横浜市戸塚区の不動産相場はどう読む？湘南・横浜結節点での立ち位置

2026年3月11日

【結論】戸塚区の相場は「横浜都心×湘南郊外」の“中継点”として、エリア・用途ごとの二極化を前提に読むべき

横浜市戸塚区の不動産相場を考えるとき、

「横浜市内だから、これからも上がるのでは？」
「湘南寄りの郊外だから、頭打ちでは？」

と、評価が割れやすいという特徴があります。

戸塚区は、

横浜都心（横浜駅・みなとみらい）方面
湘南方面（藤沢・鎌倉・茅ヶ崎）

の“結節点”にある住宅地であり、

「横浜都心志向」のファミリー層
「湘南ライフを視野に入れた郊外志向」のファミリー層

の両方から選択肢として見られるポジションです。

そのため、戸塚区の相場を正しく読むには、

「横浜市全体の平均」と比べる
「湘南エリア」と単純比較する

だけでは不十分で、

横浜都心との距離（通勤利便性）
湘南とのアクセス（週末・ライフスタイル）
区内の細かなエリア差（駅近／バス便／坂・平坦など）

この3つを掛け合わせて見る必要があります。

この記事では、

戸塚区が「横浜×湘南」の中でどんな立ち位置にあるか
エリア・物件タイプごとの相場の読み方
今後の相場を見るうえで押さえておきたい視点

を整理していきます。

なぜ戸塚区の不動産相場は一言で語れないのか

湘南寄りの「郊外」かつ、横浜都心への「通勤圏」という二面性

戸塚区は、

JR東海道線・横須賀線・湘南新宿ライン
横浜市営地下鉄ブルーライン

といった路線が交差し、

横浜駅まで約10分前後（快速利用）
品川・東京・新宿方面にもダイレクトアクセス
藤沢・大船・鎌倉など湘南方面にも一本で行ける

という、“横浜都心×湘南”の両側にアクセスしやすいポジションです。

一方で、

戸建て中心の住宅街
坂・バス便エリアの広さ
用途地域としての“第1種低層住居専用地域”の多さ

といった、「郊外・住宅地」としての顔も強く持っています。

この結果、

「横浜市内で予算を抑えつつ、ある程度広さが欲しい層」
「将来的に湘南・鎌倉方面のライフスタイルを視野に入れたい層」

が重なり合うエリアとなり、
相場も“横浜都心価格”と“湘南郊外価格”の中間帯で形成されやすくなっています。

区内のエリア差・坂と平坦で「実勢価格」が変わる

戸塚区と一言で言っても、

戸塚駅・東戸塚駅徒歩圏（マンション・商業施設が多い）
バス便＋坂の戸建て住宅街
戸塚町・舞岡町など、農地や緑も残るエリア
再開発が進んだエリアと、昭和の住宅地が色濃く残るエリア

といったように、“横浜市内のミニ縮図”のような多様性を持っています。

そのため、

「戸塚区の平均単価」だけを見て売却価格・購入予算を考える
「駅から距離だけ」で判断する

と、

「思ったより反応が鈍い」
「同じ戸塚区なのに、なぜこんなに価格差があるのか分からない」

といった“相場感のズレ”が起こりやすくなります。

戸塚区の相場を読むうえでの基本的な考え方

ここでは、具体的な「○万円／㎡」といった数字よりも、
相場の“構造”の捉え方にフォーカスします。

1. 「横浜市内の中堅価格帯」かつ「湘南方面よりは高め」という位置づけ

ざっくりとした傾向として、

横浜駅周辺・みなとみらい・中区・西区など → 横浜市内でも高値エリア
戸塚区 → 横浜市内では中〜やや高めの価格帯（利便性の高いエリアは上振れ）
藤沢市・大船周辺・一部鎌倉の住宅地 → エリアによっては戸塚区と近い、もしくは戸塚区より少し安いゾーンも

といった関係性になります。

イメージとしては、

「横浜駅の価格帯には手が届かないが、港南区・栄区・泉区よりは利便性にプレミアムがある」
「湘南エリアの人気エリア（江ノ島周辺・鎌倉駅近など）と比べると、“日常生活優先の現実的な選択肢”」

