売却が難しい不動産とは？一般売却が進まない本当の原因を整理

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】売却が難しい不動産は「価格の問題」よりも「物件特性とリスク」が原因になっている

「なかなか問い合わせが来ない」「値下げしても決まらない」
こうした“売却が難しい不動産”は、
単に「値段が高いから売れない」というケースよりも、

物件そのものが“買い手を選ぶ条件”を多く抱えている
権利関係や法的リスクが見えづらく、一般の買い手が敬遠しやすい
そもそも“一般市場では売りにくいカテゴリー”に入っている

といった構造的な原因を抱えていることがほとんどです。

こうした不動産は、

一般の仲介だけで粘り続けるよりも
「なぜ売れにくいのか」を冷静に分解し
物件特性に合った売却方法（用途変更・買取・分割・権利調整など）を選ぶ

ことで、「売れない」を「売れる状態」に変えていく必要があります。

以下で、売却が難しい不動産の具体的なパターンと、
一般売却が進まない本当の原因、現実的な対応策を整理します。

売却が難しい不動産に共通する「3つの特徴」

売却が難しい不動産には、次の3つの特徴が重なっていることが多いです。

① 買い手が限られる「物理的なハンデ」がある
② 権利関係・法的リスクが複雑で、説明が難しい
③ 一般の住宅ニーズから外れている（用途・立地・収益性）

この3つのどれに当てはまるかを整理することが、
最初の診断ステップになります。

売却が難しい不動産① 物理的・立地的なハンデがある物件

よくある例

再建築不可の土地（接道義務を満たしていない）
私道にしか接していない・接道条件が悪い
旗竿地・極端に細長い土地・いびつな形状
道路より極端に低い／高い土地（高い擁壁・造成が必要）
日当たり・眺望が極端に悪い、隣地との距離が極端に近い
駅から遠く、バス便も少ないエリアの住宅地

なぜ一般売却が進まないのか

個人のエンドユーザー（自分で住む人）から見て
- 建て替え・利用の自由度が低い
- 工事費・造成費が読みにくく、総額が不安
金融機関の評価が伸びず、住宅ローンが付きにくい／減額される
結果として、
- 「現金で買える人」
- 「投資・事業として活用できる人」
  に買い手が限定される

現実的な対応策の方向性

「マイホーム向け」ではなく業者・投資家向けの売却戦略に切り替える
再建築不可なら、「現状のまま賃貸」「隣地との一体利用」を検討
旗竿地・変形地なら、
建築プラン・想定収支など具体的な活用シナリオをセットで提示する
再建築不可・造成費が大きい場合は、
不動産買取・底地・借地権に強い専門会社への相談が近道になることも多いです。

売却が難しい不動産② 権利関係・法的リスクが複雑な物件

よくある例

借地権付き建物・底地
共有名義（兄弟・親子・親族など）で、意見がまとまっていない
未登記建物・登記名義人が亡くなっている
境界が不明・隣地と測量・筆界が確定していない
相続登記が未了・相続人が多数・行方不明者がいる
違法建築（容積率オーバー・建ぺい率オーバー、増築未登記など）

なぜ一般売却が進まないのか

買主側から見ると、
- 「本当に安全に自分の名義になるのか」
- 「将来トラブルに巻き込まれないか」
  が分かりづらく、不安が大きい
金融機関としても、権利が曖昧な不動産には融資しづらい
売買契約前に、
- 相続手続き
- 境界確定
- 是正工事・用途変更
  など、多くの“前提条件”が必要になる

現実的な対応策の方向性

まずは
**「売る前に解決すべき法的・権利的な課題は何か」**を洗い出す
必要に応じて
- 司法書士（相続・登記・共有持分整理）
- 土地家屋調査士（測量・境界確定）
- 弁護士（共有者との交渉・紛争）
  など、専門家と連携して**“売れる状態”をつくる**
それでも整理が難しい場合は、
- 専門業者による**「現状有姿」での買取**
- 共有持分のみの売却・買取
  など、一般のエンドユーザーを前提としない出口を検討する。

売却が難しい不動産③ 一般ニーズから外れている・収益性が低い物件

よくある例

極端な過疎地・人口減少エリアの土地・空き家
駐車場需要・事業需要も薄い立地（郊外の住宅専用地域など）
築古で、まとまった修繕費をかけないと使えないアパート・ビル
長期間空室が続いており、収益性が低い収益物件
テナント付きビルで、賃貸条件が相場より極端に安い・不利な長期契約

