東京都葛飾区で訳あり物件を売却すると価格差が出るのはなぜか？権利条件が影響しやすい背景

2026年3月17日

【結論】葛飾区の訳あり物件は「権利条件の整理度合い」と「誰に売る設計ができているか」で価格が大きく変わる

東京都葛飾区で、いわゆる「訳あり物件」を売却しようとすると、

不動産会社ごとに査定額がバラバラ
買取業者と一般仲介で、提示される価格に大きな差
「その条件なら買えない」と言われる会社もあれば、「工夫すれば買える」と言う会社もある

といった、「価格差」と「評価の差」が出やすくなります。

この背景には、葛飾区特有の

借地・私道・再建築不可・共有など、権利関係が絡む“訳あり”が多いこと
そうした権利条件を「リスク」と見るか「調整次第で価値になる」と見るかで、
業者・買主ごとのスタンスが大きく違うこと

があります。

ポイントは、次の2つです。

同じ物件でも、「権利条件をどこまで事前に整理してあるか」で査定額は変わる
誰（実需・投資家・買取業者）に向けて売る設計をするかで、価格レンジが変わる

この記事では、葛飾区の訳あり物件について、

なぜ価格差が出やすいのか（背景と構造）
権利条件別に見た“価格が割れやすい”ポイント
価格差を小さくし、納得度を高めるための進め方

を、訳あり・再生物件を多く扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ東京都葛飾区の訳あり物件は価格差が出やすいのか

1. 「土地・建物」だけでなく「権利の条件」も価値を左右するから

通常の不動産は、ざっくり

土地の条件（場所・広さ・形・接道）
建物の条件（築年数・構造・状態・間取り）

で評価できますが、訳あり物件ではここに

権利の条件（借地／底地／共有／賃借人の有無／私道持分など）
法令・契約上の制限（再建築不可・用途制限・使用目的の縛り）

が加わります。

葛飾区は、戦後からの住宅開発の経緯もあり、

私道負担付き土地
再建築不可の長屋や路地奥の戸建
古い借地契約・底地
親族での共有持分不動産

といった「権利が一枚きれいではない物件」が、23区内でも多いエリアです。

この権利条件をどう評価するかで、価格に大きな開きが出やすくなります。

2. 「リスクを嫌う会社」と「権利整理を前提に評価する会社」が混在している

同じ葛飾区の訳あり物件でも、

一般的な仲介会社：
「権利関係が難しいものは、そもそも扱いたくない」
買取専門業者：
「整理コストが読めないものは、かなり安くないと買えない」
再生・権利整理を得意とする会社（ホームワーク株式会社など）：
「整理の手間を織り込んだうえで、再生後の価値から逆算して評価する」

というふうに、スタンスが大きく違います。

その結果、

A社「この条件だと売却はかなり厳しい」
B社「現況のままなら△△万円で買取可能」
C社「権利整理まで含めれば□□万円まで出せる」

といった、「評価の幅」が生まれます。

3. 葛飾区の価格帯だからこそ「整理コスト」との相対比較がシビア

葛飾区は、23区内では比較的“手が届きやすい”価格帯です。

そのため、

権利整理（相続登記・持分買取・借地交渉など）
物理的な整理（解体・測量・私道の工事など）

にかかる数十万〜数百万円のコストが、

物件価格全体に占める割合として重くなりやすい

という特徴があります。

結果として、

「このコストをかけてまで整理するか？」という判断が会社ごとに分かれる
ある会社は「整理して価値を出す」と考え、別の会社は「そこまでしては合わない」と判断する

これも、査定価格の差を生む大きな要因です。

葛飾区で価格差が出やすい「権利条件」の代表例

ここからは、葛飾区で訳あり物件としてよく見られ、
かつ価格差が出やすい「権利条件」を具体的に見ていきます。

① 再建築不可・私道・細い接道など「接道・道路条件」

典型的なパターン

建築基準法上の道路に2m以上接していない → 再建築不可
前面が私道で、持分がない or 一部しかない
道路が狭く、車両進入が困難

価格差が出る理由

A社：
「再建築不可＝土地値の半値、私道問題はノータッチ」
B社：
「隣地と一体利用できれば再建築化できるかもしれない」
C社：
「投資用として賃貸を続ける前提なら利回りが立つ」

