横浜市都筑区の土地売却はどう見られる？街区計画と用途地域の影響

2026年3月12日

【結論】都筑区の土地売却は「駅距離」だけでなく「街区計画 × 用途地域 × 使い方イメージ」をセットで語れたかどうかで評価が変わる

横浜市都筑区、とくに港北ニュータウン周辺で土地（古家付き土地を含む）の売却を考えるとき、多くの方が最初に気にするのは、

駅からの距離（センター北／センター南／中川／仲町台など）
坪単価はいくらくらいか
更地にした方が良いのか、古家付きのまま売るべきか

といったポイントです。

もちろんこれらは大事ですが、
都筑区の土地が実際にどう評価されているかをもう一段深く見ると、カギになっているのは

「その土地が属している街区（ブロック）が、どんな計画の中でつくられているか」
「用途地域（住居系・商業系など）が、将来の使い方をどう縛っているか・どう広げているか」
「戸建て用なのか、アパート用なのか、店舗併用なのか——“現実的な用途イメージ”が描けるか」

という、**街区計画と用途地域を前提にした“使い方のイメージ”**です。

都筑区は、横浜の中でも珍しく「計画都市」として整備されたエリアであり、

同じ駅徒歩圏でも、街区ごとのルール・用途地域により「建てられるもの」「求められる需要」がかなり違う
それがそのまま「どんな買主がいくらぐらいまで出せるか」に直結する

という構造があります。

この記事では、

なぜ都筑区の土地売却で「街区計画」と「用途地域」が重要になるのか
具体的にどこが価格や売れやすさに影響しているのか
戸建て用・事業用・アパート用それぞれの“見られ方”
売却前に整理しておきたいポイントと、進め方

を、ホームワーク株式会社の視点で整理して解説します。

なぜ横浜市都筑区の土地は「街区計画」で見られるのか

ニュータウンは“1区画”ではなく“街区単位”で設計されている

港北ニュータウンは、

「どこに住宅をまとめるか」
「どこに商業・業務・公共施設を置くか」
「どの道路を幹線にして、どこを生活道路にするか」
「緑地帯・公園・学校をどう配置するか」

といった計画を前提に、街区単位で分譲・造成されたエリアです。

そのため、土地を評価するときにも、

「この1筆の土地がどうか」だけでなく、
「この街区（◯丁目◯番台一帯）は、何用として整備されたか」

が必ず見られます。

例）

低層住宅街区（第一種低層住居専用地域中心）
→ 静かな戸建てゾーンとして計画。高さ制限あり。
中高層住宅街区（第一種・第二種中高層住居専用地域）
→ マンション・アパートも想定した住宅ゾーン。
商業・業務街区（近隣商業地域・商業地域など）
→ 店舗・事務所・ビル・上階マンションなどの複合利用を想定。

どの街区に属しているかで、「そもそもどんな建て方・利用が現実的か」が大きく変わります。

「用途地域」が“できること・できないこと”を決めている

用途地域は、都市計画法で決められた「このエリアでは、主にこんな建物を建ててください」というゾーン分けです。

住宅地でよく出てくるのは：

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種住居地域
近隣商業地域　など

用途地域に応じて、

建ぺい率（敷地に対してどれくらい建てられるか）
容積率（延べ床をどれくらい取れるか）
建物の用途（住宅のみ／店舗併用可／ビルも可…など）
高さ制限・斜線制限（低層のみ・中高層までOKなど）

が変わります。

都筑区では、

「ほぼ戸建て専用」と言える低層住宅ゾーン
「マンションも、アパートも、戸建ても候補になる中高層ゾーン」
「店舗・オフィス・マンションなど、事業用途も期待できるゾーン」

