後継者がいない不動産、この先どうする？早めに考えたい整理方法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「そのまま放置」が一番危険｜売却・賃貸・共有解消など“出口の選択肢”を早めに決めることが重要

子どもがいない、独身で親族と疎遠、
子どもはいても「実家や不動産を継ぎたくない」と言われている——
こうした「後継者がいない不動産」は、
持ち主が元気なうちに出口を決めておかないと、あとで家族や周囲に大きな負担を残しがちです。

具体的には、

空き家化 → 朽廃・草木の繁茂・ごみ捨て場化
近隣からの苦情・行政指導
固定資産税や管理費だけが延々と発生
将来の相続人が「使わない不動産の処分」で長く悩まされる

といったリスクがあります。

一方で、早めに動けば、

売却で現金化（老後資金・介護資金に充当）
賃貸・駐車場化などで収益化
生前贈与や信託・寄付などで、自分の意思どおりに承継先を決める

といった、前向きな選択肢を取ることができます。

ここからは、

後継者がいない不動産を放置するリスク
現実的な整理方法（売却・賃貸・相続対策・寄付など）
タイプ別のおすすめ方針
専門家から見た「動くべきタイミング」

を整理して解説します。

後継者がいない不動産を「放置」するリスク

リスク① 空き家化・老朽化による周辺への悪影響

住む人がいなくなると、建物は想像以上のスピードで傷みます。
屋根や外壁の破損、庭木の伸び放題、動物の住みつき、
最悪の場合は倒壊リスクまで出てきます。

その結果、

近隣からの苦情・トラブル
行政からの指導や「特定空家」指定
固定資産税が軽減されない・むしろ増える場合も

といった問題につながります。

リスク② 相続人に「迷惑な資産」として残ってしまう

自分に子どもがいなくても、

兄弟姉妹
甥・姪
より遠い親族

などが法定相続人になることがあります。

後継者不在の不動産を何も決めずに亡くなると、

相続人同士で「使わない実家・土地の処分」を話し合う必要が出る
誰も管理したくないので、
ずっと放置 → 状態悪化 → 将来さらに売れにくくなる

という「負のスパイラル」になりがちです。

リスク③ 売りたくても「相続登記未了」で身動きが取れない

2024年から相続登記が義務化されていますが、

過去の相続が登記されていない
相続人が多数・高齢・海外在住
連絡が取れない相続人がいる

ような状態になると、
「誰のものかはっきりしない土地」として、
売ることも、活用することも難しくなります。

後継者がいない不動産の現実的な整理方法（5つの選択肢）

後継者がいない場合の主な選択肢は次の5つです。

売却して現金化する
賃貸・駐車場・太陽光などで収益化する
生前贈与や信託で、承継先を自分で決める
公共団体・公益法人等への寄付を検討する
死後に備えた「遺言」「死後事務委任」「家族信託」などを組み合わせる

順に見ていきます。

① 売却して現金化する（もっともシンプルで汎用的）

【メリット】

使わない不動産を現金に変え、
老後資金・介護費用・趣味・寄付などに使える
将来の相続人に「処分に困る不動産」を残さなくて済む
維持管理・税金・近隣トラブルから解放される

【ポイント】

古家付き土地の場合：
→ 解体して更地にするか、古家付きのまま売るかを比較検討
地方・郊外の需要の弱いエリアでは、
早めに動かないと値下がり・売れ残りリスクが増えやすい