なぜ一般売却が進まないのか

エンドユーザー視点：
- 「住みたい場所ではない」「生活のイメージが湧きづらい」
投資家視点：
- 家賃水準・需要を踏まえると、投資回収のシナリオが描きにくい
- 修繕・建替えにかかる費用に対して、賃料が伸びない
結果として、「値下げしても買い手が現れない」状態に陥りやすい

現実的な対応策の方向性

「住宅として売る」ことに固執せず、
**別用途（戸建賃貸・倉庫・駐車場・太陽光・トランクルームなど）**を検討
空き家・老朽化が激しい場合：
- 解体して更地化し、固定資産税増を織り込んだうえで売却戦略を再設計
収益物件の場合：
- 現状利回りだけでなく、「リフォーム後」「家賃是正後」の収支シナリオを
  資料化して投資家に提示する
それでも収益性が見込めない場所の場合：
- 専門の買取業者・再生事業者に早期売却し、
  維持コストのかさみ・老朽化リスクを断ち切るという選択も現実的です。

その他「売却が難しくなる要因」がある不動産

心理的・イメージ的なハードルがある物件

事故物件（自殺・他殺・火災など）
反社会的勢力との関わりがあった履歴
近隣トラブル（騒音・臭気・境界紛争など）の履歴がある

【なぜ売りにくい？】

告知義務があり、一般の買主は敬遠しやすい
「値付け」が非常に難しく、相場通りに出しても決まりにくい
→ 一定のディスカウントを前提にせざるを得ない

【対応策】

告知内容を整理し、どこまで・どう説明するかを事前に決める
一般のエンドユーザーに加え、
再生・リノベを前提とした業者・投資家向けに情報発信する
メンタル的な抵抗が大きい場合は、
事故物件の取り扱いに慣れた専門買取業者にまとめて売却する選択肢もあります。

古すぎる・リフォームコストが読みにくい物件

旧耐震のマンション・ビル
インフラ（配管・電気）が老朽化し、フルスケルトン前提の建物
シロアリ・雨漏りなどの可能性が高い木造戸建て

【なぜ売りにくい？】

一般の買主・投資家ともに、
「いくらかければどこまで直るか」が見えづらく、怖い
金融機関評価も厳しくなり、現金比率の高い買主しか対象にならない

【対応策】

事前にインスペクション（建物診断）を実施し、
**不具合・必要コストの“見える化”**を行う
「現況価格」と「リフォーム後の想定姿・収支」をセットで提示する
それでも難しい場合は、
老朽不動産の買取・再生を専門とする業者への売却を検討する。

「一般売却が進まない不動産」のチェックリスト

自分の物件が「売却困難物件」に当てはまりそうか、
以下のチェックリストで整理してみてください。

再建築不可・接道条件に問題がある
土地の形が極端（旗竿・極小・いびつ）
共有名義だが、売却方針で意見が割れている
借地権・底地である
相続登記をしていない・名義人が亡くなっている
境界がはっきりしていない・測量をしていない
近隣と過去にトラブルがあった／現在も続いている
事故物件としての告知事項がある
極端に空室率が高い収益物件である
過疎地・人口減少エリアの土地や空き家である

3つ以上当てはまる場合は、
「一般的な仲介だけで売ろうとする」のは戦略として苦しい可能性が高く、
早めに「別ルート」も含めた検討が必要です。

一般売却が進まないときの現実的な選択肢

売却が難しい不動産は、
「仲介で売れなかった＝終わり」ではありません。
主な選択肢は次の通りです。

① 条件整理・権利調整をして「売れる状態」に近づける

相続登記・名義整理を完了させる
測量・境界確定を済ませる
違法状態（増築・用途）の是正を検討する

時間とコストはかかりますが、
最終的な売却価格を最大化できるルートです。

② 一般の「住み手」向けではなく、業者・投資家向けに売る

用途変更・リノベ前提の業者
再生投資をメインにしている投資家
借地・底地・再建築不可などに特化した専門会社

価格はある程度下がりますが、

売却スピードの向上
条件交渉の簡略化
トラブルリスクの低減

というメリットがあります。

③ 専門買取・任意売却・共有持分買取など「特殊ルート」を使う

任意売却（ローンが残っている・返済が苦しい場合）
共有持分のみの買取
底地・借地権の一括買取
事故物件専門の買取

「一般市場では買い手が付きにくい案件」ほど、
こうした専門ルートの方がスムーズに進むことも多いです。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・問題不動産担当）

