相続・家族トラブル・事情ありでも売却できる？売主側事情を抱えた不動産の現実

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】相続・家族トラブル・離婚など“事情あり”でも売却は十分可能｜「事情」よりも「整理の段取り」を間違えないことがカギ

相続・離婚・家族不和・借金・事業不振など、
売主側の事情を抱えた不動産のご相談は非常に多くあります。

相続人同士が揉めている
離婚協議中で、財産分与がまとまっていない
家族に内緒で売りたい事情がある
借金・差押え・競売の話が出ている

こうしたケースでも、

**売却自体はほとんどの場合で“可能”**です。
ただし、
- 「誰の同意が必要か」
- 「いつ、何を先に片付けるか」
  を間違えると、
- 売却そのものが進まない
- 家族関係・相続関係がさらにこじれる
- 法律トラブルに発展する
  といったリスクが一気に高まります。

大切なのは、

まず「権利関係」と「関係者」を事実ベースで整理する
そのうえで、“事情込み”でも取りうる選択肢を知る
当事者だけで抱え込まず、早めに第三者（専門家）を入れる

ことです。

以下で、代表的な「事情あり不動産」のパターンと、
現実的な売却・整理の進め方を解説します。

「売主側の事情あり不動産」によくあるパターン

大きく分けると、次の4パターンです。

相続が絡む不動産
- 相続登記がまだ
- 相続人同士が揉めている
離婚・別居が絡む不動産
- 名義がどちらか一方／共有
- ローンの名義と住んでいる人が違う
家族トラブル・親族間の不信感が強い不動産
- 兄弟・親子での金銭トラブル
- 親の介護・援助をめぐる感情のもつれ
債務・差押え・事業の問題が絡む不動産
- 借金返済のための売却
- 差押え・競売の予告が出ている
- 会社の資金繰りのための資産売却

それぞれ、「売れるかどうか」を決めているのは
“事情そのもの”ではなく、

権利関係がどうなっているか
誰が決定権を持っているか
法的にロックがかかっていないか

という**“手続き・段取りの問題”**です。

パターン① 相続が絡む不動産の売却

よくある状況

親が亡くなったが、相続登記をしていない
相続人が複数いて、誰がどれだけ受け取るか決まっていない
一部の相続人が売却に反対／話し合いに出てこない
相続人の中に、連絡が取れない人がいる

まず絶対に押さえるべきポイント

名義が亡くなった人のままでは売れない
→ 売却前に「相続登記（名義変更）」が必要
誰が相続人なのかを、戸籍で正確に確定する必要がある
→ いわゆる“隠れ相続人”が後から出てくるリスクを避ける
売却代金をどう分けるかを決める「遺産分割協議」がほぼ必須

現実的な進め方

相続人の確定（戸籍の取り寄せ）
不動産の評価・相場の把握（売却したらいくら前後か）
遺産分割協議
- 誰が不動産を相続するか
- それを売却して代金をどう分けるか
相続登記（司法書士）
売却手続き（不動産会社）

トラブルがある場合の選択肢

一部の相続人が反対している
→ 話し合い（調停）か、弁護士を通じた交渉
相続人の一人が行方不明
→ 不在者財産管理人の選任など、家庭裁判所の手続き
どうしてもまとまらない
→ 「遺産分割調停」「遺産分割訴訟」などで裁判所に判断を委ねる

※時間もコストもかかるため、
「現金化を優先して、不動産ごとプロに買い取ってもらい、
後の分配は別途協議する」といったスキームを取るケースもあります。

パターン② 離婚・別居が絡む不動産の売却

典型ケース

夫婦共有名義のマイホーム
ローン名義は夫、妻子が住んでいる
離婚協議中で、家を売るか・どちらかが住み続けるか揉めている
片方は早く売りたいが、もう片方が拒否している

押さえておきたい基本

名義人が1人なら、その人の意思が最重要
- ただし財産分与の対象なので、後から揉める可能性あり
共有名義なら、原則として全員の同意がないと売れない
ローンが残っている場合、
- 売却代金で完済できるか
- 足りない場合、差額をどうするか
  が最大の論点になる

