東京都葛飾区の訳あり物件は買取が現実的か？通常流通とは異なる売却ルートの考え方

2026年3月17日

【結論】葛飾区の訳あり物件は「通常流通での限界」を見極めてから、買取ルートを組み合わせると出口が見える

東京都葛飾区で、いわゆる「訳あり物件」の売却を考えるとき、
多くの方が最初に悩むポイントは次のようなものです。

「訳あり」と言われたが、どこまで売却に影響するのか分からない
通常の仲介で売り出しても、本当に買い手が付くのか不安
買取と仲介、どちらを選べば損をしないのか判断できない

葛飾区は下町エリア特有の事情から、

再建築不可・私道・狭小地など「土地の訳あり」
事故物件・長期空き家・ゴミ屋敷など「建物の訳あり」
借地権・共有名義・相続未整理など「権利の訳あり」

が混在しやすく、「訳あり度合い」と「売却ルート」の相性を見極めないと、

仲介で時間だけかかって売れ残る
焦って極端に安い買取条件を飲んでしまう

といった失敗につながりやすいエリアです。

重要なのは、

その物件が「どのタイプの訳あり」なのかを構造的に整理すること
通常流通（仲介）と買取、両方のシミュレーションを比較したうえで決めること

この記事では、葛飾区の訳あり物件について、

なぜ「通常の売却」と感覚が違うのか
訳ありの種類別に見た、買取ルートの向き・不向き
実務的な売却の進め方（仲介と買取の組み合わせ方）

を、訳あり物件・再生物件を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ東京都葛飾区の「訳あり物件」は通常流通だけでは難しくなりやすいのか

下町エリア特有の「複合的な訳あり」が多い

葛飾区の訳あり物件は、単なる「一点の問題」ではなく、

土地の問題（再建築不可・私道・狭小・不整形）
建物の問題（老朽化・雨漏り・傾き・違法増築・長期空き家）
権利の問題（借地・共有・相続未登記・差押え）
心理的な問題（事故物件・近隣トラブル・境界紛争）

が、二つ三つと重なっているケースが目立ちます。

その結果、

一般のエンドユーザー向け仲介では、検討者が極端に少ない
金融機関の住宅ローンがつかず、現金買いの投資家しか対象にならない

という状況になりやすく、
「通常流通だけで売り切る」のは難しい物件が増えています。

売主・買主双方にとって「リスクの中身」が見えづらい

訳あり物件では、

売主側：
- どこまで説明しなければいけないのか
- どこからが「大きなマイナス」と見られるのか
買主側：
- 将来どんなトラブルの可能性があるのか
- 自分で解決できるのか、専門家が必須なのか

が分かりにくくなります。

葛飾区は物件価格帯が比較的「手の届く水準」である一方、
上記のようなリスクが見えにくいため、

通常の仲介ルートでは、買主・仲介会社が慎重になり、取引が進みにくい
逆に、買取・再生を前提とするプレイヤーにとっては、
「工夫次第で価値を出せる物件」と見えるケースもある

という、評価が割れやすい市場になっています。

「訳あり物件」の種類別に見る｜買取ルートとの相性

訳あり物件と一口に言っても、内容によって取るべき売却ルートは変わります。
葛飾区でよく見られるパターンを、買取との相性で整理します。

① 再建築不可・私道・狭小地など「土地条件の訳あり」

代表例

道路に2m以上接しておらず、再建築不可
前面道路が私道で、持分がない or 承諾が得られない
極端に細長い・不整形な敷地で、建物計画が難しい

通常流通での課題

住宅ローンが付きにくく、自己資金の多い買主か投資家に限られる
「将来建て替えが難しい」と説明すると、実需検討者は敬遠しがち

買取との相性

土地活用・再生を得意とする買取業者・ホームワーク株式会社のような会社にとっては、
- 隣地との一体利用
- 賃貸向けに用途転換
- 長屋・アパート再生
  などのシナリオを描きやすい物件も多い
**買取ルートとの相性は比較的良いタイプの「訳あり」**です。