という立ち位置で相場が形成されています。

2. 戸建てとマンションで「比較軸」が少し違う

戸建て相場を見るとき

横浜市内の他の戸建てエリア（港南区・泉区・栄区など）
藤沢市・大船・鎌倉周辺の戸建て相場

と比較しながら、

通勤利便性（横浜駅・都心までの時間）
坂・駐車場・道路条件
学区・生活利便性

を加味して評価するのが現実的です。

マンション相場を見るとき

横浜駅周辺〜東海道線沿線（保土ケ谷・東戸塚など）のマンション
藤沢駅・大船駅周辺のマンション

と比較しながら、

ターミナル性（乗換えのしやすさ）
駅徒歩距離・坂の有無
再開発・駅前整備状況

などを見ていくと
「戸塚ならではの割安感／割高感」が見えやすくなります。

3. 「用途別」に相場の見え方が違う

戸塚区では、

自己居住用（ファミリー世帯のマイホーム）
投資用（賃貸需要を見込んだ購入）
事業用（小規模事務所・店舗など）

という3つのニーズが混在しますが、
相場の中心を作っているのは、あくまで“ファミリーの持ち家需要”です。

したがって、

家賃相場との比較（投資目線）
事業用収益性

だけで相場を見ようとすると、
「実需（自分で住む人）の評価」とギャップが出やすくなります。

戸塚区の「エリア別」相場の見方（イメージ）

※ここでは概念的な整理であり、具体的な価格は物件個別に大きく異なります。

① 戸塚駅・東戸塚駅徒歩圏のマンションエリア

【特徴】

ターミナル駅へのアクセスの良さ
商業施設・病院・学校など生活利便性の高さ
坂があっても「駅近」という価値で吸収されやすい

【相場の捉え方】

横浜市内の他の主要駅（大船・保土ケ谷・上大岡など）の駅近マンションと比較
「湘南寄り」というより、「横浜都心の外縁」として評価されるゾーン

ポイント

ファミリー層の実需が厚く、“相場の下支え”が強いエリア
将来的な再開発・インフラ整備の影響を受けやすい

② バス便＋坂の戸建住宅エリア

【特徴】

戸建て比率が高く、敷地面積も比較的広め
坂・細道・私道など、立地条件にクセが出やすい
駐車場の条件が相場に直結しやすい

【相場の捉え方】

横浜市内の他の「坂のある戸建エリア」（港南区・栄区・旭区など）と比較
湘南方面の戸建エリア（藤沢市の一部など）とも、
通勤時間・土地面積・価格をセットで比較すると見えやすい

ポイント

坂・バス便をどこまで許容できるかは買主層によって大きく異なる
同じ町名でも「平坦／坂」「バス便の本数」で価格が変わりやすい

③ 戸塚町・舞岡町など、緑や農地が残るエリア

【特徴】

低層住宅地・農地・緑地が多く、“のどかさ”がある
駅距離はあるが、環境面の魅力が高い区画も存在
車前提のライフスタイルとの相性が良い

【相場の捉え方】

湘南寄りの住宅地（例えば藤沢の内陸部）と比較
「自然環境 vs 駅近利便性」のバランスで評価されるゾーン

ポイント

子育て世帯・在宅ワーク世帯にとっての魅力が評価されれば、
「駅距離の割に割安」というより、「環境の割に妥当〜割高」とも見えるエリア
個別物件ごとの差（眺望・日当たり・敷地形状）が相場への影響大

今後の戸塚区の相場を考えるときに押さえておきたい視点

視点① 「横浜都心への通勤力」が引き続きベースになる

横浜駅・みなとみらい・新横浜方面へのアクセス
品川・東京・新宿方面への直通性

といった**“通勤力”**は、
引き続き戸塚区の相場を支える大きな要因です。

リモートワーク普及で「通勤一辺倒」ではなくなったものの、
完全リモートではなく「週数日の出社」が一般的

という現状では、
「通勤と日常生活のバランスが取れる郊外」としての魅力は当面続きやすいと考えられます。

視点② 湘南エリアとの“価格ギャップ”に注目

湘南人気の高まりで、藤沢・鎌倉・茅ヶ崎などの価格が上昇してきた
その結果、「湘南まで行かなくてもいいが、そちら方面にアクセスしやすい場所」として戸塚区を見る世帯も増えている

