用途地域の制限が厳しい不動産は売れる？建築・活用の現実を整理

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「売れない土地」ではなく「買い手と用途が限られる土地」になる｜“できること”を正確に整理すれば売却・活用の道は残っている

用途地域の制限が厳しい不動産は、

想定していた建物が建てられない
ボリュームが出せず、事業計画が合わない
不動産会社から「ここはちょっと難しい」と言われる

などの理由で、「売れない土地なのでは？」と感じやすい一方で、
実際には

「用途地域の制限」で
“できること”と“できないこと”がハッキリ分かれる
その現実を正しく整理して、
ターゲット（買い手）と活用方法を切り替えれば
売却・活用の道は十分にあり得る

というケースが多いです。

重要なのは、

「ここには何が建てられて、何が建てられないのか」
「何㎡（何坪）まで、どのくらいのボリュームが出せるのか」
「一般のマイホーム需要を狙うべきか、事業者・投資家向けに切り替えるか」

を、数字ベース・用途ベースで整理することです。

以下で、

用途地域の制限が厳しいと“売れにくくなる理由”
どんな土地なら、どんな相手に売れるのか
売却・活用の現実的な考え方

を順番に解説します。

用途地域が「厳しい」とはどういう状態か

用途地域にはいろいろありますが、
ここでは話を分かりやすくするために、

① そもそも「用途」が厳しく限定されているケース
② 「建てられるボリューム」が小さくなっているケース
③ 「市街化調整区域」で原則として建築・開発が制限されているケース

に分けて考えます。

① 用途が厳しく限定されている例

第一種低層住居専用地域
→ 2階建て程度の低層住宅が中心。店舗・事務所などはかなり制限
第一種中高層住居専用地域
→ 住居系中心で、事務所・店舗は一定の条件付き
工業専用地域
→ 住宅・商業施設は原則不可、工場用途が中心

こうしたエリアでは、

想定しているビジネス（大きな店舗・事務所・ホテルなど）が
そもそも用途上NG
住居系でも、
「1階で大きく店舗をやりたい」「ロードサイドで何でも建てたい」といった
ニーズが実現できない

ため、「使いづらい土地」という印象になりやすくなります。

② 建てられるボリュームが小さい例

建ぺい率が低い（30〜40％など）
容積率が低い（80〜100〜150％など）
高度地区・高さ制限が厳しい

この場合、

「土地の広さの割に、床面積をあまり取れない」
「3階建てにしたかったが、実際は2階までしか難しい」

など、“床単価”が高くなりすぎて事業が合わない問題が起きます。

③ 市街化調整区域など、開発そのものが制限されている例

市街化調整区域（原則として新築・開発が制限）
地域指定（風致地区・農地・保安林など）の影響が強い土地

この場合、

家を建てたくても、原則として建てられない
一定要件を満たす「自己用住宅」や「既存宅地」など一部例外のみ
実務的には、「農地・資材置き場・太陽光・駐車場」など
ごく限られた用途に絞られる

といったパターンになります。

なぜ「用途地域の制限が厳しい不動産」は売れにくくなるのか

売れにくくなる主な理由は、次の3つです。

建てられる建物の選択肢が少ない
「床面積」が小さくなり、採算が合う買主が限られる
建築・開発の手続きが複雑で、一般の買主が敬遠しやすい

理由① 建てられる建物の選択肢が少ない

例えば、

第一種低層住居専用地域＋厳しい高さ制限＋日影規制
→ 3階建アパートを想定していたが、2階建戸建てしか難しい
工業専用地域
→ 住宅・店舗が建てられず、工場ニーズがないと“出番がない”

このように、用途地域が厳しいほど、

「この土地でやりたいこと」と「法律上できること」が
噛み合わない買主が多くなる

ため、“マッチする買主”の母数が小さくなるわけです。

理由② 床面積が小さくなり、採算が合う買主が限られる

建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限などを全部踏まえると、
- 「思ったほど建てられない」
- 「駐車場も確保すると、戸数が大幅に減る」

→ その結果、

アパート・マンション事業が採算割れ
店舗・事務所でも、想定売上が合わない

となり、事業目的の買主が撤退するケースが多くなります。

理由③ 手続き・調整が複雑で、一般の買主が不安になる

市街化調整区域で、「本当に建てられるのか」
行政に確認しないと分からない
「既存不適格」かどうかで将来の建替え可否が変わる
用途変更・開発許可・農地転用など、
専門手続きが多い

