横浜市港北区の不動産売却相場｜エリアごとの価格帯を読み解く

2026年3月14日

【結論】港北区の売却相場は「エリア軸」と「用途軸」で分けて見るとブレが小さくなる

横浜市港北区で不動産売却を検討するとき、
多くの方が最初に戸惑うのは、

相場サイトごとに数字がバラバラ
日吉・綱島・新横浜など、同じ港北区でも価格差が大きい
マンション・戸建て・土地で評価の仕方が違う

といった「情報のブレ」です。

港北区は、

東急東横線・横浜市営地下鉄ブルーライン・JR横浜線が交差し
日吉・綱島・大倉山・新横浜などの人気エリアを抱え
居住・投資・事業の需要が重なり合う

という、日本でも有数の“多層的なマーケット”です。

このため、「港北区の平均相場」だけを見ても、実際の売却価格は読み取りにくいのが実情です。

売却で失敗しないためには、

どの「エリアグループ」に属するか（駅・沿線・街の性格）
どの「用途軸」の物件か（自己居住／投資／事業）

という2つの軸で相場を捉え直すことが重要です。

この記事では、

港北区の相場が読みづらい理由
エリアごとの「価格帯の傾向」
マンション・戸建て・土地それぞれの見方
相場情報の使い方と、査定時のチェックポイント

を整理していきます。

なぜ横浜市港北区の売却相場は分かりづらいのか

物件タイプと買主ニーズが“層”になっている

港北区の代表的な物件タイプと主な買主ニーズは、概ね次のとおりです。

日吉・綱島・大倉山周辺
→ ファミリー向けマンション・戸建て（自己居住ニーズが強い）
新横浜周辺
→ 投資用マンション・事業用ビル・ホテル用地など（投資・事業ニーズ）
小机・新羽・高田周辺
→ 戸建て・土地（比較的落ち着いた住環境重視のニーズ）

この“ニーズの層”が重なっているため、

同じ「3LDKマンション」でも、
- 日吉駅徒歩5分の実需向け
- 新横浜駅徒歩5分の投資向け

では、価格の付き方も、動く買主の層も大きく変わります。

「平均相場」が実態をならしてしまう

ポータルサイトや相場サイトでは、

「港北区のマンション平均◯◯万円／㎡」
「港北区の土地平均◯◯万円／坪」

のようにまとめられていますが、実際には、

駅徒歩5分とバス便15分
築5年と築35年
投資用ワンルームとファミリー向け70㎡

が全て混ざった数字です。

平均値は「ざっくりの温度感」を掴むには有効ですが、
自分の物件の売却価格の目安としては精度が不足しがちです。

港北区のエリア別｜ざっくり「価格帯の傾向」をつかむ

※ここでは「相場感」をつかむための“傾向”として整理します。
　実際の価格は、築年数・広さ・管理状態などによって大きく変わります。

① 東急東横線エリア｜日吉・綱島・大倉山・菊名など

【特徴】

東横線のブランド力と都心アクセスの良さから、
港北区の中でも人気・価格帯ともに高水準のゾーン
駅近マンションの実需ニーズが非常に強い

【価格帯のイメージ】

マンション：
- 駅徒歩10分以内・ファミリータイプは、港北区平均より“やや高め〜高め”
- 築浅・駅近は争奪戦になりやすく、高値成約事例も多い
戸建て：
- 駅距離・坂・道路条件による差が大きい
- 平坦・駅近は供給が少なく“プレミア価格”になることも

【売却を検討する際のポイント】

「平均相場」ではなく、
同じ駅・同じ徒歩分数・同じ築年帯の成約事例を見ることが重要
適正に価格設定すれば、仲介での高値売却が狙いやすいエリア

② 新横浜エリア｜新横浜駅周辺

【特徴】

新幹線停車駅＋ビジネス・商業集積エリア
住居系だけでなく、オフィス・店舗・ホテルなど事業用も多い

【価格帯のイメージ】

マンション：
- 投資用1K〜1LDKの需要が強く、利回りを意識した価格形成
- ファミリー向けは、「利便性重視」の実需も入るが、
  周辺環境（騒音・眺望など）で好みが分かれやすい
土地・ビル：
- 事業用ニーズがあるため、単純な住宅地相場とは別の評価軸