よくあるパターン別の出口

売却して現金を分ける（もっともシンプル）
- 売却価格 − ローン残高 − 諸費用＝手残り
- 手残りを2人でどう分けるかを協議（2分の1とは限らない）
どちらか一方が住み続ける
- 住み続ける側が、相手の持分を買い取る
- ローン名義を住み続ける側に切り替えられるか（金消契約のやり直し）
  → 金融機関の審査が通るかがネック
売却はしたいが、離婚協議が長引いている
- まず不動産を売ってローンを清算
- 手残りを「仮分配」or「供託」しておき、
  後から離婚協議・調停で分け方を決めることもあります。

注意点

感情的な対立が強いと、話が一歩も進まないことも多いです。
→ 不動産会社・弁護士・FPなど第三者を交えて「数字で整理」すると冷静になりやすい
片方が勝手に売却を進めると、
のちのち「無効主張」「損害賠償」の火種になることもあるため要注意です。

パターン③ 家族トラブル・親族間の不信感が強い不動産

よくある背景

「長男ばかり得している」「介護の負担が不公平」などの感情
親の資産をめぐる疑心暗鬼（使い込みの疑いなど）
過去の遺産分配への不満が今も尾を引いている

なぜ不動産が「火種」になりやすいのか

金額が大きく、**“象徴的な財産”**になりがち
1つの不動産を、きれいに人数分には割れない
「実家」「思い出の家」という感情が絡む

現実的な対処の方向性

まず“数字”と“権利”を切り分ける
- いくらで売れそうか（相場）
- 誰がどれだけの持分・相続分を持っているか（法的な基準）
感情論より先に、事実ベースの土台を共有することが重要です。
公平感のある分け方を一緒に探る
- 不動産は売って現金で分ける
- 誰か1人が不動産を引き継ぎ、他の人にその分現金・他の財産を渡す
- 分け方がすぐ決まらないなら、まず売却して“仮置き”にするなど
当事者だけで話しても進まないなら、第三者を必ず入れる
- 司法書士（相続・登記）
- 不動産会社（価格・売り方）
- 税理士（税金）
- 必要に応じて弁護士（紛争）
“誰か1人の味方”ではなく、中立寄りの立場で整理してくれる専門家を入れると、
話が進みやすくなります。

パターン④ 借金・差押え・事業の問題が絡む不動産

よくある状況

事業資金・カードローンなどの返済が厳しい
不動産に差押えが入っている
競売の通知が届いている
会社の資金繰りのため、法人名義の不動産を売りたい

ポイント

差押え・競売が絡むと「時間との勝負」になることが多いです。
競売になってしまうと
- 市場価格より安く処分されることが多い
- 手元に残るお金がほとんどない／残債務が残る
  といった結果になりやすいです。

現実的な選択肢

任意売却（金融機関と話し合って売却）
- 競売にかけられる前に、
  債権者（銀行・保証会社）と合意のうえで売却する方法
- 相場に近い価格で売れる可能性が高く、
  手残りや残債務の状況も競売よりマシになるケースが多い
資産入れ替え（高い不動産を売り、安定資産に変える）
- 利回りの悪い物件や維持コストの高い物件を売り、
  借金返済 or より安定した資産へ乗り換える方法です。
会社・事業の整理とセットで売却を検討
- 法人名義の場合は、
  粉飾・隠匿にならないよう、
  税理士・弁護士と連携しながら
  「どの不動産を・いつ・いくらで売るか」を設計する必要があります。

「事情あり不動産」を売るときの共通の注意点

注意点① 当事者だけで抱え込むと、感情と誤解が増幅する

家族内でのLINE・電話・口頭だけの話し合いは、
感情をこじらせるだけで具体的な解決策が出にくいです。
特にお金・相続・離婚が絡むと、
「何となくそう聞いた」「きっとこうだろう」という
思い込みだけで相手を責めがちになります。

→ 早い段階で、**第三者（不動産会社・司法書士・弁護士など）**を入れ、
　事実と数字をテーブルに並べることが大事です。

注意点② 書面（合意書・覚書・協議書）を必ず残す

相続人間・夫婦間で口頭の約束だけにしてしまうと、
後から「言った／言わない」で揉めやすくなります。
売却代金の分け方／誰がどの費用を負担するか／期限・条件　など、
重要な合意は簡単でもいいので書面にして、全員で共有しておきましょう。

