【結論】裁判リスクがある不動産も「売却自体は可能」。ただし、内容を隠さず整理し、専門家と一緒に“争点と責任範囲”を明確にして進めることが不可欠
所有している（または相続した）不動産について、
- 近隣との境界トラブル
- 賃借人との賃料・明渡しトラブル
- 建築瑕疵・雨漏り・欠陥に関する訴訟
- 共有者同士の揉め事
- 過去の売主・施工会社との係争
など、「すでに裁判中」「裁判になりそう」「弁護士に相談中」といった
“裁判リスク”を抱えた不動産でも、
- 売却そのものは十分に可能です。
ただし、
- 事情を隠して売ると、新たな訴訟・損害賠償リスクが高い
- 裁判の内容や争点によっては、買主が大きく敬遠する
- 契約書・重要事項説明・特約の作り込みが、
通常の売買以上に重要になる
という点を理解して進める必要があります。
ポイントは、
- どんな裁判・トラブルが、誰と・何をめぐって起きているのか
- それが「物件の価値・利用・将来のリスク」にどう関係するのか
- 買主にどこまで説明し、売主としてどこまで責任を負うのか
を、不動産会社＋弁護士などと一緒に整理したうえで売却することです。
以下で、
- 「裁判リスクがある不動産」とは具体的にどんな状態か
- どんなリスクがあるのか
- 現実的な売却パターンと注意点
- 事前にやっておくべき準備と専門家の関わり方
を解説します。
「裁判リスクがある不動産」とは？代表的なパターン
ここでいう「裁判リスクがある不動産」は、
おおむね次のようなケースを指します。
① 境界・通行に関するトラブル
- 隣地との境界線・筆界が不明確
- ブロック塀・建物・越境物の位置をめぐる争い
- 私道の通行権・掘削承諾をめぐるトラブル
→ すでに境界確定訴訟・通行権確認訴訟などが進行中、
もしくは弁護士間で協議中の状態。
② 賃借人・入居者とのトラブル
- 家賃滞納者への明渡し訴訟
- 定期借家契約の終了をめぐる争い
- 店舗・事務所の原状回復費用をめぐる訴訟 など
→ 「誰が、いつまで、どの条件で使うのか」が
法的に確定していない状態での売却。
③ 建物の欠陥・瑕疵をめぐるトラブル
- 新築時の施工不良（雨漏り・傾き・構造クラックなど）について
売主や施工会社に損害賠償請求・補修請求をしている - 逆に、自分が売主側として「欠陥がある」と訴えられている
→ 建物の安全性・利用価値・補修費用に不確定要素が多い状態。
④ 共有者同士のトラブル・遺産分割協議中
- 兄弟姉妹・親族との遺産分割協議が未了
- 共有持分の利用・売却をめぐって対立
- 共有物分割訴訟や調停が進行中
→ 「誰が・どの持分を売れるのか」「売却代金をどう分けるか」が
はっきりしていない状態。
⑤ その他：損害賠償請求・契約無効・取り消しリスクなど
- 過去の売買契約の有効性が争われている
- 不法行為（騒音・臭気・違法営業など）をめぐる係争
- 不適切な用途利用（用途地域違反など）に対する行政・近隣との争い
など、「訴訟になっている／なり得る余地」がある不動産全般が
“裁判リスクあり”といえます。
裁判リスクがある不動産を売るときの「本質的なリスク」
リスク① 事情を隠して売ると、売主が再び訴えられる可能性
裁判リスクがあることを隠して売却した場合、
後から買主が事情を知ると、
- 契約の取消し・解除を求められる
- 損害賠償（価格減額・裁判費用・引越し費用など）を請求される
可能性があります。
ポイントは、
- 「売主がそのリスクを知っていたか（または知り得たか）」
- 「その事実が、買主の購入判断に重要な影響を与えたか」
です。
裁判やトラブルの存在は、
通常「重要な影響を与える」情報にあたるため、
隠して売るのは非常に高リスクです。
リスク② 裁判の内容次第で「物件価値」が大きく揺れる
- 境界トラブル：
→ 測量・判決の結果によって「土地の面積・形状」が変わることも - 賃貸トラブル：
→ 明渡しが認められるか否かで「収益性・利用可能性」が大きく変わる - 瑕疵訴訟：
→ 欠陥の有無・補修範囲・補償額により「建物価値」が変動
といったように、
裁判の結論によって、
- どこまで使える不動産なのか
- その価値がいくらなのか
がガラッと変わる可能性があります。
買主からすれば、
「買った後に、自分も当事者として訴訟に巻き込まれるのでは？」
