金融事故歴があるオーナーの不動産は売れる？注意点と現実

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】オーナーに金融事故歴があっても「物件は売れる」。ただしローン審査・金融機関との調整で“つまずかない段取り”が必須

自己破産・任意整理・長期延滞など、
いわゆる「金融事故歴（ブラック）」があるオーナーでも、
不動産の売却自体は十分に可能です。

ただし現実には、

売主本人のローン審査には影響するが、
買主側のローン審査には原則影響しない
一方で、
- 売主側のローン残債がある
- 任意売却・競売回避が絡む
  といったケースでは、金融機関との調整がシビアになる
「事故歴があるからこそ」
- 隠さないこと
- 早い段階で不動産会社＋金融機関＋専門家に相談すること
  が、結果を大きく左右する

というのが実務での姿です。

ここでは、

金融事故歴が売却に直接影響する部分／しない部分
事故歴があるオーナーが不動産を売るときの現実的な進め方
注意点とやってはいけない対応

を、順番に整理して解説します。

「金融事故歴」が不動産売却に与える影響とは？

そもそも「金融事故歴」とは何か

一般的に「ブラック」と言われる状態は、
個人信用情報機関（CIC・JICC・JBA など）に

3ヶ月以上の延滞
任意整理・個人再生・自己破産
代位弁済・強制解約

等の情報が登録されていることを指します。

これが問題になるのは主に、

売主が新たにローンを組むとき（住み替え先の住宅ローンなど）
クレジットカード・自動車ローンなどの審査

であり、「今持っている不動産を売ること」そのものには、直接の制限はありません。

金融事故歴が「直接は影響しない」ポイント

買主の住宅ローン審査
→ 買主本人の信用情報・所得・物件評価を見ます。
売主側（オーナー）の金融事故歴が原因でNGになることは、原則ありません。
売買契約の締結の可否
→ 売主がブラックだから契約できない、というルールはありません。
売却代金の受け取り
→ 一般的な銀行口座が使えれば、受け取り自体は可能です。

一方で「間接的に大きく影響する」ポイント

売主側の住宅ローン・事業ローンが残っている場合
任意売却・競売回避が絡む場合
売却後に「住み替えローン」や新居の住宅ローンを組みたい場合

では、金融事故歴が

金融機関との交渉の難易度
取れる選択肢の幅

に大きく影響してきます。

ケース別：金融事故歴があるオーナーの不動産売却の現実

ケース① ローン完済済みの不動産を売る場合

すでにローンは完済
抵当権も抹消済み（または抹消予定）

このケースでは、

オーナーに金融事故歴があっても
売却手続きは、基本的に「通常とほぼ同じ」

です。

【ポイント】

売買契約・決済・名義変更は、通常通り進められる
事故歴があることを、
買主や仲介会社に必ずしも開示する義務はない（ローン完済済みならなおさら）

注意点があるとすれば、

決済時の「売買代金の受け取り口座」が差押え等の対象になっていないか
自己破産手続き中・直後の場合、管財人の関与が必要な物件ではないか

といった法律面です。
この点は、司法書士・弁護士と連携して確認すれば問題なく進められることが多いです。

ケース② ローン返済中だが、延滞・事故は起きていない場合

住宅ローン・アパートローンなどが残っている
過去に別の借入で事故歴がある（クレジット・カードローン等）
ただし、当該ローンについては延滞なく支払っている

【ポイント】

当該ローンそのものは「正常先」と見なされているケースが多い
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できるなら、
大きな問題にはなりにくい

進め方は通常の売却と同じで、

不動産会社に査定
ローン残高との比較
アンダーローンなら、売却→完済→抹消でスムーズに終了

となります。

このケースでの注意点は、

売却後に新しく住宅ローンを組んで住み替えたい場合、
そちらの審査には「他の事故歴」が悪影響を与えうる
→ 住み替えを伴う場合は、「売却後ローン」前提で計画を立てる必要がある

