売れない不動産で悩んだら？相談すべきタイミングと解決の考え方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「売れない＝価値がない」ではない。原因を分解し、早めに専門家へ相談すれば“出口”は見つかりやすい

売却を始めたものの、なかなか売れない不動産について

しばらくポータルに載っているのに問い合わせが少ない
内見はあるのに申込みに至らない
不動産会社からは「値下げしましょう」としか言われない

という状況になると、

このまま待つべきか、値下げすべきか
不動産会社を変えるべきか
そもそも売らずに持っておくべきか

判断が難しくなります。

ただし現実には、

「売れない理由」が整理できていない
「どの段階で誰に相談すべきか」があいまい
「他の選択肢」（賃貸・買取・リフォーム）が検討されていない

といった状態で悩み続けているケースが多いです。

売れない不動産で悩んだときこそ、

物件の問題か
価格・条件の問題か
不動産会社の戦略の問題か

を切り分けて考えたうえで、

相談のタイミング
相談すべき相手
売る／貸す／保有の選択肢

を整理していくことが重要です。

売れない不動産で悩むときに押さえるべき「基本の考え方」

売れない理由は4つに分けて考える

不動産が「売れない」理由は、ほとんどが次の4つの組み合わせです。

価格の問題
- 相場より高すぎる
- 近隣の新規物件より割高に見える
- 築年数・立地・状態に見合っていない
条件・見せ方の問題
- 間取りや写真の見せ方が魅力的でない
- 残置物が多く、室内が雑然としている
- ペット・駐車場・管理状況など、ターゲットに合っていない条件
物件そのものの要因
- 駅から遠い・日当たりが悪い・眺望が悪い
- 1階・線路沿い・幹線道路沿いなど敬遠されやすい要素
- 再建築不可・借地権・事故履歴・老朽化など“クセ”の強さ
不動産会社・戦略の問題
- 告知媒体が限定的、広告の打ち出しが弱い
- 報告や戦略の見直し提案が少ない
- 「とりあえず出しているだけ」で、ターゲットや売り方が設計されていない

まずは、

どの要素がどれくらい影響していそうか
自分で変えられる部分と、変えられない部分はどこか

を整理することがスタート地点になります。

売れないと感じ始めたときの「時系列での相談タイミング」

【結論】「問い合わせが少ない1〜2ヶ月」「値下げ提案が出たタイミング」「3ヶ月の媒介更新前」が、相談・見直しの3大タイミング

タイミング①：売出し後1〜2ヶ月で問い合わせが少ないとき

この段階でできること：

不動産会社と一緒に
- ポータルサイトの閲覧数・問い合わせ件数
- 内見数
  を数字で確認する
近隣で新規に出た競合物件の価格・条件を確認する
写真・間取り図・キャッチコピー・説明文の改善を依頼する

ここでの相談相手は現在の担当不動産会社が中心です。

「閲覧数は多いが内見が少ない」なら → 見せ方・条件の問題
「閲覧数自体が少ない」なら → 価格の設定や広告戦略の問題

といった切り分けができます。

タイミング②：不動産会社から「値下げしましょう」と言われたとき

値下げ提案が出たときこそ、

「いくらまで下げるのが妥当か」
「どのくらいの期間でどれだけ効果が出そうか」
「他にできる工夫はないのか」

を具体的に質問すべきタイミングです。

この段階で、

セカンドオピニオンとして別の不動産会社に
「今の売出し条件はどう見えるか」
を聞いてみるのも有効です。

タイミング③：媒介契約の更新時（3ヶ月ごと）が「総点検」のベストタイミング

専任媒介・専属専任媒介では、通常3ヶ月で契約の更新タイミングが来ます。

ここは、

この3ヶ月で何件の問い合わせ・内見があり、なぜ決まらなかったのか
不動産会社がどんな広告・提案・改善をしてきたのか
他社ならどんな戦略を取るか

を総点検するのに最適なタイミングです。

必要に応じて、

同じ会社で担当者変更
不動産会社自体の変更
売却から賃貸・買取への方向転換

といった選択肢も含めて検討できます。

売れない不動産の「解決パターン」を整理する

【結論】「価格調整」「条件・見せ方の改善」「売り方を変える（賃貸・買取・専門会社）」の3つを組み合わせて考える

価格の見直し（どこまで・どう下げるか）

近隣の成約事例・新規物件の価格を見ながら、
- 5％刻み
- 10％刻み
  での反響の変化を担当者とシミュレーションします。
「最初から大幅値下げ」ではなく、
- 1〜2回の計画的な見直し
- 期間を区切った“短期勝負の価格設定”
  を決めると、感情に流されにくくなります。

