金融機関との調整が必要な不動産は売れる？事前に知っておくべき進め方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】住宅ローン返済中・滞納中でも「売却は可能」。ただし“金融機関との段取り”次第で結果が大きく変わる

住宅ローンが残っている、返済が苦しい、すでに滞納が発生している——
こうした不動産でも、適切な手順を踏めば売却することは十分可能です。

ただし現実には、

金融機関との調整を誤ると
→ 売却自体が進まない、任意売却のチャンスを逃す、最悪は競売に進む
逆に、早い段階で事情をオープンにして相談すれば
→ 売却条件の相談・担保解除・残債の分割返済など、柔軟な対応をしてもらえることも多い

という「差」が出やすい領域です。

ポイントは、

いくらで売れそうか（市場価格）の把握と
ローン残高・滞納状態などの「債務状況」の把握を
できるだけ早く金融機関と共有し、
“現実的な落としどころ”を一緒に作っていくこと

です。

以下では、

金融機関との調整が必要になる典型パターン
売却までの現実的な進め方
注意点と、よくある失敗パターン

を順番に整理して解説します。

どんな不動産が「金融機関との調整が必要」になるのか

まずは、自分のケースがどこに当てはまりそうかを整理しましょう。

パターン① 住宅ローンが残っている一般的なケース

まだローンが残っているマイホーム・投資用物件
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して売るパターン

【ポイント】

売却価格 ≧ ローン残高＋諸費用
→ 売却代金で完済できる「アンダーローン」なら、比較的スムーズ
売却価格＜ローン残高
→ 「オーバーローン」となり、金融機関との調整が必須

パターン② 返済に行き詰まり、すでに滞納・延滞があるケース

返済が数ヶ月遅れている
督促状・催告書が届いた
代位弁済や差押え予告の通知が届いた

【ポイント】

金融機関にとっても「競売」はコストが高いため、
条件次第で任意売却（話し合いによる売却）を認める方向で動くことが多い
ただし、動き出しが遅いほど選択肢が減る

パターン③ 事業用ローン・プロパーローンが絡む一棟物件・店舗・事務所

事業用資金として借りたローンの担保になっているビル・店舗・土地
複数の金融機関が共同で担保権を持っているケース

【ポイント】

金額が大きく、金融機関側の審査部門の関与も濃くなる
「どの金融機関がいくら回収できるのか」の調整が重要になり、
窓口の1行だけで完結しない場合もある

パターン④ 保証協会・サービサーが絡む債権（代位弁済後など）

保証会社が代位弁済を行い、債権者が保証会社・サービサーに移っている
金融機関ではなく、サービサーが窓口になっている

【ポイント】

回収のプロが相手になるため、条件交渉はよりシビア
それでも「任意売却で一定額を回収できるなら競売よりマシ」という発想は同じで、
きちんと資料を揃えて交渉すれば、話は進められることが多い

金融機関との調整が必要な不動産売却の「全体の流れ」

ここでは、住宅ローン返済中〜返済に不安がある個人のケースを想定して、
大まかな6ステップを整理します。

ステップ① 現在の「債務状況」を正確に把握する

まずは、自分の状況を数字で把握します。

現在のローン残高
金利・返済額・返済期間
滞納があれば、その金額・期間
保証会社の有無・保証内容

【ここでやること】

ローンの返済予定表・残高証明書の確認
金融機関の担当者に、最新の残高や滞納状況を問い合わせる

「だいたいこれくらい」という感覚ではなく、
確定した数字を押さえることが重要です。

ステップ② 不動産会社に「いくらで売れそうか」の査定を依頼する

次に、

今売ったら、市場でいくらくらいで売れそうか
売却にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用・税金の目安など）

を把握します。

【ポイント】

ローン返済事情も含め、最初から正直に話す
「1社だけ」でなく、2〜3社の査定を比較した方が信頼性が高い
「任意売却」や金融機関調整の案件を扱った経験がある会社を選ぶ

ここで、

市場での想定売却価格 −（ローン残高＋諸費用）

を試算し、

プラス（アンダーローン）なのか
マイナス（オーバーローン）なのか

を確認します。

ステップ③ 金融機関に「売却と返済の意向」を正式に相談する

債務状況と査定結果がわかったら、
いよいよ金融機関に正式相談です。

【相談時に伝えるべき内容】

現在の返済状況（遅れの有無・今後の見通し）
不動産会社の査定価格・査定書
売却してローンをできるだけ返済したいという意向
売却後に残る債務の返済案（分割・一括・身内からの援助予定など）

