【結論】位置指定道路に問題があっても売却は可能。ただし「何が問題か」を整理し、建築可否と権利関係を明確にしないと“安くて売れない物件”になりやすい
位置指定道路（いちしていどうろ）に接している不動産は、
- 「建築基準法上の道路だから安心」と思われがちですが、
- 実際には
- 築年数が古い
- 私道所有者が多数
- 現況と図面が違う
といった理由から、権利関係や接道条件に“問題”を抱えやすいカテゴリーです。
結論としては、
- 位置指定道路に問題がある不動産でも、
売却自体は十分に可能です。 - ただし、
- そもそも建築可能なのか
- 再建築時に追加の負担・リスクがあるのか
- 通行・掘削に支障がないか
を曖昧にしたまま売ろうとすると、 - 買主・金融機関から敬遠される
- 価格を大きく下げても決まりにくい
- 売却後にトラブル・クレームになる
- そもそも建築可能なのか
といった状況に陥りやすくなります。
重要なのは、
- 位置指定道路の“問題点”を正確に把握すること
- 建築・再建築の可否や制限を専門家と一緒に確認すること
- その内容を、価格・契約条件・告知内容にきちんと反映すること
です。
以下で、
- 位置指定道路で「問題になりやすいポイント」
- 売却への影響と注意点
- 実務での進め方
- 専門家コメント・FAQ
を整理して解説します。
そもそも「位置指定道路」とは？押さえておくべき基礎
位置指定道路の基本
位置指定道路（建築基準法42条1項5号道路）とは、
- 開発時に民間が作った私道で、
- 行政から「ここを道路として扱っていいですよ」と個別に指定された道路
- 原則として、
- 幅員4m以上
- 行き止まりの長さが一定以下 等
の基準を満たしたもの
です。
この指定を受けた私道に2m以上接していれば、
建築基準法上の“道路に接している土地”として建築が認められるのが基本です。
なぜ位置指定道路は「問題を抱えやすい」のか
位置指定道路は、多くが
- 古い分譲地
- 細分化された私道
- 多数の個人が共有名義で所有
といった形で残っているため、
- 権利関係が複雑
- 現況と図面がずれている
- ルールが住民間の“慣習”だけで回っている
ことも多く、売却時に「説明しづらい問題」が顕在化しやすいのです。
売却時に問題になりやすい「位置指定道路の典型パターン」
位置指定道路の「問題」は、大きく以下の4つに分けられます。
- 私道の所有権・持分の問題
- 通行権・掘削承諾の問題
- 現況と位置指定図面のズレ
- 位置指定そのものの効力・取り消しリスク
順に見ていきます。
① 私道の所有権・持分の問題
- 道路部分の名義が分譲会社名義のままで、既に会社が解散している
- 位置指定道路を複数の住民で共有持分にしているが、
一部の人が相続未登記・行方不明 - 自分の所有地の一部が、実質“道路”として使われているが、
位置指定に含まれていない
こうしたケースでは、
- 「道路の権利関係がはっきりしない」として
買主・金融機関が慎重になる - 将来、道路工事やインフラ工事の際に
「誰の承諾が必要なのか」が不明瞭
といった懸念が出ます。
② 通行権・掘削承諾の問題
位置指定道路は「道路として使う」ことを前提としていますが、
- 下水・水道・ガス管などの掘削工事をする際、
- 道路所有者（共有者）全員の承諾が必要
と扱われることが多く、 - 「過去に承諾で揉めた」
- 「一人だけ強く反対する所有者がいる」
といった履歴があると、売却時の大きなリスク要因になります。
③ 現況と位置指定図面のズレ
- 当初の位置指定道路の図面では幅4mだが、
現況は塀や植栽がせり出していて実質3m程度しかない - 指定図では直線道路だが、
実際には曲がり角や行き止まりがある
といった場合、
- 本当に「法令上の道路」として扱われ続けるのか
- 建て替え時にセットバックや是正工事を求められる可能性
などの懸念が出てきます。
④ 位置指定そのものの効力・取り消しリスク
- 古すぎて位置指定の台帳・図面が役所で確認できない
- 過去の違法な工事や占用により、
行政から是正を求められている - 位置指定の条件（排水施設の維持等）が守られていない
といった場合には、極端なケースとして
- 位置指定の取り消し
- 将来的に「建築不可」扱いになるリスク
もゼロとは言えません。
「問題のある位置指定道路」でも不動産は売れるのか？
売却自体はほとんどのケースで可能
位置指定道路に問題があるからと言って、
- 売買契約そのものが禁止されているわけではありません。
ただし、
- 「誰に」「何として」売るか
- 「価格にどこまで織り込むか」
- 「どこまで説明・告知するか」
を間違えると、
- 長期化しても売れない
- 思った以上に値引きが必要になる
- 売却後にトラブルになり、損害賠償を求められる
といったリスクが高くなります。
