東京都江戸川区の不動産売却と税金｜譲渡所得で注意すべきポイント

2026年3月16日

【結論】江戸川区の不動産売却の税金は「いつ・いくらで買い、いつ・いくらで売るか」と「マイホーム特例の使い方」を押さえれば怖くない

東京都江戸川区で不動産売却を考えるとき、
多くの方が不安に感じるのが「譲渡所得税（売却益の税金）」です。

売ったらどれくらい税金がかかるのか
マイホームだと税金が安くなると聞いたけど、うちも対象なのか
相続した家を売る場合、購入時の金額が分からないとどうなるのか

こうした点が曖昧なまま「なんとなく」で売却を進めてしまうと、

手元にいくら残るかが読めない
売ってから「こんなに税金がかかるなら、条件を変えておけばよかった」と後悔する

といったことにつながりかねません。

江戸川区の不動産売却で押さえるべき税金のポイントは、大きく言うと次の3つです。

「いくら儲かったことになるのか」（譲渡所得の計算）の考え方
「いつ買って・いつ売るか」で税率が変わる（所有期間）というルール
マイホーム（居住用）にだけ使える特例を使えるかどうか

この記事では、

江戸川区で自宅・相続不動産を売却するケースを想定して
譲渡所得の基本
注意しがちな落とし穴
江戸川区ならではの“見落としポイント”

を、売却・買取・再生を扱うホームワーク株式会社の視点で整理してお伝えします。

（※税率・特例の概要は、原則として最新の一般的ルールをもとにしています。最終判断は必ず税務署・税理士にご確認ください）

江戸川区の不動産売却でかかる税金の基本構造

譲渡所得税＝「利益」に対してかかる税金

不動産を売ったときにかかる税金（譲渡所得税・住民税）は、
「売却価格そのもの」ではなく、“利益（儲け）”に対して課税されます。

ざっくりとした計算イメージは次の通りです。

譲渡所得＝売却価格
－（取得費＋譲渡費用）

取得費：
- 買ったときの価格（建物・土地）
- 購入時の仲介手数料・登記費用など
- 建物部分は経過年数に応じて減価償却
譲渡費用：
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の登記費用
- 売るために直接かかった解体費用など

この「譲渡所得」がプラスになった部分に対して、
所得税・住民税がかかります（マイホームなら特例で大きく減らせることもあります）。

所有期間で税率が大きく変わる（短期・長期）

日本の税制では、不動産の所有期間によって税率が変わります。

短期譲渡所得：
- 売った年の1月1日時点で、所有期間5年以下
- 税率が高い（短期用の所得税＋住民税）
長期譲渡所得：
- 売った年の1月1日時点で、所有期間5年超
- 税率が低め（長期用の所得税＋住民税）

ポイントは「売った日から5年」ではなく、「1月1日時点で5年超かどうか」で区分されることです。

たとえば：

2020年6月に購入した不動産を2026年3月に売却する場合
- 2026年1月1日時点では、
  所有期間は「5年未満」と見なされる → 短期譲渡
2020年6月購入→2027年3月売却なら、
2027年1月1日時点では5年超 → 長期譲渡

江戸川区のように価格帯が比較的手ごろなエリアでも、
短期と長期で数十万円〜数百万円単位で税額が変わることがあります。

まず押さえたい「マイホーム売却の3大特例」

江戸川区で多いのは、自宅（居住用財産）の売却や、親が住んでいた家を売るケースです。
マイホームにだけ使える主な特例は次の3つです。

特例① 3,000万円特別控除（マイホームの売却益から最大3,000万円控除）

居住用不動産を売った場合、一定の要件を満たせば、

譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

【ポイント（代表的な要件）】

自分が住んでいた家（またはその敷地）であること
売るときに住んでいる、または過去に住んでいて一定期間内に売る
親族間や特殊な取引でないこと（時価より極端に安く売るなどは要注意）
同じ特例を、同一年で別の不動産に重ねて使わないことなど

たとえば：

売却益（譲渡所得）が2,500万円 → 3,000万円控除で「0」に → 譲渡所得税はかからない
売却益が3,500万円 → 3,000万円控除後の500万円に対して課税

