どこに相談すればいい？相談先が見つからない不動産の現実と解決の糸口

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】「どこに相談すればいいか分からない不動産」ほど、“窓口を分けて相談する”と解決が近づく｜最初の一歩は「機能別」に整理すること

相続した地方の家・田畑・山林
借地権付きの古い自宅
共有名義・権利関係が複雑な土地
売れるかどうかも分からない古い空き家

こうした「厄介そうな不動産」を持っているとき、
多くの人が最初にぶつかるのが、

「そもそも、どこに相談すればいいのか分からない」

という壁です。

結論から言うと、

1つの窓口だけで「不動産・相続・税金・法務」のすべてを解決してくれるところは、基本的にありません。
だからこそ、
- 不動産の価値・売却 ⇒ 不動産会社
- 相続・登記 ⇒ 司法書士
- 税金 ⇒ 税理士
- トラブル・紛争 ⇒ 弁護士
  のように、“機能別”に相談先を分ける発想が重要です。
とはいえ、最初からすべて自分で振り分けるのは大変なので、
最初は「総合窓口」的なところにざっくり相談し、
そこから専門家を紹介してもらうのが現実的な進め方です。

以下では、

なぜ「相談先が分からない不動産」が増えているのか
不動産の相談先を「機能別」に整理するとどうなるか
実際に使える相談先（公的・民間）と向いているケース
タイプ別：相談先が分からない不動産の“最初の一手”
専門家コメント・FAQ

という流れで、
「どこに電話／メールすればいいのか分からない状態」から抜け出すための糸口を整理します。

なぜ「どこに相談すればいいか分からない不動産」が増えているのか

背景① 不動産が「普通に売れば終わり」ではなくなった

以前は、

マンション・戸建て ⇒ 近所の不動産会社に売却相談
それでだいたい解決した

というケースが多くありました。

しかし今は、

地方の空き家・空き地・山林・農地
借地権・底地・再建築不可物件
共有名義・相続未登記のまま数十年の土地

など、「普通の売買」だけでは片付かない物件が増えています。

結果として、

不動産の問題
相続・登記の問題
税金の問題
近隣トラブルや貸主・借主間のトラブル

が絡み合い、1つの窓口だけでは完結しない案件が増えているのが現実です。

背景② 所有者と不動産の距離が離れている（地理的・心理的に）

親が地方に残した家・田畑・山林を
子どもが都市部からまとめて相続した

というケースでは、

現地の業者・役所・人脈がゼロ
そもそも現地に頻繁に行けない
「よく分からないから」と先送り

になりがちです。

こうして、
「問題は認識しているが、誰に話を振ればいいか分からない」
という不動産が増えています。

不動産の相談先は「機能別」に整理すると分かりやすい

「不動産のことは不動産会社」と一括りにせず、
“何について困っているのか”で相談先を分けると、かなり整理しやすくなります。

1. 売却・活用・評価 ⇒ 不動産会社・宅建業者

役割：

売却査定・賃貸査定
市場価値・需要の有無の判断
売却・賃貸の実務（広告・契約・引き渡し）

特に向いている相談内容：

「そもそも売れるのか／いくらくらいで売れそうか」
「貸したらどのくらいの家賃になりそうか」
「更地にした方が良いか、古家付きで出した方が良いか」

2. 相続・登記・名義整理 ⇒ 司法書士

役割：

相続登記（名義変更）
共有持分の整理・分筆登記
抵当権抹消・権利関係の整理

向いている相談内容：

「親名義のまま放置されている不動産を整理したい」
「兄弟で共有になっている土地を売りやすくするには？」
「相続登記をどう進めればよいか分からない」

3. 税金（譲渡所得税・相続税・贈与税） ⇒ 税理士

役割：

不動産売却時の税金（譲渡所得税）の試算
相続税・贈与税のシミュレーション
確定申告の代理

向いている相談内容：

「売ったらいくら税金がかかるのか、ざっくり知りたい」
「相続税が心配なので、売るタイミングや持ち方を相談したい」
「取得費がよく分からないまま昔の不動産を売るのが怖い」

