川崎市川崎区の不動産売却費用はどこに差が出る？事業系売却の注意点

2026年3月10日

【結論】川崎区の事業系売却は「税金・残債・原状回復・測量」の4つを先に見積もれるかで、手取り額が大きく変わる

川崎市川崎区で不動産を売却する際、
住居用（自宅・マンション）と比べて 事業系（工場・倉庫・店舗・事務所・一棟ビルなど） の売却は、

想定より「手元に残るお金」が少なかった
売却後に税金や原状回復費が重くのしかかった
引き渡し条件の調整にコストと時間が想像以上にかかった

という「費用まわりの落とし穴」が起きやすいのが特徴です。

川崎区は、

倉庫・工場・物流系のニーズが強い湾岸・産業道路沿いエリア
住宅＋町工場・倉庫・店舗が混在する大島・渡田・小田・浜町周辺
川崎駅周辺のオフィス・店舗・収益ビル

といった “用途混在エリア” のため、

売却価格そのものには一定の需要がある一方で
「売却にかかる費用の設計」を誤ると、事業への影響が大きく出やすい

という構造になっています。

重要なのは、

単に「いくらで売れるか」だけを見るのではなく、

売却に伴う費用・税金
ローン・リースなどの残債
原状回復・解体・動産撤去
測量・境界・用途変更に伴うコスト

といった “事業系ならではの費用項目”を、交渉前にざっくりでも見積もっておくこと です。

この記事では、

川崎市川崎区での不動産売却費用の内訳
住居用と事業系で「どこに差が出るのか」
事業系売却で特に注意したい費用項目
売却前に押さえるべき整理手順

を、ホームワーク株式会社（川崎・横浜エリアで事業用・訳あり物件の売却・買取・再生を扱う会社）の視点で解説します。

川崎区の不動産売却で基本的にかかる費用（住居・事業共通）

まずは、住居用・事業用に共通する「基本的な売却費用」から整理します。

仲介手数料（仲介で売却する場合）

不動産会社に仲介を依頼した場合、成約時に

売却価格 × 所定の料率＋消費税

の仲介手数料が発生します。

事業系不動産は売却金額の単価が大きくなりやすいため、

「料率は同じ」でも
金額ベースではかなり大きなコスト

になる点に注意が必要です。

登記関連費用（抵当権抹消・所有権移転）

住宅ローン・事業ローンなどの抵当権がついていれば「抵当権抹消登記」
売却に伴う司法書士報酬・登録免許税

などが発生します。

事業系では、

法人名義
担保権が複数の金融機関についている

といったケースも多く、
関係先ごとに確認・手続きが必要になる 場合があります。

譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、

譲渡所得税
住民税

がかかります。

ここが、住居用と事業系で大きく差が出るポイント です（後述）。

住居用と事業系で「費用の差」が大きく出る4つのポイント

1. 税金（譲渡所得税・法人税・消費税）の扱い

住居用（個人）との違い

自宅（居住用）には「3,000万円特別控除」など、税制優遇がある
事業用・投資用は、この特別控除が使えないケースが多い

川崎区のように地価・建物価値が高いエリアでは、

事業用倉庫・工場・収益ビルの売却で
多額の譲渡益（帳簿価格と売却価格の差）が出る ことも珍しくありません。

結果として、

「売却して借金は減ったが、翌年の税金が想定以上に大きかった」
「税金を払うために、追加で資金調達が必要になった」

といった事態になりやすいのが事業系売却です。

法人所有の場合のポイント

売却益は「法人税」の対象
土地・建物の帳簿価格（簿価）と売却価格の差で税額が決まる
