権利関係が複雑な不動産はどう整理する？売却が進まない原因と対処法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】権利関係が複雑な不動産は「原因を分解して優先順位をつけて整理する」ことで、売却の道筋を作れる

権利関係が複雑な不動産は、

売却相談をしても「難しいですね」と言われる
買主候補は出ても、契約直前で不安視されて止まる
どこから手をつければいいか分からず、何年も放置してしまう

といった状況に陥りやすい一方で、
“権利のどこがどう複雑なのか”を分解して整理すれば、
売却までのルートを描けるケースは少なくありません。

ポイントは、

「複雑だから無理」と一括りにせず、
① 何が問題なのかを“見える化”し
② すぐに解決すべき部分と、抱えたまま売れる部分を切り分け
③ 必要な専門家（司法書士・弁護士・調査士・不動産会社）を巻き込む

という流れで進めることです。

以下では、

権利関係が複雑な不動産の典型パターン
売却が止まりやすい本当の原因
現実的な整理・対処のステップ

をまとめて解説します。

「権利関係が複雑な不動産」とは？代表的なパターン

まずは、自分の不動産がどのタイプに近いかをざっくり把握しましょう。

パターン1：共有名義が多い・意見が割れている

兄弟姉妹・親族・元配偶者などとの共有名義
「売りたい人」と「売りたくない人」がいる
一部の共有者と連絡が取れない・所在不明

【なぜ売りにくい？】

原則として、売却には共有者全員の同意が必要
一人でも強く反対すると、通常の売却は進まない
「誰が代表して交渉するか」が決まらず、話が止まりやすい

パターン2：相続登記がされていない・相続人が多数

登記名義が「亡くなった親・祖父母」のまま
相続人が多い（兄弟・いとこ・甥姪など）
すでに二次相続・三次相続が発生している

【なぜ売りにくい？】

売却するには、まず相続登記＝名義整理が必要
相続人全員の協力・書類取得が必要で、手間と時間がかかる
「誰がどれだけ相続するか」で揉めると、遺産分割調停に発展することも

パターン3：借地権・底地・地上権・使用貸借などが絡んでいる

借地権付き建物（地主は別）
底地（貸している土地）だけを所有
無償で土地を借りている（使用貸借）
古い権利関係（地役権・永小作権など）が残っている

【なぜ売りにくい？】

借地権・底地は、地主・借地人など第三者との関係が前提
どの権利まで含めて売るか（借地権のみ／底地と一括など）が難しい
金融機関の評価が伸びづらく、ローンが付きにくい

パターン4：抵当権・根抵当権・差押えなどの登記が残っている

住宅ローン完済後も抵当権抹消をしていない
事業ローンの根抵当権が設定されたまま
税金滞納などで差押え登記が付いている

【なぜ売りにくい？】

抵当権・差押え等が残っていると、
売買と同時に“消す”手続きをしないと所有権移転が完了しない
債権者（銀行・保証会社・税務署など）との調整が必要

パターン5：違法建築・未登記建物・増築未登記

建ぺい率・容積率オーバー、用途地域違反
建物が未登記のまま（増築部分だけ未登記など）
建築確認を取っていない増改築

【なぜ売りにくい？】

融資が付きにくい → 購入できる人が現金買主に限られる
「将来の再建築時に何ができるか」が読みづらく、買主が不安
不動産会社や金融機関がリスクを嫌がり、扱いを断られることも

売却が進まない「本当の原因」はどこにあるのか

権利が複雑な不動産が売れない原因は、
大きく分けて次の3つに整理できます。

「誰が売主なのか」がはっきりしていない
「どの権利まで含めて売るのか」が決まっていない
「リスクの中身」と「解決方針」が見えない

原因① 「誰が売主なのか」がはっきりしていない

名義が故人のまま → 相続人全員？
共有が複雑 → 代表者は誰？
借地・底地 → 売るのは借地権？底地？両方？

ここが曖昧なままだと、不動産会社も買主も動きようがありません。

原因② 「どの権利まで含めて売るのか」が決まっていない

土地だけ？建物だけ？借地権だけ？底地も含める？
共有持分は全員の分？それとも一部の持分だけ？
賃貸借契約や地役権など、既存の権利は引き継ぐのか・解約するのか？

売却する“商品の中身”が固まらないと、
価格も付けられないし、契約条件も決められません。

原因③ 「リスクの中身」と「解決方針」が見えない

相続人の一人が行方不明 → どうやって同意を取る？
境界未確定 → 測量・境界確定が必要？それとも現状有姿？
差押え・抵当権 → 任意売却でいく？競売を避けられる？