といったように、

「建て替えできるか／できないか」を絶対条件とみるか
「建て替えなくても、別の活かし方がある」とみるか

で評価が分かれます。

結果：

「ほぼ土地値の3〜4割」しかつけない会社もあれば、
「周辺の再建築可物件の6〜7割程度」まで評価できる会社もあり、

査定に2倍近い差が出ることもあります。

② 借地権・底地・借地＋老朽化建物

典型的なパターン

古い借地契約（旧借地法）で、契約書が残っていない
借地権付き戸建を相続したが、自分たちは住まない
地主との関係性が希薄 or 交渉がしづらい

価格差が出る理由

借地条件（期間・地代・更新料・承諾料）が整理されていないと、
権利の価値評価が難しくなり、
「とりあえず低めに査定」「そもそも扱わない」という会社も多い
一方で、借地・底地をまとめて扱ってきた会社は、
- 将来的な底地買取・同時売却
- 建て替え・再活用
  までを見込んだ上で、一定の評価を出せる

結果：

同じ借地権付き物件でも、
「ゼロに近い査定」から「借地権割合×土地値ベース」の査定まで、大きな幅が出やすい分野です。

③ 共有名義・相続未登記など「所有権の整理が必要なケース」

典型的なパターン

親の名義のまま、兄弟姉妹で実質共有のような状態
数十年前の相続が未登記で、相続人が全国に散らばっている
離婚や財産分与で持分が複数に分かれている

価格差が出る理由

共有者全員の同意を得て売る必要がある
相続人の調査・連絡・書類作成に時間がかかる

ため、

「そこまで手間をかけたくない」と判断し、
そもそも査定しない or 極端に低く見る会社
司法書士等と連携し、
「権利整理のプロセスごとビジネス」として組み立てる会社

に二分されます。

結果：

売主側で相続登記・整理を済ませてから売れば、
通常物件に近い価格で売れる可能性もあるのに、
「権利が複雑だから」という理由だけで、
権利整理コスト以上に安く買い叩かれてしまうこともあります。

④ 賃貸中・借地人あり・賃借人とのトラブルなど「使用状況が訳あり」

典型的なパターン

老朽化アパートで家賃未払いの入居者がいる
戸建を貸しているが、原状回復・退去交渉が難航している
借地上の建物で、借家人が居座っている

価格差が出る理由

法的な立ち退き・明け渡しは、
時間もコストも読みにくい「不確定要素」
「そのままオーナーチェンジとして持ち続ける」か
「問題を解決して再生する」かで、業者の戦略が変わる

結果として、

トラブルリスクを嫌って「ほぼ土地値以下」でしか見ない会社
リスクを織り込んだうえで、
「退去・再生後の利回り」から逆算して査定する会社

で、大きく数字が変わってきます。

価格差を小さくし、条件を良くするための「権利条件の整理」の考え方

ステップ① 「何が訳ありなのか」を4分類で棚卸しする

まずは、物件の状態を次の4つに分けて整理します。

土地条件の訳あり
（再建築不可・私道・狭小・不整形など）
建物条件の訳あり
（老朽化・違法増築・長期空き家・事故など）
権利条件の訳あり
（借地／底地／共有／相続未登記など）
使用状況の訳あり
（賃貸中・滞納・トラブルなど）