が入り組んでおり、同じ“土地”でも、用途地域によって買主の顔ぶれがガラッと変わります。

用途地域×街区計画で変わる「都筑区の土地の見られ方」

パターン① 第一種・第二種低層住居専用地域（いわゆる“低層住宅街”）

イメージエリア：

中川・北山田の一部
港北ニュータウン内の戸建てエリア　など

特徴：

2階建て中心の落ち着いた戸建てゾーン
建ぺい率・容積率が抑えめ（例：建ぺい率40〜50％・容積率80〜100％など）
高さ制限（10mまたは12m）があり、3階建てが難しいことも

買主の中心：

自分で注文住宅を建てたいファミリー
建売業者（2階建て分譲戸建てを想定）

見られるポイント：

敷地の形：整形地か、旗竿地か、変形地か
接道：幅員4m以上か／角地か／行き止まりか
高低差：道路との高低差・擁壁の有無
周辺との一体感：分譲地として整った街並みかどうか

評価の傾向：

「静かな戸建てゾーンで暮らしたい」層には人気
→ 用途地域自体はプラス評価
ただし、建物のボリュームが出しにくく、
アパート・事業用には向きづらい
→ 投資家・事業系の買主は入りにくい＝実需ファミリー主導の相場になりやすい

パターン② 中高層住居専用地域・住居地域（マンション・アパートも視野）

イメージエリア：

駅近〜徒歩圏の一部
既にマンション・アパートが建っているゾーン

特徴：

戸建ても、共同住宅（アパート・マンション）も建てられる
容積率が高め（例：150〜200％以上）で、「建てられる延床」が大きい
幹線道路沿い・生活道路沿いなど、立地バリエーションが豊富

買主の中心：

マンション・アパート用地を探すデベロッパー・建築会社
自宅＋収益（賃貸併用住宅など）を考える個人
戸建て用に検討するものの、価格次第で判断するファミリー

見られるポイント：

敷地面積と容積率 → 何戸・何部屋くらいとれるか
前面道路の幅員・交通量 → 共同住宅に適しているか
周辺の建物用途 → 既に住宅街なのか、店舗・事務所が多いか

評価の傾向：

投資・事業用の視点も入り、「収益性」を計算した買付も増えるゾーン
そのぶん、“実需ファミリー向けの戸建て用地”としては割高に感じられやすく、
「誰がどう使う前提か」で評価が割れやすいゾーンでもあります。

パターン③ 近隣商業・商業地域（駅前・大通り沿い等）

イメージエリア：

センター北・センター南駅前周辺
幹線道路沿いの一部

特徴：

店舗・事務所・飲食店・ビル・マンションなど、多用途が可能
容積率が高く、土地としての「ボリューム価値」が大きい
騒音・人通りなど、住環境としては好みが分かれる立地も多い

買主の中心：

商業施設・店舗・オフィスを想定した事業者
下階店舗＋上階賃貸・分譲マンションを想定するデベロッパー
自宅兼店舗（クリニック・サロン・飲食など）を考える個人

見られるポイント：

間口の広さ・視認性
駅・バス停からの導線
周辺相場（賃料・売値）
区画のまとめやすさ（隣地との一体開発の余地など）

評価の傾向：

戸建て用地というより**“事業用・複合開発用地”としての評価がメイン**
同じ面積でも、住宅地と比べて坪単価は高く出やすいが、
買主はかなり絞られる（事業者中心）

都筑区の土地は「誰が・何を建てる前提か」で価格が変わる

土地の値付けは、ざっくり言うと、

どの用途地域か（建ぺい率・容積率・高さ制限）
街区計画：住宅ゾーンか、商業・業務ゾーンか
敷地条件：形・接道・高低差・インフラ
誰が何を建てるか（実需戸建て／建売／アパート／店舗…）

の掛け算で決まります。

同じ都筑区でも——

第一種低層住居専用地域・整形地・接道良好
→ 「建売業者が2区画に分けて戸建て分譲する想定」で高値が出ることも
中高層住居専用地域・駅近・そこそこの広さ
→ 「共同住宅（アパート）として何戸取れるか」で、実需より高く評価されるケースも
低層地だが旗竿地・高低差大
→ 実需・業者とも使い方が難しく、同じ面積でも割り引かれる

