横浜市泉区の再建築不可物件は売却できる？接道条件が壁になる場面

2026年3月10日

【結論】泉区の再建築不可は「接道状況の整理」と「出口を絞り込む」ことで売却は可能になる

横浜市泉区で、いわゆる「再建築不可物件」を売却しようとすると、

不動産会社に「これは売りにくい」と言われた
査定すら断られた
そもそも何が“再建築不可”なのか、はっきり説明されていない

という壁にぶつかる方が少なくありません。

泉区は、

既存の住宅地の奥に入り込んだ敷地
細い私道・通路の先にある一戸建て
昔の農地や山林を宅地化した経緯のある土地

など、「接道条件が微妙」な物件が一定数存在するエリアです。

再建築不可物件の売却で重要なのは、

なぜ再建築不可なのか（接道条件・法規制）の構造を理解すること
「一般エンド向け」か「投資・再生向け」か、狙う買主を最初に決めること

の2点です。

この記事では、横浜市泉区の再建築不可物件について、

そもそも何が「再建築不可」の原因になっているのか
接道条件がネックになる典型パターン
それでも売却を成立させるための考え方と進め方

を、リフォーム・不動産再生を得意とするホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市泉区で「再建築不可物件」が生まれやすいのか

泉区の街の成り立ちと「細い道路・私道」の問題

横浜市泉区は、

戸建て中心の閑静な住宅地
かつての農地・山林を分譲してきたエリア
車社会を前提にした開発と、古い道が混在

といった特徴があります。

その結果として、

2m以上の幅員がない通路の先に家が建っている
建築基準法上の道路に“実は”接していない
私道の持分が整理されておらず、法的な扱いが曖昧

という物件が、泉区内に一定数存在します。

こうした物件が、

建て替え許可が出ない
原則として新築ができない

＝ 「再建築不可物件」として扱われる 要因になっています。

「再建築不可＝売れない」ではないが、買主が大きく限られる

再建築不可だからといって「絶対に売れない」わけではありません。

既存建物をリフォームして住む
投資家が低価格で購入し、賃貸・民泊などで運用する
将来、接道条件が解消される可能性に期待して保有する

といったニーズは、横浜市内でも一定程度あります。

ただし、

住宅ローンが付きにくい（現金購入が中心）
建て替え前提での購入ができない
売却対象となる「買主の層」が大きく絞られる

ため、通常の戸建てより売却が進みにくいのは事実です。

再建築不可になる「接道条件」の基本

建築基準法上の道路と「2m接道」のルール

一般的に、建物を建てるための土地には、

建築基準法上の道路（原則4m以上の幅員）
その道路に2m以上接していること

という条件が求められます。

再建築不可物件は、このどこかが満たされていません。

泉区でよくあるパターンとしては、

幅2m未満の通路の奥に建物がある（旗竿地の竿部分が細すぎる）
接している道が「建築基準法上の道路」として認定されていない
実際には車で出入りできるのに、法的には道路扱いになっていない