という不安を抱くため、
通常の物件より慎重な検討・価格交渉が行われやすくなります。
リスク③ 金融機関の融資が通りにくくなる場合がある
裁判リスクが大きい物件は、
- 担保価値の評価が難しい
- 最悪の場合、登記・利用・賃貸に制約がかかる可能性がある
ため、銀行が
- 住宅ローン
- アパートローン
- 事業用不動産ローン
を慎重に判断することがあります。
結果として、
- 「現金客」か
- 「リスクを理解した投資家」か
に買主層が限定されやすく、
その分、価格面でもディスカウントが必要になる傾向があります。
それでも「売れる」現実的な売却パターン
裁判リスクがある不動産でも、
次のような売却パターンが現実的です。
パターン① リスク内容を開示したうえで、仲介で一般売却
【概要】
- 不動産会社＋弁護士と連携しながら、
- どんな裁判・トラブルか
- 現時点の状況（進行中／和解済み／判決待ちなど）
- 想定されるリスクと物件への影響
を整理
- 告知書・重要事項説明書・契約書の特約に
「既存の裁判リスク」を明記したうえで販売する。
【メリット】
- 買取より高値を狙える可能性
- リスクを織り込んでも、立地・収益性が魅力的なら
投資家・一部の実需層の購入ニーズあり
【デメリット】
- 内覧・交渉のたびに、裁判内容の説明が必要
- 売却まで時間がかかることも多い
- 契約書の作り込みに手間と専門家関与（弁護士）が必要
【向いているケース】
- すでに判決・和解が出ており、「不確定要素」が小さくなっている
- 争点が物件の価値に与える影響が限定的な場合
（例：境界は確定済だが、過去の損害賠償額だけが争点 など）
パターン② 訳あり物件・権利調整に慣れた買取業者に売る
【概要】
- 「境界トラブル・賃貸トラブル・裁判中物件」などを含む
訳あり・権利調整系の不動産を扱う買取業者に売却。
【メリット】
- スピードが早い（書類が揃えば1〜2ヶ月以内で決済のケースも）
- 一般の買主への説明・クレーム対応のストレスを避けられる
- 裁判リスクや権利調整を、プロ側に“バトンタッチ”できる
【デメリット】
- 仲介での一般売却より価格は低くなりがち
- 裁判内容によっては、買取そのものを断られることもある
【向いているケース】
- 早く現金化したい（相続・離婚・事業整理など）
- 裁判・トラブル対応にこれ以上エネルギーを割きたくない
- 物件の状況が一般ユーザー向けに販売しづらい
パターン③ 裁判の“結果”を待ってから売る
【概要】
- 売却を急がず、
- 境界確定
- 賃貸明渡し
- 瑕疵の有無
など、裁判の結論を待ってから売却するパターン。
【メリット】
- リスクの中身がハッキリした状態で売れる
- 買主にとっても判断しやすく、価格面のディスカウント幅を抑えやすい
【デメリット】
- 結論が出るまで時間が読めない（数ヶ月〜年単位）
- その間の固定資産税・管理コスト・精神的負担が続く
- 裁判結果次第では、却って売りにくくなる可能性もある
【向いているケース】
- 今すぐ売却する必要はなく、時間的余裕がある
- 裁判に勝つ（または有利な和解を得る）見込みが高いと
弁護士が判断している場合
売却前に「必ずやるべき」3つの整理
① 裁判・トラブルの内容を“第三者に説明できるレベル”まで整理
- 相手方は誰か（個人／法人／近隣／賃借人／施工会社など）
- 争っている内容は何か（境界・明渡し・欠陥・損害額 など）
- 手続き状況（弁護士相談中／調停中／訴訟中／判決済 など）
- 今後想定されるシナリオ（勝訴／敗訴／和解の可能性）
これを A4 1枚程度で
「時系列＋争点＋現状」レベルにまとめておくと、
- 不動産会社が状況を把握しやすい
- 買主への説明も一貫性を持って行える
ようになります。
② 物件への具体的な影響を切り分けて考える
裁判リスクといっても、
すべてが「物件の価値」に直結するわけではありません。
- 土地面積や形状が変わる可能性があるのか
- 建物の安全性・耐久性に関わるのか
- 誰がいつまで使えるか（賃貸・使用権）に関わるのか
- 単にお金のやり取り（損害賠償額）だけが争点なのか
を切り分けておくと、
- 買主にとって本当に重要なリスク
- 法律的には争っているが、価値には限定的な影響しかない点