【よくある金融機関の対応パターン】

アンダーローンの場合
→ 売買契約・決済時にローンを一括返済してもらえればOK
オーバーローンの場合
→
(1) 売却価格の上振れを期待して「通常売却＋価格交渉」を認める
(2) 任意売却として、一定額での売却と残債の分割返済を認める
(3) 条件次第では「不足分の一部を親族からの資金で補う」等の提案が必要になる

※ここは「銀行のさじ加減」ではなく、
　債務者側の誠実な情報提供・返済意思を示せるかどうかが大きなポイントになります。

ステップ④ 金融機関の了解を前提に売却活動をスタート

金融機関が

担保解除の条件
任意売却の可否
最低売却価格（これ以下だと認めない価格）

などを内々に示してくれたら、それを前提に売却活動を始めます。

【この段階で大事なこと】

買主側への説明：
「ローン残高があり、金融機関の同意を得て売却する必要がある」旨を、
不動産会社を通じてきちんと伝える
スケジュール管理：
「金融機関の承認→契約→決済」までの流れに余裕をもたせる
価格交渉の落としどころ：
買主の希望価格と、金融機関が認める最低価格のギャップを不動産会社が調整

ステップ⑤ 売買契約前後で最終的な条件を金融機関とすり合わせる

買主が見つかり、条件が固まってきたら、

この価格・条件で売って良いか
売却代金のうち、いくらをローン返済に充当するか
残債が出る場合、その返済条件をどうするか

を、最終的に金融機関と合意します。

【ここが勝負どころ】

査定段階より売却価格が下がった場合、
あらためてローン残債・返済条件の見直しが必要
事前に「この辺までなら銀行が許容しそう」というラインを
不動産会社と共有しておくと、交渉がスムーズ

ステップ⑥ 決済・引き渡しと同時にローン返済・抵当権抹消

決済当日は、通常

買主が売却代金を支払う
そのうちローン残高分を金融機関に完済（任意売却なら合意済み金額を支払い）
同時に、抵当権抹消登記を司法書士が申請
手数料・諸費用を差し引いた残りが売主の手取り

という流れで進みます。

【オーバーローンのケース】

売却代金で返済しきれなかった残債については、
事前合意通りの方法（分割返済・一部免除・保証会社への支払いなど）で処理

金融機関との調整が必要な売却で「やってはいけないこと」

NG① 返済の遅れ・督促状を放置する

「もう少し様子を見よう」と放置している間に、
- 個人信用情報への事故登録（ブラックリスト）
- 代位弁済・差押え・競売開始の申立て

まで一気に進むことがあります。

動き出しが遅いほど、任意売却など“自分で選べる選択肢”が減るので、
最初の督促の段階で相談を始めるのが理想です。

NG② 不動産会社にも金融機関にも「本当の状況」を隠す

滞納額・他の借入・収入状況などを隠してしまうと、
- 金融機関との交渉内容にズレが出る
- 後から判明し、信頼を失って交渉が難しくなる

という悪循環になります。

不動産会社と金融機関は“味方”にしないと話が進まないので、
少なくとも窓口となる担当者には、事情を正直に共有することが重要です。

NG③ 自己判断で「相場より安く」売る（勝手に値引きする）

金融機関の承諾前に、
「早く売りたいから」と大幅値下げで契約してしまう
その結果、売却代金ではローンがまったく返せず、
銀行が担保解除に応じてくれない

というケースは実際にあります。

「いくら以下なら売ってはいけないか」は、必ず金融機関と事前に共有しておくべきです。

任意売却という選択肢：競売を避けるための現実的な手段

返済が難しく、競売の可能性が出てきた場合には、

裁判所主導での競売ではなく
不動産会社を通じた「任意売却」で
市場価格に近い金額で売る

という選択肢があります。

任意売却のメリット

競売より高く売れるケースが多く、
→ 金融機関の回収額が増え、売主の残債も減りやすい
売却活動や内覧のコントロールがしやすい（通常の仲介に近い）
「競売情報」として公開されないため、
周囲に知られにくい