② 事故物件・長期空き家・ゴミ屋敷など「建物状態・心理的な訳あり」

代表例

室内での自殺・他殺・孤独死などの事故物件
10年以上放置され、雨漏りや構造劣化が進んだ空き家
ゴミ屋敷状態・残置物が大量に残ったままの家

通常流通での課題

内覧段階で印象が悪く、そもそも購入検討に至らない
事故内容の告知で購入をためらう人が多い
解体やリフォーム費用の「見えないリスク」を嫌う買主が多い

買取との相性

事故物件・訳あり物件に慣れた買取業者や、
リフォーム前提で再販するホームワーク株式会社のような会社にとっては、
- 室内再生
- 解体して更地活用
  まで一括で設計できるため、買取のニーズが出やすい分野です。
ただし心理的瑕疵の内容が重いほど、買取価格は抑えられる傾向があります。

③ 借地権・共有名義・相続未登記など「権利関係の訳あり」

代表例

借地権付き建物／底地
兄弟・親族での共有名義になっている
相続登記がされておらず、名義が被相続人のまま
差押え・競売歴などがある

通常流通での課題

権利調整・合意形成に時間と専門性が必要
一般の買主が「手続きの複雑さ」で敬遠しやすい
仲介会社によってはそもそも取り扱いを嫌う

買取との相性

権利調整を伴う案件に慣れた業者であれば、
- 相続登記のサポート
- 共有者の持分買取
- 借地権・底地の同時買取
  などを通じて、**「一気に整理してから再販する」**ことが可能です。
その分、整理コスト・リスクを織り込むため、価格条件はシビアになりがちです。

葛飾区の訳あり物件｜「買取が現実的か」を判断する3つの視点

1. 「訳あり度合い」と「買主層の幅」を照らし合わせる

訳ありの内容が軽い（例：多少の違法増築、古さだけ）
→ 一般エンドユーザーもまだ狙えるため、まずは仲介が有力
訳ありが重い（例：再建築不可＋事故物件＋長期空き家）
→ エンドユーザー流通はほぼ期待できず、買取ルートが主戦場

買主の幅が狭いほど、「買取」を早い段階で前提に考えた方が現実的です。

2. 売主の事情（時間・手間・精神的負担）の許容度

時間：
- 「1年くらいかかってもよい」
- 「半年以内に現金化したい」
手間：
- 内覧対応・近隣説明を自分でもある程度やれる
- できるだけ現地に行きたくない、片付けもしたくない
精神的負担：
- 訳あり内容について話すのがつらい
- 長期にわたる交渉をする気力がない

時間と手間をかけられないほど、買取の現実味は高まります。

3. 「通常流通での理論上のMAX価格」と「買取価格」のギャップ

仲介でうまく売れた場合の想定価格（MAX）
訳あり内容を踏まえた「現実的な成約ライン」
買取に出した場合の即金価格

この3つを出したうえで、

価格差
かかる時間・ストレス
将来のリスク（売れ残り、相場下落など）

を比較し、自分にとっての“損得のライン”を決めることが重要です。

葛飾区で実際によくある「訳あり物件」売却パターン（イメージ）

※実在の案件を特定できないよう加工した、よくあるパターンのイメージ事例です。

事例①：再建築不可＋長期空き家（買取による一括整理）

場所：葛飾区・駅徒歩15分
状況：
- 再建築不可（私道奥・接道2m未満）
- 築50年以上の木造戸建、10年以上空き家
- 室内は雨漏り・腐朽が進行、ゴミも多数残置

【当初の悩み】

仲介会社からは「更地にしてからの売却」を提案されたが、
解体費だけで数百万円かかる見込み
相続人が遠方在住で、片付け・立会いも困難

【対応】

訳あり・再建築不可も扱うホームワーク株式会社に相談
現況のまま一括買取するスキームを提案
- 解体・残置物処分はすべて買取側負担
- 価格は「土地としての評価 − 解体・処分・再生コスト」を反映

