横浜市栄区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地の関係

2026年3月11日

【結論】栄区の借地権売却は「契約内容の古さ」と「住宅地としての立地条件」の両方を整理しないと前に進まない

横浜市栄区で借地権付き不動産（借地上の戸建・アパートなど）を売却しようとしたとき、

「そもそも借地権って売れるのか分からない」
「地主が首を縦に振らず、話が前に進まない」
「不動産会社に相談しても、はっきりした答えが返ってこない」

といった“進みにくさ”を感じる方は少なくありません。

栄区は本郷台・桂台・庄戸・犬山町・公田町・小菅ヶ谷など、
戸建住宅中心の落ち着いた住宅地エリアでありながら、

昭和40〜60年代に契約された古い借地（旧借地法）が多い
契約書や覚書が不完全・紛失しているケースが多い
駅近／バス便／坂・高低差など「立地条件の差」がはっきり出る

という特徴があります。

そのため、栄区の借地権売却を前に進めるには、

「契約内容（法的な枠組み）」と
「栄区という住宅地としての立地条件（誰が欲しがるか）」

この2つをセットで整理しなければなりません。

どちらか一方だけを見て判断しようとすると、

「契約がややこしいから無理だ」とあきらめてしまう
「立地は良いから何とかなるはず」と楽観して進まずに時間だけが過ぎる

といった“中途半端な状態”から抜け出せなくなります。

以下では、横浜市栄区で借地権売却が進みにくい主な理由と、
その背景にある「契約内容」と「立地条件」の関係を、
リフォーム・不動産再生に強いホームワーク株式会社の視点で整理していきます。

なぜ横浜市栄区の借地権売却は進みにくいのか

理由1：古い借地契約（旧借地法）が多く、内容が分かりにくい

栄区の借地権相談で最初にぶつかるのが、「契約内容がはっきりしない」という壁です。

【よくある状況】

契約開始が昭和40〜60年代（旧借地法時代）
当時の契約書が見当たらない／地主側にしかない
更新は口頭ベースで済ませてきており、書類が残っていない
地代の改定や増改築の承諾が、その都度“口約束”で済んでいる

この結果、

「今、実際に有効な条件が何なのか」
「契約期間はいつまでなのか」
「名義変更・売却時に承諾料がいるのか、いくらなのか」

といった売却に必要な前提情報が見えない状態になりがちです。

不動産会社側も、契約内容が不明確なままでは、

どこまでを借地権として評価してよいか
地主の承諾が得られる見込みがどの程度あるか

を判断しにくく、結果として「はっきりした提案がしづらい」という状況になります。

理由2：地主と借地人の「出口イメージ」が噛み合っていない

栄区では、

借地人側：相続した借地上の古家を現金化したい
地主側：底地を現金化したい／地代収入を続けたいなど

双方に“整理ニーズ”が出てきている一方で、

借地人は「地主に買ってもらうのが一番」と思っている
地主は「できればこのまま（地代収入を続けたい）」と思っている

というように、
お互いが相手の本音を正しくイメージできていないケースが多く見られます。

その結果、

借地人は「相談しても断られそう」と感じて何年も放置
地主は「借地人から何も言ってこないから、そのままで良いのだろう」と判断

というすれ違いが続き、
売却の話がそもそも“テーブルに乗らない”状態になりがちです。

理由3：栄区特有の「立地の差」が、借地権の評価を難しくする

栄区は一つの「住宅地」として見られがちですが、実際には、

本郷台駅徒歩圏の住宅地
駅からバス便の戸建団地エリア
坂・高低差が大きいエリア
幹線道路沿い／内側の静かな住宅街　など

立地条件によって、需要と評価がかなり違うエリアです。

借地権を売却しようとする際も、

駅徒歩圏で平坦な立地 → 将来の建て替え・再活用ニーズが高く、借地権の評価も高まりやすい
バス便＋坂がきつい立地 → 将来的な需要を見込むのが難しく、借地権としての評価が抑えられやすい

という差が生じます。

この「立地の差」を、契約内容（期間・条件など）と組み合わせて評価しないと、

借地人：自分の物件の位置づけが分からず、価格のイメージが持てない
不動産会社：一律な査定ができず、“積極的に動きづらい物件”と判断してしまう

結果として、話が進みにくくなります。

契約内容が借地権売却に与える影響

契約ポイント①：旧借地法か借地借家法か（契約開始時期）

【旧借地法（平成4年以前の多くの借地）】

借地人の権利が強く、原則として長期継続が前提
地主からの一方的な解約が難しく、「半永久的」に借り続けられるイメージ

【借地借家法（平成4年以降の定期借地など）】

契約期間・終了条件が明確に決められているケースが多い
再契約の有無や条件によって、“権利の強さ”が変わる

売却の観点では、

旧借地法 → 長く使える前提のため、「借地権としての価値」は認められやすい
ただし、契約が古く地主との関係性に依存していることも多く、交渉の“読み解き”が重要
借地借家法（定期借地など） → 期間が限られる分、「再建築しても何年住めるか」が明確で、投資目線では判断しやすい面もある

