横浜市泉区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月10日

【結論】泉区の借地権買取は「成立する」。ただし“契約書・名義・建物・地主の意向”を整理せずに動くと、金額も条件も大きく不利になる

横浜市泉区で、

借地権付きの戸建て・アパートを相続した
古くからの借地に建つ自宅をそろそろ整理したい
「地主に買い取ってもらうか、第三者に売るか」で迷っている

といったご相談は少なくありません。

「借地だから売れないのでは？」と思われがちですが、
泉区は住宅ニーズのあるエリアのため、

借地権を第三者に売却する
地主が借地権を買い取る（底地にまとめる）
業者が借地権・底地をまとめて買取し再生する

といった借地権買取の成立余地は十分あります。

一方で、交渉前に条件整理をせずに動き出すと、

「言われるままの安い金額」でまとまってしまう
契約や名義の不備が後から見つかり、話がストップする
地主との関係がぎくしゃくしたまま条件交渉だけこじれる

といった“もったいない・しんどい買取”になりやすいのも現実です。

横浜市泉区で借地権買取を検討する際、

何が分かっていれば、どこまで話を進めて良いのか
逆に、どこが曖昧だと「まだ交渉フェーズに入るべきではない」のか

を整理してから動き出すことが、結果を大きく左右します。

この記事では、郊外の住宅地エリア（泉区）に多い借地の特徴を踏まえながら、

借地権買取が「成立しやすい／しにくい」理由
交渉前に必ず整理すべき4つの条件
ありがちな買取パターンと注意点
地主交渉の前にやっておきたい心構え

を、借地・底地を含む再生案件に多く関わる
ホームワーク株式会社の視点で整理していきます。

なぜ横浜市泉区の借地権買取は「十分成立しうる」といえるのか

住宅需要がある＋古い借地契約が残っているエリア構造

泉区は、

相鉄いずみ野線・ブルーライン沿線のベッドタウン
戸建・低層住宅・小規模アパートが多い
昭和40〜60年代に開発された住宅地が多く、旧借地法時代の契約も残っている

という特徴があります。

そのため、

**「土地は地主が持ち、建物だけ自分（先代）が建てた」**スタイルの借地が今も一定数存在
建物の老朽化・相続・高齢化をきっかけに、
- 借地人側：「そろそろ整理したい」
- 地主側　：「まとめて所有権にしたい／底地を現金化したい」
  というニーズが同時に高まりやすいエリアでもあります。

「使い続ける」か「まとめて整理する」かの判断局面が来ている

泉区の借地では、こんな状況がよく見られます。

築30〜40年以上の戸建てがそのまま
子ども世代は別の場所に家を買っている
地主も高齢化しており、次世代への承継や固定資産税負担を気にしている

このようなタイミングでは、

借地権を第三者へ売る
地主に買い取ってもらい、“底地＋借地権”を所有権に一本化する
業者が借地権・底地をまとめて仕入れて再生（建替え・リノベ）

といった**「買取による整理」が、双方にとって現実的な選択肢になりやすい**のが泉区の借地事情です。

借地権買取の前に「必ず整理すべき4つの条件」

泉区で借地権買取の相談を受けるとき、
ホームワーク株式会社が必ず確認するのは次の4点です。

契約内容（借地契約の中身）
権利関係（名義・相続・底地側の状況）
建物の状態と再建築の可否
誰に売りたい／誰が買い得るのか（出口像）

一つずつ見ていきます。

① 契約内容：どんな借地契約か・何が書いてあるか

まず見るべきポイント

契約開始時期 → 旧借地法か現行借地借家法か
契約書の有無と内容
- 契約期間・更新の有無
- 地代（金額・支払い方法・改定条件）
- 更新料・承諾料（建替え・名義変更）の取り決め
更新時に交わした覚書・合意書があるか
地主との間で「口約束」で済ませてきた部分がどの程度あるか

なぜ重要か

旧借地法か現行法かで、
- 借地権の強さ
- 地主側からの解約・条件変更の難しさ
  が変わり、買取側から見た「価値」や「リスク」が変わるからです。
「建替えするときの承諾料」や「名義変更時の条件」が明記されているかどうかも、
- 将来の建替え再生を前提とする業者
- 自分で建て替えたい一般の買主
  にとっての評価に直結します。

ここが曖昧なまま交渉に入ると

地主・買取業者から「リスクが高い」と見なされ、
→ 買取価格を大きく抑えられる／話自体が進みにくい
ということが起こりやすくなります。

② 権利関係：借地人・地主・相続の整理

確認すべきこと

借地権の名義は誰か
- 先代のまま／相続登記が未了／共有名義など
地主（底地所有者）の名義は誰か
- 地主本人か／相続人が複数人いるか
借地人・地主ともに、高齢や相続で連絡が取りづらくなっていないか
抵当権（住宅ローン）や差押えなどの有無