こうした土地は、

不動産会社・建築士・行政との事前調整が必須
調整コストを嫌う一般の買主は敬遠しがち

→ 結果的に、“扱い慣れた事業者・投資家”向けの土地になっていきます。

「売れる／売れない」を分けるポイント：3つのチェック

用途地域の制限が厳しい土地でも、
次の3点を押さえておくと、売却の可能性を判断しやすくなります。

チェック① 「住宅用」としてのニーズはあるか？

低層住居専用地域でも、
- 静かな住宅環境
- 良好な住環境形成
  が評価されるエリアでは、自宅用としての需要が強いことも多いです。

見るべきポイント：

最寄り駅までの距離
周辺の住宅街の雰囲気・子育て環境
近隣の新築・中古戸建の成約状況
小中学校・商業施設までのアクセス

→ 「マイホーム需要で売る」のか
　「事業者向けに土地として売る」のかを分ける起点になります。

チェック② 「事業者向けにボリュームが出るか？」

土地面積と
建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限など

を組み合わせて、

実際どのくらいの延床面積が出せそうか（概算）

を把握します。

延床面積（m²）× 想定家賃（円/m²） × 稼働率 − 経費＝想定利回り

という事業者の視点で、

「アパート・マンション用地としての採算」
「店舗・事務所・倉庫用地としての採算」

が合うかどうかを、不動産会社・建築士と一緒にざっくり確認します。

チェック③ 「市街化調整区域など、そもそも建てられるのか？」

市街化調整区域の場合、
特に次の点が重要です。

既に建物が建っている土地か（既存宅地か）
その建物が「自己用住宅」か「事業用」か
建替えの際に、開発許可や建築許可が下りるかどうか
農地・山林などの場合、農地転用・開発許可の見込み

ここは、

行政（市役所・県庁の開発指導課など）への事前相談
行政書士・土地家屋調査士・建築士など専門家への確認

を通じて、**「建てられる／建てられない」「どの条件なら可能か」**を
はっきりさせる必要があります。

用途地域の制限が厳しい土地を売却するときの現実的な戦略

戦略① 「一般のエンドユーザー向け」か「事業者・投資家向け」かをはっきり決める

一般のエンドユーザー向け
→「マイホーム用地」としてPR
→ 周辺環境・子育て・静かな住環境など、暮らしやすさの軸を前面に出す
事業者・投資家向け
→「アパート用地」「戸建分譲用地」「倉庫・工場用地」など
→ ボリューム・想定利回り・活用シナリオをセットで提示

用途地域の制限が厳しい場合、
“どちらにも中途半端”な売り出しは失敗しやすいため、
どちらの路線で行くかを最初に決めることが大切です。

戦略② 「建築プラン」や「活用プラン」をセットで見せる

ただ「土地」として売るよりも、
- どんな建物が建てられるか
- どんな収支が見込めるか
  を資料化して提示した方が、買主は判断しやすくなります。

例：

低層住居専用地域の土地
→ 2棟の戸建分譲プラン＋概算建築費＋販売価格イメージ
工業専用地域の土地
→ 倉庫・工場・物流拠点としての建築プラン＋賃料相場
市街化調整区域の土地
→ 太陽光・資材置き場・トランクルームなどの活用案

「この土地で何ができるか」を売主側である程度示すことで、
検討母数を増やすことができます。

戦略③ 「用途地域＋個別規制」を事前に洗い出し、説明できる状態にしておく

用途地域だけでなく、

高度地区
防火・準防火地域
風致地区
景観地区
日影規制
歴史的建造物・文化財保護指定　など

の有無を、不動産会社・行政と一緒に事前に整理します。

これは、

建築プランの前提になり
買主・金融機関の安心材料にもなり
「後から分かった」トラブルを防ぐ意味でも重要です。

「売却より活用」を検討した方がよいケース

用途地域の制限が厳しい土地の中には、
無理に売るより、活用した方が良い場合もあります。

ケース① 市街化調整区域で、一般のマイホーム需要がほぼない土地

新規住宅建築がほぼ認められない
近隣も農地・倉庫・資材置き場・太陽光が中心

この場合、

自分で太陽光・賃貸ガレージ・資材置き場などで運用する
事業者に「賃貸する」前提で土地を貸す（事業用定期借地など）

という選択肢もあり得ます。

ケース② 工業専用地域で、住宅・店舗需要が期待できない土地

住宅ニーズが低く、日中はトラック・工場車両が行き交うエリア
騒音・匂いなどで住環境としては魅力に欠ける

この場合、

自社の倉庫・工場用地として使い続ける
物流・製造業向けに「賃貸」する

など、「売らずに持ち続けて収益を得る」戦略が
結果的にプラスになることもあります。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産活用・土地売却担当）