買主側から見ると、
“見えないリスク”が一番怖いため、

「何が問題なのか」
「売主側でどこまで解決するのか」
「どこから先は買主が引き継ぐのか」

を整理していない状態では、
条件交渉のスタートラインにすら立てません。

権利関係が複雑な不動産を整理する現実的なステップ

ステップ① 登記情報を取り寄せて「現状」を正確に把握する

まずは、感覚ではなく登記簿ベースで現状を見える化します。

法務局で「不動産登記事項証明書（全部事項）」を取得
土地・建物それぞれについて
- 所有者は誰か（単独／共有／故人）
- 抵当権・根抵当権・地上権・地役権などの設定
- 差押え・仮処分・仮差押えの有無
  を一覧にする。

※この段階では、
「難しい言葉はよく分からないけれど、どの欄に何が書いてあるか」
だけでも把握できれば十分です。

ステップ② 「人の関係」と「権利の関係」を分けて整理する

紙に2つの軸で書き出してみてください。

人の関係
- 相続人・共有者・地主・借地人・賃借人・金融機関・税務署など
  → 「誰がこの不動産に関わっているか」
権利の関係
- 所有権／共有持分／借地権／地役権／抵当権／差押えなど
  → 「どんな権利がどの人に帰属しているか」

これによって、

誰の同意・署名が必要そうか
誰と交渉・調整が必要そうか

が見えてきます。

ステップ③ どこから手をつけるべきか「優先順位」をつける

権利関係が複雑な不動産は、
一気に全部解決しようとすると、
時間もお金もかかりすぎて挫折しやすくなります。

現実的には、

① 解決しないとそもそも売れない部分（名義・差押え・抵当権など）
② 解決できれば価格アップにつながる部分（境界確定・用途変更など）
③ 解決できなくても「現状有姿」で売れる可能性がある部分（軽微な越境など）

の3つに分けて、
①→②→③の順で検討するのが基本です。

ステップ④ 専門家（司法書士・弁護士・調査士）と不動産会社を“セット”で動かす

権利整理には、次のような専門家が関わります。

司法書士
→ 相続登記・名義変更・抵当権抹消・共有持分整理など
弁護士
→ 共有者・相続人・隣地との紛争・差押え・訴訟対応など
土地家屋調査士
→ 測量・境界確定・分筆・地目変更など
不動産会社
→ 市場価格・需要の有無・売却方法（仲介／買取）の提案など

「法務だけ」「売却だけ」片方を先に進めないことが大切です。

法的にきれいにしすぎて時間と費用をかけすぎたのに、
実際には市場価値があまり高くなかった
逆に、売却だけ先走って話を進め、
契約直前に法的な問題が発覚して白紙になる

