家賃滞納者がいる物件は売却できる？オーナーが知るべき現実

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】家賃滞納者がいても売却は可能。ただし「時価より安くなる」「買主が限られる」「引き継ぐリスク」がある現実を理解して戦略を立てることが必須

家賃滞納者がいる賃貸物件（アパート・マンション・一棟ビル・区分）の売却は、

法律上「売れない」ということはありません。
むしろ実務では、滞納者がいる状態のまま売却されるケースは珍しくありません。

ただし現実的には、

滞納賃料や立ち退き・訴訟リスクを買主が引き継ぐことになるため
→ 買主が限定される（投資家・プロ向けが中心）
その分、
→ 売却価格は“滞納・リスク分”ディスカウントされやすい
さらに、
→ 「売却して終わり」と思っていたのに、契約の仕方によっては
過去の滞納分について売主が説明責任・損害賠償リスクを負う場合もある

という“オーナーが必ず押さえるべき現実”があります。

この記事では、

滞納者がいる物件でも売却できるパターン／できないパターン
売却価格・買主にどんな影響が出るのか
売却前にオーナーが現実的に取れる対応策
売却時の契約上の注意点

を、順番に整理して解説します。

家賃滞納者がいる物件は売却できるのか？

結論：売却自体は「可能」。ただし条件付きになることが多い

家賃滞納があるからといって、

物件自体の所有権が制限されるわけではない
売買契約を結んではいけない、という法律はない

ため、売却自体は可能です。

ただし、実務上は次のような前提が付きまといます。

「現況有姿（今の状況をそのまま引き継ぐ）」条件での売却
滞納者対応（督促・明渡し交渉・訴訟・強制執行など）を
買主が引き継ぐことを前提とした価格・契約
場合によっては、滞納問題を一定程度整理してからでないと
購入してくれない買主もいる

