【結論】「一般市場で売れない不動産」でも、原因を分解すれば“別ルートの出口”は見つかる｜仲介だけに頼らず、買取・隣地売却・用途変更・権利整理を組み合わせるのが現実的
「売り出しても反応がない」「不動産会社に仲介を渋られた・断られた」
そんな“売れない不動産”でも、
- 一般のエンドユーザー（マイホーム購入者）には売れなくても
- 内容を整理して、**「誰なら・どんな条件なら欲しがるか」**まで落とし込めば
・買取業者
・隣地の所有者
・投資家
・事業者
・公的な制度（国庫帰属など）
といった“別ルート”で解決できる可能性は少なくありません。
重要なのは、
- 「なぜ一般市場で売れないのか」を、感覚ではなく原因別に分解する
- その原因ごとに、
- 誰に売る？
- どうやって使ってもらう？
- そのために自分は何を整理・諦める？
を考えた出口戦略を組み立てること
です。
以下では、
- 一般市場で敬遠される主な理由
- 放置したときのリスク
- パターン別の出口戦略（「売る」「貸す・使う」「手放す」）
- 実際にどう動くかの具体ステップ
- 専門家コメントとFAQ
を、できるだけ実務寄りに整理して解説します。
一般市場で「売れない・敬遠される」不動産とは？
一般市場＝「マイホーム購入者」が中心のマーケット
ここでいう「一般市場」とは主に、
- 自分や家族が住む家を探している人
- いわゆる“エンドユーザー”向けの、普通の売買市場
を指します。
この層から敬遠されるのは、概ね次のような不動産です。
敬遠されやすい不動産の典型例
- 再建築不可・接道不良の土地・戸建て
- 幅4m未満の道路のみ接道
- そもそも道路に接していない
- 私道問題が複雑 など
- 地方・郊外の築古空き家・空き店舗
- 人口減少・高齢化エリア
- 駅や主要道路から遠い
- 周りも空き家だらけ
- 農地・山林・原野
- 農地法や森林法などの制限が重い
- アクセスが悪く、使い道が限られる
- 共有名義・相続未登記・権利関係がややこしい土地
- 共有者が多すぎる
- 相続登記が長年放置
- 抵当権・借地権・地上権などが絡み合っている
- 状態の悪いマンション・収益物件
- 管理不全（滞納多発・修繕計画なし）
- エレベーターなし高層階・極端な間取り
- 事故物件・トラブルだらけの物件
一般市場で売れない主な理由（4つの視点）
理由① 「安全・快適に暮らせない」物理的・法的リスク
- 再建築不可・接道不良
- 違法建築・増築
- 斜面・擁壁の安全性不明
- アスベスト・土壌汚染の懸念 など
一般の購入者（特に住宅ローンを使う人）は、
- 金融機関の審査
- 将来の売却・建替えリスク
も気にします。
「住宅ローンが付きにくい物件」＝「一般市場で売れにくい物件」
と考えてよいケースが多いです。
理由② 「日常生活に不便」な立地・環境
- 路線バスも通わない山間部
- 駅・スーパー・病院がすべて車前提
- 坂がきつい・行き止まり・夜道が暗い
こうした立地は、
- 若いファミリー層
- 高齢期の暮らしを意識する層
から敬遠され、一般市場での需要が薄くなります。
理由③ 「お金がかかりすぎる」状態・構造
- 築年数が古く、フルリノベ前提
- シロアリ・雨漏り・傾きなどの可能性
- 解体費・造成費が高額になりそうな土地
購入者目線では、
「買った後に、いくら追加でお金がかかるか分からない」
物件ほど怖いものはありません。
その結果、
「買うにしても、相当安くなければ手が出せない」
→ 売主の希望価格と合わず、**市場で“売れ残る”**ことになります。
理由④ 「権利・人間関係がややこしい」安心感の欠如
- 共有名義が多い
- 借地権・底地・借家人付き
- 近隣との境界トラブル・騒音・ゴミ問題
- 事故物件・心理的瑕疵
こうした要素があると、
- 「あとからトラブルに巻き込まれそう」
- 「説明義務や告知が不十分だと怖い」
と感じる一般の買主が多く、
取引を敬遠されがちです。
「売れない不動産」を放置するリスク
リスク① 固定資産税・維持費・管理の負担が続く
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金（マンション）
- 草刈り・樹木の伐採・簡易補修
- 雨漏り・シロアリ・倒壊リスクへの対応