【売却を検討する際のポイント】

「住むためのマンション」なのか「投資用」なのかで、
見るべき相場も、アプローチすべき買主層も変わる
事業用不動産は、専門性の高い業者査定が必須

③ ブルーライン・グリーンライン×住宅地エリア

（北新横浜・新羽・高田・東山田など）

【特徴】

駅距離の割に、東横線エリアより価格が抑えめで、
「予算を抑えつつ横浜市内に住みたい」層の受け皿になっている
戸建て・土地が動きやすいエリア

【価格帯のイメージ】

マンション：
- 東横線沿線ほどの価格プレミアはつきにくいが、
  駅近・管理良好物件は安定したニーズ
戸建て・土地：
- 区画の広さや駐車場の有無で、価格差がつきやすい
- 坂の有無や前面道路条件も評価に直結

【売却を検討する際のポイント】

「東横線エリアのイメージ価格」で期待しすぎないこと
最寄り駅だけでなく、バス便の利便性や周辺施設も含めた説明が重要

④ 旧来の住宅地・混在エリア

（小机・篠原周辺など）

【特徴】

昔からの住宅地と、新しめの分譲地が混在
戸建て主体で、住環境を重視するファミリーニーズが中心

【価格帯のイメージ】

マンション：供給自体が少なく、個別性が高い
戸建て・土地：
- 駅距離・坂・土地形状など、個別条件によるブレが大きい
- 相場サイトの「平均値」が特に当てになりにくいゾーン

【売却を検討する際のポイント】

「エリア平均」より、近隣の類似戸建て・土地の成約事例が重要
境界・接道・ハザード情報など、土地条件の整理が価格に直結

物件種別ごとの売却相場の見方

マンション相場の見方｜港北区で特に重要なポイント

駅距離（徒歩分数）
築年数と大規模修繕の履歴
管理状況（管理会社・管理人の有無・修繕積立金の水準）
間取り・専有面積・方角・眺望

港北区では、**「駅近×管理良好×ファミリータイプ」**が特に評価されやすく、
同じ築年数でも、

駅徒歩5分の70㎡ 3LDK
駅徒歩15分の50㎡ 2DK

では、㎡単価が大きく変わるのが一般的です。

戸建て相場の見方｜土地＋建物を分けて考える

土地：
- 面積・形状（整形／不整形）
- 接道条件（幅員・方位・接道長さ）
- 高低差・擁壁の有無
建物：
- 築年数・構造（木造／鉄骨など）
- メンテナンス履歴（屋根・外壁・設備交換など）

港北区では、
「土地としての価値」が高く評価されるエリアも多く、

古家付き土地として売る
リフォーム前提で戸建てとして売る

どちらが有利かは、個別の査定・シミュレーションが必要です。

土地相場の見方｜坪単価より“使い勝手”

土地の価格は、路線価や公示地価も参考になりますが、

建てられる建物のボリューム（容積率）
建築上の制約（高度地区・斜線制限など）
実際のプランがどこまで取りやすいか

といった「使い勝手」によっても、実勢価格が変わります。

港北区は、

容積率の使い方次第で、二世帯・賃貸併用など多様なプランが可能な土地
ハザードや斜面地で、建築コストが嵩む土地

など、個性の強い土地も多いため、
土地だけを机上評価するより、建築・活用イメージまで含めた査定が有効です。

相場サイトと実勢価格｜どう付き合えばいいか

平均相場サイトは「温度感」を見るツール

「港北区全体の流れ」
「昨年と比べて上がっているか／下がっているか」

を把握するには有効ですが、
自分の物件の価格を「ピンポイント」で出す用途には向きません。

成約事例検索は「方向性」を確認するツール

同じ駅
徒歩分数が近い
築年数・広さが近い

物件の成約事例を見ていくと、
**「このゾーンにいるのか」「明らかに違うゾーンなのか」**が見えてきます。

査定時にチェックすべきポイント

不動産会社に査定を依頼した際は、

その価格の根拠（どの成約事例を参考にしたか）
想定している買主層（自己居住／投資／法人）
何ヶ月くらいで売れる想定か（売却期間の見立て）

を、具体的に聞くことが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市・川崎市エリアでの売却・買取・リフォームを手がける会社）