4. トラブル・紛争・契約問題 ⇒ 弁護士

役割：

近隣トラブル・契約トラブルへの対応
借地・借家トラブル、立ち退き交渉
共有者間の紛争・遺産分割争いなど

向いている相談内容：

「共有名義の一人が売却に反対している」
「借主が賃料を払わない・出ていかない」
「近隣からクレームが来ていて、法的にどう対応すべきか知りたい」

5. 行政上の制限・地域ルール ⇒ 市区町村・農業委員会など

役割：

用途地域・建築規制・農地法・開発許可などの説明
空き家対策・固定資産税の軽減制度の案内
農地・山林・文化財指定などの制限の確認

向いている相談内容：

「ここに家やアパートを建てられるのか」
「農地や山林を宅地にできるのか」
「空き家対策の補助金や相談窓口はあるか」

実際に使える「総合窓口」的な相談先

いきなり上の全部を自分で振り分けるのは大変なので、
**最初の一歩として使いやすい“総合窓口”**をいくつか挙げます。

1. 市区町村の「空き家・空き地・相続」相談窓口

多くの自治体が、

空き家・空き地相談
相続土地・所有者不明土地に関する相談

の窓口を設けています。

ここでできること：

その不動産がある地域の
- 用途地域
- 建築・農地・開発などの制限
- 空き家対策制度・補助金
  などの基本情報を教えてもらえる
場合によっては、
地元の不動産会社・専門家の紹介を受けられる

「まずは役所に概要を聞きに行く」というのは、
お金もかからず、ハードルも低い最初の一歩です。

2. 司法書士会・弁護士会・税理士会などの「無料相談」

各士業団体は、定期的に

相続・遺言・登記相談（司法書士会）
相続・不動産トラブル相談（弁護士会）
相続税・譲渡所得税相談（税理士会）

といった無料相談会を開催していることが多いです。

ここでできること：

自分のケースが「誰の担当領域なのか」をはっきりさせる
有料相談に進む前に、“ざっくり方向性”を教えてもらう

「いきなり個別に依頼するのは怖い」という人ほど、
こうした公的な無料相談を使う価値があります。

3. 不動産会社（特に「相続・空き家」を打ち出している会社）

タイプ別：「相談先が分からない不動産」の最初の一手

タイプ① 相続した実家・空き家の場合

よくある状況

親が亡くなり、実家が空き家に
相続登記はまだ
売るか残すか決めきれていない

最初の一手

登記簿を取り、「名義」「地目」「面積」「住所」を把握
その市区町村の「空き家相談窓口」に連絡
そこで紹介された or 自分で選んだ不動産会社に査定依頼
相続登記が必要なら、司法書士も並行して相談

タイプ② 地方の田畑・山林・農地の場合

よくある状況

親から田畑や山林を相続
自分は農業も林業もやらない
固定資産税だけ払い続けている

最初の一手

法務局で登記簿を取得（地番・地目・名義を確認）
その土地がある市町村の「農業委員会」「農政課」に相談
- 農地か・山林か
- 転用の可能性
- 農地のまま貸せる・売れる余地があるか
必要に応じて、森林組合・JA・地元不動産会社を紹介してもらう

タイプ③ 共有名義・権利関係が複雑な土地・建物

よくある状況

兄弟で共有
亡くなった人の持分がそのまま
借地権・底地・私道持分なども絡んでいる

最初の一手

司法書士に「登記簿一式」を見せて、現状の権利関係を説明してもらう
「誰の同意があれば売れるのか」「どこから手を付けるべきか」を整理
共有者間での話し合いが難しければ、弁護士相談も検討

タイプ④ 「売れるのかどうかも分からない」「価値があるのか不明」な物件

よくある状況

再建築不可
接道がない
極端に狭い・細長い
地元でも放置されがち

最初の一手

地元の不動産会社「複数社」に査定・意見を聞く
- 普通売却
- 買取
- そもそも需要があるか
役所（建築指導課・都市計画課）で、
- 再建築の可否
- 用途制限
  を確認
売却が厳しい場合は、
- 隣地所有者への打診
- 寄付・国庫帰属制度など
  別の“手放し方”を検討

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・相続不動産担当）

相続・空き家・地方不動産・難あり物件などの相談を年間100件以上対応
不動産会社・司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ支援を実施

