【結論】緑区の借地権買取は「成立は十分ありえる」が、事前に“契約条件と関係者の意向”を整理しないと話が進みにくい
横浜市緑区（鴨居・中山・十日市場・長津田など）には、
昔からの地主さんの土地を借りて家を建てた「借地」の住宅が、今も一定数残っています。
- 親世代が建てた借地権付き戸建てを相続した
- 建物が古く、建て替えるか売るか悩んでいる
- 地主との関係が薄れ、今後どうすべきか分からない
といった理由で、
「そもそも借地権って売れるの？」
「地主に買い取ってもらう？第三者に？全部まとめて？」
というご相談が、緑区でも増えています。
結論から言うと、
- 緑区の借地権は、
- 借地人 → 第三者への借地権売却
- 地主 → 借地権の買い取り（底地との一体化）
- 第三者業者 → 借地権＋底地の同時買取・再生
といった 「買取成立のパターン」自体は十分にありえます。
ただし、成立のしやすさ・条件を大きく左右するのは、
- 借地契約の内容（旧借地法か、借地借家法か／期間／地代など）
- 権利関係（名義・相続・共有の有無）
- 建物の状態と再建築性（建て替え余地があるか）
- 地主・借地人それぞれの「本音の意向」
といった 「交渉前にどこまで整理できているか」 です。
この記事では、横浜市緑区で借地権買取を検討するときに、
交渉前に整理しておきたい条件と考え方を、
リフォーム・再生を手がけるホームワーク株式会社の視点から解説します。
なぜ横浜市緑区の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか
① 古い住宅地・農地由来の借地が混在している
緑区には、
- 昔の農地を宅地化して貸し出した借地
- 戦後〜高度成長期にかけて形成された借地権付き住宅地
- 私道接道・旗竿地・高低差のある敷地
などが入り混じっており、
- 契約開始時期・契約書の有無
- 借地条件（期間・地代・承諾料）
- 建物の状態・再建築性
が、物件ごとにかなりバラバラです。
「緑区の借地権は〇〇円／坪くらい」という単純な相場が立ちづらく、
個別の契約・土地条件を見ないと“買取の現実的な条件”が出しづらいのが実情です。
② 地主・借地人・第三者の「思惑」がズレやすい
借地権買取では、少なくとも
- 借地人（今の利用者・名義人）
- 地主（底地所有者）
- 将来の買主（第三者／買取業者／再生業者など）
という“三者の利害調整”が必要になります。
緑区のケースでは、
- 借地人：相続・老後・住み替えの都合で現金化したい
- 地主 ：地代収入を維持したい／相続対策で底地を整理したい
- 第三者：再建築・再販・賃貸などの採算が合う形で取得したい
という 「それぞれの思惑のズレ」 が交渉を難しくします。
「とりあえず査定してもらえば、いくらで買い取ってもらえるか分かるはず」
と考えて動き出すと、
契約や意向の整理が追いつかず、途中で話が止まりがちです。
交渉前に必ず整理しておきたい4つの条件
1. 借地契約の中身（契約書・期間・地代・承諾条件）
まず確認したいのは、「どんな契約になっているか」です。
手元にある範囲で、
- 元の借地契約書（昭和・平成初期など古いものでも可）
- 更新合意書・覚書・地代改定に関する書類
- 建て替え・増改築の承諾書（あれば）
を探し、次の点を整理します。
チェックしたい内容
- 契約開始時期
- 旧借地法が適用される古い契約か、現行の借地借家法か
- 契約期間と更新状況
- ○年契約・更新の有無・次回満了予定
- 地代
- 現在の金額（月額／年額）、改定履歴
- 承諾料
- 増改築・譲渡・名義変更などの承諾の要・不要、慣行
なぜ重要か
- 契約内容により、
- 地主の「借地を続けたい／整理したい」動機
- 第三者が「買いやすい／買いにくい」と判断する材料
が変わります。
- 査定や交渉は、この「借地条件」を土台に進むため、
ここが曖昧なままだと、具体的な話に入りにくいです。
2. 権利関係（名義・相続・共有・底地側の状況）
次に、 「誰が何を持っているか」 を確認します。
借地権側
- 借地権名義人は誰か（登記簿・契約書ベース）
- 実際に住んでいるのは誰か
- 既に相続が発生しているか／相続登記済みか
- 兄弟姉妹など共有者がいるか
底地（地主）側
- 地主は個人か法人か
- 代替わりしているか（高齢・相続人多数など）
- 連絡が取りやすい関係かどうか
なぜ重要か
- 借地権を売りたいのが1人でも、名義や相続人が複数だと、
全員の合意が必要になる場合があります。 - 地主の代替わり前後は、
- 交渉がしやすいチャンス
- 逆に、相続整理が終わるまで話が進まない
など、タイミングの見極めも重要です。
3. 建物の状態と「再建築性」
借地権買取の現実性を大きく左右するのが、
- 建物の老朽化具合
- 再建築可能かどうか（接道・用途地域・建ぺい率・容積率など）
です。
建物について整理したい点
- 築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
- 雨漏り・傾き・シロアリなど、目立つ不具合の有無
- 過去の大規模修繕（屋根・外壁・水回り）の履歴
- 空き家か居住中か
土地・再建築性について
