【結論】再建築不可物件も「売れる」が、“普通と同じ感覚”では売れない｜評価の仕組みを理解して、ターゲットと価格を変えることが必須
「再建築不可」と聞くと、
- もう売れないのでは？
- タダ同然にしかならないのでは？
と感じる方が多いですが、実務の感覚としては
- ほとんどの再建築不可物件は売却可能
- ただし、
- 「誰に売るのか（買主像）」
- 「どう評価されるのか（価格の付け方）」
- 「どんなルートで売るのか（仲介／買取／隣地）」
を変えない限り、
「高く・早く・安全に」売るのは難しい
というのが現実です。
再建築不可物件をきちんと整理するには、
- そもそも「なぜ再建築不可なのか」
- 評価と価格がどう決まるのか
- 誰に・どう売ると現実的なのか（仲介・買取・隣地売却など）
- 売らずに活用するならどこまでが現実的か
を押さえておく必要があります。
以下で、
- 「売れない」と誤解されがちな理由
- 実際の評価の仕組み
- 売却・活用の具体的な選択肢
を順番に解説します。
「再建築不可物件」とは何か？まず“何がダメなのか”を正確に知る
再建築不可＝主に「建築基準法上の接道義務を満たしていない」物件
一般に「再建築不可」と呼ばれる多くのケースは、
建物の敷地が、建築基準法が定める
「道路」に、必要な長さだけ接していない
ことが原因です。
建築基準法の接道義務（ざっくり）
- 原則として、建物の敷地は
幅員4m以上の道路に
2m以上 接していなければならない
この条件を満たさないと、
- 原則「新しい建物を建てられない」
- 既存建物の建替えも認められない
＝「再建築不可」となります。
よくあるパターン
- 旗竿地だが、“竿”の幅が2m未満
- 路地に面しているが、その路地が法律上の「道路」とみなされていない
- 私道に面しているが、位置指定道路でない・通行掘削承諾がない
- セットバック後の有効接道が2mを切る
「再建築不可っぽい」けど、本当にそうかは要確認
- 不動産広告に「再建築不可」と書いてあった
- 親や近所の人から「ここは建替えできない」と聞いた
というケースでも、
- 行政の建築指導課・道路管理課での確認
- 建築士・土地家屋調査士による調査
をすると、
- 「条件付きで再建築可」
- 「隣地との協議や私道の扱い次第で可能性あり」
と判明することもあります。
逆に、「なんとなく大丈夫そう」と思っていた土地が
- 正式な調査をしたらガチの再建築不可だった
というケースも珍しくありません。
まずは「何が理由で、どこまでダメなのか」をハッキリさせることが出発点です。
なぜ「再建築不可＝売れない」と思われがちなのか
理由① 一般の実需（自分で住む人）にとってはハードルが高いから
マイホーム購入希望者の多くは、
- 将来の建替えやリフォームの自由度
- 住宅ローンの通りやすさ
- 売却しやすさ
を重視します。
再建築不可物件は、
- 住宅ローンが付きにくい（現金購入前提になりがち）
- 将来の建替えができない
- 売るときにも同じハンデを背負う
ため、「一般のファミリー層には敬遠されやすい」のが現実です。
理由② 銀行の住宅ローンが利用しづらい
金融機関の多くは、
- 担保価値（将来競売したときに売りやすいか）
- 建築基準法上の要件（再建築可かどうか）
を重視して融資判断を行います。
再建築不可物件は、
- 担保としての価値が低い
- 将来の換金性が低い
と見なされるため、
- フルローンはまず難しい
- そもそも融資不可、または自己資金が大きく必要
となることが多く、
「ローンを組んで家を買いたい一般層」が離れやすくなります。
理由③ 「評価の仕組み」が分からないと、売主側が混乱しやすい
売主としては、
- 「近所の土地は坪100万円で売れているのに、なぜうちは50万なのか」
- 「築年数以外はそんなに違わないのに、査定が低すぎるのでは」
と感じることがあります。
しかし、実際の評価は
- 再建築可の土地：「土地としての価値＋建物価値」
- 再建築不可の土地：
基本は 「実質的な利用方法（今の建物／賃貸／隣地との一体利用など）をベースに価値を出す」
という、まったく違うロジックで算定されます。
この「評価の仕組み」を理解していないと、
- なぜその価格なのか納得できない
- 結果として売却判断が遅れ、老朽化・空き家化で余計に価値が下がる
という悪循環に陥りがちです。
再建築不可物件の「評価の仕組み」と価格の考え方
1. 土地の評価は「建てられない前提」でディスカウントされる
ざっくりとしたイメージでいうと：
- 周辺の「建てられる土地」の相場：