つまり、

「売れる」かどうか＝物件そのものの魅力＋滞納リスクを引き受けてくれる買主がいるかどうか

にかかっています。

家賃滞納者がいることで「何が」問題になるのか

オーナー視点で整理すると、主な影響は次の3つです。

物件の収益が実質的に下がる
滞納対応（督促・法的措置）の手間とコスト
将来の退去・原状回復・空室期間リスク

① 物件の収益が実質的に下がる

投資用不動産の評価は、基本的に

賃料収入－（経費・修繕）＝純収益
→ 純収益 ÷ 利回り＝おおよその物件価格

というロジックで見られます。

家賃滞納が長期化すると、

滞納部分の収入は「絵に描いた餅」
買主から見れば「この部屋は当面、賃料ゼロの可能性もある」

＝ 実質的な利回りが低い物件と見なされます。

その結果、

「正常稼働している同等物件」より
→ 価格が下がりやすい
→ 買主からの指値（値下げ交渉）が入りやすい

という構図になります。

② 滞納対応の手間とコスト

滞納者対応には、

電話・書面・訪問での督促
内容証明郵便の送付
契約解除通知
明渡し訴訟・強制執行（弁護士費用・裁判費用）

など、手間・時間・費用がかかります。

買主から見れば、

「滞納が続く＝この一連の対応を自分が引き継ぐ可能性がある」
「弁護士費用や回収不能リスクを見込んでおく必要がある」

ため、その負担がそのまま価格交渉要因になります。

③ 将来の退去・原状回復・空室リスク

家賃滞納がある入居者は、

室内の管理状態が悪い可能性
退去時に原状回復費用が取れない可能性
強制執行で退去となれば、残置物の処分費用もかかる

といったリスクを抱えています。

買主はこれらをすべて織り込み、

「将来の修繕・空室リスクが高い」
→ その分、購入価格を下げたい

と判断しやすくなります。

売却価格と買主への影響：どれくらい下がるのか？

※あくまで一般的な目安であり、エリア・物件種別・滞納期間などによって変わります。

正常稼働物件との比較イメージ

同じエリア・同じ構造・家賃設定でも
- 滞納なし・満室稼働アパート
- 滞納1〜2戸ありアパート

を比べると、経験則としては

5〜15％程度の価格差が出ることは珍しくありません。

特に、

滞納期間が長い（半年〜1年以上）
滞納額が大きい（数十万円〜100万円以上）
滞納者へのこれまでの対応が不明瞭・記録がない

といった場合、
買主側は「対応コスト＋見えないリスク」を強く意識し、
より大きなディスカウントを要求してくる傾向があります。

買主のタイプも変わる

滞納者ありの物件は、

自己利用＋住宅ローンを組む「一般のエンドユーザー」
初心者投資家

よりも、

滞納・立退き・再生案件に慣れたプロ投資家
自社で法務・管理部門を持つ不動産会社・買取業者

が主な買主候補になります。

その意味で、

「誰でも買える物件」ではなく
「買い手の層が狭まる物件」

になり、売却期間が延びやすい・価格交渉が厳しくなりやすい側面があります。

オーナーが取り得る現実的な対応策

家賃滞納者がいる状態でも、
売却の選択肢は大きく分けて次の3つです。

滞納問題をある程度整理してから売る
滞納者ごと現況のまま売る（価格ディスカウント前提）
不動産会社の「買取」を利用して早期に現金化する

① 滞納問題をある程度整理してから売る

滞納者と話し合い、
- 支払計画を立てる
- 退去の合意を得る（任意退去）
必要に応じて、
- 弁護士に相談
- 明渡し訴訟・強制執行まで進める

など、売却前にリスクを減らしておくパターンです。

【メリット】

滞納が解消・退去すれば、
→ 正常稼働物件として売り出せる
→ 価格面で有利になりやすい
買主の層が広がり、売却期間も読みやすい

【デメリット】

時間とコストがかかる（数ヶ月〜1年以上かかる場合も）
その間もローン返済・固定資産税などの負担は続く
滞納者との交渉・訴訟は精神的にも負担が大きい

「できるだけ高く売りたい」「時間に余裕がある」オーナー向きの選択肢です。

② 滞納者ごと現況のまま売る（ディスカウント前提）

滞納者がいる状況、滞納額、これまでの対応履歴を開示
「そのままの状態を含めて買ってください」という条件で売却

するパターンです。

【メリット】

交渉・訴訟などの手間を買主に引き継げる
売却までの時間を短縮できる（数ヶ月程度でまとまることも）

【デメリット】

価格は滞納リスク分、ディスカウントされる前提
買主が限定される（プロ投資家・不動産会社中心）
過去の対応が不十分だと、「説明義務違反」のリスクになることも

「価格はある程度諦めてでも、早く手放したい」
「これ以上、滞納対応に時間を取られたくない」
というオーナーに向いています。

③ 不動産会社による「買取」を利用する

一般の投資家への売却ではなく、
不動産会社・買取専門業者に
一括で買い取ってもらう方法です。

【メリット】

滞納者・将来のリスクも含めて、プロが引き継いでくれる
売却スピードが早い（数週間〜1ヶ月程度で決済も）
内覧対応・長期の販売活動が不要

【デメリット】

通常の仲介売却よりも、価格は低くなりがち
（正常物件の6〜8割程度が目安になることも）
買取業者によって査定に差が出やすい（複数社比較が必須）

「ローン返済に余裕がない」「他の事情で早急な現金化が必要」など、
スピード・確実性を重視するオーナーに向いています。

売却前に必ずやっておきたい「情報整理」

どの選択肢を取るにしても、
まずオーナー側で次の情報を整理しておくことが重要です。

滞納が始まった時期・滞納月数
現在の滞納額の総額
これまでの督促履歴（電話・書面・訪問の日付と内容）
内容証明や解除通知の送付履歴
管理会社に任せている場合は、その対応の内容・記録
賃貸借契約書の条項（滞納時の解除条件など）

これらをきちんと整理しておくことで、

不動産会社・買主に対して正確な説明ができる
「知らなかった」「聞いていない」といった後日のトラブルを防げる
業者側もリスクを評価しやすくなり、
→ 価格・条件の交渉がスムーズになる

というメリットがあります。

売却時の契約・法的な注意点

① 「賃料保証」と「実際の入金状況」を混同しない

サブリースや家賃保証契約がある場合でも、
保証会社からの入金が停止されていることがあります。
「満室・満額で入金されています」と誤解を与える説明をすると、
後から重要事項説明の不備・契約不適合責任を問われるリスクがあります。