低層住居専用地域・工業地域・市街化調整区域など
「用途制限の強い土地」の売却・活用相談を多数対応
デベロッパー・建築士・行政書士・投資家とのネットワークを活用し、
用途に応じた出口戦略を提案

コメント

「用途地域の制限が厳しい土地の相談では、

『この用途地域だから売れませんか？』
『調整区域なので、もうどうにもなりませんよね？』

というお声をよくいただきます。

実務的には、

“売れない土地”というより
**“売れる相手と用途が限られる土地”**であることがほとんどです。

大切なのは、

『この土地で法律的に何ができるか』を正確に把握する
『誰にとって価値があるのか（自宅？事業者？投資家？）』を考える
その相手に合わせた建築プラン・活用案をセットで提示する

という3ステップです。

用途地域や調整区域の話は難しく感じられますが、
行政・建築士・不動産会社がチームで動けば、
“現実的な落としどころ”が見えてくるケースは少なくありません。

『なんとなく用途地域が厳しいからダメそう』と決めつける前に、
一度“できること・できないこと”を整理するお手伝いをさせていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 用途地域の制限が厳しいと、不動産の価値は必ず低くなりますか？
A. 一概には言えません。
第一種低層住居専用地域など、「静かな住環境」を求める層には
むしろ高く評価されるエリアもあります。
問題は「買主が何を求めているか」との相性です。

Q2. 市街化調整区域の土地は、ほとんど売れないのでしょうか？
A. マイホーム需要は限定的ですが、

農地・資材置き場・事業用地
太陽光発電・駐車場・倉庫
など、用途を絞れば売却・賃貸ニーズがあるケースもあります。
「どんな相手に、どんな用途で使ってもらうか」を前提に戦略を立てる必要があります。

Q3. 工業専用地域の土地に、住宅は全く建てられませんか？
A. 原則として、工業専用地域では「住宅・共同住宅・店舗」は建てられません。
ただし、既存不適格建物の扱いや、特例的なケースもあるため、
具体的には建築士・行政（建築指導課）に確認が必要です。

Q4. 用途地域の制限が厳しい土地でも、アパート用地として売れますか？
A. 建ぺい率・容積率・高さ制限・日影規制などを踏まえたうえで、
「何戸くらい取れるか」「駐車場は何台確保できるか」がポイントです。
採算の合う戸数が確保できれば、事業者向けアパート用地として売れる可能性はあります。

Q5. 建ぺい率・容積率が低い土地は、どうやって評価されますか？
A. 同じ面積の土地でも、
建ぺい率・容積率が低いと「建てられる延床面積」が小さくなり、
事業者にとっての価値は下がりやすくなります。
一方で、戸建用地としては問題ないケースも多いので、
「誰に売るか」で評価が変わります。

Q6. 用途地域や建築制限は、どこで確認できますか？
A. 一般的には、

各自治体の都市計画課・建築指導課
自治体のホームページ上の都市計画図（用途地域マップ）
で確認できます。
不動産会社や建築士に依頼すれば、必要な制限を一覧で整理してくれることも多いです。

Q7. 調整区域の土地を、将来子どもの家用に残しておくのはどうでしょうか？
A. 子どもさんの世代で「本当に建築できるのか」は、
将来の法制度や開発方針にも左右されます。
現時点で「自己用住宅として建てられる見込み」があるかどうかを
行政に確認した上で判断することをおすすめします。

Q8. 用途地域の制限が厳しい土地は、買取業者に売るしかありませんか？
A. そんなことはありません。
用途やボリュームがマッチすれば、
エンドユーザー・地主・近隣の事業者・投資家など、
さまざまな買主が候補になります。
ただし、条件によっては買取の方が現実的なケースもあるため、
両方の可能性を比較するのが良いです。

Q9. 自分の土地で「何が建てられるか」を簡単に知る方法はありますか？
A. 完全に簡単ではありませんが、