消費税の扱い（土地は非課税、建物・設備は課税）が絡むこともある

「いくらで売れるか」だけでなく、「簿価と税金」を必ずセットで確認 しておく必要があります。

2. ローン・リース・保証金など「残債の整理」

事業系では、次のような“売却と同時に整理が必要な負債”が絡みやすくなります。

事業ローン・ビルローン・工場資金
リース契約（空調設備・機械設備・太陽光パネルなど）
テナントから預かっている敷金・保証金

売却代金から、

ローンの一括返済
リース残債の清算
敷金・保証金の精算（引き継ぎ or 返還）

を行うため、「売却価格−ローン残債＝そのまま手取り」にはならない のが事業系の特徴です。

川崎区の倉庫・工場・店舗ビルでは、

設備投資が分離発注・リース契約になっている
テナントごとに違う保証金・礼金設定になっている

ケースも多いため、

売却前に「残債と預かり金の一覧」を作っておくと、手取りの見通しが立てやすくなります。

3. 原状回復・解体・動産撤去費用

事業系ではここが 非常に大きな費用差ポイント になります。

原状回復の範囲

元々の賃貸借契約・売買契約で
-「スケルトン渡し」
-「事務所仕様のままで可」
-「一部設備は残置物として買主側が利用」

など、引き渡し条件の取り決めによって費用が大きく変わります。

特に、

店舗内装（造作）の撤去
工場内の機械・配管・床のピット埋戻し
事務所什器・在庫・産業廃棄物の撤去

は、

数十万円で済むケースから
数百万円〜1,000万円単位 になるケースまで幅があります。

解体費用（老朽化した工場・倉庫・長屋など）

川崎区の古い工場・倉庫・長屋などでは、

建物自体が老朽化し、将来の修繕より「土地として使いたい」買主が多い
危険物倉庫・作業場として使われていた履歴がある

といった事情から、解体を前提にした売却になるケースもあります。

解体費用（構造・面積・アスベストの有無などで変動）
地中埋設物（基礎・タンク・廃材など）の処理

など、見積もりを取って初めて見えてくる費用も多いため、
売却前に「解体前提」と「現況渡し前提」の両方でシミュレーションしておくと安全です。

4. 測量・境界確定・用途変更に伴うコスト

測量・境界確定

敷地が広い工場・倉庫・事業用地
境界標が不明瞭な古い住宅地・長屋

では、売却時に

境界立会い・確定測量
分筆登記（敷地の一部のみ売る場合）

が必要になることがあります。

川崎区のような密集地＋工業地帯では、

隣地の所有者が法人・相続人多数・不在などで、
測量と境界確定に時間も費用もかかる ケースがあります。

用途変更・用途地域の確認

もともと工場として使っていたが、
将来は倉庫・店舗・事務所として使いたい買主が多い
一部を住居・店舗併用にしたい

といった「用途変更」が絡む場合、

建築基準法・用途地域（準工業・工業など）の制約
用途変更に伴う工事・確認申請費用

などを踏まえたうえで、
「用途変更前提の売却」が現実的かどうかを検討する必要があります。

川崎区の事業系売却で「特に注意したい」費用ポイント

ポイント① 「税金がいくら出そうか」を、ざっくりでも早めに見る

売却益が出そうか（簿価と売値の差）
個人か法人か
自己使用か投資用か

によって、税負担は大きく変わります。

川崎区の事業用・収益物件では、

帳簿上はほぼ減価償却しきっている
実勢価格はそれなりに高い

というケースも多く、“売った瞬間に大きな利益”として計上されやすい ため、

税理士
不動産・事業再生に明るい専門家

と連携して、

売却前後のキャッシュフロー
他の資産・損失との通算余地