江戸川区の実務感覚では、長く住んだ自宅を売る場合、この特例で“ほとんど税金が出ない”ケースも多いです。

特例② 所有期間10年超の軽減税率（長期保有のマイホーム）

マイホームの所有期間が長い場合、
3,000万円控除に加えて「軽減税率の特例」を使えるケースがあります。

【ざっくりしたイメージ】

売却年の1月1日時点で「所有期間10年超」のマイホーム
3,000万円控除適用後、一定額まで軽減された税率が適用される

「3,000万円控除」＋「軽減税率」が組み合わされることで、
長年住んだ江戸川区の自宅を売る場合、かなり税負担を抑えられる可能性があるということです。

特例③ 買い替え・住替えと特例の関係（重複適用に注意）

住み替え（江戸川区内→区外、区内での買い替えなど）の場合、
過去には「買い替え特例」などもありましたが、
今は**“3,000万円控除”等と他の特例の組み合わせに注意**が必要です。
ローン控除（住宅ローン減税）
マイホーム売却の3,000万円控除・軽減税率
など、「売る側の特例」「買う側の特例」の組み合わせは複雑になりやすい部分です。

特に、同一年に“売却も購入も”行う江戸川区の住み替えケースでは、
税務署や税理士に一度シミュレーションしてもらう価値が高いと言えます。

江戸川区で実際に起こりやすい「税金の落とし穴」

落とし穴① 「いくらで買ったか分からない」相続不動産の取得費

親が長年住んでいた江戸川区の戸建てやマンションを相続し、
それを売却するケースでは、

当時の売買契約書や領収書が残っていない
親が建てた一戸建てで、建築費の資料が見当たらない

といったことがよくあります。

この場合、取得費を「概算取得費（売却価格の5％）」とせざるを得なくなる可能性があります。

たとえば：

売却価格：4,000万円
資料がなく、概算取得費：4,000万円 × 5％＝ 200万円
譲渡所得 ≒ 4,000万円 − 200万円 − 譲渡費用 → 利益が非常に大きく計算される

※マイホーム特例が使えれば軽減されますが、
　使えない場合、想定より税金が重く感じられることもあります。

【対策】

売却前に、過去の資料がないか徹底的に探す
固定資産税の課税明細・古い登記簿・古い住宅ローン関係書類などから、取得費の手掛かりがないか確認する
難しい場合は、早めに税理士に相談しておく

落とし穴② マイホーム特例が「使えると思っていたのに」使えないケース

たとえば：

実際にはほとんど住んでおらず、ほぼ賃貸として貸していた
名義が親のままで、自分自身は住んでいたが「所有者ではない」状態だった
長期間空き家にしてから売却した

などの場合、
「自分は住んでいたつもり」でも、税法上のマイホーム特例の要件を満たさないことがあります。

江戸川区のように、

親の家に同居していた
子ども世帯が名義を持たないまま実家を建て替えた

といったケースも多く、
「誰名義の家を、誰が住んでいたのか」を整理しておくことが重要です。

落とし穴③ 短期譲渡になってしまい、予想以上の税額になる

近年、江戸川区でも、

ここ数年で購入したマンション・戸建を売却
ライフスタイルの変化や金利・ローンの見直しで早めの売却を検討

といったケースが増えています。

購入から間もない売却でありがちなのが、

「5年持てば税率が下がる」という認識はある
しかし「1月1日時点」で判定されるルールを見落としている

というパターンです。

「あと数ヶ月待てば長期譲渡扱いになったのに、
その前に売ってしまって税率が高くなった」ということも起こり得ます。

【対策】

「売る年の1月1日時点での所有期間」を必ず確認
期限に余裕があれば、「長期に切り替わってから売る」選択肢もシミュレーション

江戸川区ならではの“税金視点で見ておきたいポイント”