といったミスマッチを防ぐためにも、
最初から「法務＋マーケット」の両面で設計するのが理想です。

ステップ⑤ 「自分で解決する」か「問題ごと専門業者に引き渡す」かを決める

整理が必要なポイントが見えてきたら、

お金と時間をかけて、自分たちで権利を整理してから売る
ある程度ディスカウントを受け入れ、
問題ごと専門業者に買い取ってもらう

のどちらを選ぶかを決めます。

「自分で整理してから売る」ほうが高く売れる可能性はありますが、

相続人・共有者の合意形成
測量・境界確定
差押え解除・任意売却
訴訟・調停の解決

など、かなりの負担になることも多いです。

一方、「問題ごと買取」の場合、

価格は下がりやすい
代わりに、時間・手間・リスクを一気に手放せる

というトレードオフになります。

ケース別：よくある複雑権利の整理イメージ

ケース1：相続登記未了＆相続人多数の実家

登記名義：亡くなった父名義
相続人：母＋子ども3人、うち1人は海外在住
実家は空き家で、売却したい

【整理イメージ】

相続関係図・戸籍を取り寄せ、相続人を確定
誰がどれだけ相続するか（遺産分割協議）を話し合う
相続登記で名義を整える（司法書士）
そのうえで、不動産会社に売却依頼

→ 海外居住者の書類対応が増える分、時間に余裕を持ったスケジュールが必要です。

ケース2：借地権付き建物＋底地は別オーナー

自分は借地権付き戸建ての所有者
地主が高齢で、相続も近そう
売却したいが、地主との関係が不明確

【整理イメージ】

借地契約内容の確認（契約書・更新状況・地代など）
地主との関係性を整理（承諾料・名義書換料・売却承諾の条件）
可能なら、地主と「一括売却」「底地の同時買取」なども検討
借地権のみ売却する場合は、借地権売買に慣れた業者・投資家向けの販売戦略に切り替え

→ 借地は一般エンドユーザーよりも、専門プレイヤー向けのマーケットを意識するのが現実的です。

ケース3：差押え付き不動産（税金滞納・ローン延滞）

固定資産税滞納で差押え登記
住宅ローンも延滞、競売開始の通知が来ている

【整理イメージ】

債務残高・差押え金額を整理（税務署・銀行・保証会社と確認）
任意売却に強い不動産会社・弁護士と連携し、
「任意売却であればどのくらいで売れそうか」を把握
債権者全員と交渉し、
売却代金の配分（どこまで返済に回し、どこまで残債として整理するか）を協議
合意が取れれば、任意売却スキームで売却を実行

→ 早く動くほど選択肢が多く、
競売寸前まで放置すると価格も条件も不利になりやすいです。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（問題不動産・権利調整案件担当）

相続・共有・借地・底地・任意売却など
権利関係が複雑な不動産の売却・整理案件を多数サポート
司法書士・弁護士・土地家屋調査士と連携したチーム体制

コメント

「『権利関係が複雑だから売れないですよね？』というご相談は多いのですが、
実務的には、

“複雑さの中身”を分解して
“売るために絶対必要な整理”と
“あえて整理せずに現状のまま売る部分”

を仕分けていくことで、
売却までの現実的な道筋を作れることが少なくありません。

一番もったいないのは、

よく分からないから放置
誰に何を相談していいか分からず、何年も経ってしまう

というパターンです。

まずは、

登記情報を取り寄せて“現状”を知る
不動産会社と法律家の両方に、“選択肢の整理”を手伝ってもらう

ところから始めていただければと思います。

『全部きれいに整理してから売る』だけが正解ではなく、
ご家族の状況やコスト・時間を踏まえて、
“どこまでやれば十分か”という現実的な落としどころを
一緒に考えることが大切だと感じています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 権利関係が複雑な不動産は、一般の買主には売れませんか？
A. ケースによりますが、

共有・借地・違法建築・差押えなどが絡む場合、
一般のエンドユーザーよりも
業者・投資家・専門買取会社の方が買主候補になりやすいです。
必要な整理をどこまで売主側で行うかによっても変わります。

Q2. 共有名義の不動産で、一部の持分だけを売ることはできますか？
A. 法律上は可能ですが、
「持分のみ」の購入希望者は投資家などに限られ、
価格も大きく下がるのが一般的です。
また、残る共有者との関係が悪化することもあるため、
弁護士と相談しながら慎重に判断すべきテーマです。

Q3. 相続登記をしないまま売却できますか？
A. 原則としてできません。
買主への所有権移転登記を行うには、
まず現在の正しい所有者（相続人）へ名義を移す必要があります。
相続登記は2024年から原則義務化されており、
長期間放置すると過料（罰金）の可能性もあるため、
早めの対応が望ましいです。

Q4. 差押えが付いている状態でも売却は可能ですか？
A. 債権者（税務署・金融機関など）の同意を得て、
決済と同時に差押えを解除する形（任意売却）であれば可能なケースがあります。
自己判断では難しいため、任意売却に詳しい不動産会社・弁護士に相談が必要です。

Q5. 借地権付き物件は、権利関係が複雑すぎて売れないと他社に言われました。
A. 借地権は確かに複雑ですが、