これを最初に棚卸ししておくだけで、

どの部分が価格に効きやすい“ボトルネック”か
どこを整理すれば、価格を一番押し上げられるか

が見えやすくなります。

ステップ② 「売主側で整理すべきこと」と「買主側に任せてよいこと」を分ける

すべてを売主側で完璧に整えようとすると、

時間もコストもかかりすぎて、本末転倒になる

ことがあります。

逆に、何も手を付けずに出してしまうと、

買取業者が“最大リスク”を前提に査定する → 価格が不必要に低くなる

こともあります。

そこで、

自分たちで整理した方が、
「コスト＜価格アップ」が見込める部分
（例：相続登記、簡単な境界確認など）
専門業者に任せた方が効率的な部分
（例：借地交渉、私道問題、複数共有者との調整など）

を切り分けることが大切です。

ホームワーク株式会社のような会社に相談すれば、

「ここまでは売主側でやると得」
「ここから先は、やらずに現況で出した方が結果的に得」

といったラインを一緒に引いていくことができます。

ステップ③ 「どの買主層に売るか」を先に決める

自分で住みたい人（実需）に売るのか
投資家・大家に売るのか
買取・再生をする業者に売るのか

によって、

整えるべき権利条件
説明の仕方・資料の揃え方
価格帯のイメージ

が変わります。

葛飾区の訳あり物件の場合、

「実需向けに売るにはハードルが高い」
「投資家・業者が主なターゲットになる」

という物件も多いため、
最初からターゲットを見誤らないことが、
“頑張りどころ”を間違えないコツです。

葛飾区の訳あり物件で「損をしない」ための売却ルートの考え方

1. まずは「通常仲介での理論値」と「現実的な成約ライン」を知る

仮に権利条件を整理し終えた状態で、
通常のエンドユーザー向けに売るとしたらいくらか
実際に、現況のまま出した場合、
どのあたりで買い手が付きそうか

この2つの数字を、不動産会社やホームワーク株式会社に出してもらいます。

ここが「価格の上限」と「現実ライン」の目安になります。

2. 訳ありに慣れた買取・再生系の会社にも査定を出してもらう

次に、

現況のまま買取した場合の価格
一部整理・リフォームを前提にした場合の価格帯
決済までのスケジュール

を、訳あり物件に慣れた会社に出してもらいます。

このとき、「買取一択」の会社だけでなく、

「仲介＋買取保証」
「買取 or 自社再生してから販売」

といった複数パターンを比較できる会社に相談すると、
判断材料が増えます。

3. 「価格差」「時間」「ストレス」の3軸で比較して決める

最後に、

仲介MAX vs 買取価格の差額
想定販売期間 vs 決済までの期間
片付け・交渉・近隣対応などにかかる精神的コスト

の3軸で、

「この差額なら、早く・楽に終わらせた方が良い」
「この差額なら、多少時間をかけてでも仲介にチャレンジする」

という“自分にとっての納得ライン”を決めるのが、
「損をしない」売却の考え方です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で再建築不可・借地・共有・事故物件など訳あり不動産の再生と売却サポートを多数手がけるリフォーム・不動産会社）

「東京都葛飾区の訳あり物件は、
“権利条件さえ整えばもっと評価されるのに”というケースが非常に多いエリアです。

同じ物件でも、

何も整理せずに、“とりあえず訳ありのまま”出してしまうケース
相続登記・最低限の契約整理だけ先に済ませてから出すケース

では、査定価格も、声をかけられる買主の幅も、大きく変わってきます。

私たちが大切にしているのは、

『何がどのくらい訳ありなのか』を一緒に棚卸しすること
『売主側でやるべき整理』と『業者側に任せてよい整理』を線引きすること
仲介・買取・再生、それぞれの数字とリスクを“見える化”してから決めてもらうこと

です。

『訳ありだから高くは売れないだろう』と、
最初から買取一択だと決めてしまう必要はありません。

一方で、『普通の物件と同じように売れるはず』と考えて、
時間だけが過ぎてしまうのも避けたいところです。

葛飾区の訳あり物件だからこそ、
“権利条件をどう扱うか”を軸にした売却戦略を立てることで、
価格差を最小限にしつつ、納得度の高い出口を一緒に作っていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 「訳あり」と言われましたが、必ず買取しか選択肢はありませんか？
A. いいえ。訳ありの内容によっては、通常の仲介で十分売却できるケースもあります。
特に、