**「使っていないのに、毎年お金と手間が出ていく」**状態が続きます。
リスク② 老朽化・近隣トラブル・行政指導
- 空き家が傷み、瓦・外壁の落下リスク
- 草木が生い茂って景観・害獣問題
- 不法投棄・不審者の出入り
などが起きると、
- 近隣からの苦情
- 行政による指導・勧告・「特定空家」指定
- 最悪、行政代執行で解体 → 費用請求
といった事態にもなり得ます。
リスク③ 相続のたびに「負の遺産」が増殖する
- 相続登記義務化の時代に、登記放置は通用しない
- 相続人が増えるほど、売却や合意形成が難しくなる
- 「誰も使わない土地・建物」が次世代にそのまま引き継がれる
早めに出口を考えるほど、選択肢は多く負担も小さいのに対し、
放置すればするほど「選択肢が減り、負担が増える」という構造です。
一般市場で売れない不動産の「出口戦略」3パターン
出口はざっくり言うと、
- 条件を変えて“売る”
- 発想を変えて“貸す・使う”
- 規模や権利を“整理・縮小して手放す”
の3つです。
パターン① 条件を変えて「売る」：誰に・どう売るかを変える
1-1. 不動産買取業者に売る
- 一般の買主向けではなく、「プロ」に売るルート
- 価格は相場の6〜8割程度に下がることが多い
- 再建築不可・訳あり・地方・築古など、
難しい物件専門の買取業者も存在
メリット：
- スピードが早い（最短数週間）
- 原状渡し・残置物込みなど、売主の負担を減らせる場合も
- ローン審査待ちやキャンセルリスクが少ない
1-2. 隣地（周辺の地権者）にピンポイントで売る
- 隣家・同じ敷地の他の所有者・地元企業などは、
**その土地を足したときの“相乗効果”**をイメージしやすい買い手です。
例：
- 再建築不可でも、隣の敷地と一体なら再建築可能になる
- 隣地の駐車場を増やしたいニーズがある
- 隣の工場・倉庫が拡張予定 など
**「一般の人には価値が薄くても、隣には価値がある」**ケースは多く、
- 役所で所有者を調べる（公図・登記簿）
- 手紙・ポスティング・不動産会社経由で打診
といったアプローチが有効です。
1-3. 投資家・事業者に“収益物件”として売る
- 古家付き土地 → リフォームして戸建賃貸
- 再建築不可 → 現況のまま賃貸して利回り商品化
- 郊外土地 → 駐車場・トランクルーム・資材置場用地
など、「自分が住む用」ではなく
**「収益を出すための物件」**としてならニーズがあることもあります。
- 表面利回り
- 初期投資額
- 将来の出口（売却）
をセットで提案できると、投資家に刺さりやすくなります。
パターン② 「貸す・使う」に振り切る：売らずに価値を引き出す
「今は一般市場で売れないが、
使い方を変えれば“生きる資産”に変えられる」パターンです。
2-1. 賃貸活用
- 古家を簡易リフォームして貸家にする
- 一棟アパート・古ビルを、DIY可・倉庫・アトリエなどに用途変更
- 空き家を多拠点居住・二拠点生活者向けに貸す
注意点：
- 初期投資（リフォーム費）が見合うか
- 空室リスク・家賃下落リスク
- 管理（自主管理 or 管理委託）の手間
「売っても二束三文なら、
少額でも収入を得つつ将来の市況を待つ」という発想です。
2-2. 土地の簡易活用
- コインパーキング・月極駐車場
- 資材置場・コンテナ置き場
- トランクルーム用地・キッチンカー用スペース など
建物を建てず、
「更地＋簡易設備」レベルで収益化することで、
- 解体・大規模造成までは踏み込まずに済む
- 将来の売却時にも「更地」として売りやすくなる
というメリットがあります。
パターン③ 「整理・縮小して手放す」：完全売却以外の終わらせ方
「お金にならなくてもよいから、とにかく負担から解放されたい」
というケースで選択されるのがこのパターンです。
3-1. 一部売却・分筆で“小さくする”
- 道路に面した使いやすい部分だけを分筆して売る
- 広大地の一部だけ売却し、残りは別の出口（国庫帰属など）を検討
測量・分筆登記が必要ですが、
- 売れやすい部分だけ売ることで
当面の資金と心理的負担の軽減を図る
という現実的な折衷案です。
3-2. 無償譲渡・隣地への“タダ同然”売却
- 隣地所有者や地元の人・企業に対し、