→ 「契約上の賃料」と「実際の入金」の両方を明示することが重要です。

② 滞納分の扱い（売主が持つか・買主に承継させるか）

既に発生している滞納家賃を
- 売主の債権として残すのか
- 売買代金に織り込んだうえで、買主に承継させるのか

は、契約条件で明確に決める必要があります。

実務上は、

「滞納家賃は売主の権利とし、売買後も売主が請求できる」
その代わりに、
- 売買代金をやや低めに調整
- or そもそも回収不能と割り切る

という整理の仕方もあります。

③ 将来のトラブルに対する「表明保証条項」

買主側は契約書の中で、

「現在把握している以外に、他の滞納・紛争がないこと」
「過去に重大なトラブル・訴訟がないこと」

などについて、売主に表明保証を求めることがあります。

売主としては、

事実と異なる保証は絶対にしない
把握しているトラブルは、軽微なものも含めて
できる限り開示する

ことが重要です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（投資用不動産・賃貸トラブル案件担当）

区分マンション・一棟アパート・一棟ビルなど、投資用不動産の売却を年間多数サポート
家賃滞納・立退き・サブリース問題を含む「ひと癖ある物件」の売却経験が豊富

コメント

「家賃滞納者がいる物件をお持ちのオーナー様からは、

『こんな状態で本当に売れるのか』
『滞納があることを言ったら、誰も買わないのでは』

というご相談をよくいただきます。

実務感覚としてお伝えすると、

“売れない”ことはほとんどありません。
ただし、『いくらで』『誰に』『どんな条件で』売るのかが大きなポイントになります。

大切なのは、

滞納状況とこれまでの対応を、できる限り客観的に整理すること
『時間をかけてでも高く売る』のか『価格を抑えても早く手放す』のか、
自分の優先順位をはっきりさせること
その上で、滞納案件の経験がある不動産会社や弁護士と一緒に、
価格とスケジュールのシミュレーションをすること

です。

『滞納がある＝ダメな物件』ではなく、
“リスクが見える物件”をどう扱うかという問題です。

追いかけ続けて心身がすり減るより、
一定のラインで出口（売却）を決めることが、
オーナー様にとって最善の選択になることも少なくありません。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 家賃滞納がある状態でも、本当に売却できますか？
A. できます。
滞納リスクを織り込んだうえで購入する投資家・不動産会社は存在します。
ただし、価格・買主の層・条件は「滞納なし物件」とは変わってきます。

Q2. 滞納分の家賃は、売却すればチャラになりますか？
A. 自動的に消えるわけではありません。

売主側の債権として残す
買主に承継させる代わりに価格調整する
など、契約でどう扱うかを決める必要があります。
実務的には、長期滞納の場合「回収不能」と割り切るケースも多いです。

Q3. 滞納者を退去させてから売った方がいいですか？
A. 価格面ではその方が有利になることが多いですが、
退去交渉・訴訟・強制執行には時間とコストがかかります。
「どの程度の価格アップが見込めるか」と「必要な時間・費用」を
不動産会社・弁護士と一緒に試算して判断するのが現実的です。

Q4. サブリース（家賃保証）物件で、管理会社が賃料を払ってくれません。これも“滞納物件”として扱われますか？
A. 実質的には「オーナーへの入金が止まっている」という意味で、
買主から見れば“収益不安定な物件”と評価されます。
借主が個人かサブリース会社かにかかわらず、
「実際にいくら入っているか」「今後どうなりそうか」が重要です。

Q5. 一部の入居者だけが滞納していて、他は問題なく払っています。この場合も売却価格は下がりますか？
A. 滞納戸数が少なければ影響は限定的ですが、

滞納期間が長い
問題入居者として有名
といった場合、リスクを見たディスカウントは避けられないことが多いです。
逆に、短期の遅延レベルであれば、大きな価格差にならないこともあります。

Q6. 売却前に、弁護士に必ず相談した方がいいですか？
A. 長期滞納・明渡し訴訟の可能性がある場合は、
一度相談しておくと安心です。
ただし、まずは不動産会社に現状を話し、
「法的手続きまで必要かどうか」を一緒に判断する流れでも問題ありません。

Q7. 滞納があることを買主に言わなくてもバレないのでは？
A. 絶対にやめるべきです。

重要事項説明義務違反
契約不適合責任
を問われ、損害賠償や契約解除につながるリスクがあります。
滞納・過去のトラブルは、知っている限りすべて開示するのが原則です。

Q8. 買取業者に売る場合、どれくらい安くなると考えるべきですか？
A. 滞納の有無にかかわらず、
通常の相場（エンド向け売却価格）の6〜8割程度が
目安になることが多いです。
滞納リスクが重い場合は、さらに低くなることもあります。
複数社から買取査定を取り、比較することが重要です。

Q9. 管理会社が滞納者対応をきちんとやってくれているか分かりません。どう確認すればいいですか？
A.