注意点③ 税金（相続税・贈与税・譲渡所得税）も早めに確認

売却で現金が入っても、
- 譲渡所得税
- 相続税の追加納税
  などで手取り額が大きく変わることがあります。
「売ったあとに税金が払えない」という事態を避けるためにも、
売却前に一度税理士にシミュレーションを依頼するのが安全です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（相続・離婚・事情あり売却担当）

相続・離婚・任意売却・親族トラブルが絡む「事情あり不動産」の売却サポートを多数担当
不動産会社としてだけでなく、司法書士・弁護士・税理士と連携して“出口設計”まで含めて対応

コメント

「相続や離婚、家族トラブルが絡む不動産では、

『こんな事情を話していいのか』
『事情があると売れないのでは』
『家族に反対されて動けない』

と悩まれている方が本当に多いです。

ですが実務の肌感としては、

事情そのものが“売れない理由”になることは少なく
むしろ
- 権利関係の整理がされていない
- 誰が決定権を持っているか不明確
- 当事者だけで感情的なやり取りを続けている
  ことが、売却を止めているケースがほとんどです。

私たちは、

まず“事情”を含めて全部お聞きし
相続・離婚・債務・税金などを整理し
『売る／持つ』『整理して売る／現状のままプロに売る』
という複数ルートを数字でお見せする

という進め方を大切にしています。

『こんな複雑な話、どこから話せばいいか分からない』という段階からで構いません。
一緒に紙に書き出しながら整理していけば、
必ず“いくつかの出口候補”は見えてきます。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続人同士が揉めていても、不動産を売却できますか？
A. 原則、相続人全員の合意がないと「遺産としての不動産の売却」は難しいです。
ただし、

持分ごとに売却する
調停・裁判等で最終的な分け方を決める
といった方法もあり、
「絶対に売れない」と決めつける必要はありません。
早めに司法書士・弁護士とセットで相談するのが現実的です。

Q2. 離婚前に、片方だけの判断で家を売ってしまっても大丈夫ですか？
A. 名義が単独であれば法律上「売ること自体」は可能ですが、
後から財産分与や慰謝料の場面で大きな紛争になるリスクがあります。
共有名義の場合は、原則として全員の同意が必要です。
離婚が絡む場合は、弁護士を通じて
「売却するか／どちらかが住み続けるか」
を話し合うのが安全です。

Q3. 家族に内緒で不動産を売りたいのですが、可能ですか？
A. 名義人ご本人であれば、法律上は売却可能です。
ただし、

相続人（将来の相続）の観点
夫婦間・親子間の信頼関係
などを踏まえると、長期的なリスク・影響を慎重に考える必要があります。
不動産会社には守秘義務がありますので、
まずは「誰にどこまで知られたくないか」も含めて相談してみてください。

Q4. 差押えや競売の通知が来ています。もう手遅れでしょうか？
A. 競売開始決定が出ていても、

債権者の同意を得て「任意売却」に切り替える
第三者の資金協力・借り換えで差押えを外す
といった道が残っている場合があります。
時間との勝負になるため、
任意売却に詳しい不動産会社か弁護士へ“すぐ”相談することをおすすめします。

Q5. 兄弟の一人が売却に反対しており、話し合いに出てきません。どうすれば？
A.

時間をかけて説得する
弁護士を通じて交渉する
それでもダメなら、家庭裁判所で「共有物分割」や「遺産分割」の調停・審判を申し立てる
といったステップになります。
「全員一致が無理だから何もできない」とあきらめる前に、
一度専門家にルートを聞いてみる価値があります。

Q6. 相続登記を長年放置しています。売却前に必ずやる必要がありますか？
A. はい。不動産を有効に売却するには、
「現在の所有者」が登記簿上も明確になっている必要があります。
2024年からは相続登記の義務化も進んでおり、
早めの対応が望ましいです。
登記と売却をワンセットで進めるケースも多いので、
司法書士＋不動産会社に同時相談がおすすめです。

Q7. 親族の中に借金が多い人がいて、その人名義の不動産売却を心配しています。止められますか？
A. 原則として、名義人の処分を他人が直接止めることは難しいです。
ただし、