という特徴があります。

栄区の相談では、旧借地法の古い契約が圧倒的に多く、ここを正しく把握できていないことが“進まない原因”になりがちです。

契約ポイント②：契約書・覚書・更新履歴の有無

元の契約書
更新時の覚書
地代改定・承諾書　など

これらが揃っていれば、

現在有効な条件
法的な位置づけ
地主が主張しうる権利・立場

を整理しやすくなります。

逆に、

契約書が見つからない
覚書だけ、地代の数字だけ、という断片的な資料しかない

場合、不動産会社も慎重にならざるを得ません。

ホームワーク株式会社では、

借地人側が持っている資料
地主側が持っている資料
行政・法務局で取得できる情報

を突き合わせながら、「今、何が有効な条件か」を一つひとつ整理する作業からスタートします。

この「契約の見える化」ができない限り、
売却価格もスキームも“仮説止まり”になってしまい、話が前に進みにくくなります。

契約ポイント③：地代・更新料・承諾料の取り決め

借地権売却の実務では、次のような条件が大きく影響します。

地代（月額・年額）が相場に比べて高いか／低いか
過去の更新料の有無・金額
名義変更・売却時の承諾料の取り決めの有無
建て替え時の承諾料（通例〇％など）の有無

【売却にどう影響するか】

地代が低すぎる → 地主にとっては「買取して整理したい」動機になりやすい
地代がそこそこ → 地主から見ると「今のまま地代を取り続けるのも悪くない」ため、買取交渉のハードルが上がる
承諾料が高額に設定されている → 将来の建て替え・名義変更コストが膨らみ、第三者が買いにくくなる

栄区では、昭和の感覚のまま決めた地代・承諾料の取り決めがそのまま残っていることも多く、
この条件をどう現実的な水準に落とし込むかが、売却しやすさを左右します。

立地条件が借地権売却に与える影響

立地ポイント①：本郷台駅までの距離とアクセス

栄区の代表駅である本郷台駅との関係は、借地権評価にも直結します。

徒歩圏（おおむね徒歩15分以内）
- 実需（自宅用）のニーズが強い
- 将来の建て替え・戸建用地としての価値が見込みやすい
バス便エリア
- ファミリー層・シニア層の「車あり前提」の暮らし向き
- 坂の有無やバス本数により評価の差が大きい

借地権を第三者に売る場合、

「駅徒歩圏＋平坦」なら、多少契約が複雑でも“取り組む価値あり”と判断されやすい
「バス便＋坂がきつい」場合は、契約がきれいでも「買い手層が限られる」と見られがち

となり、契約内容だけでなく“立地としての将来性”がシビアに見られます。

立地ポイント②：坂・高低差・前面道路

栄区は、起伏のある丘陵地が多いエリアです。

坂が急で、高齢になると生活が厳しい
前面道路が狭い／階段を使わないと家にたどり着けない
車の出し入れが難しい

といった条件が重なると、

自宅用ニーズ → 将来の買い手が限定される
戸建用地としての評価 → 開発・再区画に余計なコストがかかる

結果として、借地権としての評価水準も下がりがちです。

逆に、

道路が4m以上で車の出し入れがしやすい
坂はあるが、バス停からのアプローチが比較的楽
周辺環境が静かで、生活利便性も悪くない

といった条件が揃うと、

「借地でも良いから、このエリアに住みたい」という潜在ニーズ
「底地も含めてまとめて開発・再生したい」という事業者ニーズ

の両方を見込めるため、売却の可能性は一気に高まります。

立地ポイント③：周辺の再生事例・開発余地

近隣で古家の建て替えが進んでいるか
空地・駐車場・古いアパートが多いか
行政の都市計画・インフラ整備の予定があるか

といった「エリアの動き」も、借地権売却の背景として重要です。

栄区のような住宅地エリアでは、

まとまった借地権・底地を一括して買い取り
解体・インフラ整備をしたうえで、戸建分譲やコンパクトな集合住宅に再生する

といった動きが出てくることもあります。

この場合、

個々の借地権単体としては売りにくくても
「エリア一体としての再生」の一部としては価値が出る

というケースがあり、
立地と周辺動向をセットで見ることが、可能性の見極めにつながります。

栄区で借地権売却を前に進めるための整理ステップ

ステップ① 契約・登記情報の「見える化」

まずは、分かる範囲で情報を集め、整理します。

借地契約書・覚書・更新書類
借地権・底地それぞれの登記簿（法務局で取得）
地代の額・支払い履歴（領収書など）
過去の承諾料・更新料の支払い有無

不足している部分は、

地主に確認できるか
専門家と一緒に推定・補完できるか

を検討していきます。

ステップ② 立地評価と「誰に売れる可能性があるか」の整理

最寄り駅・バス停からの距離と高低差
前面道路の幅員・車の出し入れのしやすさ
周辺の生活環境（学校・スーパー・病院など）

を整理し、

自宅用ニーズ向きか
投資・再開発ニーズ向きか
むしろ地主との調整前提でないと動かしにくいか

といった「ターゲットイメージ」を掴みます。

ステップ③ 借地人・地主それぞれの出口（どうなれば良いか）の確認

借地人：すぐ売りたいのか／数年のうちに整理したいのか
地主：地代を続けたいのか／底地も含めて整理したいのか

を、可能であれば双方ヒアリングし、

借地権だけ売るルート
底地だけ売るルート
借地権＋底地をまとめて売るルート

のどれが現実的かを見極めます。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、
直接言いにくい本音を出しやすくなり、話が進みやすくなることも多いです。