コメント

「『誰に何を相談していいか分からない』というご相談は、
ここ数年で本当に増えました。

実際の現場感覚としては、

完璧な“ワンストップ窓口”はほとんど存在しない
でも、“最初の入口”になれるところは意外とたくさんある

というイメージです。

大切なのは、

いきなり“全部を解決してくれる人”を探そうとしないこと
『自分はいま、何に一番困っているのか』を1〜2行で言語化して、
まず一箇所に投げてみること

だと思っています。

たとえば、

『相続した地方の家を、売るべきか・残すべきか判断できない』
『相続した田畑の扱い方が分からない』
『共有名義の不動産で、誰がどう動けばいいか整理してほしい』

といった“困りごとの文章”さえあれば、
不動産会社でも役所でも、
**『これは司法書士さん』『これは税理士さん』**と
次の相談先を示しやすくなります。

『どこに相談すればいいか分からない』状態こそ、
実は“最初の一歩を踏み出すだけで一番解消しやすい悩み”です。
完璧な窓口を探すのではなく、
まずはどこか一つに話してみるところから始めてみてください。」

よくある質問（FAQ）

Q1. まず不動産会社に行けば、税金や登記のことも全部教えてくれますか？
A. 税金・登記の「一般的なポイント」は教えてくれることが多いですが、
具体的な税額の計算や登記手続きの代理は、それぞれ税理士・司法書士の領域です。
不動産会社は「入り口」として使い、必要に応じて専門家を紹介してもらうイメージが現実的です。

Q2. 役所と不動産会社、どちらに先に相談した方がいいですか？
A. 迷う場合は、

「その土地で何ができるか」「どんな制限があるか」→ 役所
「売れるのか／いくらくらいか」→ 不動産会社
と役割を分けるのがおすすめです。
最初の一歩としては、どちらからでも構いません。

Q3. 無料相談だけで長く引っ張ると、嫌がられますか？
A. 一般的な範囲なら問題ありません。
ただし、何度も同じ話をするより、

事前にメモで状況を整理
質問したいポイントを3つくらいに絞る
と、お互いにストレスが少なく、質の高いアドバイスをもらいやすくなります。

Q4. 「相談だけ」で終わっても大丈夫ですか？
A. もちろん大丈夫です。
売却や手続きの“依頼”をしなくても、
「方向性だけ知っておきたい」という相談は日常的にあります。
ただし、実際に動く段階になったら、
継続してサポートを頼みたい先かどうかも見極めておくと安心です。

Q5. 地方の不動産について、地元に行かずに相談することはできますか？
A. 可能なケースが増えています。
オンライン面談や電話・メールでの相談、
現地の写真・登記情報・地図などを共有しながら進めるスタイルも一般的になっています。
ただし、最終的な売却・測量・登記などでは、
一度は現地確認が必要になることが多いです。

Q6. 相談先を間違えると、後から困ることはありますか？
A. 完全に「間違い」ということは少ないですが、

本来は司法書士が得意な内容を不動産会社だけで進めてしまう
税金の話を詳しく聞かずに売却を決めてしまう
などで、後から「こんなはずでは」となるケースはあります。
複数の専門分野が絡む場合は、早めに“複数の専門家”に意見を聞くのが安全です。

Q7. 相談に行く前に、何を準備しておけばいいですか？
A. 最低限、

登記簿謄本（全部事項証明書）
固定資産税の納税通知書・課税明細
物件の住所・地番・現地写真
相続関係が分かるメモ（家系図の簡易版）
があると、話がかなりスムーズになります。

Q8. 相談料はどのくらいが相場ですか？
A. 初回30分〜1時間は無料、または5,000〜1万円程度、
というケースが多いです（弁護士・税理士・司法書士など）。
不動産会社は相談無料のところがほとんどですが、
後で「必ず売却を依頼しなければいけない」わけではありません。

Q9. 「こんなこと聞いていいのかな」というレベルでも相談して大丈夫ですか？
A. むしろ、その段階で相談した方が良いです。
問題が大きくなる前ほど、選択肢も多く、費用も少なく済みます。
「うまく説明できないが不安」という場合は、
箇条書きでもいいので状況を書き出して持っていくと伝わりやすくなります。

Q10. どうしても一歩目が踏み出せません。何から始めればいいですか？
A. これだけやるリストとしては、