再建築不可・借地・底地・収益悪化物件など
「売却が難しい不動産」の相談実績多数
年間100件超の売却サポートのうち、
3〜4割が“難しい案件（訳あり・調整が必要な案件）”

コメント

「売却が難しい不動産のご相談では、
多くの方が“価格の問題”だと考えがちですが、
実際には、

法的な不備（相続・登記・接道など）
物件の特性（再建築不可・立地・老朽化）
心理的ハードル（事故歴・近隣関係）

といった“根っこ”に原因があることがほとんどです。

その根本原因を整理しないまま、
仲介で値下げを繰り返しても、
“欲しい人”に届かないので成果につながりません。

大事なのは、

なぜ売りにくいのかを書き出して整理する
一般のエンドユーザー向けに売るべきか、プロ向けに売るべきかを見極める
必要に応じて、権利整理・用途変更・買取など“別ルート”も含めて検討する

という順番で考えることです。

『うちの不動産は売れないのではないか』と悩まれている方ほど、
実は“売り方を変えれば決まる”ケースも多くありますので、
一度フラットに状況を整理するお手伝いができればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 売却が難しい不動産でも、本当に買い手は見つかりますか？
A. 条件や価格にもよりますが、
「一般の住み手」ではなく「業者・投資家・専門会社」を対象にすれば、
出口が見つかるケースは多くあります。
大切なのは、誰に・どういう条件で売るのかを切り替えることです。

Q2. 再建築不可物件は、ほとんど売れないのでしょうか？
A. 一般のマイホーム需要は少ないですが、

投資家による賃貸運用
隣地所有者による一体利用
再生業者による買取
など、売却ルートは存在します。
価格の現実的なラインを把握することが重要です。

Q3. 事故物件は、どのくらい価格を下げれば売れますか？
A. 内容（自殺・他殺・自然死・火災など）や経過年数、エリアにより大きく異なります。
一律に「何割引」とは言えませんが、
相場の1〜3割程度のディスカウントが目安になることが多いです。
事故物件の取り扱い実績がある会社に個別査定を依頼するのがおすすめです。

Q4. 共有名義で意見がまとまらない場合でも、売却は可能ですか？
A. 全員の同意が得られないと通常の売却は難しいですが、

持分のみの売却・買取
調停・訴訟による分割
といった方法もあり、状況によっては出口を作ることができます。
弁護士や司法書士と連携した対応が必要です。

Q5. 過疎地の土地・空き家は、解体して更地にした方が売れやすいですか？
A. 需要・固定資産税・解体費用・売却相場を総合的に見て判断する必要があります。
解体しても買い手がほとんど期待できないエリアもあるため、
“解体あり・なし両パターン”で試算してから決めるのが安全です。

Q6. 売れにくい収益物件を高く売るコツはありますか？
A.

現在だけでなく、「リフォーム後」「家賃是正後」の収支シミュレーションを提示する
マイナス点（老朽化・空室・立地）を正直に開示しつつ、改善余地をセットで示す
ことで、投資家の“検討テーブル”に乗りやすくなります。

Q7. 「任意売却」とは何ですか？売却が難しい不動産でも使えますか？
A. 住宅ローンの返済が難しくなった場合に、
金融機関の同意を得て競売前に売却する方法です。
物件の種類によらず利用可能ですが、
金融機関との調整が必要なため、任意売却に詳しい専門会社への相談が必須です。

Q8. 売却が難しい不動産を、相続で子どもに残してしまっても大丈夫でしょうか？
A. 維持コスト（固定資産税・管理費など）や、
将来の売却・処分の負担を考えると、
**「あえて相続前に処分しておく」**選択肢も現実的です。
相続税や譲渡所得税のシミュレーションを踏まえて検討することをおすすめします。

Q9. どのタイミングで“不動産会社以外の専門家”に相談すべきですか？
A.