なぜ重要か

借地権を売るにも、名義が整理されていないと
- 売買契約が結べない
- 決済時の登記ができない
  という法的な壁が出てきます。
地主側の名義が古いまま・相続人不明なままだと、
- 「地主に買い取ってもらう」
- 「底地ごと業者にまとめて売る」
  といった選択肢が**“絵に描いた餅”**になってしまうこともあります。

ここを先に整理しておくことで

「地主買取」
「第三者への借地権売却」
「借地権＋底地の同時売却」

などの現実に取りうるスキームが見えてきます。

③ 建物の状態と「再建築のしやすさ」

借地権買取では、建物の現況と土地の条件がセットで見られます。

確認ポイント（建物）

築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
老朽化の程度（雨漏り・傾き・シロアリなど）
現在の利用状況（自宅・賃貸・空き家）
リフォーム・増改築の履歴

確認ポイント（土地側）

再建築可か（接道条件・道路の種類）
用途地域・建ぺい率・容積率
高低差・旗竿地・私道など、プランに影響する要素

なぜ重要か

将来的に「建て替え」や「大規模リノベーション」が可能な借地権ほど、
→ 再活用しやすく、買取ニーズが高い
逆に、「再建築不可」「接道が厳しい」「崖条例などの制限が強い」場合は、
→ 建物活用ではなく「“居抜き賃貸”か“底地とのセット売却しかない”」など、
出口がかなり限定されることがあります。

④ 誰に売りたいのか／誰が買い得るのか（出口像）

整理した①〜③を踏まえ、

借地人としての自分は、
- 地主にまとめて買い取ってもらいたいのか
- 第三者に借地権として売りたいのか
- 自分では手に負えないので、業者に一括で任せたいのか
現実的な買い手候補は、
- 自宅用として買う個人
- アパート・二世帯住宅などを建てたい実需＋半投資家
- 建売業者・買取再販業者
- 借地・底地を専門に扱う業者

のどこになりそうかをイメージします。

ここがぼんやりしたまま動くと

地主に「第三者売却したい」と言い出して関係悪化
業者にだけ相談して「安すぎる」と感じて終わる
実需向けと業者向けを行ったり来たりし、時間だけが過ぎる

ということになりがちです。

先に“ゴール像”を持っておくことで

誰と
どの順番で
何を話すべきか

が明確になり、交渉がシンプルになります。

泉区で実際に多い「借地権買取パターン」と注意点（イメージ）

※プライバシー保護のため、実例をベースにした典型パターンとしてご覧ください。

パターン① 自宅用借地戸建を「地主買取→所有権化」で整理（泉区の住宅地）

状況
- 旧借地法時代に契約した借地
- 木造戸建・築40年超・老朽化
- 子どもは別エリアに住んでおり、将来この家を使う予定なし

【流れ】

借地契約書・更新覚書・地代状況を整理
地主側の相続人構成や意向を確認
ホームワーク株式会社など第三者が間に入り、
- 借地人→地主への借地権売却（買取金額）
- 地代・契約条件の今後の取り扱い（不要になる場合も）
  を協議
地主は借地権を買い取り、「完全所有権の土地」として保有or売却

【注意点】

地主側の「資金余力」がないと、買取自体が難しい
借地権価格の評価（路線価・借地権割合・近隣売買事例など）を、
第三者評価も交えて冷静に行う必要がある

パターン② 借地権付きアパートを、借地＋底地まとめて業者へ売却

状況
- 泉区の駅徒歩圏にある古い借地アパート
- オーナーは高齢・管理負担も重くなっている
- 地主も世代交代のタイミング

【流れ】

借地人・地主それぞれから相談を受け、
「双方とも、将来は整理したい」という意向を確認
ホームワーク株式会社など再生業者が、
- 借地権
- 底地
  を同時に買い取る条件を提示
その後、
- アパートをリノベして再販 or
- 解体して建売用地・分譲マンション用地として再開発

【注意点】

借地・底地の評価配分（どちらにいくら入るか）の妥当性
入居者対応（立ち退き・建替え協力など）の段取り
借地人・地主双方の税務（譲渡所得）の確認

パターン③ 相続した借地権付き実家を、第三者に売却

状況
- 泉区にある借地付き実家を兄弟で相続
- 誰も住まず、空き家状態
- 地主は「売るなら条件次第で第三者売却に応じても良い」

【流れ】

相続登記で借地権の名義を整理（共有→代表者など）
地主と「第三者に売ること」「売却後の借地条件」を事前に合意
ホームワーク株式会社などを通じて、
- 借地権付き建物として一般実需＋投資家向けに販売
建物をリフォーム前提で購入する買主と契約

【注意点】

第三者への譲渡承諾料（名義変更承諾料）の有無・金額を地主と調整
共有者間での売却代金の配分ルールを先に決めておく

地主交渉の前に意識しておきたいポイント

1. いきなり「いくらで買ってくれますか？」と切り出さない

地主側からすると、

税金負担
将来の相続
借地人との関係性

など、さまざまな事情があります。

最初の一歩は「情報共有」と「将来の方向性の相談」から始めたほうが、
感情的な対立を避けやすくなります。

2. 地主にも「メリット・デメリット」があることを理解しておく

地主にとっての借地権買取は、

メリット：
- 土地を所有権としてまとめられる
- 固定資産税に見合った収益化や売却がしやすくなる
デメリット：
- 手元資金が必要（借地権買取資金）
- 相続税評価が変わる可能性がある
- 将来の安定した地代収入がなくなる