- 接道状況（道路の種類・幅員）
- 高低差・擁壁の有無
- 再建築不可・要セットバック等の制限がないか（不動産会社・建築士に要確認）
なぜ重要か
- 「建て替えやすい」「リノベ再販しやすい」借地ほど、
- 買取ニーズが高く
- 買取条件も良くなりやすい
- 逆に、建て替えに大きな制約があると、
- エンドユーザー向けより、業者向け価格になりがちです。
4. 自分側と地主側、それぞれの「本音のゴール」
最後に、「情報」ではなく「意向」を整理します。
借地人（あなた側）の本音
- 最終的に、
- 完全に現金化して手放したいのか
- 住み続けたいが条件を整えたいのか
- 借地を完全所有権にして残したいのか
- 時間軸
- できれば〇年以内／相続前／親が元気なうちに など
地主側の本音（分かる範囲での推測でもOK）
- 借地をこのまま継続したいのか
- 借地権を買い取って「土地を更地で自由にしたい」のか
- 地代収入を維持しながら、煩雑な管理は減らしたいだけなのか
ここを整理しておくと、
- 「借地人→第三者売却」が主筋か
- 「地主→借地権買取・底地一体化」が現実的か
- 「第三者が借地＋底地まとめて買取」という解決が向きそうか
といった “ゴールの形” が見えやすくなります。
実際にありえる借地権買取のパターン（緑区で多い型）
※以下は緑区でよく見られる代表的なパターンのイメージです。
パターン① 借地人 → 第三者（個人）に借地権付き住宅として売却
- 条件イメージ
- 駅徒歩圏〜バス便でも、生活利便性が悪くない住宅地
- 再建築可、建物も「リフォームすればまだ使える」レベル
- 借地契約が比較的安定しており、地主も譲渡に理解がある
この場合、
- 借地権付き中古住宅として一般の購入希望者に売却
- 地主には「名義変更承諾料」を支払い、借地契約を引き継ぐ
という形で、通常の売却に近いスキームで買取が成立しやすくなります。
パターン② 地主 → 借地権買取（完全所有権へ一体化）
- 条件イメージ
- 借地上の建物が老朽化し、借地人も高齢・相続直前
- 地主側は相続や土地活用の都合で、借地を整理したい
- 将来的に更地にして売却・賃貸・建築を考えている
この場合、
- 地主が借地人から借地権を買取り、
- 借地権＋底地を自ら一体化して所有権にまとめる
というスキームです。
- 借地人側：借地権売却代金を得て撤退
- 地主側 ：土地を自由に使える“完全所有権”を取得
となり、双方にとって整理しやすい形になり得ます。
パターン③ 第三者業者 → 借地権＋底地を同時買取・再生
- 条件イメージ
- 借地人も地主も「この機会に整理したい」気持ちはある
- ただし、お互い直接の価格交渉や条件調整は負担が大きい
- 建て替え・区画変更・リノベ再販など、手を入れる余地がある土地・建物
この場合、
- ホームワーク株式会社のような“再生系”の不動産・リフォーム会社や
買取業者が、- 借地人から借地権
- 地主から底地
を同時に買い取り、
- 一体の所有権として、建て替え・リノベ・区割り変更などを行ったうえで再販する
というスキームになります。
- 借地人・地主ともに、
- 相手との細かい交渉をせずに現金化できる
- 権利関係の調整・リフォーム・販売は、第三者に任せられる
というメリットがあります。
借地権買取の交渉に入る前に「現実ライン」を持つ
1. 「借地権価格＝土地の〇割」という単純計算は危険
路線価や一般論では、
- 「借地権価格＝底地価格の○割」
といった目安が語られることがありますが、緑区の実務では、
- 接道・形状・高低差・再建築性
- 借地契約の残存期間・更新のしやすさ
- 地代水準・承諾料の慣行
- 建物状態・用途（自宅か賃貸か）
によって、実際の取引水準は大きく揺れます。
「ネットで見た“借地権割合”で計算した価格」
と、
実際に買取可能な価格
には、ギャップが出ることも珍しくありません。
2. 「このくらいで売れたら決めてもいい」という腹づもりを持つ
- 理想：これくらいで売れたら嬉しい
- 現実的な落としどころ：ここまでは許容できる
- それ以下：今回は見送る／他の選択肢を考える
という 「3段階のライン」 を、ご家族で話しておくと、
交渉中にブレにくくなります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（横浜市緑区・青葉区エリアで、借地・底地・再生リフォーム案件を手がける会社）
「横浜市緑区の借地権については、
- 『そもそも売れるのかどうか分からない』
- 『地主さんとどう話を切り出せばいいか分からない』
- 『借地権割合の数字は見たけれど、実際の金額イメージがわかない』
というご相談を多くいただきます。
私たちが現場で感じているのは、
- 借地“だから”無理、というケースは意外と少ない
- むしろ、
- 契約書・登記・相続の整理
- 自分側と地主側の本音の意向整理
をしないまま動き出すことで、話が止まってしまうケースが多い、ということです。
ホームワーク株式会社では、
- まず『借地契約・権利関係・建物状態』を一緒に棚卸しし、
- 借地人→第三者売却／地主による買取／第三者による一括買取＋再生