→ 坪単価100とする - 同じエリアの再建築不可土地：
→ 坪30〜60程度 で評価されることが多い
つまり、周辺の建築可能土地の3〜6割程度がひとつの目安です。
ディスカウント幅を左右する要素
- 立地：駅近・人気エリアかどうか
- 土地の形状：旗竿・道路からの距離・高低差
- 接道状況：将来条件を改善できる可能性があるか
- 既存建物の状態：賃貸や自用としてそのまま使えるか
2. 建物付きの場合は「建物の利用価値」も加味される
古家付き再建築不可物件の場合、
- 「土地としての価値」＋
- 「現状の建物を使って賃貸・自用できる価値」
で評価されることが多いです。
【例】
- 周辺の建築可土地：坪100万円
- 再建築不可土地：坪40万円と評価
- 既存建物を賃貸に出せば、
表面利回り9〜10％前後を見込める
→ 投資家から見れば、「金額次第で十分検討対象」となります。
3. 買取業者の評価は「再販・賃貸時の収支」から逆算
買取業者は、
- その物件を
- 古家付きとして再販
- 賃貸に出して運用
した場合の「売却価格・家賃収入」を想定
- そこから
- リフォーム費用
- 仲介手数料・広告費
- 維持コスト・税金
- 自社の利益
を差し引いていく
- 残った金額が「買取可能額」
という、収支逆算のロジックで価格を出します。
そのため、
- 利回りが取りやすい立地・価格帯
- リフォーム費が読みやすい構造
の物件は、
再建築不可でも相対的に「高めの買取価格」になりやすい傾向があります。
「本当に売れない」のではなく、「売り方を変える必要がある」だけ
再建築不可物件が現実的に売れるルートは、大きく3つです。
ルート① 一般仲介で「投資家・近隣・現状利用OKな実需」に売る
【概要】
- 通常の不動産ポータルサイト等に掲載し、
- 投資家（賃貸運用目的）
- 近隣の方（隣地購入目的）
- 「建替え不要」と考える実需層
をターゲットに販売する。
【ポイント】
- 広告や重要事項説明で「再建築不可」であることを明記
- 「何がNGで、何はできるのか」（リフォーム・賃貸・用途）を
できるだけ具体的に整理・説明 - エリア・ニーズ次第では、もっとも高値を狙えるルート
【向いているケース】
- 立地が良く、賃貸需要も見込めるエリア
- 多少時間がかかっても良いので、価格を優先したい
ルート② 買取業者・訳あり物件専門業者に売却する
【概要】
- 再建築不可・接道不足・市街化調整区域・事故物件 などを
専門に取り扱う買取業者に、まとめて売却する方法。
【メリット】
- スピードが早い（最短数週間〜1ヶ月程度）
- 内覧・交渉のストレスが少ない
- 将来のクレーム・トラブルリスクを実務慣れした業者が担ってくれる
【デメリット】
- 価格は仲介より低くなりがち
→ 周辺建築可相場の3〜6割 × さらに買取ディスカウント
【向いているケース】
- 相続で取得し、早く整理したい
- 遠方在住・高齢で管理が難しい
- 建物が老朽化していて、一般の実需向け販売が難しい
ルート③ 隣地・同じ私道の所有者にピンポイントで売る
【概要】
- 不動産会社経由で
- 隣地所有者
- 同じ私道・袋地の所有者
に個別に声をかけ、一体利用前提での売却を狙う方法。
【メリット】
- 相手にとっては「自宅価値を高めるチャンス」になるため、
条件次第では相場に近い価格になることもある - 持ち主が変わっても、近隣の環境変化が比較的小さいので、
近所との関係上も受け入れられやすい
【デメリット】
- 「今は買う余裕がない」「計画がない」と断られる可能性
- 時間がかかることもある
売らずに持ち続ける場合の「現実的な選択肢」と限界
選択肢① 古家リフォーム＋賃貸運用
- 建物がある程度しっかりしている場合、
- 内装リフォーム
- 水回り交換
などで住める状態にして賃貸に出す。
【ポイント】
- 賃料 −（リフォーム費・維持費・税金）で
トータル収支がプラスになるかを必ず試算 - 再建築不可であることを前提に、
入居者募集時にも告知・契約書での明示が必要
選択肢② 解体して駐車場・資材置き場などで活用
- 立地によっては、
- 月極駐車場
- 貸しコンテナ
- 資材置き場
としてのニーズもあり得ます。
【注意点】
- 解体費用（数十万〜数百万円）＋舗装費用などの初期投資
- 更地にすると固定資産税が上がるケースがある（住宅用地特例の解除）
選択肢③ 条件改善（接道・私道・隣地調整）を試みる
- 隣地の一部を購入・交換して接道2mを確保
- 私道所有者から持分譲渡や道路位置指定を得る