権利関係が整理済み
法令違反が軽微
再建築可で土地条件が良い
といった場合は、仲介の方が高く売れる可能性があります。まずは訳ありの中身を整理し、仲介・買取両方を比較するのがおすすめです。

Q2. 葛飾区の訳あり物件は、どれくらい価格が下がるのが普通ですか？
A. 内容によりますが、

再建築不可・重い権利問題（借地＋未整理など） → 周辺相場より20〜40％程度低くなることが多い
軽微な違法増築・築古など → 数％〜10％程度の調整にとどまる場合もあります。
「訳ありだから一律◯割引き」というものではなく、権利条件・土地条件・再生余地の組み合わせで個別に決まります。

Q3. 相続登記をしてから売るべきですか？それとも現況のまま買取に出すべきですか？
A. 相続登記は、最終的には必ず必要になりますが、

どのタイミングで
誰の費用負担で
行うかはケースバイケースです。
相続登記の費用＜価格アップが見込めるなら先に行う価値がありますが、
大きな差が出ない場合は、買取側が登記まで含めて引き受けることもあります。
まずは見込み価格を確認してから判断するのが安全です。

Q4. 私道持分がないと言われました。これは大きなマイナスですか？
A. 建築・車両通行・ライフラインなどへの影響度合いによって変わります。

法的に再建築が難しくなる
将来の道路工事や再建築時に、他の持分所有者の承諾が必要
といったリスクがあるため、多くの会社はマイナス評価をします。
一方で、私道問題の整理に慣れた業者であれば、
そのリスクを織り込んだ上で一定の価格を提示できる場合もあります。

Q5. 借地権付きの家を相続しました。地主とは話ができていません。それでも売れますか？
A. 売却自体は可能です。
ただし、

借地条件（契約期間・地代・更新料など）が不明確
地主の意向が不明
なままだと、買主・買取業者がリスクを見込んで低めに評価する傾向があります。
ホームワーク株式会社のような会社であれば、地主へのヒアリング・条件整理からサポートすることもできます。

Q6. 共有名義で他の共有者が売却に反対しています。その場合はどうなりますか？
A. 原則として、共有持分全員の同意がないと物件全体の売却はできません。
ただし、

一部持分のみの売却
共有者の持分買取による一本化
などの方法もあり得ますが、難易度は高くなります。
法的・実務的な整理が必要になるため、弁護士・司法書士と連携した検討が必要です。

Q7. 訳あり内容を近所に知られたくありません。対応できますか？
A. 訳ありの種類にもよりますが、

広告の出し方（詳細を外に出さない）
現地での説明の仕方
などで、近隣への露出を最小限に抑えることは可能です。
ただし、すでに近隣に知られている情報まで完全に隠すことは難しいため、
「誤解を増やさない」「トラブルを生まない」ことを優先して設計します。

Q8. まず概算だけ知りたいのですが、細かい事情を最初から全部話さないとダメですか？
A. 概算レベルであれば、

所在地（町名レベル）
土地・建物の規模と築年数
訳ありの大まかな種別（再建築不可／借地／共有／事故など）
を教えていただければ、価格帯のイメージは出せます。
より正確な査定や売却戦略の検討は、その後に段階的に情報を共有いただく形でも問題ありません。

Q9. 葛飾区以外の訳あり物件でも同じように価格差が出ますか？
A. 出ますが、エリア特性によって「土地値」「需要層」「再生余地」が異なるため、
価格差の幅や、訳あり内容ごとの影響度は変わります。
葛飾区は、再建築不可・借地・私道など“権利条件の訳あり”が比較的多いエリアで、
そうした案件を扱い慣れた業者との相性が特に重要になります。

Q10. まだ売るか決めていませんが、権利条件の整理だけ相談しても良いですか？
A. もちろん可能です。
むしろ、