ステップ④ スキーム別の概算試算（価格帯・費用・スケジュール）

借地権単独売却
借地権＋底地同時売却（完全所有権化）
地主への売却（借地権を地主に買い取ってもらう）

など、いくつかのパターンについて、

想定される価格帯
解体・測量・登記などの費用
交渉〜決済までの期間

を概算で比較します。

ここで「現実的に通せそうな案」と「理想だが現実性に乏しい案」を切り分けることで、
交渉の優先順位が明確になります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「横浜市栄区の借地権売却が進みにくい一番の理由は、
『契約がややこしくて』『立地評価も難しくて』『誰に相談していいか分からない』
という“三重苦”が重なっているからだと感じています。

実際の現場では、

契約書が古くて読みにくい／そもそも見つからない
地主さんも高齢で、『まあこのままでいいか』と思っている
不動産会社に相談しても、『借地はちょっと…』と及び腰

といったケースが非常に多いです。

ただ、栄区はあくまで住宅地エリアです。
本郷台周辺を中心に、住み替え・建て替え・再開発のニーズは確実に存在します。

大切なのは、

契約内容を“完璧に”ではなく、“売却判断に足りるレベルまで”整理すること
立地条件を踏まえて、『どんな人・どんな会社になら価値を感じてもらえるか』を見極めること
借地人・地主それぞれの“着地イメージ”を、第三者も交えて丁寧にすり合わせること

です。

『借地だから無理だろう』『地主に言いにくいからもう少し後で』と先送りするほど、
相続や権利関係が複雑化して、かえって動かしにくくなることも珍しくありません。

“今売る”と決めていなくても構いません。
まずは、

何が分かっていて
何が分かっていないのか
を一緒に棚卸しするところから、お手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 栄区の借地権は、本当に売却できますか？ほとんど無理だと言われました。
A. 契約内容・立地によりますが、「ほとんど無理」というケースばかりではありません。
本郷台駅徒歩圏や、生活利便性が高いエリアでは、借地権単独でも成立した事例がありますし、借地権＋底地をまとめる形であれば選択肢はさらに広がります。まずは契約と立地の両方を整理するところから始めるのが現実的です。

Q2. 借地契約書が見つからないのですが、それでも相談はできますか？
A. 可能です。
地代の領収書・更新時の覚書・地主とのやり取りなど、手元にある情報から契約内容を推定し、必要に応じて地主側の資料や登記情報も合わせて整理していきます。契約書がないこと自体が「売れない理由」にはなりません。

Q3. 借地権の名義が亡くなった親のままです。売却の前に何をすべきですか？
A. 原則として、相続登記で名義を現所有者（相続人）に移す必要があります。
借地権売却と相続登記を同時並行で進めるケースも多く、司法書士と連携しながらまとめて手続きを行うことが可能です。まずは相続人の範囲と人数を把握しておくとスムーズです。

Q4. 地主との関係が悪く、直接話すのが難しいです。それでも売却は可能ですか？
A. 第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、借地人・地主それぞれと個別にヒアリングしながら条件整理を進めることは可能です。委任状をいただき、交渉窓口を一本化することで、直接のやり取りを減らすこともできます。

Q5. 借地権割合や路線価は、どれくらい参考になりますか？
A. 借地権割合・路線価は、税務評価や価格の“考え方”を整理するうえでは役立ちますが、実際の売却価格は、

契約条件（期間・地代・承諾料等）
建物の状態・再建築の可能性
栄区というエリアでの実需ニーズ
によって調整されます。目安としては有用ですが、それだけで判断するのは危険です。

Q6. 借地権をリフォームして貸すか、売却するかで迷っています。両方相談できますか？
A. 可能です。

リフォームして賃貸に出した場合の家賃・空室リスク・将来の売却可能性
今売却した場合の手取り額・税金・相続への影響
を並べて比較し、「どの選択が自分たちのライフプランに合っているか」を一緒に検討することができます。

Q7. 借地権売却を進める場合、地主の承諾は必ず必要ですか？
A. 多くの契約では、借地権の譲渡（売却）に地主の承諾が必要とされています。
承諾料が発生する場合もあり、その水準や支払い方法も含めて事前に整理する必要があります。ただし、契約内容や判例によっては、裁判所の許可で進めるパターンなどもあり、個別検討が必要です。

Q8. 栄区以外の借地（港南区・戸塚区・磯子区など）もまとめて相談して大丈夫ですか？
A. はい、横浜市内・周辺エリアの借地・底地もまとめて相談いただけます。
エリアごとの立地条件・需要・再生の可能性を踏まえつつ、全体の資産整理方針を組み立てることも可能です。

Q9. まず何から準備すればいいか分かりません。最低限必要な情報は？
A. 次の3点だけで十分です。