違法増築の有無）
よりも、
接道状況
登記簿上の地目・地積
実際に利用している面積（駐車スペース・庭など）

を把握し、
「土地としての情報」を整理しておく方が、価格交渉で有利になりやすいです。

② 解体して売るか、「古家付き」のまま売るかを検討する

よくある悩みが、

「解体して更地にした方が高く売れるのか？」

という点です。

ポイント

解体費用は数百万円単位になることもあり、
「更地価格 − 解体費用」と「古家付きでの買取価格」を比較する必要がある
建売業者・工務店の中には、
**「自社で解体した方が段取りしやすい」**ため、
古家付きでの購入を好むケースもある

川崎市幸区のように業者需要が強いエリアでは、
必ずしも「先に解体＝得」とは限りません。

ホームワーク株式会社では、

古家付きのまま売る場合
売主側で解体してから売る場合
当社がまとめて買取り、解体〜建替えまで実施する場合

を比較したうえでシミュレーションするようにしています。

③ 建替え・リフォーム・売却を「同じ土俵」で比較する

築古物件をどうするかは、

売却する
自分たちで建て替えて住む
リフォーム・リノベして延命する
賃貸に出す（古家／建替え後）

といった選択肢を数字ベースで比較した方が判断しやすくなります。

幸区は賃貸ニーズも強いため、

建て替えて自分で住む
建て替えて賃貸運用する
売却して資金を別のエリア（小さな家・郊外など）に振り向ける

など、「築古＝即売却」以外のパターンも現実的です。

実際にあった築古物件の売却イメージ（幸区の典型パターン）

※内容は典型例をもとにしたイメージで、個人が特定されないよう一部変更しています。

事例①：川崎駅西口徒歩圏の築40年戸建てを「古家付き土地」として売却

築年数：約40年超
木造2階建て・雨漏り・傾きあり
川崎駅西口徒歩12分・第一種住居地域

【売主の不安】
「こんなボロ家で、本当に買い手がつくのか／解体してからの方がいいのか」

【対応】

現地調査で接道・用途地域・容積率を確認
建売業者・注文住宅ユーザーの双方にニーズがある立地と判断
解体前提での買取価格と、古家付きのままの買取価格を試算
→ 解体費用をかけても売値がほぼ変わらない見込み

【結果】

古家付き土地として建売業者に売却
売主は解体費用・工事中の近隣対応の負担なし
その後、建売戸建て2棟が新築され販売

事例②：新川崎徒歩圏の築35年アパートを「建替え前提」で一棟売却

新川崎・鹿島田徒歩圏
築35年・木造2階建てアパート（1K×8戸）
空室増加・修繕費負担が重くなっていた

【対応】

現況利回りでは投資家向けとして弱いが、
土地としてはアパート建替え・ファミリー向けマンション用地として魅力あり
建替えで「どのくらいの戸数・賃料が狙えるか」を試算
一棟アパート建築を得意とする投資家へ“土地＋建替えプラン”前提で提案

【結果】

現況アパートとしての収益評価より、
「土地＋建替え後の収益力」を重視した価格で成約
売主は大規模修繕負担から解放され、
相続前に資産を整理できた

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市エリアで築古物件の売却・再生を多く手がける会社）

「川崎市幸区の築古物件は、
『建物の古さ』だけで判断すると、
どうしても不安が先行しがちです。

でも実務的には、

川崎駅西口・新川崎・鹿島田などの“エリア力”
接道・用途地域・容積率といった“土地の条件”

さえしっかり押さえれば、
築年数が古くても十分に売却は成立します。

大切なのは、

“家としてどうか”よりも“土地として何ができるか”

という視点に切り替えることです。

解体するかどうかも含めて、

土地としての条件整理
建替え後のイメージ
売却・建替え・リフォーム・賃貸の比較

を同じテーブルに並べてみると、
『うちの築古物件は、どんな出口が現実的か』が見えてきます。

『古いから売れないのでは』と決めつける前に、
まずは“土地としての素性”を一緒に確認してみましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 築40年以上の戸建てでも、本当に売れますか？
A. はい、川崎市幸区のように土地ニーズが強いエリアでは、築40年超でも「古家付き土地」として売却成立するケースは多くあります。重要なのは、再建築の可否・接道・用途地域など土地条件の整理です。

Q2. 解体して更地にしてから売った方が高く売れますか？
A. ケースバイケースです。
解体費用（数百万円）がそのまま売値に上乗せできるとは限らず、
建売業者によっては「古家付きのままの方が扱いやすい」こともあります。
古家付きでの買取価格と、更地にした場合の見込み価格を比較して決めるのがおすすめです。

Q3. 再建築不可の物件でも売却は可能ですか？
A. 可能ですが、買主が限定されるため、価格は下がりやすくなります。

買取専門業者
再建築不可の活用に慣れた投資家
などが主な相手になります。
将来の活用方法（増築不可・建替え不可など）も含めて説明できるようにしておくことが重要です。

Q4. 境界があいまいで、隣地とのトラブルが心配です。測量は必須ですか？
A. 必須ではありませんが、

建替え前提の買主
金融機関の融資
を考えると、境界確定測量をしておいた方が有利になるケースが多いです。
ただし費用もかかるため、売却価格とのバランスを見て判断します。

Q5. 自分で建替えてから売った方が高く売れますか？
A. 「新築にしてから売る」戦略は、

建築費
売れるまでの期間（利息・固定資産税）
売却リスク
をすべて背負うことになるため、個人にはハードルが高いです。
多くの場合、土地として売却し、建替え部分は業者や次の所有者に任せた方がトータルリスクは低くなる傾向があります。

Q6. 築古アパート（一棟）でも、建替え前提の売却は可能ですか？
A. 可能です。
現在の家賃収入だけではなく、

更地にした場合の土地価値
建替え後の想定賃料・戸数
などを踏まえて評価する投資家・業者も多くいます。
収益物件としての評価＋土地としての評価の両方を整理することが重要です。

Q7. リフォームしてから売るべきか、そのまま売るべきか迷っています。
A. 「建替え前提」で購入する買主が多いエリアでは、
高額なリフォーム費用をかけても価格に反映されにくいことが多いです。
簡易的なクリーニング・残置物撤去程度にとどめ、
本格リフォームは次の所有者に委ねる方が合理的なケースが目立ちます。

Q8. 固定資産税の評価が低い＝売却価格も安い、という理解で合っていますか？
A. 固定資産税評価額は一つの目安にはなりますが、
実勢価格（売却価格）は