任意売却のデメリット・注意点

金融機関の同意が必須
債権者が複数いる場合、それぞれから同意を得る必要がある
残債がゼロにはならないケースも多く、
売却後も返済義務が残ることがある

任意売却に向くケース

すでにローン滞納が発生している
返済の目途が立たず、延滞が今後も続く見込み
競売開始決定通知が届いたが、まだ時間的に猶予がある

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（任意売却・ローン調整案件担当）

住宅ローン返済中の売却・任意売却・競売回避案件を多数サポート
金融機関・保証会社・サービサーとの調整経験が豊富

コメント

「住宅ローンや事業用ローンが絡む売却相談では、

『ローンが残っていると売れないのでは？』
『返済に遅れがあるので、銀行に相談するのが怖い』

という不安をよく伺います。

実務的には、

“返済が苦しくなった段階”で動き出せば、取れる選択肢はまだ多い
“督促・差押え・競売の段階”になってからだと、できることはかなり限られる

というのが正直なところです。

大切なのは、

不動産の売却可能額（市場価格）
ローン残高・その他の債務
ご本人の収入・家計の状況

を整理したうえで、
金融機関と**“現実的に落としどころを探す”スタンスで向き合うこと**です。

私たちは、不動産会社として、

査定価格や売却プランの提示
金融機関・保証会社との条件調整のサポート
任意売却を含めた“最悪の事態を避けるためのプラン作り”

をお手伝いしています。

『もう少し頑張れるかもしれない』と思っているうちに状況が悪化し、
任意売却のチャンスも逃してしまうケースを何度も見てきました。

返済が苦しくなってきた段階で、
“売却も一つの選択肢”として早めに相談を始めることを、
心からおすすめします。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンが残っていても、不動産は売れますか？
A. 売れます。
売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的な流れです。
売却価格がローン残高を下回る場合は、金融機関との調整（任意売却など）が必要になります。

Q2. 売却価格よりローン残高の方が多い場合（オーバーローン）はどうなりますか？
A.

売却代金を最大限返済に充てたうえで
残った債務を「分割返済」「一部一括返済」などで処理する

という形が一般的です。
この条件を金融機関と交渉するのが「任意売却」です。

Q3. 返済が滞っていても、任意売却はできますか？
A. 可能なケースが多いです。
むしろ、滞納が発生しているからこそ、
競売になる前に任意売却で少しでも良い条件で売却・返済する
という発想が重要です。
ただし、競売の手続きが進むほど時間的余裕がなくなるため、
早めの相談が不可欠です。

Q4. 金融機関にはいつ相談すべきですか？
A.

「返済が苦しくなってきた」と感じた段階
もしくは滞納が発生した直後

がベストです。
督促や差押えの通知が来てからだと、
金融機関の立場も厳しくなり、柔軟な対応が取りづらくなります。

Q5. 不動産会社と銀行、どちらに先に相談すべきですか？
A. 実務的には、不動産会社と銀行の“両方”に相談する必要がありますが、
まずは不動産会社に査定を依頼して、
「いくらで売れそうか」「売却後の残債がどれくらいになりそうか」を把握した上で、
その資料を持って銀行に相談する流れがスムーズです。

Q6. 金融機関との調整が必要な売却でも、普通の仲介手数料はかかりますか？
A. はい、通常の仲介と同様に仲介手数料はかかります。
ただし、任意売却の場合は

金融機関・保証会社が仲介手数料分を回収額から上乗せして認める
といった形を取るケースもあり、
売主本人の持ち出しを抑えられる場合もあります（条件による）。

Q7. 任意売却と自己破産はセットですか？
A. 必ずしもそうではありません。
任意売却を行っても、
その他の借入状況や収入次第では、その後も通常の生活が続けられるケースもあります。
一方、多重債務に陥っている場合などは、
任意売却＋自己破産をセットで検討することもあります。
この判断は、弁護士・司法書士と相談して行います。

Q8. 金融機関との交渉は、自分だけでやっても大丈夫ですか？
A. 可能ではありますが、

専門用語・ルールの理解
必要書類の準備
条件交渉

などを一人で行うのは負担が大きく、
不動産会社や専門家のサポートを受けた方がスムーズに進むことが多いです。

Q9. 売却せずに、返済条件の変更（リスケ）だけで済ませる方法はありますか？
A. 金融機関によっては、
返済期間の延長・一時的な返済額の減額などの「条件変更」に応じてくれることもあります。
ただし、根本的な返済能力が不足している場合は、
一時しのぎにしかならないことも多いため、
売却も含めた総合的な検討が必要です。

Q10. まず何から始めればいいですか？
A.