といった両面があります。

「地主の立場だったらどう感じるか」という視点を持つと、
交渉の着地点が見つけやすくなります。

3. 第三者（専門家）をうまく“クッション役”として使う

借地人→地主
地主→借地人

の直接交渉だけで進めると、
どうしても感情が先に立ってしまう場面があります。

ホームワーク株式会社のように、
借地・底地の再生を扱う不動産＋リフォーム会社や、
借地に詳しい司法書士・税理士などを間に入れることで、

条件整理
税務・法務の確認
数字の根拠づけ

を「一緒に」行いやすくなり、
“言った・言わない”のトラブルを避けやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市泉区・瀬谷区・戸塚区などで、借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「横浜市泉区の借地権買取は、“条件さえ整理できれば”十分に成立しうるテーマです。

一方で、現場でよく感じるのは、

契約書が見つからないまま話を始めてしまう
地主さんにいきなり『買ってください』とだけ伝えてしまう
業者の『まとめて買い取ります』の数字を、そのまま信じてしまう

という“スタート時点のもったいなさ”です。

私たちが泉区の借地相談で必ずやるのは、

契約・名義・建物・地主の状況を『事実ベース』で一緒に整理する
借地人にとって・地主にとっての『現実的なメリット・デメリット』を言語化する
そのうえで、
- 地主買取
- 第三者への借地権売却
- 借地＋底地の同時売却
- しばらく維持しつつ将来整理に向けて準備する
  といった複数の出口を、数字も含めて並べて検討する

という流れです。

『借地だからどうせ売れない』
『地主に言いづらいから、とりあえず業者に全部任せるしかない』

と決めつける前に、
一度“条件整理のための相談”を挟むだけで、
選べる道も、納得感も、かなり変わってきます。

泉区の借地権買取は、
“どこに売るか”より前に、“何をどう整理するか”が勝負だと考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横浜市泉区の借地権でも、本当に売却・買取は成立しますか？
A. 契約内容・立地・建物の状態・地主の意向によりますが、

地主買取
第三者への借地権売却
借地＋底地の同時売却（業者買取など）
といった形で成立した例は多数あります。「借地だから無理」と決めつける必要はありません。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも相談できますか？
A. 可能です。

地主が原本や控えを持っているケース
古い登記簿・更新時の覚書・領収書などから内容を推定できるケース
も多いため、まずは分かる範囲の情報を一緒に整理していきます。

Q3. 地主にまだ何も話していません。先に業者にだけ相談してもいいですか？
A. 事前相談としては問題ありません。
ただし、実際に売却・買取を進める段階では、

地主の承諾
契約条件の確認
が必須になるため、どこかのタイミングで地主とも向き合う必要があります。
その「話し方」も含めて、専門家に相談しておくと安心です。

Q4. 借地権割合や路線価は、買取金額にどのくらい関係しますか？
A. 税務上の評価や「理論上の目安」としては重要ですが、
実際の買取金額は、

立地（駅距離・周辺需要）
建物状態・再建築のしやすさ
地主の意向・承諾条件
なども踏まえて決まります。路線価だけで高い／安いを判断するのは危険です。

Q5. 相続で兄弟と共有名義になっています。借地権買取は難しいですか？
A. 共有のままでも売却は不可能ではありませんが、

誰が代表して交渉するか
売却代金の配分
相続税・譲渡所得税の扱い
など、事前に決めるべきことが増えます。
可能であれば、相続登記のタイミングで整理しておくのが理想です。

Q6. 借地上の建物がかなり古く、解体が前提になりそうです。それでも借地権として価値はありますか？
A. 再建築ができる土地であれば、建物が古くても「建て替え前提の借地権」として価値がつくケースは多くあります。
逆に、再建築不可・法令制限が厳しい場合は、価値のつき方が変わるため、個別の確認が必要です。

Q7. 地主との関係が悪く、話し合いができる気がしません。どうすべきでしょうか？
A. 直接の対話が難しい場合は、

不動産会社
司法書士・弁護士などの専門家
を間に入れて「事務的なコミュニケーション」に切り替えることで、話が進むケースがあります。
感情の問題を切り離して、“条件の話”ができる環境づくりが大切です。

Q8. 泉区以外（瀬谷区・戸塚区・藤沢市など）の借地でも、同じ考え方でいいですか？
A. 基本的な整理の視点（契約・権利・建物・出口像）は同じです。
ただし、エリアごとの地価・需要・借地慣行に差があるため、買取ニーズや価格水準は異なります。
横浜西部〜湘南エリアにまたがって実務をしている会社に相談すると、比較がしやすいです。

Q9. 借地権買取の相談は、不動産会社と弁護士のどちらにすべきですか？
A.