という点です。

ケース③ ローン返済中で、すでに延滞・事故が発生している場合（任意売却予備軍）

住宅ローン・事業ローン等で3ヶ月以上の滞納がある
金融機関・保証会社からの督促・代位弁済通知が届いている
他の借入でも金融事故歴がある

このケースは、

放置すると競売コースに進みやすい
しかし、任意売却であればまだ巻き返せる可能性がある

という、非常に重要な局面です。

【現実的なポイント】

金融機関・保証会社にとっても「任意売却である程度の金額を回収できるなら競売より望ましい」
→ 条件次第で売却に協力してくれるケースは多い
一方で、オーナーに他の事故歴があると、
「返済能力・返済意思」に対する金融機関の目線は厳しくなりやすい
→ 情報開示と誠実な協議姿勢が重要

ケース④ 自己破産・個人再生とセットで不動産売却を進める場合

すでに破産手続き中／これから破産を検討している
弁護士が介入しており、債権者対応を任せている

このケースでは、

不動産は「債権者への配当原資」として扱われる
売却の主導権は、オーナー単独ではなく
破産管財人・弁護士・金融機関が握る形になりやすい

【ポイント】

マーケットで通常通り売却するのか
→ 任意売却として処理されることも多い
それとも競売に流すのか
→ 価格は下がりやすいが、手続きは簡便

を、弁護士・管財人が判断します。

オーナー本人としては、

「どうせ処分されるなら、可能な限り高く・円滑に売却してほしい」
「家族の住み替え・引っ越し準備の猶予を確保したい」

という希望を、早めに弁護士・不動産会社に共有しておくことが重要です。

金融事故歴があるオーナーが不動産を売るときの「進め方」

ステップ① 自分の債務状況と「事故の中身」を整理する

まずは、ざっくりではなく事実ベースで整理します。

住宅ローン・事業ローンの残高
その他の借入（カードローン・リボ・フリーローンなど）の残高
延滞しているものがあるか／いつからか
代位弁済や差押え通知が届いていないか
法的整理（任意整理・個人再生・自己破産）の有無・進行状況