という動きもあります。

湘南側が上がりすぎる → 戸塚区の“相対的な割安感”が出てくる
湘南側が落ち着く → 「湘南に行くか、戸塚にするか」の比較軸が変化

といった**「周辺エリアとの相対的な位置づけ」**も、
戸塚区の相場を読むうえで無視できない要素です。

視点③ 坂・接道・築年数など「条件の良し悪し」で二極化する可能性

戸塚区はもともと、

条件が良い物件 → 実需ニーズが集中し、価格は底堅い
条件が厳しい物件 → 訳あり・再建築不可・築古などと組み合わさると、買取・再生業者向けの価格帯に

という二極化が起こりやすいエリアです。

今後も、

立地・接道条件が良い戸建・マンション → 相場維持〜堅調
条件が厳しい築古戸建・訳あり物件 → 再生・買取前提の価格帯

という「物件ごとの差」は、むしろ大きくなる可能性があります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市・戸塚区エリアで、売却・買取・リフォーム・訳あり再生を手がける会社）

「戸塚区の不動産相場をお話しするとき、
私たちがよくお伝えするのは、

『横浜市全体の平均』や『湘南の人気エリア』と一対一で比べない方がいい
『横浜都心に通勤しやすい郊外』という軸と、『湘南方面にも動きやすい』という軸の“掛け算”で見るエリア

ということです。

同じ戸塚区でも、

駅近マンションなのか
坂のある戸建てなのか
緑の多い郊外エリアなのか

によって、“相場の意味”がまったく違ってきます。

売却を考えるときは、

まず、『横浜×湘南の中で、この物件はどんな立ち位置か』を整理する
次に、『戸塚区内の中では、どのゾーン（駅近／バス便／坂／平坦など）に属するか』を確認する
そのうえで、『同じ条件の成約事例がいくらくらいか』という具体的な数字に落とし込む

というステップで相場を見ていくと、
“ネットの平均相場”とのズレに振り回されにくくなります。

『戸塚区の相場がどう動くか』を一括りに予測するのではなく、
“自分の物件タイプ・エリアでの相場”を見ることが、
売却でも購入でも失敗しないためのポイントだと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 戸塚区の不動産は、これからも値上がりしますか？
A. エリア・物件条件によります。
駅近・利便性の高いマンションや、立地条件の良い戸建ては、
人口動態や金利・市況を見ても“急激な下落リスクは相対的に小さい”と考えられます。
一方で、坂がきつい・築古・訳あり要素が強い物件は、
再生・買取前提の市場になりやすく、相場の上下に敏感になりやすい側面があります。

Q2. 戸塚区と藤沢・大船・鎌倉のどれが割安／割高ですか？
A. 一律には言えませんが、

駅徒歩圏のマンション → 各駅の「ブランド・利便性」で差が出る
戸建て → 土地の広さ・環境・通勤時間のバランスで評価が分かれる
という傾向です。
「どこが安いか」よりも、「自分のライフスタイルに対してどこがコスパが良いか」で比較するのが現実的です。

Q3. 戸塚区の“平均坪単価”はどのくらいを参考にすれば良いですか？
A. 区全体の平均は“参考情報”にとどめ、

最寄り駅
駅からの距離・坂の有無
戸建かマンションか
を絞って、
近い条件の成約事例をもとに見るのが安全です。
「戸塚区平均単価」で判断すると、駅近マンションと坂の戸建てが同じ土俵に乗ってしまい、誤差が大きくなります。

Q4. 坂の多いエリアは、今後値下がりしやすいですか？
A. 通勤・車利用・高齢化といった要素を考えると、
「平坦エリアよりも買い手を選ぶ傾向」は強まりやすいです。
ただし、学区・環境・敷地の広さなど“他の魅力”が強ければ、
一定の需要は維持されます。
坂だけで一概に値下がりと決めつけるのではなく、総合的に評価する必要があります。

Q5. 戸塚区の戸建とマンション、将来性はどちらが高いですか？
A. 戸建かマンションかだけではなく、