- 行政と相談し、認定道路・セットバックの扱いを協議
などで、「再建築不可 → 条件付き再建築可」に改善できることもごく一部にあります。
ただし、
- 交渉難易度・費用が高い
- 近隣との利害調整が必要
- 成功の保証はない
ため、コストとリターンを慎重に検討したうえで判断する必要があります。
「何となく放置」がもっとも危険なパターン
再建築不可物件で一番多いのは、
- どうせ売れないと思い込んで手を付けない
- 税金だけ払い続ける
- 老朽化・空き家化が進む
- 行政指導・特定空家化・相続トラブルへ
という「ゆっくりと悪化していく」パターンです。
これを避けるには、
- 現状（法的制限・建物状態・評価）を一度“棚卸し”する
- 売却・活用・処分のざっくり試算を出してみる
- 自分と家族の意向（残したいか／手放したいか）を整理する
というステップを、一度きちんと踏むことが有効です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（再建築不可・訳あり不動産担当）
- 再建築不可・接道不足・市街化調整区域などの「訳あり物件」売却を年間多数サポート
- 買取・仲介・隣地売却・賃貸化など、複数パターンを比較提案
コメント
「再建築不可物件のご相談では、
- 『どうせ売れないですよね？』
- 『価値がないから相続人に申し訳ない』
というお声を本当によく伺います。
ですが、実務の肌感覚としては、
“売れない不動産”はほとんどありません。
問題なのは、『普通の物件と同じ売り方・同じ期待値』で見てしまうことです。
大切なのは、
- まず“何が理由で再建築不可なのか”をクリアにすること
- そのうえで、
- 土地としての価値
- 建物を賃貸・自用する価値
を数字で整理すること
- 高く売るのか、早く確実に片付けるのか、
ご本人とご家族の希望に沿った出口を一緒に決めること
です。
『再建築不可＝価値ゼロ』では決してありません。
“制約はあるけれど、どう活かすか・どう手放すか”を
一緒に考えていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件は、本当に売れるのですか？
A. 多くのケースで売却可能です。
価格は周辺の建築可能物件より下がりますが、
投資家・買取業者・近隣の方・現状利用で良い実需など、
ターゲットを変えることで現実的な売却は十分に狙えます。
Q2. なぜこんなに査定が安いのですか？足元を見られていないか不安です。
A. 建て替えができない前提のため、
- 土地としての汎用性
- ローン付けのしやすさ
- 将来の換金性
が大きく落ちることが理由です。
周辺相場との比較だけでなく、
「再建築不可物件としての成約事例」と比べて説明を求めると納得しやすくなります。
Q3. 再建築不可であることを隠して売ることはできますか？
A. 絶対にやめるべきです。
後で発覚した場合、契約解除や損害賠償の対象になり、
売主・不動産会社ともに大きなリスクを負います。
最初から開示し、その分を価格に反映させるのが唯一の現実的な方法です。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
A. 金融機関によりますが、
- 再建築不可物件への住宅ローンは非常に通りにくい
- 通っても自己資金割合を多く求められる
ことが一般的です。
そのため、現金購入者・投資家・既に自宅を持っている人が買主となることが多いです。
Q5. まず何から始めればいいですか？
A.
- 登記簿・固定資産税の通知書・古い図面などの資料を集める
- 不動産会社に「再建築可否の確認と、売却・活用の可能性を知りたい」と相談する
- 必要に応じて、建築士・土地家屋調査士・行政（建築指導課）で接道・建築条件を確認
という流れがおすすめです。
この時点で「売る」と決める必要はなく、
まずは現状と選択肢の整理からで問題ありません。
再建築不可物件は、
- 「よく分からないから怖い」
- 「きっと売れないだろう」
と感じた瞬間から“思考停止”になりやすい不動産です。
逆に、評価の仕組みと買主の層さえ理解してしまえば、
- 売るのか
- 活用するのか
- 解体・隣地売却を目指すのか
を、落ち着いて選べるようになります。
一度、情報を整理するところから始めてみてください。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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