「何となくブラックになっている」「昔やらかした」という曖昧な認識ではなく、
今どの債権者に・いくら・どんな状態で借りているかを把握することが最初の一歩です。

ステップ② 不動産会社に「正直に」事情を話して査定を依頼する

事故歴は言いづらいですが、
不動産売却においては担当者にだけはオープンにしておいた方が確実に有利です。

ローン残高・滞納状況
今後の返済見込み
可能なら他の借入状況も

を共有した上で、

売却価格の相場
売却後にどれくらいローンが残りそうか
任意売却の可能性があるかどうか

を、冷静に見てもらいます。

ポイント

任意売却や金融機関調整の案件に慣れている会社を選ぶ
最初から隠して進めると、金融機関との交渉で破綻しやすい

ステップ③ 金融機関・保証会社に「売却を前提に」相談する

査定結果と債務状況を踏まえ、
金融機関・保証会社に

売却の意思
売却代金を最大限返済に充てる意向
残債が出る場合の返済方法の希望（分割など）

を正式に相談します。

金融事故歴があると怖くて連絡しづらいですが、

早い時期にオープンに相談した人ほど、
金融機関側の理解・協力を得られやすい
督促を無視して放置した人ほど、
金融機関のスタンスは厳しくなり、選択肢が減る

というのが現実です。

ステップ④ 売却活動と並行して「その後の生活設計」も考える

金融事故歴のあるオーナーの売却では、

「売って終わり」ではなく
売却後に
- どこに住むのか（賃貸か、家族の持ち家か）
- 家賃はいくらまで払えるのか
- 残った借金をどう返していくのか

という生活再建のプランまで含めて考える必要があります。

不動産会社だけでなく、

弁護士
司法書士
ファイナンシャルプランナー

などと連携しつつ、
「ここまでできれば再スタートを切れる」というラインを一緒に設計するイメージです。

やってはいけないNG対応

NG① 不動産会社や金融機関に「金融事故歴・滞納」を隠す

ローンが残っているのに、延滞中であることを黙って売却を進める
他の借入や差押えを隠したまま、売買契約をしてしまう

このようなケースでは、

決済直前に金融機関からの差押えが発覚
担保解除に同意が出ず、決済がストップ
売買契約が白紙解約・損害賠償の対象になる

といった最悪のパターンになりかねません。

「言いづらいことほど最初に伝える」が、
金融事故歴がある売主にとっては、むしろ安全な進め方です。

NG② 督促・差押え・競売開始通知を放置する

「怖くて開封していない」
「そのうち何とかなるかもしれない」

と放置してしまうと、

任意売却の交渉タイミングを逃す
競売 → 安値売却 → 多額の残債というコースになりやすい

という結果につながります。

封書が届いたタイミングが“最後のチャンス”であることも多いため、
届いた時点で、弁護士か任意売却に詳しい不動産会社に相談すべきです。

NG③ 「売却益が出るのに申告しない・隠す」

金融事故歴とは別ですが、

売却によって譲渡所得（利益）が出た場合
税務申告を怠る／意図的に申告しない

のは、後から税務面のトラブルを招き、
結果として再び経済的に追い詰められる原因になります。

自己破産・個人再生と税金の扱いは別次元の話になることも多いため、
税理士や弁護士と相談して、正しい申告・納税の方針を決めましょう。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（任意売却・ローン問題専門窓口）

任意売却・競売回避・金融事故歴のあるオーナーからの相談を年間多数対応
弁護士・司法書士・FPと連携した「生活再建プラン」作りを重視

コメント

「金融事故歴があるオーナー様からのご相談で、一番多いのは

『ブラックになっているから、もう売ることもできないのでは？』
『銀行に怒られそうで、相談に行くのが怖い』

という“思い込み”です。

実務の感覚で言えば、

売却そのものができないケースは、実はそれほど多くありません。
むしろ問題なのは、
“何もせずに時間だけが過ぎて、競売・差押えまで行ってしまうこと”です。

大事なのは、

自分の債務状況と不動産の価値を、できるだけ早く「数字」で把握すること
そのうえで、不動産会社と金融機関（場合によっては弁護士）と一緒に、
“現実的な着地点”を探していくこと

です。

『こんな状況を話してもいいのだろうか』『怒られないだろうか』と
不安になるお気持ちは、とてもよく分かります。

それでも、早く・正直に話してくださった方ほど、
選べる選択肢が多く、結果も良くなるというのが、
多くの案件を見てきた中での実感です。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 自己破産歴があっても、不動産は売れますか？
A. 売れます。
すでに破産手続きが終わっていて不動産が手元に残っている場合、
売却自体は通常の流れで進められることが多いです。
破産手続き中や直後で管財人が関与している物件は、
弁護士・管財人の指示に従って進める必要があります。

Q2. 私がブラックだと、買主の住宅ローンも通りにくくなりますか？
A. 原則として関係ありません。
金融機関は買主本人の信用情報と物件評価を見て審査します。
売主側の金融事故歴が理由で、買主のローンが否決されることは通常ありません。

Q3. 住宅ローンを延滞しており、代位弁済の通知が来ました。売却は間に合いますか？
A. 状況次第ですが、任意売却であればまだ間に合う可能性があります。
ただし、競売開始決定・入札日が近づくほど時間的余裕はなくなるため、
至急、任意売却に詳しい不動産会社と弁護士に相談すべき段階です。

Q4. 金融事故歴があることを、不動産会社に必ず話さないといけませんか？
A. 法律上の義務があるわけではありませんが、
ローン残債がある・任意売却の可能性がある場合は、
黙って進めると後で決済が止まるリスクが非常に高いです。
信頼できる担当者には、最初にお話ししておくことを強くおすすめします。

Q5. 売却後に残ったローン（残債）は、自己破産すればゼロになりますか？
A. 自己破産が認められれば、原則として金融債務は免責されますが、

税金
一部の損害賠償
などは別扱いになることがあります。
また、破産には資産状況・借入額などさまざまな条件が絡むため、
必ず弁護士に個別相談が必要です。

Q6. 金融事故歴がある状態で、新しい家を買って住み替えることはできますか？
A. 新しい住宅ローンを組むのはかなり厳しいのが一般的です（一定期間）。
そのため、

賃貸への住み替え
家族名義での購入（リスク含め慎重な判断が必要）
などを検討するケースが多くなります。
事故情報が消えるまでの期間も踏まえて、長期的な住まい計画を立てることが重要です。

Q7. 不動産を売却したお金を、そのまま他の借金返済に充ててもいいですか？
A. 住宅ローン等の担保付債務が残っている場合、
売却代金はまず担保権者（金融機関）の回収が最優先されます。
そのうえで残ったお金を、他の借入返済や生活費に使う形です。
勝手に配分すると、金融機関との信頼関係を失いかねません。

Q8. 競売と任意売却、どちらが良いですか？
A. 一般的には、