条件・見せ方の改善

室内写真の撮り直し・プロカメラマン撮影
ハウスクリーニング・簡易リフォーム・ホームステージング
「残置物撤去」「ハウスクリーニング実施済み」の明記
ターゲットを明確にした説明文（投資用／ファミリー／セカンドハウス等）

「価格は大きく変えずに、見せ方を変える」だけで反響が増えるケースもあります。

売り方を変える（仲介だけにこだわらない）

買取業者に査定を出す
- 価格は仲介想定の60〜80％前後が目安
- 早期現金化・手間削減を重視する場合に有効
一旦「賃貸」で活用する
- 家賃収入で維持費をカバーしながら、相場や家族状況の変化を待つ
訳あり・難あり物件なら専門会社に相談
- 再建築不可・借地権・共有持分・事故物件・老朽化した空き家等
  を専門に扱う会社もある

事例で見る：売れない不動産の“出口”の作り方

事例①：3ヶ月間売れなかったマンションを「見せ方」と「価格微調整」で成約

条件
- 駅徒歩8分の中古マンション
- 売出価格：4,500万円
- 3ヶ月で内見は数件あるが申込みなし

【対応】

3ヶ月時点で、
- 内見者からのフィードバック
  （収納の少なさ・暗い印象・水回りの古さ）
- 競合物件の写真・価格
  を整理
対策
- ハウスクリーニング＋小物を配置した簡易ステージング
- 水回りは大規模リフォームではなく、
  「現状＋リフォームプラン提案付き」で資料を整備
- 価格を4,380万円に微調整

【結果】

再掲載後1ヶ月で内見数が増加
その後、4,350万円で成約

「大幅な値下げ」ではなく、

見せ方の改善
小幅な価格調整

で売却に至ったケースです。

事例②：郊外の戸建てが売れず、買取＋一部賃貸活用に切り替え

条件
- 郊外の築35年戸建て
- 売出価格：2,000万円
- 半年売れず、問い合わせも少ない

【対応】

不動産会社からの提案：
- この価格帯・エリア特性では
  エンドユーザーより投資家・買取業者のニーズが強い
買取業者2社から査定：
- A社：1,300万円（古家付きのまま買取）
- B社：1,450万円（軽微なリフォーム後、賃貸として運用予定）

【結果】

売主はB社への買取を選択
→ 予定より安くはなったが、半年以上売れなかったストレスから解放
→ 手取りを老後資金に充当

「希望額で売る」ことよりも、

いつまでに・どれくらいの手取りがあればよいか

を整理することで、納得感のある出口が見つかったケースです。

売れない不動産でやってはいけないNGパターン

【結論】感情だけで「値下げ／放置／業者変更」すると、かえって遠回りになる

具体的な根拠なく「とにかく値下げ」してしまう
- 成約データや反響データを見ずに
  感情的に大幅値下げすると、
  結果として損だけ大きく、売却スピードはさほど変わらないことがあります。
何も変えずに「待ち続ける」だけ
- 価格・見せ方・戦略を変えずに
  「そのうち誰か買ってくれるだろう」と放置すると、
  - 「長く売れ残っている物件」という印象
  - 値引き前提で見られる
    など、かえって条件が悪くなりがちです。
「不動産会社を変えればすべて解決」と期待しすぎる
- 物件自体の要因・価格の問題が大きいのに、
  業者だけ頻繁に変えても、根本原因は変わりません。
- 変える前に、
  - 何が良くて何が不足しているか
  - 自分の希望条件に無理がないか
    を整理することが重要です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・売却相談担当）
居住用・相続不動産・空き家・「売れづらい物件」相談を年間多数サポート

「売れない不動産のご相談では、
『この物件はもう需要がないのでは』『担当会社がダメなのでは』と
“全否定”のモードになってしまっている方が多い印象です。

実務的には、

価格
条件・見せ方
物件の特性
売り方（仲介・買取・賃貸）

のどこに課題があるかを、一つひとつ分解していくと、
“全く出口がない”ケースはそう多くありません。

大事なのは、

『いつまでに・いくら以上で・どこまで手間をかけられるか』という
ご本人の優先順位を整理すること
そのうえで、数字と現実に即した選択肢を
一緒にテーブルに並べて比較すること