価格への影響イメージ
同じエリア・同じ面積・同じ形状の土地でも、
- 前面が公道（42条1項1号道路）
- 前面が問題のない位置指定道路
- 前面が権利関係に問題を抱えた位置指定道路
では、一般的に
公道 ＞ 問題のない位置指定道路 ＞ 問題を抱えた位置指定道路
という順で評価されることが多く、
- 単価で数％〜2割程度の差
- 問題が深刻な場合はそれ以上の差
になるケースもあります。
※実際の差は、
「どれだけ建築・融資に影響する問題か」で大きく変わります。
売却の前に必ず確認しておきたいポイント
位置指定道路に問題がある不動産を売却する前に、
最低限、次の5点は整理しておきたいところです。
1. 本当に「位置指定道路」かどうか
- 役所（建築指導課など）で
- 道路の種別
- 位置指定の有無（番号）
- 指定図面
を確認します。
「位置指定だと思っていたら、実は単なる私道だった」
というケースもあります。
2. 道路の所有者・持分・共有者
- 誰（個人／法人／数名の共有）が所有しているのか
- 売却対象不動産の売主が私道持分も持っているか
- 共有者の中に
- 既に亡くなっている
- 行方不明
- 相続未登記
の人がいないか
このあたりが不明確だと、
- 「私道持分なし（あるいは不完全）」の物件として
大きく値下がりする可能性が高まります。
3. 通行・掘削に関するルール・慣習
- 過去に水道・ガス・下水工事で承諾を求められたか
- その際、誰の同意が必要と言われたか
- 私道通行・掘削についての覚書・協定書があるか
これらが分かると、
- 「今後ライフライン工事で揉める可能性」
- 「買主が不安を感じるポイント」
を事前に把握できます。
4. 現況と位置指定図面の一致状況
- 実際の道路幅（メジャー等での目視）の確認
- 塀・植栽・カーポート等が道路側にはみ出していないか
- ゴミ置き場や駐車で「事実上の私物化」状態になっていないか
現況と図面があまりに違う場合は、
事前に測量士や建築士にも見てもらう価値があります。
5. 建築・融資への影響（建築士・金融機関の見解）
- 将来の建て替え時に、
追加のセットバック・是正工事が必要か - 銀行ローン利用時に、
担保評価がどの程度下がると見込まれるか
これらは、不動産会社単独では判断しきれないことが多いので、
- 建築士
- 司法書士
- 金融機関（ローンセンター）
などの意見も踏まえて「どこまで問題なのか」を整理することが重要です。
実務での売却の進め方（5ステップ）
ステップ① 役所・測量士・司法書士と一緒に現状を「見える化」
- 建築指導課で道路種別・位置指定の有無、図面を確認
- 必要に応じて測量（現況測量／確定測量）を実施
- 私道部分の登記簿を取り寄せ、所有者・持分を確認
- 過去の覚書・協定書があれば整理
ここまでは、事実関係の整理です。
「問題かどうか」の判断はその次の段階になります。
ステップ② 不動産会社に「公道ならいくら／現状ならいくら」を聞く
- もし前面が公道だったと仮定した場合の査定価格
- 現状の位置指定道路条件を踏まえた査定価格
- 問題が軽微な場合・重い場合での想定価格レンジ
を、不動産会社に数字で出してもらいます。
→ これにより、
「位置指定道路の問題によるディスカウント幅」が見えてきます。
ステップ③ 「誰に売るか」を決める（ターゲット設定）
- 一般のエンドユーザー（マイホーム取得者）
- 投資家・建売業者・デベロッパー
- 近隣の土地所有者・会社
など、ターゲットを整理します。
問題度が高い場合は、
- エンドユーザーよりも**プロ（業者・投資家・隣地所有者）**向けに
安めに売る方がスムーズなことも多いです。
ステップ④ 告知内容・契約条件を整理する
- 位置指定道路であること
- 道路所有者・持分・共有状態
- 通行・掘削承諾の実務（過去の慣習・協定）
- 現況と図面の差異（あれば）
- 将来の建築に関する制約・留意点（建築士からのコメント等）
を、重要事項説明・告知書・契約特約にどう落とし込むかを
不動産会社・司法書士・場合によっては弁護士と一緒に設計します。
ステップ⑤ 価格とリスクのバランスが取れたところで売り出す
- 「リスクがある分、相場より〇％下げる」
- 「その代わり、調査・測量は売主側でやって安心材料を増やす」
- 「細かな権利調整は買主側のリスクとする代わりに、さらに価格で調整する」
といった現実的な落としどころを決め、売却活動に入ります。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（住宅用地・私道案件担当）
- 位置指定道路・私道・共有道路に接する土地・戸建ての売却サポート多数
- 測量士・司法書士・建築士とチームを組んだ「権利関係整理＋売却」を支援
コメント
「位置指定道路に接する物件のご相談では、