などです。

私道・通路が絡むと、一気に話が難しくなる

泉区の住宅地では、いわゆる「私道」が絡んでいるケースも多く、

私道の所有者が複数人いる
持分を持っていないのに、通行だけさせてもらっている
私道が建築基準法上の「位置指定道路」になっていない

などの理由で、接道条件がクリアできず、

今ある家は建て替えできない
現在の建物を壊すと、二度と建てられない

という「再建築不可状態」になっていることがあります。

泉区に多い「接道条件が壁になる」典型パターン

パターン1：旗竿地の竿部分が細すぎる

道路に面した部分（竿の部分）が1〜1.5m程度
現状、徒歩での出入りはできるが車は入れない
過去の建築当時はOKでも、現在の基準ではNG

この場合、竿部分が2m以上ないため、再建築不可と扱われることがあります。

売却時のポイント

現在の建物を「リフォーム前提」で使いたい人・投資家向け
将来的に隣地の一部を買い足せる可能性があるかどうか

を整理しておくことが重要です。

パターン2：私道にしか接していないが、その私道が「道路扱い」されていない

幅員4m程度の私道に面している
見た目には普通の道路だが、法的には建築基準法上の道路ではない
位置指定道路の手続きがされていない

この場合、現況のままでは再建築不可になっている可能性があります。

解決の方向性としては、

私道所有者全員の同意を得て「位置指定道路」申請を行う
セットバック（道路拡幅のための後退）をして、道路条件を整える

といった選択肢がありますが、

所有者が多い
高齢・相続未登記で連絡が取れない人がいる

などの事情で、現実にはハードルが高いことも多いのが実情です。

パターン3：崖地・高低差が大きく、実質的に接道していない扱いになる

泉区の一部エリアでは、

道路より敷地が高台になっている
崖条例・がけ地対策が絡む高低差のある土地

が存在します。

法律上は道路に接していても、
建築上の安全性確保のため、大規模な擁壁工事が必要
コストとリスクを考慮すると「実質的に再建築不可」と判断される

といったケースもあり、
**技術的・費用的な理由で「出口が限られる土地」**になりがちです。

それでも泉区の再建築不可物件を「売却」するための考え方

1. 「誰に売るのか」を先に決める

再建築不可物件の売却は、
普通の戸建てのように「広く一般の購入希望者」を狙うのではなく、
最初に“ターゲット”を絞ることが重要です。

想定しやすい買主像

① 価格を抑えて持ち家が欲しい「現金購入の実需層」
② 利回り重視の「投資家・大家」
③ 再建築不可に慣れた「買取業者・再生業者」

横浜市内では、②③のプレーヤーは一定数いるため、

今の建物をリフォームして賃貸に回す
将来の接道改善・用途変更を見込んで長期保有する

といった「プロ目線」でのニーズが存在します。

2. 「使える建物」か「土地として見るしかないか」を見極める

泉区の再建築不可物件で、ホームワーク株式会社が必ず行うのが、

現在の建物を、どこまで再利用できるか
リフォーム・補強で何年くらいの延命が現実的か

の見極めです。

【建物に価値が残るケース】

構造がしっかりしている
築年数の割に状態が良く、リフォームで十分に利用できる
間取り・日当たりなどが実需向けに魅力的

→ 「建物＋再建築不可」というセットで、
　実需・投資家にアピールしやすくなります。

【建物を“ほぼ土地値”と見るケース】

老朽化が進み、耐震性に不安がある
大規模な修繕が必要で、投資回収が難しい
室内の状態が悪く、そのままの利用が難しい

→ この場合は、建物を前提としない価格設定が必要になります。

3. 「接道改善の余地」があるか徹底的に確認する

隣地の一部を購入・借地にできないか
私道の位置指定やセットバックで、将来的に再建築可能にできないか
行政と相談して、救済的な扱いが受けられないか

など、「今は再建築不可だけれど、将来の改善余地がゼロなのか」を確認します。

改善できる見込みが少しでもあれば、

買主にとっての“将来の上振れ要素”になる
価格交渉の材料としても使いやすい

ため、売却条件に大きく影響します。

横浜市泉区での再建築不可売却の流れ

① 現状把握（接道・契約・建物）の整理

公図・地積測量図・建物図面の取得
接道している道路種別（建築基準法上の道路かどうか）の確認
建物の築年数・構造・劣化状況の簡易チェック

まずは「どこが再建築不可の理由になっているか」を明らかにします。

② 再建築の可能性と「改善余地」の有無を確認

行政窓口（建築指導課など）で、再建築の可否を確認
セットバック・道路認定・私道の扱いなど、改善の選択肢をヒアリング
必要に応じて、測量士・建築士に相談

ここで「厳密な意味での再建築不可」なのか、
「実務上は極めて難しいが、理論上は可能性がある」のかが分かれてきます。

③ 想定される買主層と価格帯のイメージをつかむ

ホームワーク株式会社のような、
再建築不可物件を扱った経験のある業者に相談し、

実需・投資家・買取業者、それぞれの目線での価格帯
リフォーム前提／現況渡し、どちらが現実的か
売却と同時にリフォーム提案まで行うかどうか

をシミュレーションします。

④ 売却戦略の決定（出口を一つに絞る）

一般公開で広く募集するのか
投資家・買取業者に絞って打診するのか
まずは買取査定を取り、最低ラインを確認してから一般売却するのか

など、戦略を決めていきます。

再建築不可の場合、

「高く売りたい」だけにこだわると、売却が長期化
「現実的なライン」を早い段階で共有しておくことが大切

です。

⑤ 売却活動・条件交渉

再建築不可であることを正直に告知
そのうえで、
- 建物の魅力（状態・日当たり・間取りなど）
- 将来の改善余地があれば、それも含めて説明

を行います。

買主との条件交渉では、

価格
引き渡し時期
残置物・リフォーム・解体の扱い

などを整理し、契約へと進みます。

⑥ 契約・引き渡し・（必要に応じて）リフォーム・解体

売買契約書・重要事項説明書には
「再建築不可であること」
「現時点で確認している接道状況」
を明記
代金決済・所有権移転
買主の方針に応じて、ホームワーク株式会社が
リフォーム・解体・活用までサポートするケースもあります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（再建築不可・狭小地・借地など、“ワケあり不動産”の再生に強みを持つリフォーム＆不動産会社）