など、複数のシナリオでシミュレーションを出したうえで、 - 地主とのコミュニケーションも含めて、“間に入って整理役”を担う
というスタンスでお手伝いしています。
『借地権買取が成立するかどうか』は、
いきなり金額だけを見ても答えが出ません。
- 契約の中身
- 土地・建物の条件
- 関係者それぞれの事情と本音
を丁寧に整理していけば、
『どこまでなら現実的か』『今回はどこまで目指すか』が自然と見えてきます。
“売れるかどうか”の前に、“どう整理すべきか”のご相談から
気軽に使っていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 横浜市緑区の借地権は、そもそも第三者に売れますか？
A. 契約内容・立地・建物状態・地主の意向によりますが、「第三者への借地権売却」が成立した事例は緑区にもあります。特に再建築性があり、生活利便性のあるエリアでは、個人・業者ともに検討対象になりやすいです。
Q2. 地主が借地権の買取に全く興味を示しません。その場合は諦めるしかありませんか？
A. 地主が買取に乗り気でなくても、
- 第三者に借地権を売却し、新たな借地人に引き継ぐ
- 借地権＋底地を業者が一括で買い取る形を提案する
など、他のスキームが取れる場合もあります。ただし、いずれも地主との調整が必要なので、専門家を間に入れた交渉が現実的です。
Q3. 借地契約書が見当たりません。それでも買取の相談はできますか？
A. 可能です。
- 地主が契約書を保管しているケース
- 更新時の覚書・地代の領収書などから契約内容を推定できるケース
も多くあります。まずは分かる範囲の情報を整理し、不足分を専門家と一緒に埋めていく形で進めることができます。
Q4. 築古で建物がかなり傷んでいます。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体前提ではありません。
- 現況のまま買い取って、業者側で解体・再建築する
- リノベーション前提で活用する
といったケースもあります。解体費用をかける前に、「現況で売る場合／解体後に売る場合」の価格と手取りを比較して判断するのが安全です。
Q5. 相続登記をしていません。登記を済ませてからでないと動けませんか？
A. 最終的な売買契約までには相続登記が必要ですが、
- 誰が相続人か
- 誰を窓口にするか
を整理する段階では、登記が未了でも相談可能です。どのタイミングで相続登記をするべきかも含めて、司法書士と連携して計画を立てることができます。
Q6. 借地権割合や路線価は、どこまで買取価格の参考になりますか？
A. 借地権割合や路線価は「税務上の評価の目安」であり、実勢の買取価格は
- 具体的な土地条件・建物条件
- 借地契約の残存期間・地代
- 再活用のしやすさ
などによって変動します。あくまで「方向性の参考」と考え、実務の査定とは切り分けて捉えるのが安全です。
Q7. 地主との関係があまり良くなく、直接交渉したくありません。対応してもらえますか？
A. 不動産会社・ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、
- 情報整理
- 条件のたたき台作成
- 交渉窓口
を担うことで、当事者同士が感情的にぶつからないように進めることが可能です。委任状などの手続きを踏めば、直接顔を合わせずに進めることも珍しくありません。
Q8. 借地権を買い取ってもらう場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出る場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費用・相続の有無・各種特例によって税額は変わるため、具体的な金額は税理士によるシミュレーションが必要です。
Q9. 緑区以外（たとえば青葉区や都筑区）の借地権も一緒に相談できますか？
A. 可能です。緑区・青葉区・都筑区など、近接エリアで複数の借地・底地をお持ちの場合、それぞれのエリア特性と相場を踏まえて、「どこからどう整理するか」をまとめて検討することもよくあります。
Q10. まず何から話せば、「買取が現実的かどうか」判断してもらえますか？
A.
- 物件の所在地（最寄り駅・おおよその住所）
- 借地かもしれないと思っている理由（契約書・地代の有無など）
- 現在の利用状況（居住中／空き家／賃貸中）
- 売却・整理を考え始めたきっかけ（相続・老朽化・住み替えなど）
このあたりをお話しいただければ、
「契約整理から始めるべきか」「地主との調整が鍵になりそうか」「買取の可能性がありそうか」といった大まかな方向性を一緒に整理できます。
「借地だから無理かもしれない」と決めつける前に、
“条件整理と選択肢の棚卸し”から始めていただくのがおすすめです。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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公式サイト
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