「後継者がいない＝使う予定がない」のであれば、
“売却してしまう”のが最もシンプルで失敗が少ない選択です。

② 賃貸・駐車場・太陽光などで収益化する

「今すぐ売るのはちょっと…」という場合は、
一時的に収益化しておく選択肢もあります。

住宅として賃貸に出す
戸建てや古アパートを取り壊し、コインパーキングや月極駐車場にする
日当たりの良い土地なら太陽光発電用地として貸す（エリア要件あり）

【メリット】

空き家・空き地状態よりも安全で、近隣からの印象も良い
家賃・地代・駐車場収入などから維持費を賄える

【デメリット】

賃貸管理・修繕・空室リスクなどの手間とリスクが発生
高齢になってから不動産管理を続けるのは負担が大きいことも

「数年は収益化し、将来は売却する」
といった中間的な戦略として検討できます。

③ 生前贈与・信託で「誰に渡すか」を自分で決める

子どもがいなくても、

信頼できる甥・姪
長年の友人
世話になった人や団体

など、
「この人（団体）に引き継いでもらいたい」という相手がいる場合は、
生前贈与や家族信託も選択肢です。

【生前贈与】

生きているうちに所有権を移転し、相手に管理・活用を任せる
贈与税・不動産取得税などがかかる可能性があるため、
税理士との事前相談が必須

【家族信託（民事信託）】

自分（委託者）が不動産を「信託財産」として
信頼できる人（受託者）に管理・処分を任せる仕組み
「売る・貸す・維持する」などの方針を契約で決めておける

「認知症になった後の管理」も見据えている方には、
家族信託を活用するケースが増えています。

④ 公共団体・公益法人等への寄付を検討する

「家族にも知人にも引き継いでもらうつもりはないが、
自分の資産を社会の役に立てたい」という場合は、

自治体（市区町村）
公共団体・公益法人
NPO・学校法人・宗教法人など

への寄付を検討することもあります。

【注意点】

どこでも無条件に不動産を受け取ってくれるわけではない
→ 立地・利用計画・維持コストなどを見て、断られることも多い
固定資産税や管理費のかかる「負の遺産」になりかねない不動産は、
受け取り側も慎重です。

まずは、

寄付先候補の団体に「不動産寄付の方針」があるか
受け入れの条件や手続きはどうなっているか

を確認するところから始めるのが現実的です。

⑤ 遺言・死後事務委任・家族信託を組み合わせて「死後の整理」を設計

後継者がいない不動産について、

自分が亡くなった後の売却・処分
死後の事務手続き（公共料金の解約・遺品整理・納骨など）

までセットで考えるなら、

公正証書遺言
死後事務委任契約
家族信託

などを組み合わせることで、

「誰が」「どの不動産を」「どのように処分し」「そのお金をどう使うのか」

まで、かなり具体的に決めておくことができます。

タイプ別：どの整理方法が向いているか

1. 独身・子どもなし・20〜50代（まだ現役世代）

【状況の特徴】

まだ当面は自分で住み続ける・使い続ける可能性が高い
ただし、結婚・転勤・転職などでライフプランが変わる余地も大きい

【おすすめの考え方】

今すぐ「最終出口」を決める必要はないが、
- 不動産の価値（相場・売却しやすさ）
- 将来の売却・賃貸の選択肢
  を一度整理しておく
遺言や家族信託は「次のライフイベント（結婚・離婚・転居など）」のタイミングで再検討

2. 60〜70代・子どもなし／子どもはいるが継ぐ気がない

【状況の特徴】

体力・判断力が落ちる前に「出口戦略」を決めるタイミング
子どもや親族と話せる余地がまだ十分ある

【おすすめの考え方】

「売却して現金化」か「誰かに引き継ぐ」かの大方針を決める
具体的には、
- 売却 → 老後資金・介護資金・余剰分は遺言で指定
- 承継 → 生前贈与か家族信託＋遺言で、誰に渡すか明確化
遺言は「書いたら終わり」ではなく、数年ごとに見直す前提で作成

3. 80代以降・すでに体調不安あり

【状況の特徴】

認知症リスク・入院・施設入所などの可能性が高まる
「決めないまま時間だけが過ぎる」と、後から周囲が非常に困る

【おすすめの考え方】

できるだけ早く、
- 使っていない不動産は売却または買取で整理
- 住んでいる自宅についても、将来の住み替え・売却方針を決める
認知症が進行する前に、
- 遺言
- 死後事務委任契約
- 家族信託
  のいずれか（または複数）を専門家と一緒に整える