です。

感情的に『高く売りたい』と『早く手放したい』を
同時に満たそうとすると行き詰まりやすいので、
どこに線を引くかを一度整理してみることをおすすめします。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 売出してどれくらい経ったら「売れない」と判断すべきですか？

A. エリアや価格帯にもよりますが、
都心〜都市近郊のマンションであれば3ヶ月が一つの目安です。
3ヶ月で内見や問い合わせが少ない場合は、

価格
条件・見せ方
戦略

の見直しを検討するタイミングと考えてよいでしょう。

Q2. 値下げ以外でできることはありますか？

A. あります。例えば、

写真の撮り直し・ホームステージング
ハウスクリーニング・簡易リフォーム
「引渡し時期の柔軟さ」「残置物撤去」など条件面の工夫
ターゲット（実需・投資用）の再設定と説明文の見直し

などで反響が変わるケースは多いです。

Q3. 不動産会社を変えたら、本当に売れやすくなりますか？

A. 会社や担当者によって、

広告戦略
提案の質
専門分野

に差があるため、変えることで改善するケースはあります。
一方で、物件自体の条件や価格が大きな要因の場合は、
会社を変えても劇的には変わらないこともあります。

「変える前に、不満点と改善してほしい点を整理する」ことが重要です。

Q4. 相続した古い家がまったく反応ありません。どうしたらいいですか？

A. 次の順で検討するのがおすすめです。

現況のまま売る場合の価格・期間の想定
解体して更地にした場合の価格・解体費・税金の試算
買取業者に売る場合の価格・スピード
一旦賃貸として貸し出す可能性

「売る」「貸す」「保有」「解体」の4パターンを数字で比較し、
家族の意向も踏まえて方針を決めるのが安全です。

Q5. 買取だとどれくらい安くなりますか？

A. 一般的には、

通常仲介での想定成約価格の**60〜80％**程度

が目安とされます。
ただし、物件の状態・立地・再販売のしやすさによって変動します。
複数社から買取価格を取り寄せて比較することをおすすめします。

Q6. 一度賃貸に出してから売るのはアリですか？

A. アリです。特に、

すぐに売らなくてもよい
維持費だけが負担になっている
将来、売却タイミングを見直したい

といった場合は、

賃貸で家賃収入を得つつ
相場や家族状況の変化を見ながら
売却のタイミングを探る

という選択も十分現実的です。

Q7. どのタイミングで別の不動産会社にも意見を聞くべきですか？

A. 目安としては、

売出しから1〜2ヶ月で反響が少ないとき
値下げ提案が出たタイミング
媒介契約の更新（3ヶ月ごと）のタイミング

のいずれかでセカンドオピニオンを取ると、
感情ではなく情報で判断しやすくなります。

Q8. 「売れない＝物件に価値がない」ということですか？

A. そうとは限りません。

価格設定
誰に向けてどう見せているか
売り方の選択（仲介・買取・賃貸など）

が合っていないだけ、というケースも多いです。
価値がないのではなく、
「今の条件と戦略では買い手とマッチしていない」と捉えるとよいでしょう。

Q9. 相談先は不動産会社だけで十分でしょうか？

A. 金額が大きく、相続・税金・将来の住まい方などが絡む場合は、

不動産会社（売り方・相場）
税理士（税金・手取り）
ファイナンシャルプランナー（ライフプラン）
場合によっては司法書士・弁護士（権利関係・相続）

といった形で、役割を分けて相談するのが理想です。

Q10. まず何から始めればよいですか？

「いつまでに・いくら以上で・どこまで手間をかけられるか」を紙に書き出す
現在の担当者に、
- この3ヶ月の数字（問い合わせ・内見・反応）
- 今後3ヶ月の具体的な打ち手
  を確認する
必要に応じて、2〜3社の不動産会社からセカンドオピニオンを取り、
数字と提案内容を比較する

この3ステップを踏むことで、
感情ではなく「情報」と「数字」に基づいて、
売る／貸す／保有の判断がしやすくなります。

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