- 売買価格ゼロ
- むしろこちらが登記費用等を負担
してでも名義を移してもらう方法です。
相手からすると、
- 固定資産税・管理責任を負う覚悟が必要
→ 「タダでも要らない」と言われることも多々あります。
それでも、
- 隣地所有者にとってメリットがある
- 自社・自宅の拡張にちょうど良い
といった場合には、現実的な解決策になり得ます。
3-3. 国庫帰属制度・自治体への寄付など“公的な手放し方”
- 「相続土地国庫帰属制度」（法務局窓口）
- 一定の条件を満たす土地を国が引き受ける制度
- 申請 → 審査 → 承認なら負担金を払って所有権を移転
- 山林・農地・原野なども対象になり得るが、要件はかなり厳しい
- 自治体への寄付
- 公園・道路・公共用地など、自治体のニーズに合う土地のみ
- なんでも受けてくれるわけではない
**「誰も欲しがらない・売れない」土地の“最終出口の一つ”**として、
検討する価値があります。
一般市場で売れない不動産を「現実的に」動かすステップ
ステップ① まず「何がネックか」をはっきりさせる
- すでに仲介を断られた or 売れ残っているなら、
不動産会社に理由を具体的に聞くのが第一歩です。
例：
- 「価格設定の問題」なのか
- 「立地・需要の問題」なのか
- 「法的制限・再建築不可」なのか
- 「権利関係・相続・共有」なのか
- 「心理的瑕疵・近隣トラブル」なのか
原因ごとに、
- 不動産会社
- 司法書士（登記・相続）
- 税理士（税金）
- 行政窓口（都市計画・農地・空き家）
など、相談先が変わります。
ステップ② 2〜3社から“別の目線”の意見も聞く
- 通常仲介メインの会社
- 買取・訳あり物件専門の会社
- 地元密着の中小
など、タイプの違う会社の意見を聞くことで、 - 本当に一般市場では厳しいのか
- 買取ならどのくらいの価格か
- 隣地・投資家・事業者にニーズがありそうか
が見えてきます。
ステップ③ 「売る」「貸す」「手放す」を3パターンでざっくり試算する
以下3パターンを、数字ベースで比較してみます。
- 今条件を工夫して「売る」
- 仲介での想定価格・期間
- 買取での価格・スケジュール
- いったん「貸す・活用する」
- 初期コスト（リフォーム・整地など）
- 想定家賃・稼働率
- 管理コスト
- 「一部売却・縮小・国庫帰属等で手放す」
- 必要な測量・登記・負担金
- 将来の固定資産税・管理コスト削減額
**「どれが一番得か」ではなく、
「どれが一番マシか／自分にとって現実的か」**という観点で選ぶのがポイントです。
ステップ④ 専門家を“必要な分だけ”組み合わせる
- 登記・相続 → 司法書士
- 税金 → 税理士
- トラブル → 弁護士
- 都市計画・農地・山林 → 市区町村・農業委員会・森林組合
不動産会社に「この部分は誰に相談すべきか？」と聞きつつ、
ピンポイントで専門家を入れるイメージで動くのが費用対効果が高いです。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（難あり不動産・相続不動産担当）
- 再建築不可・地方空き家・農地・山林・借地など
「一般市場では売りにくい不動産」の相談を多数対応 - 不動産会社・司法書士・税理士・弁護士・行政と連携した出口戦略提案を実施
コメント
「『一般市場ではなかなか決まりませんね』
『うちでは仲介はちょっと…』
と言われて、ご相談に来られる方は本当に多いです。
現場で感じるのは、
- “普通の売り方”が難しい不動産は確かに増えている
- でも、“不動産として完全に詰んでいる”ケースはそう多くない
ということです。
多くの場合、
- 再建築不可・接道・農地法・都市計画
- 相続・共有・借地権・底地
- 事故物件・管理不全
などの要素が絡み合っているので、
一発逆転の“魔法の解決策”はありません。
その代わり、
- まず“不動産の健康診断”のように、問題点を一つずつ洗い出す
- それぞれについて、
- 解決できるもの
- 受け入れるしかないもの
を整理する
- そのうえで、
- 誰に
- どんな条件で
- どこまでの損は許容して
手放すのが一番現実的かを一緒に考える
というプロセスを踏めば、