「港北区の相場は、『高いか安いか』ではなく、
『どのゾーンにいるのか』をまず確認することが大切です。

同じ港北区でも、
日吉・綱島・大倉山・新横浜・高田・小机…と、
駅や街によって“相場のレンジ”が大きく異なりますし、

マンションなのか
戸建てなのか
土地なのか

によって、評価の軸も変わります。

私たちがご相談を受けるときは、

まず“エリア軸”でザックリとしたゾーンを把握し
次に“物件の使われ方（用途軸）”を整理し
最後に“個別条件（管理状態・リフォーム歴・土地条件など）”を乗せていく

というステップで、相場感を一緒に組み立てていきます。

『この数字が相場です』と一方的に伝えるのではなく、
“なぜその価格帯なのか”を納得していただくことが、
最終的な売却判断のブレを小さくする近道だと考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 港北区の不動産は、今が売り時でしょうか？
A. 「今が絶対の売り時」とは言い切れませんが、
金利環境・需給バランス・エリア人気を見ても、
一定の価格水準を維持している状況が続いています。
売り時かどうかは、「相場水準」だけでなく、ご自身のライフプラン・資金計画も含めて判断する必要があります。

Q2. 相場サイトと不動産会社の査定額がけっこう違います。どちらを信じればいいですか？
A. サイトの数字は「平均値ベースの参考値」、不動産会社の査定は「個別条件を加味した推定値」です。
大事なのは数字そのものよりも、

どんな成約事例を参考にしているか
どんな前提（売却期間・買主層）で考えているか
という“中身”です。

Q3. 同じマンションでも、部屋によってそんなに価格が変わりますか？
A. 変わります。階数・方角・眺望・リフォーム履歴・騒音の有無などで、
同じマンション内でも数百万円単位の差がつくことがあります。
「マンション名だけの相場」ではなく、
お部屋の条件まで含めて査定してもらうことが重要です。

Q4. 築古の戸建ては、更地にして売ったほうが高くなりますか？
A. ケースバイケースです。

建物を評価せず「古家付き土地」として見るエリア・買主層
リフォーム前提で「戸建て」として評価する買主層
のどちらが付きやすいかで変わります。
解体費用を先にかける前に、「現況のまま売る場合」との比較シミュレーションをおすすめします。

Q5. 港北区の土地は、今後も値上がりしますか？
A. 一部エリア（駅近・再開発周辺など）では底堅い動きが見込まれる一方、
人口動態・金利動向・新築供給などの影響も受けます。
10年単位の値動きを正確に読むことは難しいため、
「値上がり期待だけ」で売却や保有を判断するのはリスクがあります。

Q6. 投資用として持っているワンルームを売るか、持ち続けるか迷っています。
A.

今後の賃料下落リスク
修繕費・管理費・大規模修繕の負担
ローン残債と金利
を踏まえて、「売却益＋今後の家賃収入」のシミュレーションが必要です。
港北区は投資ニーズもあるエリアなので、
売却・保有どちらにも選択肢があります。

Q7. 相場より少し高めに出して、反応を見ながら下げていくのはアリですか？
A. アリですが、最初の売出価格が高すぎると、
「長く売れ残った物件」という印象がつき、
結果的に値下げ幅が大きくなることがあります。
最初から“ギリギリの高値”を狙いすぎないことが、
トータルの手取りを守るコツです。

Q8. 港北区で、不動産会社によって査定額に差が出やすいのはなぜですか？
A.

想定する買主（実需／投資／法人）が違う
売却想定期間が違う（3ヶ月で売る前提か、半年か）
リフォームや活用の前提をどこまで織り込むかが違う
といった要因で、査定額に差が出ます。
複数社の査定額を「高い・安い」で比べるだけでなく、
評価プロセスを聞き比べるのがポイントです。

Q9. 港北区の中でも、エリアごとの違いをざっくり知りたいだけでも相談できますか？
A. 可能です。
「日吉と綱島で迷っている」「新横浜近くの相場感だけ知りたい」といった段階のご相談も多くあります。
売却を今すぐ決めていなくても、
エリアの特徴と相場感を押さえておくことは、将来の判断に役立ちます。

Q10. 何から相談すればいいか分からないのですが、大丈夫でしょうか？
A. 問題ありません。