まで含めて一度シミュレーションしておくことをおすすめします。

ポイント② 「物をどこまで片付けるか」を先に決める

事業系売却で非常に揉めやすいのが、

機械・什器・在庫
オフィス家具・書類・残置物

を

「どこまで売主が片付けるか」
「どこからを買主側の負担にするか」

という線引きです。

全撤去 → 買主にとっては分かりやすいが、売主負担が増大
現況渡し → 売主負担は軽いが、その分価格調整に大きく響く

となるため、

「残置物撤去費込みでこの価格」なのか、
「現況のままだからこの価格」なのかを、売却戦略とセットで決めておくことが重要です。

ポイント③ テナント・従業員への対応コスト

テナントが入居中の店舗・事務所・工場
社宅・社員寮として使っている建物

では、

オーナーチェンジ（入居者そのまま）で売るのか
退去・立退き交渉をしたうえで空室渡しで売るのか

によって、

家賃保証・立退料・引越し費用の一部負担
交渉にかかる時間と手間

が変わります。

川崎区のようにテナントニーズが高いエリアでは、

オーナーチェンジのまま
「安定収入のある収益物件」として売る

選択肢も現実的なため、
「退去させてから売る」の一択で考えないことも大切です。

事業系売却で「手取り」を最大化するための整理ステップ

ステップ① 売却目的と期限、事業・法人の状況を整理する

なぜ今売るのか（事業縮小／撤退／移転／資金繰り／相続 etc.）
いつまでに売却代金が欲しいか（資金需要・決算期・返済スケジュール）
事業や法人は、この先どうするのか（継続／縮小／清算）

ここを曖昧にしたまま「価格ありき」で進めると、
結果的に税金や残債・事業への影響を読み誤りやすくなります。

ステップ② 物件と費用項目の「棚卸し」

物件の基本情報（立地・用途地域・建物概要・入居状況）
ローン・リース・保証金などの残債
想定される費用項目
- 仲介手数料 or 買取ディスカウント
- 登記関連費用
- 税金（譲渡所得税・法人税）
- 原状回復・解体・撤去費
- 測量・境界確定・分筆費用

ここで「かかりそうなもの」をざっと洗い出したうえで、
**優先して見積もるべき項目（税金・原状回復・解体など）**を決めていきます。

ステップ③ 売却パターンごとの「手取りシミュレーション」

たとえば次のようなパターンを比較します。

パターンA：仲介でエンドユーザー（実需・投資家・事業者）に売る
パターンB：業者買取（短期・確実性重視）
パターンC：一部を賃貸化し、収益物件として売る

それぞれについて、

想定売却価格
かかる費用総額
残債清算後の手取り
事業・法人への影響（タイミング・税金など）

を比較し、「数字ベースで最適に近いパターン」を選ぶ イメージです。

ホームワーク株式会社のように、

仲介
買取
再生（リフォーム・用途変更）

を一体で扱える会社であれば、
このシミュレーションをまとめて相談できます。

ステップ④ 条件交渉の軸を「価格＋費用＋引渡条件」で持つ

事業系売却では、

売買価格
残置物・原状回復の範囲
引渡時期（事業・テナントの移転スケジュール）

が 三位一体 で動きます。

価格を下げる代わりに現況渡しにする
価格を維持する代わりに、解体・撤去を売主負担にする
引渡時期を延ばしてもらう代わりに、価格を少し調整する

など、トータルの手取りと事業への影響を基準に、条件を組み立てる ことが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎・横浜エリアで事業用・収益物件・訳あり物件の売却・買取・再生を手がける会社）