「横浜市泉区の再建築不可物件は、
“知らないまま売りに出して、反応が悪くて落ち込む”というパターンが非常に多いと感じています。

実際には、

なぜ再建築不可なのか（法律的・物理的な理由）
その理由は“絶対に変えられない”のか、“工夫次第で変えられる”のか
今の建物に、どこまで住める・貸せる価値が残っているのか

を整理するだけで、見えてくる選択肢は大きく変わります。

私たちが大切にしているのは、

『再建築不可だから売れない』と決めつけないこと
かといって、『再建築不可でも大丈夫ですよ』と無責任に楽観しないこと

この2つのバランスです。

“正確な状況を、過不足なく整理する”ことで、

どの価格帯なら売却成立の可能性があるか
売るのが良いのか、リフォームして活かすのが良いのか
買取・仲介・賃貸活用など、どの出口が現実的か

を、一つひとつ一緒に判断していきます。

泉区で再建築不可と言われた物件をお持ちの方は、
『本当に売れないのか』『どこまでが壁で、どこからが工夫の余地なのか』を、
まずは整理するところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横浜市泉区の再建築不可物件は、本当に売れるのでしょうか？
A. 条件次第で売却は可能です。ただし、

価格が所有権・再建築可の土地より下がること
購入者が「現金」「投資家・買取業者」に絞られやすいこと
はほぼ避けられません。その前提を共有したうえで、適切な価格設定とターゲット設定ができれば、成約に至るケースは十分あります。

Q2. なぜ自分の物件が再建築不可なのか、不動産会社からきちんと説明されていません。どこで確認できますか？
A. まずは市の建築指導課などの行政窓口で、「接道状況」と「建築基準法上の道路かどうか」を確認するのが出発点です。ホームワーク株式会社にご相談いただければ、必要な図面・資料の洗い出しや、行政への確認ポイントも含めて一緒に整理します。

Q3. 再建築不可でも、リフォームして住み続けることはできますか？
A. 一般的に、「建て替え」ができないだけで、既存建物のリフォームは可能なケースが多いです。ただし、

大規模な増築や構造に大きな影響を与える工事
は行政との事前相談が必要になる場合があります。耐震性・老朽化の程度も踏まえて、リフォームの範囲を検討することが大切です。

Q4. 将来的に接道条件を改善して、再建築可能にすることはできますか？
A. 隣地の一部を購入する、私道の位置指定を取る、セットバックするなどの方法で改善できるケースもありますが、

隣地所有者の同意
私道所有者全員の同意
工事費用や手続き費用
などのハードルがあります。可能性の有無は、個別の状況を見ながら判断する必要があります。

Q5. 銀行ローンは使えますか？
A. 多くの金融機関は、再建築不可物件を担保としての住宅ローンには消極的です。そのため、

現金での購入
一部、リフォームローンや無担保型ローンを併用
といった形が中心になります。これは「買主が限られる」大きな要因のひとつです。

Q6. 売却と、業者への買取ではどちらが良いですか？
A. それぞれメリット・デメリットがあります。

一般向け売却：価格は高くなる可能性があるが、時間がかかることも多い
買取：価格は下がりやすいが、スピードと確実性が高い
ホームワーク株式会社では、両方のシミュレーションを出したうえで比較検討することをおすすめしています。

Q7. 解体して更地にしてから売ったほうが良いですか？
A. 再建築不可の場合、

建物を壊してしまうと「二度と建てられない土地」だけが残る
というリスクがあります。建物を残して「住める」「貸せる」状態で売ったほうが有利なことも多いため、解体前に必ずシミュレーションするべきです。

Q8. 泉区以外の横浜市内の再建築不可でも相談できますか？
A. もちろん可能です。戸塚区・旭区・瀬谷区など、類似した地形・接道問題を抱えるエリアも多く、基本的な考え方は共通しています。エリアごとの相場感や需要も踏まえながら、個別に整理していきます。

Q9. 自分で近所の不動産会社に相談したら、「難しい」とだけ言われてしまいました。セカンドオピニオン的に相談しても良いですか？
A. 問題ありません。再建築不可や接道の問題は、不動産会社によって得意・不得意が分かれる分野です。複数の専門家の意見を聞きながら、「なぜ難しいのか」「本当に手がないのか」を整理することは、とても有意義です。

Q10. まず何から始めればいいか分かりません。
A.