【結果】

仲介で「更地売り」を目指した場合の理論上の価格よりは下がるが、
- 売主負担の解体費ゼロ
- 片付け・立会いも最小限
- 約2ヶ月で決済完了
「手出しなく終われるなら十分」として、売主も納得

事例②：借地権付き戸建＋老朽化（買取＋契約整理）

場所：葛飾区・駅徒歩圏
状況：
- 借地権付き戸建（旧借地法）
- 築40年超、設備老朽化
- 子世代は別にマイホームを購入済み、借地に住み続ける予定なし
- 地主は高齢で、底地売却も検討している

【当初の悩み】

一般仲介で売り出そうとしたが、
借地条件が複雑で、買主候補のローン審査が通らない
相続も近く、地主側も早めの整理を希望

【対応】

ホームワーク株式会社が、
- 借地権を買取
- 地主とも交渉し、底地もセットで買取
- その後、建物解体＋土地の再区画・新築企画

【結果】

借地権者（売主）は、借地権価格として妥当な水準で現金化
地主も底地をまとめて売却でき、相続前に整理が完了
訳あり（借地＋老朽化）を、買取・再生ルートで一気に解消

葛飾区の訳あり物件を売却するときの実務ステップ

① 「どんな訳ありか」を棚卸しする

まずは、以下を紙に書き出すイメージで整理します。

土地：再建築可否・私道か公道か・接道状況
建物：築年数・構造・不具合（雨漏り・傾き・違法増築など）
権利：借地／底地／共有名義／差押え／相続未登記など
心理的要素：事故・トラブル・近隣関係など

この「棚卸し」ができているほど、
買取業者・仲介会社から現実的な提案が出やすくなります。

② 通常仲介での「理論上のシナリオ」を出してもらう

普通の不動産として扱った場合、いくらくらいで売れそうか
どの程度の期間と手間がかかりそうか
そのために、売主側で事前に解決・負担すべきこと（解体・登記・片付け等）は何か

を、不動産会社やホームワーク株式会社に試算してもらいます。

③ 訳ありに慣れた買取候補にも同時に相談する

再建築不可・事故物件・借地・老朽化など、
訳あり物件を扱い慣れた買取業者
リフォーム・再生を前提とするホームワーク株式会社のような会社

に対しても、

現況のまま買取の場合の価格帯
解体・リフォーム・権利整理を伴う場合のスキーム
決済までの期間

を聞き、仲介シナリオと横並びで比較します。

④ 「損得」だけでなく「ストレスコスト」も含めて判断する

価格差：
- 仲介MAX価格 − 買取価格
時間差：
- 想定販売期間（仲介） − 決済までの期間（買取）
ストレス差：
- 片付け・内覧・近隣対応・交渉などへの負担感

これらを並べて見たうえで、

「この差額なら、早く・楽に終わらせた方が良い」
「この差額なら、少し頑張って仲介でチャレンジする価値がある」

と、ご自身・ご家族にとって納得できるラインを決めるのがポイントです。

⑤ 必要に応じて「仲介＋買取保証」などのハイブリッドも検討

ホームワーク株式会社のような会社では、

まず一定期間、仲介でエンドユーザー向けに販売
その間に買手がつかなければ、あらかじめ決めていた価格で当社が買取

という**「買取保証付きの売却」**のような形も提案可能です。

これにより、

思ったより良い条件で仲介売却できる可能性を残しつつ
売れ残った場合でも出口が保証されている

という、心理的な安心感を得ることができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で再建築不可・事故物件・借地・共有などの訳あり物件の再生と買取を行うリフォーム・不動産会社）