「うちの土地は戸建て向きか、アパート向きか、店舗向きか」
この見立てを誤ると、

実需には高すぎて反応がない
事業者にはボリュームが足りず食いつかれない

という“中途半端な募集”になりかねません。

売却前に整理しておきたい「土地の基本情報」

用途地域・街区計画の話を、不動産会社任せにせず、
売主側でもある程度整理しておくと、査定が具体的になりやすくなります。

1. 公法上の制限（最低限ここだけは）

用途地域
建ぺい率・容積率
防火地域・準防火地域の有無
高度地区（第◯種高度地区など）
風致地区・景観地区などの指定の有無

これらは、
固定資産税の評価証明書・都市計画図・役所の都市計画課などで確認できます。
分からなければ、不動産会社に調べてもらう形でもOKです。

2. 敷地条件

公簿面積だけでなく「実測が必要かどうか」
接道状況：
- 道路種別（公道／私道）
- 幅員（◯m道路）
- 接道長さ（間口）
高低差・擁壁の有無・老朽具合
インフラ：上下水道・ガス・電気の引き込み状況

高低差や古い擁壁がある場合、
宅地造成規制・擁壁のやり替え費用などが価格に影響することもあります。

3. 現況（古家付きか、更地か）

建物の有無・築年数・構造
古家を残したまま売るか、解体更地渡しにするか
解体費用の概算（木造／RC造・延床・前面道路・アスベストの有無などで変動）

都筑区のように建て替えニーズがあるエリアでは、

「現況古家付きで、建築会社や建売業者が解体前提で購入」
「売主側で先に解体して、更地として一般ユーザーに販売」

どちらも選択肢になり得ます。
一度、両方のパターンでシミュレーションするのが安全です。

都筑区の土地売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 売却の目的と期限を整理する

いつまでに売りたいか（半年以内／1年以内／期限なし）
住み替え・相続・資産整理など、背景事情
「価格」と「スピード」のどちらを優先するか

この整理によって、

実需ファミリー向けにじっくり仲介
業者・デベロッパー向けに早期売却
買取（一括で現金化）

など、「選ぶべき売却方法」が変わります。

ステップ② 用途地域・街区計画・敷地条件の棚卸し

都市計画図・公図・測量図などの確認
用途地域・建ぺい率・容積率の把握
接道・高低差・インフラ状況の整理

ここで、

「戸建て用地として強い土地」
「共同住宅・アパート向きの土地」
「店舗・事務所も視野に入る土地」

といった、おおよその方向性が見えてきます。

ステップ③ 「誰に向けて売るのが一番合理的か」を決める

自分で家を建てたい人（注文住宅ユーザー）
建売業者・ハウスメーカー
アパート・マンション用地を探す事業者
自宅兼店舗・事務所ニーズのある個人・法人

※都筑区の場合、
駅距離・用途地域・敷地面積・周辺の建物から、
ターゲットはかなり絞り込みやすいエリアです。

ステップ④ 仲介・買取・事業者への一括打診など、売り方を選ぶ

仲介で一般ユーザー中心に売る
建売業者・デベロッパーへの一括打診
買取再販業者にまとめて売却（スピード重視）

ホームワーク株式会社のように、

実需向け仲介も
業者・事業者向けの交渉も
自社買取・再生も

一体でやっている会社に相談すると、
複数パターンの“手取り額とスケジュール”を並べて比較できます。

ステップ⑤ 条件調整・契約・引き渡し

境界確定が必要かどうかの判断
解体・整地・測量をどこまで売主負担にするか
税金（譲渡所得税）の概算確認
売買契約書・重要事項説明書への反映

特に土地売却では、

境界・越境
私道負担
古い擁壁・排水経路

など、建物以上に「条件の整理」が重要になるため、
都筑区エリアと宅地の取り扱いに慣れた会社を選ぶのが安心です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市・川崎市エリアで、土地・戸建て・マンションの売却・買取・再生を手がける会社）