を整理しやすくなります。
③ 弁護士・不動産会社の両方と事前に「売る前提」で打ち合わせ
- 弁護士
→ 裁判内容・リスク・売却の可否・説明の仕方・特約の組み方 など - 不動産会社
→ 相場感・ターゲット層・売却方法（仲介／買取）・広告の出し方 など
双方と共有したいポイント：
- 売主として「どこまで説明するか」
- 買主に対する「責任範囲」をどこまで負うor切り分けるか
- 売却後に起きうるトラブルを、どこまで回避できそうか
「弁護士は法律面」「不動産会社は市場面」を担当しているので、
両者の意見をまとめて売却方針を決めるのが現実的です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（権利調整・訳あり不動産担当）
- 境界トラブル・賃貸トラブル・共有トラブル・裁判中物件など、
権利関係に課題を抱えた不動産の売却を年間多数サポート - 弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携した案件対応に強み
コメント
「裁判リスクのある不動産のご相談では、
- 『こんな状態では、とても売れないですよね…』
- 『裁判が終わるまで、何もできませんよね？』
というお話をよく伺います。
実務の感覚としては、
“売れるか売れないか”ではなく、
“どんな前提条件・価格なら売れるか”を
一緒に整理していくイメージ
です。
大切なのは、
- まず裁判やトラブルの“中身”を整理して、第三者にも分かる言葉にすること
- そのうえで、物件の価値に直結する部分と、そうでない部分を切り分けること
- 買主に正直に開示しつつ、売主の責任範囲を契約で明確にしておくこと
だと考えています。
『裁判中だから何もできない』と手を止めてしまうよりも、
“売るとしたら、どんな条件になりそうか”を一度シミュレーションしてみるだけでも、
今後の選択肢が見えやすくなります。
法律の話が絡む分野だからこそ、
不動産会社と弁護士、両方の視点をうまく使っていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 裁判中でも不動産は売却できますか？
A. ケースによりますが、売却自体は可能なことが多いです。
ただし、裁判の内容・段階によっては
- 裁判所・弁護士との調整
- 買主への十分な説明
- 特約条項でのリスク分担
が必須になります。
Q2. 進行中の裁判のことを、買主にどこまで話さないといけませんか？
A. 裁判の存在自体と、その内容が物件の価値や利用に影響し得る部分については、
原則として告知すべきと考えるべきです。
具体的な開示範囲は、弁護士と相談して決めるのが安全です。
Q3. 裁判が終わるまで、売却しない方がいいですか？
A. 一概には言えません。
- 裁判の結論で物件価値が大きく変わる
- 和解・判決が近い
場合は、結論を待った方がよいこともあります。
一方で、長期化が見込まれる場合は、
「現状のリスクを前提に売る」選択肢も検討に値します。
Q4. 買主が“裁判リスクを引き継ぐ”形で売ることはできますか？
A. 理論上は、契約書・特約で
- 現在進行中の裁判やトラブルの存在
- それに関する権利・義務の承継
を明記することで、
買主が一定のリスクを引き継ぐ形にすることは可能です。
ただし、高度な法的判断が必要で、
弁護士関与が必須と考えてください。
Q5. まず何から相談すればいいですか？
A.
- 裁判・トラブルについての書類（訴状・準備書面・和解案など）
- 不動産に関する資料（登記簿・図面・賃貸借契約書など）
を手元に集めて、
- すでに依頼している弁護士
- または、不動産の売却経験が多い不動産会社
のどちらかに「売却を視野に入れた整理の相談をしたい」と伝えるのが第一歩です。
そのうえで、弁護士と不動産会社を交えて方針を決めていくのが現実的です。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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一貫してサポートしています。
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