“最悪の事態”を避けながら出口に近づいていけるケースがほとんどです。
『一般市場で売れない＝全く価値がない』ではありません。
ただ、“価値の出し方”と“売り方”が変わってきているだけだと考えていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 一般市場で売れないなら、もう完全に“負動産”と考えるべきですか？
A. いいえ。
マイホーム購入者にはニーズがなくても、
- 買取業者
- 隣地所有者
- 投資家・事業者
- 行政・国庫帰属制度
など、別のターゲットや制度で価値が出ることは多くあります。
Q2. 不動産会社に『うちではちょっと…』と言われました。他社も同じでしょうか？
A. そうとは限りません。
難しい物件ほど、
- 訳あり・再建築不可専門
- 地方不動産専門
- 相続・空き家専門
といった「ニッチが得意な会社」と、そうでない会社の差が出ます。
タイプの違う2〜3社から意見を聞いてみてください。
Q3. 買取だと安くなると言われましたが、どのくらい下がるのが普通ですか？
A. 目安としては、
- 一般的な物件：相場の6〜8割程度
- 再建築不可・地方・訳あり：それ以下になることも
複数社の買取価格を比べ、
仲介した場合の「想定成約価格・期間」と合わせて判断するのが現実的です。
Q4. 隣地への売却はどうやって打診すればいいですか？
A.
- 役所や法務局で隣地の所有者を調べる（名寄帳・登記簿など）
- 手紙・ポスティング・不動産会社経由で打診する
- 「価格」「引き渡し条件」「測量・登記の費用負担」などを整理して提案
不動産会社に「隣地交渉も含めて」依頼できる場合もあります。
Q5. 農地や山林で、地元不動産会社から『扱えない』と言われました。どうすれば？
A.
- 農地：市町村の農業委員会・農政課・JA
- 山林：森林組合・林業事業者・市町村の林務担当
が重要な窓口です。
不動産会社ではなく、業界ごとの“本丸”に直接相談するのが近道です。
Q6. 国庫帰属制度は、使えば必ず国が引き取ってくれますか？
A. いいえ。
- 崖地・土砂災害リスク
- 他人の利用状況
- 管理の難易度
など多くの要件があり、審査もあります。
「申請した＝必ず引き取ってもらえる」わけではありません。
法務局の窓口で事前相談をしたうえで検討してください。
Q7. 共有名義・相続絡みでややこしいのですが、まずどこに相談すべきですか？
A. 司法書士が入口として最適です。
登記簿を見ながら、
- 誰がどういう持分を持っているか
- どの順番で相続登記・共有整理を進めるべきか
を整理してもらい、そのうえで不動産会社に売却の相談をするのがスムーズです。
Q8. 「売る」「貸す」「手放す」のどれが正解か分かりません。
A. 金額・エリア・家族構成・他の資産状況によって「正解」は変わります。
- 3パターンそれぞれで「10年後の収支」と「手間・リスク」をざっくり比較する
- 家族とも共有し、「何を優先するか（お金・時間・安心感）」を話し合う
ことで、自分たちにとっての“納得解”が見えやすくなります。
Q9. 相談に行く前に、どんな資料を用意しておくべきですか？
A. 最低限、
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 固定資産税の納税通知書・課税明細
- 物件の写真（外観・周辺・室内）
- これまでに相談した不動産会社の査定書・コメント
があると、初回相談の精度がぐっと上がります。
Q10. まず一歩目として、何をすればいいですか？
A.
- 直近で相談した不動産会社に「なぜ売れないのか」を具体的に聞き、メモする
- そのメモと登記簿を持って、
- 訳あり／買取に強い不動産会社
- 司法書士（権利関係が複雑な場合）
- 市区町村窓口（農地・山林・空き家の場合）
のどれか1カ所にセカンドオピニオンを聞きに行く
この二歩だけでも、
「本当に一般市場だけでは厳しいのか」
「別ルートの可能性はどこにあるのか」がかなり見えてきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
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