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・相続不動産担当）

自宅・実家・投資用などの売却を年間100件以上サポート
「子どもがいない」「親族に迷惑をかけたくない」方の相談多数

コメント

「後継者がいない不動産のご相談で
もっとも多いパターンは、

『そのうち考えようと思っていたら、いつの間にか80代になっていた』
『体調を崩してから急いで整理しようとしたが、思った以上に大変だった』

というケースです。

不動産の整理は、

売却価格の相場
売れやすさ・売れにくさ
税金（譲渡所得税・相続税）
相続人や親族との関係

といった要素が絡み合うため、
『そもそも何から手を付ければいいか分からない』という方がほとんどです。

私たちが重視しているのは、

まずは“現状整理”から始める（今ある不動産とお金の全体像）
売却・賃貸・承継・寄付といった選択肢を一覧で出す
ご本人の価値観（誰に迷惑をかけたくないか・何を大切にしたいか）を伺いながら、現実的なシナリオに絞り込む

というステップを、一緒に踏んでいくことです。

『子どもがいないから、どうせ残す人もいない』ではなく、
“自分のため”にも、“周りの人のため”にも、
元気なうちに出口を決めておくことが、結果的に一番のやさしさだと感じています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 後継者がいないなら、とりあえず何もしなくてもいいのでは？
A. 何もしないと、

空き家・空き地の管理負担
将来の相続人（兄弟・甥姪など）への迷惑
行政からの指導や特定空家指定リスク

などが高まります。
「今すぐ結論を出さない」選択はありですが、
情報収集と現状整理だけは早めにしておくべきです。

Q2. 子どもはいませんが、甥や姪にも不動産を残したくありません。どうしたらいいですか？
A. 遺言で「誰に何を相続させるか」「そもそも相続させないか」を
ある程度コントロールできます。
また、売却して現金化したうえで、
お金の承継先（人・団体）を指定する方法もあります。
弁護士・司法書士・税理士などと連携して検討するのが安全です。

Q3. 地方の実家で、明らかに需要がなさそうです。それでも売れますか？
A. 需要が弱いエリアでも、

価格を現実的に設定する
解体・更地化を含めて検討する
買取・隣地買取なども当たってみる

ことで、出口が見つかるケースも多いです。
ただし、時間が経つほど条件は悪化しやすいので、
早めの相談をおすすめします。

Q4. 今は自宅として住んでいますが、将来施設に入るかもしれません。その場合はどう準備すべきですか？
A. 代表的なパターンは、

将来、施設入所が決まったら自宅を売却 → 施設費用に充当
あらかじめ家族信託や遺言で「施設入所時の売却方針」を決めておく

といった方法です。
「施設に入りたくなったとき、誰がどのように自宅を処分するか」を
前もって決めておくと安心です。

Q5. 公共団体やNPOに不動産を寄付したいのですが、簡単にできますか？
A. 不動産の寄付は、

立地や利用計画
維持管理コスト

などを理由に、受け取りを断られることも珍しくありません。
まずは寄付を考えている団体に「不動産寄付の受け入れ方針」があるか確認し、
受け入れ条件や手続きを具体的に聞くことから始めてください。

Q6. 不動産を生前贈与すると、贈与税が高くなりませんか？
A. 贈与税は相続税より税率が高く設定されています。
ただし、相続時精算課税制度などの特例を利用できる場合もあり、
一概に「必ず損」とは言えません。
相続税・贈与税の両面から、税理士と試算して決めるのが必須です。

Q7. まず何から相談すれば良いですか？“誰に”相談するのが正解でしょうか？
A. スタートとしては、

不動産会社：売却・賃貸・活用案と相場感
税理士：売却時の税金・相続税とのバランス
司法書士・弁護士：遺言・家族信託・死後事務委任などの法的枠組み

の3者のうち、
「一番相談しやすいところ」からで構いません。
最近はこれらが連携してワンストップで相談に乗る体制も増えています。

Q8. 自分が認知症になってからでも、家族が勝手に売却できますか？
A. 原則として難しいです。
意思能力がはっきりしない状態での契約は無効となる可能性があります。
成年後見制度を使う選択肢もありますが、
自由度が低く・柔軟な資産運用がしづらい面もあります。
認知症になる前に、家族信託や遺言で備えておくことが重要です。

Q9. 複数の不動産を持っています。全部一度に整理しないとダメですか？
A. 一度に全部決める必要はありません。