「川崎市川崎区の事業系不動産の売却では、

『いくらで売れるか』
『誰に売れるか』

という“売上側”の話だけが先行しがちですが、
現場でご相談を受けていると、
最終的な満足度を大きく左右しているのは“費用と税金の設計” だと痛感します。

特に川崎区のように、

工場・倉庫・店舗・収益ビルが多いエリア
設備投資・リース・テナント契約など、裏側の契約も絡みやすいエリア

では、

ローン・リース・保証金など“見えにくい残債”の整理
原状回復・解体・撤去といった“現場コスト”の見積もり
税金（譲渡所得税・法人税・消費税）のシミュレーション

この3つを早い段階で押さえておくかどうかで、
「売却後に楽になるか／新しい問題が出てくるか」が分かれてしまいます。

ホームワーク株式会社では、

事業用・倉庫・収益物件の売却
借地・再建築不可・事故物件などの訳あり案件
自社買取＋再生・仲介での売却

をすべて扱っているため、
売却価格だけでなく、費用と事業への影響も含めた“手取りベース”の整理を一緒に行うようにしています。

『川崎区で事業用物件を売ると、何にどれくらいお金がかかるのか知りたい』
『売ったあとに税金で困りたくない』という段階のご相談でも構いません。

“売却額”ではなく“売却後の状態”をゴールに据えて、
一緒に逆算していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市川崎区の事業用不動産を売ると、住居用より税金は不利ですか？
A. 一般的には、居住用のような「3,000万円特別控除」が使えないケースが多く、
税負担は重くなりがちです。
ただし、法人所有か個人所有か、簿価や他の損益状況によっても変わるため、
売却前に税理士と一度シミュレーションしておくのがおすすめです。

Q2. 原状回復・解体費用は、だいたいいくらくらい見ておくべきですか？
A. 構造・面積・設備・アスベストの有無などによって大きく変わります。
川崎区の倉庫・工場では、

小規模な事務所・店舗内装撤去：数十万円〜
中規模以上の工場・倉庫解体：数百万円〜1,000万円超
となるケースもあります。
「売る前に片付ける」「現況のまま売る」両方で見積もりを取り、比較して判断するのが安全です。

Q3. テナントが入居中のままでも売却できますか？
A. 可能です。

オーナーチェンジ物件として投資家に売る
自社利用したい事業者に売る（条件次第で退去交渉を前提に）
などの方法があります。
立退き費用や空室リスクも絡むため、
「退去させてから売る場合」と「入居中のまま売る場合」を比較検討します。

Q4. 事業用物件の売却で、どこまで片付ければ良いか分かりません。
A. 売却条件によります。

売主側で全撤去・スケルトン渡し
一部設備は残置物として買主が利用
現況有姿で、その分価格調整
など、交渉次第です。
残置物撤去費用の見積もりを取ったうえで、
どの案がトータルで最も手取りが多くなるかを比較すると判断しやすくなります。

Q5. 川崎区で、工場・倉庫を売るときの“見落としがちな費用”は何ですか？
A.

地中埋設物（古い基礎・タンク・廃材）の撤去
危険物倉庫として使っていた履歴がある場合の、土壌・臭気対策
測量・境界確定の費用と時間
などです。
事前調査と見積もり次第で、売却条件（価格・現況渡し・解体渡し）が変わることがあります。

Q6. 売却額と「手取り額」の差を、ざっくり把握するにはどうすればいいですか？
A.

想定売却価格
ローン・リース・保証金などの残債
仲介手数料 or 想定ディスカウント（買取時）
大きめになりそうな費用（解体・原状回復・測量など）の概算
税金の概算（税理士にざっくり試算してもらう）

を並べて引き算します。
ホームワーク株式会社でも、この「ざっくり手取り試算」を一緒に行うことが多いです。

Q7. 住居用と事業用が一体になった物件（自宅兼工場など）の場合はどう考えますか？
A.

土地・建物のうち、どこまでが事業用か
減価償却・帳簿上の扱い
などによって税金や評価が変わります。
用途ごとに切り分けて整理する必要があるため、
不動産と税務の両方を見られる専門家と組んで検討するのが安心です。

Q8. 売却か、賃貸に出して保有か、どちらが得か分かりません。
A.

売却した場合の手取り額（税引前・税引後）
賃貸に出した場合のキャッシュフロー（家賃−ローン・修繕費等）
将来の修繕・建替えコスト
を比較して判断します。
川崎区は賃貸・事業ニーズが厚いエリアなので、
「売らずに活用する」選択肢も含めたシミュレーションが有効です。

Q9. 事業用の売却相談は、不動産会社と税理士のどちらに先にすべきですか？
A. ベストは「両方を早い段階で絡める」ことです。
先に不動産の概算価格レンジを把握し、その数字をもとに税理士が税金を試算する、
という順番が現実的です。
ホームワーク株式会社のように、連携税理士がいる会社であれば、ワンストップで相談しやすくなります。

Q10. まず何から相談して良いか分からないのですが、それでも大丈夫ですか？
A. 問題ありません。