ポイント① 区内での住み替え（売却＋購入）での資金計画

江戸川区内で、

広さアップ・駅近への住み替え
エレベーター付きへの買い替え
親世帯・子世帯の近居

を検討するケースも多いエリアです。

この場合、

今の家の売却で、手元にいくら残るか（税引き後）
次の家の購入に、頭金としていくら入れられるか
住宅ローン控除など、「買う側」の税制もどう使えるか

をセットで考える必要があります。

「売却益は非課税だろう」と思い込んで頭金プランを組んでしまうと、
実際の税額が出たときに計画が狂う可能性があります。

ポイント② 賃貸に回すか売却するか迷うときの「税金＋収支」の視点

江戸川区では、

ファミリー向け賃貸需要
単身・共働き世帯向けの賃貸需要

もあるため、

売るか
貸すか

で迷うパターンもあります。

税金面では、

売却 → 譲渡所得税＋住民税の可能性
賃貸 → 家賃収入に対して所得税＋住民税（経費計上も可）

となり、「どちらが得か」は、

売却価格・売却益
賃料・空室リスク・修繕費
自分の所得状況（他の収入との合算）

によって変わります。

「税金だけ」で判断するのは危険で、
“税金＋10年・20年単位のキャッシュフロー”で比較することが重要です。

ホームワーク株式会社の専門家コメント

ホームワーク株式会社
（東京都内で不動産売却・買取・リフォーム再生を手がける会社）

「東京都江戸川区で不動産売却のご相談を受けるとき、
税金についてのご不安はほぼ毎回といっていいほど話題になります。

『3,000万円控除の存在は聞いたことがあるけれど、うちも本当に使えるのか？』
『相続で引き継いだ家を売る場合、親がいくらで買ったか分からない』
『今売るべきか、数年後の方が良いのか、税金面からの判断がつかない』

こうしたお悩みは、とてもよく分かります。

私たちが大切にしているのは、

まず『売却後に手元にいくら残したいのか』というゴールから逆算すること
そのうえで、譲渡所得の概算・特例適用の可否を“早めの段階”で整理すること

の2つです。

江戸川区の不動産は、

マンションも戸建も、決して“安い買い物”ではありませんし、
売るときも、“税金を含めたトータルの出口設計”が非常に大切になります。

『売るかどうか決めていない段階』でも構いませんので、

いつ買って
いくらぐらいで買って
今いくらぐらいで売れそうか

を一緒に整理しながら、
税理士とも連携して“税引き後の手取りイメージ”を出していければと思っています。

“売り出し前の1本の電話”が、
売却後の安心感を大きく変えることも多いですよ。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 江戸川区の自宅を売ったら、必ず税金がかかりますか？
A. いいえ。マイホームの3,000万円特別控除などを使うことで、
譲渡所得がゼロになり、結果として税金がかからないケースも多くあります。
「利益が出ていそうだから必ず課税」とは限りません。

Q2. 親が住んでいた家を相続して売る場合も、3,000万円控除を使えますか？
A. 条件付きで使える可能性があります。

相続後、自分や家族が実際に住んでマイホームとして使っていたか
「被相続人居住用財産の特例」など、別の特例の対象になるか
といった点で判断が分かれます。相続の経緯や実際の居住状況によって取り扱いが変わるため、税務署・税理士への確認が必須です。

Q3. 売却益がいくら以上だと、税金を特に注意すべきでしょうか？
A. 金額で一律には言えませんが、

譲渡所得が数百万円以上出そう
所有期間が5年以下（短期）の可能性がある
マイホーム特例が使えないかもしれない
といった場合は、早めに具体的な試算をしたほうが安心です。

Q4. 江戸川区のマンションを、購入から3年で売る予定です。やはり税金は重くなりますか？
A. 原則として、「売却年の1月1日時点で所有期間5年以下」の場合は短期譲渡となり、長期より税率が高めになります。
ただし、マイホームで3,000万円特別控除などが使える場合は、
税額が大きく軽減される可能性もあります。

Q5. リフォーム費用は、譲渡所得の計算でどのように扱われますか？
A. 性質によって扱いが異なります。

購入時からの大規模リフォーム費用 → 取得費に加算される可能性
売却直前の「売るためのリフォーム」 → 譲渡費用として計上できる場合も
ただし、全てがそのまま認められるわけではなく、領収書や工事内容の確認が必要です。

Q6. 確定申告は必ず自分でやらないといけませんか？
A. 不動産の譲渡がある年は、原則として確定申告が必要です。
ご自身で行うこともできますし、税理士に依頼することも可能です。

特例を複数使う
相続・事業用部分が絡む
といった複雑なケースでは、税理士への依頼を検討する方が安心です。

Q7. 江戸川区以外の物件（実家が他県など）を売却した場合も、税金の考え方は同じですか？
A. 基本的な譲渡所得の計算方法・特例の考え方は同じです。
ただし、固定資産税・都市計画税などの水準や、将来の資産価値の見通しはエリアによって異なるため、「売却か賃貸か」の判断は地域特性も踏まえて行う必要があります。

Q8. 「売却した年」と「税金を払う年」は同じですか？
A. 不動産を売却した年の翌年に、確定申告と納税が行われます。
（例）2026年中に売却 → 2027年の2〜3月に確定申告・納税
納税資金は売却代金の中から確保しておく必要があります。

Q9. 住宅ローンが残っていても、譲渡所得税はかかりますか？
A. はい。ローン残高とは別に、
「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算した“利益”に対して税金がかかります。
ローンが残っている＝利益が出ていない、とは限らない点に注意が必要です。

Q10. まず何から話せば、税金の概算を見てもらえますか？
A.