「横浜市都筑区、とくに港北ニュータウン周辺の土地売却では、
『坪単価はいくらか』『駅から何分か』という表面的な話だけでは本質が見えてきません。

現場で私たちが一番意識しているのは、

この土地が“街区計画”の中でどんな役割を与えられているか
用途地域や高度地区などの制限が、“できること・できないこと”をどう分けているか
そのうえで、『誰が・どんな建物を・どんな収支感覚で建てると合うか』

という、“出口から逆算した見立て”です。

例えば同じ都筑区でも、

第一種低層の静かな住宅街であれば、
『建売2〜3区画でいくらまでなら業者が買えるか』
駅近の中高層住居エリアであれば、
『この面積と容積率なら、アパートが何戸とれて、賃料はどれくらいか』
商業系エリアなら、
『店舗＋賃貸or分譲の複合でどんな事業が成り立つか』

といった視点から、“現実的に出せる価格帯”を組み立てていきます。

土地の売却を考えるとき、
『うちの土地はいくらか』だけを聞きたくなるのは自然ですが、

『この土地は、誰にとって一番価値があるのか』
『戸建て用地として売るのが良いのか、アパート・店舗用として見るべきなのか』
『解体・測量・整地をどこまでやってから売るべきか』

といったところまで一緒に整理していくと、
結果として“納得感のある価格と売り方”に近づきやすいと感じています。

『都筑区のこの土地、どう見られているのか知りたい』
『戸建て用地として売るべきか、それ以外の可能性もあるのか知りたい』

という段階でも構いませんので、
まずは“街区計画と用途地域を踏まえた立ち位置診断”のつもりでご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 都筑区の土地は、基本的に高く売れますか？
A. エリアとしての人気は高く、横浜市内では中〜やや高めの水準にありますが、

用途地域
街区（住宅ゾーンか商業ゾーンか）
敷地条件（形・接道・高低差）
によって評価は大きく変わります。
「都筑区だから必ず高く売れる」とは言えない一方、
計画都市ならではの安定感もあり、使い方次第で力を発揮する土地が多いエリアです。

Q2. 用途地域は自分で調べられますか？
A. 横浜市の都市計画情報（ウェブ）や、役所の都市計画課で確認できます。
ただし、高度地区・防火指定・地区計画など、細かな制限も絡むことがあるため、
最終的には不動産会社や建築士に確認してもらうのが安全です。

Q3. 古家付きのまま売るのと、更地にして売るのはどちらが良いですか？
A. ケースバイケースです。

建物の状態が悪く、どう見ても建て替え前提 → 更地の方がイメージはしやすい
建売業者・アパート業者が主要な買主 → 古家付きでも、解体費込みで査定することが多い
解体費用を含め、「古家付きのまま売る場合」と「更地で売る場合」の手取り額を比較して判断するのがおすすめです。

Q4. 旗竿地や高低差のある土地は、都筑区では売れにくいですか？
A. 敬遠されやすいのは事実ですが、

駅近
敷地が広い
周辺相場が高いエリア
などでは、建売業者・アパート業者が前向きに検討するケースもあります。
“売れにくい”というより、「誰に・いくらなら売れるかをシビアに見る必要がある土地」と考えるのが現実的です。

Q5. 境界があいまいな土地でも売却はできますか？
A. 可能ですが、

実測・境界確定測量
隣地所有者との立ち会い
などが必要になる場合が多く、その分費用と時間がかかります。
買主が建築会社・事業者の場合は、境界を非常に重視するため、
早めに測量会社・不動産会社と相談しておくことをおすすめします。

Q6. アパート用地として高く売れる土地かどうか、自分で判断できますか？
A. 用途地域・容積率・駅距離・前面道路・周辺賃料相場など、見るべき要素が多く、
正確な判断は難しいです。
アパート・マンション用地も扱う不動産会社に、
「アパート用地としての可能性も含めて査定してほしい」と依頼すると良いでしょう。

Q7. 住んでいる家を解体して土地として売るか、家ごと売るか迷っています。
A.