「東京都葛飾区の訳あり物件は、
“放置しているほど難しくなる”ものが多いと感じています。

再建築不可・私道問題 → 時間とともに関係者が増え、合意形成が難しくなる
老朽化・空き家 → 建物の傷みが進むほどコストが膨らむ
相続・共有 → 代替わりのたびに権利関係が複雑化する

一方で、早い段階で動き出せば、

仲介での売却
現況買取
リフォーム・再生してからの売却
借地・底地の同時整理

など、取れる選択肢は確実に増えます。

私たちが大切にしているのは、
『買取ありき』でも『仲介ありき』でもなく、

まず“訳ありの中身”を一緒に整理する
仲介と買取、それぞれの数字とリスクを“見える化”する
売主様の事情（時間・手間・感情）に一番フィットするルートを選ぶ

という順番です。

『うちの物件は訳ありだから無理だろう』と決めつけてしまう前に、
一度“整理と選択肢の確認”というスタート地点に立っていただければ、
葛飾区でも、現実的な出口は必ず見つかると思っています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 「訳あり物件」と言われましたが、必ず買取しか選択肢はないですか？
A. いいえ。訳ありの内容や程度によっては、通常の仲介で十分売却できるケースも多くあります。
重要なのは、

訳ありの中身（法的・物理的・心理的）
買主層の広さ（ローン利用が可能かどうか）
を整理したうえで、「仲介」「買取」「両方併用」を比較することです。

Q2. 葛飾区の訳あり物件は、どれくらい価格が下がりますか？
A. 内容によって幅がありますが、

再建築不可・事故物件など「ハンデが大きい」ケース → 周辺相場より20〜40％程度低い価格になることも
軽微な違法増築・築古など → 数％〜10％程度の調整にとどまる場合もあります。
実際には、「訳あり要素の数」と「土地としてのポテンシャル」の掛け合わせで個別に決まります。

Q3. 訳ありの内容をあまり話したくないのですが、それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。
初回は、

区・最寄り駅・大まかな築年数
「土地系」「建物系」「権利系」「心理的」のどの訳ありか
といった抽象的な情報だけでも構いません。
具体的な事実関係は、信頼できると感じていただいてから、段階的に整理していくこともできます。

Q4. 訳あり物件をそのままにしておくデメリットは？
A. 時間の経過とともに、

建物の老朽化による倒壊・火災リスクの増加
不法投棄・不法侵入など、防犯上の問題
相続発生による権利関係の複雑化
など、問題が大きくなる傾向があります。
特に葛飾区の密集地では、近隣への影響リスクも高まるため、
「いつか」ではなく「どのタイミングで整理するか」を意識することが重要です。

Q5. 買取を依頼するとき、売主側の費用はどれくらいかかりますか？
A. 一般的には、

仲介手数料（買取会社が直接買主になる場合は不要なことも多い）
抵当権抹消費用などの登記費用
譲渡所得税（利益が出た場合）
などが想定されます。
解体・残置物処理・測量などは、買取会社側の負担とするスキームも多いため、
事前に「どこまで含まれているか」を確認することが大切です。

Q6. 訳あり物件でも、ローンを使って買ってくれる人はいますか？
A. 再建築可で、違法性やリスクが比較的軽微であれば、住宅ローンが利用できるケースもあります。
再建築不可・借地・共有などの場合は、ローンが付きにくく、
現金買いまたは投資用ローンとなることが多いです。
金融機関ごとに基準が異なるため、個別の確認が必要です。

Q7. ゴミ屋敷状態なのですが、片付けてからでないと買取は無理ですか？
A. 多くの場合、「現況のまま」での買取が可能です。
ホームワーク株式会社のような会社であれば、
残置物撤去・清掃・必要に応じた解体まで一括で対応できます。
売主様自身で無理に片付けを始める前に、一度「このままの状態での査定」を依頼するのがおすすめです。

Q8. 相続登記が終わっていません。それでも売却や買取の相談はできますか？
A. 相談は可能です。
実際の売買に進む前に相続登記は必要ですが、