- 『私道だから売れないのでは？』
- 『銀行ローンが通らないと言われた』
- 『昔からこのまま住めているから大丈夫だと思っていた』
といったお話をよく伺います。
実務的には、
- “位置指定道路”そのものは建築基準法上の道路なので、
それだけで売れない、建てられない、ということはありません。 - 問題になるのは、
- 私道の所有者・持分
- 通行・掘削のルール
- 現況と位置指定図面のズレ
- 古い指定のまま放置されていることによる不安
といった“中身”の部分です。
大切なのは、
- まず“事実関係”をきちんと洗い出すこと
- そのうえで、“どこまでが許容できる問題か”をプロと一緒に判断すること
- 調査結果を正直に開示し、価格・条件に織り込んで売却すること
です。
『位置指定道路だからダメ』とあきらめてしまう前に、
“何がどれくらい問題なのか”を見える化するところから
一緒に始めていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 位置指定道路に問題があっても、本当に売却できますか？
A. ほとんどのケースで売却は可能です。
ただし、問題の内容によっては、
- 買主がプロ（業者・投資家・隣地所有者）に限られる
- 価格を相場より下げる必要がある
などの調整が必要になります。
Q2. 位置指定道路の私道持分を持っていないと売れませんか？
A. 持分がないと、
- 通行権・掘削承諾について不安を持たれやすい
- 銀行ローンが付きにくくなる
などのデメリットがあります。
それでも売れないわけではありませんが、
価格・対象となる買主が制限される可能性が高いです。
Q3. 位置指定道路の位置や幅が、現況と違っていても大丈夫ですか？
A. 程度によります。
軽微な差であれば、是正工事やセットバックで対応できる場合もありますが、
大きく異なる場合は、
- 建て替え時に指導を受ける
- 位置指定の見直しを求められる
可能性もあるため、建築士や役所に確認が必要です。
Q4. 過去に私道の掘削承諾で近隣と揉めたことがあります。これも告知が必要ですか？
A. 将来のライフライン工事や再建築にも関係する重要な情報なので、
原則として告知しておくのが安全です。
「どのような経緯で、最終的にどう解決したか」も含めて整理しましょう。
Q5. 位置指定道路の指定が「取り消される」ことはありますか？
A. 非常に稀ですが、
- 指定時の条件が著しく守られていない
- 道路としての機能が失われている
などの場合に、行政から是正指導や見直しを求められる可能性があります。
心配な場合は、役所の建築指導課で相談するとよいでしょう。
Q6. 銀行の住宅ローンは、位置指定道路に接する物件でも利用できますか？
A. 一般的には可能ですが、
- 私道持分の有無
- 道路の状況（幅・通行権）
によって評価が変わります。
一部の金融機関では慎重に扱われることもあるため、
事前に不動産会社経由で金融機関の見解を確認しておくと安心です。
Q7. 位置指定道路の所有者の一部が行方不明です。売却は無理でしょうか？
A. 無理ではありませんが、
- 掘削承諾が取りにくい
- 将来の権利調整が難しい
といったリスクを、価格・条件に織り込む必要があります。
場合によっては、不在者財産管理人など法的手続きが必要になることもあるため、
司法書士・弁護士に相談すべきケースです。
Q8. 設計士に『一応建築可能だけど、あまりおすすめしない土地』と言われました。それでも売れますか？
A. 「おすすめかどうか」と「売れるかどうか」は別問題です。
建築・融資が可能であれば、
- 価格を調整する
- 買主ターゲットをプロに絞る
ことで売却することは十分に可能です。
Q9. 売却時に、位置指定道路の問題をどこまで説明すべきですか？
A. 原則として、
- 建築・通行・ライフライン工事などに影響する可能性のある情報
- 過去にトラブルになった経緯
は開示しておくべきです。
迷う内容があれば、不動産会社・弁護士と相談して線引きするのが安全です。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 役所（建築指導課）で前面道路の種別・位置指定の有無を確認
- 私道部分の登記簿で所有者・持分を調べる
- そのうえで、不動産会社に「現状を踏まえた査定」と「問題の整理」を相談
という流れがおすすめです。
「位置指定かどうかもよく分からない」という段階でも、
前面道路の写真や図面を一緒に見ながら整理していけます。
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流れを理解したうえで進めることで
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